Huslejenævnet godkender markedsleje for rækkehus i tidligere kasernebygning, anset som konverteret erhvervslejemål

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse for et rækkehus i en tidligere kasernebebyggelse i Gentofte. Lejeren anmodede Huslejenævnet om at vurdere den aftalte årlige leje på 332.328 kr., svarende til 1.713 kr. pr. m2, og gjorde gældende, at lejen var for høj.

Lejers argumenter

Lejeren anførte, at lejemålet ikke var beliggende i en såkaldt "80/20-ejendom", som defineret i Boligreguleringsloven § 4, stk. 3, og at udlejeren havde bevisbyrden herfor. Lejeren henviste til, at en betydelig del af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 blev anvendt til beboelse for ansatte ved Forsvaret, hvilket burde tælle som "beboelse" i henhold til Lejeloven § 6, stk. 2. Lejeren bestred udlejerens fremlagte rapport fra Landinspektørkontoret, idet den blev anset for fejlbehæftet og baseret på usikre forudsætninger, herunder forkert medregning af en nedrevet bygning og udnyttede tagetager. Lejeren mente derfor, at lejefastsættelsen skulle ske efter boligreguleringslovens almindelige regler om omkostningsbestemt leje, og at aftalen om at fravige Lejeloven §§ 47-49 var meningsløs, da disse bestemmelser ikke fandt anvendelse.

Udlejers argumenter

Udlejeren fastholdt, at ejendommen var en "80/20ejendom", da mere end 80% af den pr. 1. januar 1980 blev anvendt til kaserne- og erhvervsformål. Udlejeren henviste til, at lejemålet faldt ind under Lejeloven § 54, stk. 1, nr. 2 (tidligere Lejeloven § 53, stk. 4), da det den 31. december 1991 udelukkende blev anvendt til erhverv. Udlejeren argumenterede for, at parterne gyldigt havde aftalt markedsleje i lejekontrakten, og at lejen kun kunne nedsættes, hvis den var urimelig i henhold til Aftaleloven § 36. Udlejeren opfordrede subsidiært nævnet til at afvise sagen, hvis den krævede en bevisførelse (f.eks. vidneforklaringer), der ikke kunne føres for Huslejenævnet.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet gennemgik et omfattende materiale fra begge parter vedrørende bygningernes anvendelse under Forsvarets ejerskab, herunder en tilstandsvurdering fra Forsvarets Bygningstjeneste fra 1992. Nævnet foretog desuden en besigtigelse af lejemålet den 22. maj 2025, hvor lejemålets moderniserede stand og materialekvalitet blev konstateret.

Huslejenævnet godkendte den aftalte leje på 332.328 kr. årligt, svarende til 1.713 kr. pr. m2, idet nævnet fandt, at lejen ikke var urimelig.

Nævnets konklusion