Huslejenævnets godkendelse af lejligheds stand til gennemgribende modernisering med henblik på væsentlig værdiforøgelse

En udlejer, Jørgenshave I/S, anmodede Huslejenævnet i Gentofte om at besigtige et lejemål på Ordrupvej 163, 1. th., 2920 Charlottenlund. Formålet med anmodningen var at få nævnets konstatering af, at lejemålets nuværende stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, hvilket er en forudsætning for at kunne fastsætte lejen efter principperne for gennemgribende forbedrede lejemål i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2. Denne type besigtigelse er en gyldighedsbetingelse for lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 3.

Lejemålets stand og karakteristika

Lejemålet er en toværelseslejlighed på 57 m2 i en ejendom opført i 1933. Ved nævnets besigtigelse den 20. februar 2025 blev lejemålets stand dokumenteret, herunder med billeder. Lejligheden fremstod generelt i pæn stand med nymalede vægge og nybehandlede gulve. Dog blev følgende forhold noteret:

• Ældre, men moderniseret, tosidet elementkøkken fra 1994 uden varmekilde eller mekanisk udsugning.
• Oprindeligt badeværelse med terrazzogulv, gulvstående toilet, håndvask og liggebadekar, samt synlig rørføring og ældre radiator.
• Ældre elinstallationer, herunder stikkontakter.

Nævnets undersøgelse fokuserede udelukkende på at vurdere, om lejemålets stand på besigtigelsestidspunktet muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, som defineret i Lejeloven § 19, stk. 2. Dette indebærer, at forbedringsudgiften enten skal overstige 2.610 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 298.470 kr. pr. lejemål (2025-niveau), og at forbedringerne væsentligt skal forøge det lejedes værdi efter principperne i Lejeloven § 128.

Huslejenævnet afgjorde, at lejemålets stand på besigtigelsestidspunktet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Udlejeren fik dermed medhold i sin anmodning.

Nævnets begrundelse

• Nævnet lagde vægt på, at lejemålet havde et ældre køkken, et oprindeligt badeværelse samt ældre elinstallationer, hvilket indikerer et potentiale for væsentlige forbedringer.
• Afgørelsen er truffet i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som fastslår, at Huslejenævnet skal konstatere lejemålets stand før en gennemgribende forbedring kan finde sted i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2.
• Det blev understreget, at afgørelsen alene vedrører lejemålets stand og ikke tager stilling til, hvorvidt de øvrige betingelser for lejefastsættelse efter er opfyldt, eller om specifikke fremtidige forbedringer vil medføre en væsentlig værdiforøgelse. Dette vil bero på en konkret vurdering af de udførte forbedringers karakter og omfang.