Huslejenævnets konstatering af lejligheds stand til væsentlig værdiforøgelse efter Lejeloven § 19, stk. 3

Denne sag omhandler en udlejers anmodning til Huslejenævnet om at konstatere, hvorvidt et lejemål har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Anmodningen er fremsat i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som er en gyldighedsbetingelse for lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2.

Sagens baggrund og lejemålets karakteristika

Lejemålet er en treværelseslejlighed på 91 m2, beliggende i en ejendom opført i 1940 i Gentofte Kommune. Ejendommen er registreret med 33 helårsboliger. Udlejer er den tinglyste ejer af ejendommen.

Huslejenævnets besigtigelse og observationer

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 29. april 2025 for at vurdere dets stand. Under besigtigelsen blev der taget billeder til dokumentation. Nævnet observerede følgende:

• Ejendommen er en gul murstensejendom med en pæn opgang, linoleumsbeklædt gulv, trapper, elevator og væghængte postkasser.
• Lejligheden består af en større entré, køkken, badeværelse, et værelse og to stuer en suite. Der er altaner mod både gårdmiljø og gadeplan.
• Indvendigt fremstår lejligheden med savsmuldstapet på væggene, malede pudsede lofter med rosetter og forskellige gulvtyper (stavparket, sildebensparket, afhøvlede bræddegulve og linoleum).
• Elinstallationer og stikkontakter er ældre, og lejemålet har en blanding af ældre og enkelte nye termoruder og -døre.
• Køkkenet er et U-formet elementkøkken, sandsynligvis fra 1990'erne, med hvide låger, stålgreb og massiv træbordplade. Der er ingen hårde hvidevarer eller varmekilde.
• Badeværelset er oprindeligt fra ejendommens opførelse med terrazzogulv, lyse fliser, håndvask med skabsmøbel, spejl, opmuret liggebadekar uden termostatbatteri og et fritstående toilet. En radiator fungerer som varmekilde.

Lovgrundlag og formål med besigtigelsen

Sagen er behandlet i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som fastslår, at Huslejenævnet skal konstatere, om lejemålet har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, før det kan forbedres gennemgribende efter Lejeloven § 19, stk. 2. Formålet med besigtigelsen er at vurdere, om lejligheden kan gennemgå forbedringer, der både opfylder beløbskravet (i 2025 på 2.610 kr./m2 eller 298.470 kr. pr. lejemål) og væsentligt forøger det lejedes værdi.

Huslejenævnet har afgjort, at lejemålets stand på besigtigelsestidspunktet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Udlejeren fik medhold i sin anmodning.

Nævnets konklusion og begrundelse

• Nævnet har konstateret, at ejendommen er omfattet af Lejeloven § 19.
• På baggrund af besigtigelsen vurderede nævnet, at lejemålets stand opfylder betingelserne i Lejeloven § 19, stk. 3 for at muliggøre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi i henhold til kravene i Lejeloven § 19, stk. 2.
• Nævnet lagde især vægt på, at lejemålet havde et ældre moderniseret køkken, et oprindeligt badeværelse, ældre elinstallationer samt en blanding af ældre og enkelte nye termoruder og -døre.

Afgørelsens gyldighed og begrænsninger

• Afgørelsen er gyldig i tre år, jf. Lejeloven § 19, stk. 3.
• Det understreges, at nævnets afgørelse udelukkende vedrører lejemålets stand og dets potentiale for værdiforøgelse. Nævnet har ikke taget stilling til, hvorvidt de øvrige betingelser for udleje i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 er opfyldt.
• Afgørelsen er heller ikke ensbetydende med, at enhver fremtidig forbedring automatisk vil medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, da dette afhænger af en konkret vurdering af de udførte forbedringers karakter og omfang i forhold til Lejeloven § 19, stk. 2.