Lejeloven § 6

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1, gælder reglerne i kapitel II-IV for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 1, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en almen boligorganisation, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 2, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 2, nr. 3, gælder reglerne i kapitel II-VI, VIII og VIII A ikke for lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en kommune eller en region, når boligerne er almene ældreboliger.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, gælder reglerne i kapitel II-IV A ikke for lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, gælder reglerne i kapitel II-IV ikke for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse, når værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, gælder reglerne i kapitel II-VI ikke for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk. 5, i lov om leje.

I § 6, stk. 1, foreslås, at § 9, kapitel 3, § 62, §§ 105-107, § 109, § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135, alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt..

Bestemmelsen fastslår, hvilke regler der alene gælder for lejeforhold i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, jf. lovforslagets § 4, stk. 1. Lovforslagets øvrige regler gælder både i regulerede og uregulerede kommuner. Nogle af de opremsede regler, som alene gælder i regulerede kommuner, træder i stedet for lovforslagets øvrige regler. Det gælder bl.a. for reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3, som træder i stedet for reglerne om det lejedes værdi i lovforslagets kapitel 4.

Det bemærkes, at reglerne i §§ 60-62 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, om indbetaling til den bindingspligtige konto i Grundejernes Investeringsfond, §§ 75-76 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold , om huslejenævnets kompetence og straf og §§ 124 og 125 i nærværende lov, om vedligeholdelseskonti, er samhørende med de i bestemmelsen opremsede regler, som alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner. Uanset at reglerne ikke er opremset i bestemmelsen, finder de således tillige anvendelse for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner.

Bestemmelsen indebærer således, at reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3 alene gælder for ejendomme beliggende i regulerede kommuner med de undtagelser, som følger af bestemmelsens stk. 2-4. Endvidere er ejendomme i regulerede kommuner omfattet af reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto efter lovforslagets §§ 119-123 og krav om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan, jf. lovforslagets § 113.

Der gælder herudover særlige regler for varsling af iværksættelsen af forbedringsarbejder i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, hvilket fremgår af lovforslagets §§ 105-107.

Ved fastlæggelsen af ejendommen anvendes det særlige ejendomsbegreb, jf. lovforslagets § 9, som supplerer det almindelige ejendomsbegreb, som følger af lovforslagets § 8.

At lejen i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, jf. lovforslagets § 4, stk. 1, som udgangspunkt skal fastsættes i henhold til reglerne i lovforslagets kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, indebærer overordnet set, at lejen skal fastsættes således, at den ikke overstiger det beløb, der kan dække ejendommens driftsudgifter samt afkast af ejendommens værdi. For lejemål, hvor der er udført forbedringer, kan der hertil lægges en forbedringsforhøjelse. Der henvises til reglerne i lovforslagets kapitel 3 for nærmere om omkostningsbestemt lejefastsættelse og -regulering.

Der gælder imidlertid en række undtagelser til det nævnte udgangspunkt i stk. 2-4, hvorefter en række lejeforhold ikke omfattes af nærværende bestemmelse.

Der henvises til bemærkningerne til stk. 2-4 for nærmere om de nævnte undtagelser.

Endvidere følger det af lovforslagets § 7, stk. 3, at lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder (småejendomme), er undtaget fra denne bestemmelse.

Det indebærer først og fremmest, at småejendomme er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og reglerne om vedligeholdelsesplan. For disse lejeforhold gælder den særlige regel om lejeregulering for småejendomme i lovforslagets § 32.

Det bemærkes, at reglerne om fri husleje i lovforslagets kapitel 5 gælder for lejeforhold i såvel regulerede som uregulerede kommuner.

I stk. 2 foreslås, at lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, ikke er omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36.

Bestemmelsen fastslår, at stk. 1 og reglerne opremset heri ikke omfatter lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse. Det indebærer først og fremmest, at ejendommene er undtaget reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto i lovforslagets §§ 119-123 og om vedligeholdelsesplan i lovforslagets § 113. Om beregning af bruttoetagearealet henvises der til lovforslagets § 207, hvorefter indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

Ved opgørelsen af, hvor stor en del af ejendommens bruttoetageareal, som blev anvendt til beboelse, skal medregnes arealet af lejligheder, som udelukkende blev anvendt til beboelse, samt enkeltværelser til beboelse. For blandede lejemål, hvor en del af lejemålet blev anvendt til beboelse, mens den øvrige del blev anvendt til andet end beboelse, skal alene medregnes den del, som blev anvendt til beboelse. Det er i den forbindelse den faktiske anvendelse pr. 1. januar 1980, som er afgørende.

Det er som udgangspunkt uden betydning, om anvendelsen var lovlig. En ulovlig anvendelse til beboelse skal således medregnes ved opgørelsen. Det gælder dog ikke, hvor anvendelse til andet end beboelse har været i strid med dagældende regler om benyttelse af boliger. Har en del af en ejendom således den 1. januar 1980 været benyttet til andet end beboelse i strid med reglerne om benyttelse af boliger, skal den del af ejendommen medregnes som beboelse i opgørelsen.

Det er forholdene pr. 1. januar 1980, som er afgørende for, om ejendommen er omfattet af undtagelsesbestemmelsen. Efterfølgende ændringer i fordelingen af bruttoetageareal mellem beboelse og anden anvendelse end beboelse er derfor uden betydning. Det gælder ligeledes, hvor der efter den 1. januar 1980 er opført nye bygninger på grunden, idet der skal ses bort fra sådanne bygninger ved opgørelsen.

Ejendomme opført efter d. 1. januar 1980 vil ikke være omfattet af bestemmelsen uanset ejendommenes fordeling mellem beboelse og anden anvendelse end beboelse. Tilsvarende vil en ejendom, som efter den 1. januar 1980 er blevet nedrevet fuldstændigt og efterfølgende genopført, ikke være omfattet af bestemmelsen.

Ejendommens forhold pr. 1. januar 1980 kan bl.a. dokumenteres ved fremlæggelse af BBR-meddelelse og oplysninger om byggesagen ved den pågældende kommune.

For ejendomme, som omfattes af undtagelsesbestemmelsen, gælder reglerne om det lejedes værdi. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal der fortrinsvis sammenlignes med tilsvarende lejemål, som er beliggende i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse. Der henvises til lovforslagets kapitel 4 for nærmere om regulering efter det lejedes værdi.

I stk. 3 foreslås, at lejeforhold om enkeltværelser til beboelse i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor, ikke er omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36 og § 40.

Bestemmelsen fastslår, at stk. 1 og reglerne opremset heri ikke omfatter lejeforhold om enkeltværelser til beboelse i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor værelserne er en del af udlejers beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor (accessoriske enkeltværelser).

Undtagelsen indebærer først og fremmest, at accessoriske enkeltværelser er undtaget reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto i lovforslagets §§ 119-123 og om vedligeholdelsesplan i lovforslagets § 113.

Reglerne i lovforslagets kapitel 3 om omkostningsbestemt leje gælder således ikke for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser. Sådanne lejeforhold er i stedet omfattet af reglerne i lovforslagets kapitel 4 om det lejedes værdi. Bestemmelsen indebærer endvidere, at lejeforhold om accessoriske enkeltværelser bl.a. er undtaget reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og om vedligeholdelsesplan.

lovforslagets § 40 om lejerens krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, indskud eller lignende, gælder dog for lejeforhold om accessoriske enkeltværelser.

Lejeforhold om accessoriske enkeltværelser indgås ofte af uprofessionelle udlejere og for et kortere tidsrum. Derfor skal udlejere i sådanne lejeforhold ikke anvende de mere komplicerede og administrativt tungere regler om omkostningsbestemt leje i modsætning til udlejere af separate enkeltværelser, som er omfattet af reglerne omkostningsbestemt husleje.

Accessoriske enkeltværelser er værelser, som er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor. Er det udlejede værelse en del af en beboelseslejlighed, er det en forudsætning for bestemmelsens anvendelse, at udlejeren ligeledes bebor lejligheden. Det samme gælder, såfremt værelset er beliggende i et en- eller tofamilieshus.

Det er ikke en forudsætning, at udlejeren ejer den lejlighed eller det hus, som det udlejede værelse er beliggende i. Bestemmelsen omfatter derfor alle fremlejeforhold, hvor lejeren fremlejer et værelse i den lejlighed eller det hus, som lejeren bor i.

For lejeforhold om accessoriske enkeltværelser til beboelse i regulerede kommuner, jf. lovforslagets § 6, stk. 1, gælder i øvrigt reglerne i lovforslagets §§ 33-36, om beskyttelse af lejeren mod urimelige vilkår og opsigelse fra udlejerens side.

I stk. 4 foreslås, at lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1. august 1996, eller lov om almene boliger m.v., ikke er omfattet af stk. 1.

Bestemmelsen fastslår, at stk. 1 og reglerne opremset heri ikke omfatter lejeforhold i ejendomme, som ejes af selvejende institutioner, såfremt boligerne er opført efter de i bestemmelsen angivne regler. De pågældende lejeforhold er endvidere undtaget lovforslagets regler om udvendig vedligeholdelseskonto samt reglerne om vedligeholdelsesplan.

Det er forholdene på opførelsestidspunktet, som er afgørende for, om lejeforholdet er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje efter bestemmelsen. Ejendommen ændrer ikke status, efter at de lån, som er givet i henhold til den nævnte lovgivning, er indfriet.

Om et lejeforhold er undtaget efter bestemmelsen, afgøres endvidere efter forholdene på tidspunktet for lejemålets indgåelse. Et senere salg af ejendommen, der medfører, at ejendommen ikke længere ejes af en selvejende institution, indebærer dermed ikke, at lejeforholdet fremover vil være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje.

Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 1-5, om anvendelsesområdet for de af den gældende boligreguleringslovs bestemmelser, som alene finder anvendelse for ejendomme beliggende i regulerede kommuner. Den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 6, om, at ustøttede private plejeboliger er undtaget reglerne, videreføres i § 1, stk. 4.

Som følge af sammenskrivningen af den gældende lejelov og den gældende boligreguleringslov foreslås begrebet »regulerede kommuner« indført, som udtryk for de kommuner, hvor boligreguleringslovens regler om huslejeregulering er gældende.

Det præciseres i stk. 3, der viderefører den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4, at accessoriske enkeltværelser ikke er omfattet af reglerne i de foreslåede §§ 7 og 32 om småejendomme.

Der henvises til afsnit 2.1.1.4. og 2.1.2.4. i de almindelige bemærkninger.