Lejeloven § 54

Efter den gældende lejelovs § 53, stk. 3, kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Efter den gældende lejelovs § 53, stk. 4, kan §§ 47-52 ligeledes fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Efter den gældende lejelovs § 53, stk. 5, kan §§ 47-52 endvidere fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Af den gældende lejelovs § 53, stk. 6, fremgår, at lejeforhøjelse for de af stk. 3-5 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Endelig fremgår af den gældende § 15 a i boligreguleringsloven, at reglerne i §§ 5-10, § 11, stk. 2 og 3, og §§ 12-14 kan fraviges i de tilfælde, der er omfattet af § 53, stk. 3-6, i lov om leje.

I § 54, stk. 1, foreslås, at lejen kan fastsættes frit efter parternes aftale i de lejeforhold, som er nævnt under nr. 1-3.

Formålet med bestemmelsen, som gælder i både regulerede og uregulerede kommuner, er at styrke incitamentet til at etablere nye private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri, omdannelse af erhvervslokaler, indretning af tagetager og nypåbygning af etager.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne om lejefastsættelse efter henholdsvis reglerne om omkostningsbestemt husleje og reglerne om det lejedes værdi kan fraviges ved aftale, når lejeaftalen vedrører et af de lejeforhold, som er angivet i bestemmelsens nr. 1-3.

Det vil sige, at parterne i de af bestemmelsen omfattede lejemål kan aftale en husleje, der ikke er begrænset af det lejedes værdi, jf. § 42, eller af reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. §§ 19-31. Lejen kan i stedet fastsættes frit. Det er herefter op til lejeren og udlejeren at aftale lejens størrelse ud fra en vurdering af markedets muligheder. Lejeren er dog sikret mod helt urimelige vilkår gennem reglerne i aftalelovens § 36, jf. § 55.

Parterne har mulighed for at aftale en husleje for nye private udlejningsboliger omfattet af stk. 1, nr. 1-3, der overstiger den omkostningsbestemte leje, og som ikke er begrænset af reglerne om det lejedes værdi. Anvendelse af ordningen med fri lejefastsættelse kræver en aftale mellem lejeren og udlejeren om fravigelse af lovens almindelige regler.

Lejefastsættelse efter bestemmelsens nr. 2 og 3 forudsætter, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af de nævnte bestemmelser.

Reglerne vedrører alene spørgsmålet om fastsættelse af lejen. De øvrige regler i loven finder fuldt ud anvendelse på disse lejemål. Dette indebærer blandt andet, at ejere af nyopførte ejendomme, der har fraveget reglerne om omkostningsbestemt leje og aftalt fri husleje, fortsat skal overholde reglerne i lovens kapitel 13 om hensættelser til vedligeholdelse, herunder afsætte beløb til ejendommens vedligeholdelse og udarbejde vedligeholdelsesplan m.v.

I stk. 1, nr. 1, foreslås, at der kan aftales fri husleje i lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Bestemmelsen omfatter boliger i nyere private udlejningsejendomme. Hermed forstås boliger i nyopførte ejendomme, der tages i brug efter den 31. december 1991. Bestemmelsen omfatter først og fremmest lejemål i private udlejningsejendomme, men også beboelseslejligheder, der udlejes i fx private andelsboligforeninger eller ejerlejlighedsejendomme, er omfattet. De private udlejningsejendomme omfatter også udlejningsejendomme, som ejes og udlejes af det offentlige, fx kommunerne.

Bestemmelsen finder ikke anvendelse ved udlejning af enkeltværelser.

Efter bestemmelsen er det afgørende, hvornår ejendommen er taget i brug.

Ved ejendommen forstås en ejendom i lovens forstand, jf. § 8. Ordningen omfatter nye bygninger på en hidtil ubebygget ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der opføres en ny bygning med beboelseslejligheder på en matrikel, hvor der tidligere har været en bygning med beboelseslejligheder, der er taget i brug før den 31. december 1991, hvis de eksisterende bygninger på ejendommen er revet ned, og en ny bygning er opført i stedet.

Opføres en ny bygning med beboelseslejligheder på en matrikel, der i forvejen omfatter en bygning med beboelseslejligheder, der er opført før den 31. december 1991, vil ejendommen som helhed ikke være omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Hvis der opføres en ny bygning på fundamentet af en bygning, vil den nye bygning efter omstændighederne kunne anses for at være nyopført.

I stk. 1, nr. 2, foreslås, at der kan aftales fri husleje i lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Bestemmelsen vedrører lejemål, der den 31. december 1991 eller før dette tidspunkt lovligt blev benyttet til eller lovligt var indrettet til erhvervsformål, altså såkaldte erhvervslejligheder. Bestemmelsen omfatter også lejemål, der den 31. december 1991 var ledige, men lovligt ville kunne være anvendt til andet end beboelse.

Ved erhvervsformål forstås anvendelse af private eller offentligt ejede lokaler til andet end beboelse, fx til butik, offentlige eller private kontorer, daginstitution, museum m.v.

Kravet om, at lokalerne den 31. december 1991 udelukkende anvendes til erhvervsformål, indebærer, at alene rene erhvervslejemål, der ændres til et beboelseslejemål eller til et blandet lejemål, er omfattet. Bestemmelsen omfatter således ikke omdannelse af et blandet lejemål til rent beboelseslejemål.

Det er den faktiske anvendelse pr. 31. december 1991, der er afgørende for, om lejen kan fastsættes frit efter denne bestemmelse. Det er endvidere en betingelse for at være omfattet af bestemmelsen, at anvendelsen til andet end beboelse pr. 31. december 1991 er lovlig efter reglerne om benyttelse af boliger i kapitel 7 i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Bestemmelsen gælder endvidere, såfremt lokalerne senest forinden den 31. december 1991 lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål.

Det er således en forudsætning, at der sker en omdannelse af erhvervslokaler. Bestemmelsen omfatter således ikke fx pulterum og tørrelofter, der omdannes til beboelseslejligheder.

Det er ikke en betingelse, at der er afholdt ombygningsudgifter ved omdannelse fra erhverv til beboelse. Lokaler, der oprindeligt er indrettet til beboelse, men senere er taget lovligt i anvendelse til erhvervsmæssigt formål, vil fx kunne være omfattet af bestemmelsen, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt. I forbindelse med omdannelse af erhvervslejemål skal ejeren være opmærksom på, at den ændrede anvendelse skal være i overensstemmelse med anden lovgivning, herunder planlovgivningen, bygningsfredningslovgivningen og byggelovgivningen.

Bestemmelsen kan alene anvendes på beboelseslejligheder og ikke ved udlejning af enkeltværelser.

I stk. 1, nr. 3, 1. og 2. pkt., foreslås, at der kan aftales fri husleje ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.

Bestemmelsen omfatter nyindrettede beboelseslejligheder, og i modsætning til de af nr. 1 og 2 omfattede lejemål omfatter bestemmelsen også enkeltværelser til beboelse i henholdsvis en uudnyttet eller en nypåbygget tagetage.

Følgende tre betingelser skal være opfyldt for, at tagboliger, der er etableret i en uudnyttet tagetage, kan være omfattet af ordningen:

For det første skal der være tale om boliger i tagetager, der den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse.

For det andet skal der være tale om nyindrettede boliger, hvis etablering kræver byggetilladelse efter gældende byggelovgivning.

For det tredje er det en betingelse, at boligerne udlejes til helårsbeboelse.

Det er således en betingelse for at anvende ordningen, at tagetagen ikke den 1. september 2002 blev benyttet til eller var registreret som beboelse. Dette tidspunkt er fastsat for at undgå, at eksisterende lejeaftaler om boliger i tagetager søges opsagt med henblik på genudlejning efter denne bestemmelse. Kravet om, at tagetagen ikke var registreret som beboelse på skæringstidspunktet, er opfyldt, hvis lokaler i tagetagen ikke på skæringstidspunktet var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) som beboelse.

Samtidig er det et krav, at der er tale om nyindrettede boliger. Ved nyindrettede boliger forstås i denne sammenhæng boliger, for hvilke der til indretningen foreligger en byggetilladelse. Byggetilladelsen vil omfatte godkendelse af bygningsmæssige ændringer eller dispensationer fra byggelovgivningsmæssige krav, herunder en godkendelse af, at lokalerne tages i brug til beboelse.

Kravet om, at lokalerne på skæringstidspunktet, det vil sige den 1. september 2002, ikke benyttedes til eller var registreret som beboelse, bevirker, at byggetilladelsen skal være meddelt efter dette tidspunkt.

Hvis en del af tagetagen den 1. september 2002 var benyttet til eller registreret som beboelse, vil den øvrige del kunne indrettes til beboelse efter bestemmelsen.

Det er hensigten, at de nye tagboliger indrettes i tagetager, hvor der ikke er indrettet beboelse. Det kan imidlertid ikke afvises, at der findes tagetager, som i princippet er indrettet til beboelse, men ikke er benyttet til eller registreret som beboelse på skæringstidspunktet. For at undgå, at disse boliger uden videre overgår til fri leje, bevirker kravet om, at der skal være tale om nyindrettede boliger, at der skal indhentes byggetilladelse til den ændrede anvendelse. Hermed sikres, at boligerne lever op til de gældende byggelovgivningsmæssige krav.

De omfattede boliger vil alene kunne have lokaler i tagetagen. Ordningen vil således ikke kunne anvendes ved udvidelse af en bolig på en anden etage med et værelse i tagetagen. Ordningen vil heller ikke kunne anvendes på arealer i tagetagen, som den 1. september 2002 udgør en del af en bolig på en anden etage.

Det bemærkes, at den omstændighed, at en lejer uden udlejerens vidende har indrettet beboelse i tagetagen, ikke forhindrer udlejeren i at anvende ordningen.

Bestemmelsen omfatter endvidere nypåbyggede etager, der er defineret således, at det er etager, der er givet byggetilladelse til efter den 1. juli 2004.

De omfattede boliger vil alene kunne have lokaler i den nye etage. Ordningen vil således ikke kunne anvendes ved udvidelse af en eksisterende bolig på en anden etage med arealer i en nypåbygget etage.

I stk. 1, nr. 3, 3. pkt. foreslås, at i forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

I overensstemmelse med sædvanlige formueretlige regler for påbud kan udlejeren råde over lejerens loftsrum 6 uger efter det tidspunkt, hvor påkravet er kommet frem til lejeren. Det er dog en betingelse, for at udlejeren retmæssigt kan råde over en lejers loftsrum, at denne har fået anvist et andet rum. Det anviste rum skal af lejeren kunne anvendes til det aftalte formål.

I situationer, hvor der mellem lejer og udlejer er truffet aftale om, at loftsrummet skal kunne opfylde nærmere bestemte krav eller skal kunne anvendes til nærmere bestemte formål, skal det af udlejeren anviste rum opfylde disse individuelle aftalevilkår, for at udlejeren retmæssigt kan inddrage lejerens loftsrum til beboelsesformål.

I de tilfælde, hvor der ikke mellem lejer og udlejer er truffet aftale om, at loftsrummet skal kunne opfylde nærmere bestemte krav eller skal kunne anvendes til nærmere bestemt formål, har udlejeren opfyldt sin forpligtigelse til at stille et passende rum til rådighed, når rummet i almindelighed må antages at kunne opfylde en lejers rimelige krav og forventninger til et sådant rum i en ejendom af den pågældende art, alder og standard m.v.

Det kan ikke kræves, at det anviste rum nødvendigvis skal svare til det hidtidige fx med hensyn til størrelse. Har det hidtidige loftsrum været større end normalt, vil et rum af almindelig størrelse efter bestemmelsen være acceptabelt.

Ved bedømmelsen af, om det af udlejeren anviste rum udgør en passende kompensation for lejeren, kan der i øvrigt lægges vægt på, om lejeren kan anvende det ny rum på en måde, der i det væsentlige svarer til den måde, lejeren rent faktisk anvendte det gamle loftsrum på eller med rimelighed kunne have anvendt det på.

Anvisningen af et rum til erstatning af det hidtidige loftsrum skal ske, inden brugsretten til det hidtidige ophører, således at lejeren ikke i en periode er uden brugsret til et sådant rum.

Forslaget indebærer, at de gældende regler videreføres, dog med en materiel ændring, som vurderes at være uden nævneværdig praktisk betydning, i stk. 1, nr. 2.

I stk. 2 foreslås, at for lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.

Bestemmelsen indebærer, at det for boliger i henholdsvis omdannede erhvervslokaler, jf. stk. 1, nr. 2, og nyindrettede tagboliger, jf. stk. 1, nr. 3, er en yderligere betingelse for at fravige lovens almindelige regler om lejefastsættelse og lejeregulering, at det fremgår af lejeaftalen, at lejeforholdet er omfattet af henholdsvis stk. 1, nr. 2 eller 3.

Dette vilkår er en gyldighedsbetingelse. Hensigten med vilkåret er at sikre lejeren oplysning om, at der er tale om et lejemål med en særlig lejefastsættelse, som typisk adskiller sig fra hovedparten af ejendommens øvrige lejemål. Endvidere er vilkåret hensigtsmæssigt, hvis det på et senere tidspunkt bliver nødvendigt at dokumentere aftalens gyldighed.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 53, stk. 4, 3. pkt., og stk. 5, 3. pkt.

I stk. 3 foreslås, at lejeforhøjelse for lejeforhold med fri leje, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelse for lejemål, der er omfattet af ordningen med fri huslejefastsættelse efter stk. 1, nr. 1-3, kan kræves på grundlag af en aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Bestemmelsen sikrer, at den måde, lejen kan reguleres på, er enkel og overskuelig for lejeren.

Lejen for lejeforhold, der er omfattet af stk. 1, og hvor der er aftalt regulering efter nettoprisindeks, kan ikke tillige reguleres efter reglerne om henholdsvis omkostningsbestemt lejeforhøjelse, det lejedes værdi eller skattestigninger. Lejeforhøjelse kan kun kræves på grundlag af aftale om regulering efter nettoprisindeks.

Det er dog muligt at kombinere en aftalt regulering efter bestemmelsen med en løbende regulering for ændringer i skatter og afgifter, hvis udlejeren har taget forbehold for dette i lejeaftalen.

Fremgår det ikke af lejeaftalen, at lejen kan reguleres efter nettoprisindeks, kan lejen ikke reguleres i lejeperioden.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 53, stk. 3-6.

Der henvises til afsnit 2.5.1.1. og 2.5.2.1. i de almindelige bemærkninger.