Ankenævnet stadfæster udlejers ret til byfornyelsestillæg og optrapning, men nedsætter tillægget grundet manglende gyldige varslinger

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og Københavns Kommune som udlejer vedrørende lejens størrelse, specifikt et tillæg for byfornyelse. Lejerne indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at lejen skulle nedsættes, da der ikke var hjemmel til at opkræve efterfølgende stigninger i byfornyelsestillægget. Dette blev begrundet med, at udlejer ikke havde dokumenteret gyldige varslinger af tillægsforhøjelserne, og at tidligere afgørelser fra Ankenævnet havde stadfæstet, at kun det oprindelige tillæg kunne opkræves uden behørig varsling.

Lejers argumenter

• Lejerne gjorde gældende, at lejen skulle nedsættes, da udlejer ikke havde dokumenteret gyldige varslinger af stigninger i byfornyelsestillægget.
• De henviste til en tidligere afgørelse fra Ankenævnet af 31. januar 2019, som stadfæstede, at forhøjelser af byfornyelsestillægget ikke kunne godkendes, hvis de ikke var dokumenteret varslet.
• Lejernes LO Hovedstaden argumenterede for, at lejers ret til at indbringe sag om lejens størrelse til enhver tid er lovreguleret i Lejeloven § 38, stk. 1, og at spørgsmålet om passivitet derfor ikke var relevant, udover forældelsesfristen for tilbagebetalingskravet i Forældelsesloven § 3, stk. 1.
• De henviste desuden til retspraksis (TBB 200.237 V), der afviste retsfortabende passivitet i lignende sager.

Udlejers argumenter

• Udlejer ankede Huslejenævnets afgørelse og fastholdt, at byfornyelsestillægget kunne indregnes i begyndelseslejen ved genudlejning som følge af aftrapning af offentlig støtte, uanset om varsling var sket over for tidligere lejere. Dette blev understøttet af henvisninger til Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og boligforbedring nr. 820 af 15. september 1994 § 60, stk. 10 og Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og boligforbedring nr. 658 af 11. august 1993 § 60, stk. 5.
• Udlejer anførte, at Lejeloven § 19, stk. 1 giver hjemmel til at fastsætte lejen inklusive en beregnet forbedringsforhøjelse ved lejeaftalens indgåelse, uden krav om varsling over for tidligere lejere.
• Udlejer gjorde gældende, at lejerne havde udvist retsfortabende passivitet ved at betale de opkrævede forhøjelser uden indsigelse i en længere periode, især efter at en lignende sag var afgjort i Ankenævnet i januar 2019. Der blev henvist til retspraksis (U 1989 291 Ø og U 1991 57 V) til støtte for passivitetsargumentet.

Nævnets undersøgelse

• Huslejenævnet besigtigede lejemålet og gennemgik lejekontrakt, kontokort, tidligere nævnsafgørelser og dokumentation for byfornyelsesarbejder.
• Der blev indhentet oplysninger fra Tinglysningen vedrørende tinglysning af byfornyelsesdeklarationer og fra Teknik- og Miljøforvaltningen vedrørende byfornyelsesregnskabet og lejefastsættelsesprincipper.
• Nævnet anmodede parterne om oplysninger om byfornyelsestillæggets størrelse ved lejemålets begyndelse, men modtog ikke tilstrækkelig dokumentation.

Ankenævnet har afgjort, at udlejer principielt ikke har mistet muligheden for at opkræve optrapning af byfornyelsestillægget, og at tillægget ikke er bortfaldet ved passivitet eller forældelse. Dog blev alle udokumenterede og ugyldige varslinger af forhøjelser under lejers beboelsesperiode kendt ugyldige.

Ankenævnets hovedkonklusioner

• Ankenævnet fastslog, at forbedringstillæg for byfornyelse er evigtvarende, medmindre andet fremgår af lovgivningen, og at udlejer derfor ikke mister retten til at opkræve tillægget på grund af forældelse.
• Udlejers mulighed for at varsle optrapning af tillægget efter udviklingen i nettoprisindekset eller lønprisindekset bortfalder ikke, selvom udlejer har undladt at varsle i en periode, eller hvis formuleringer i lejekontrakter er uklare, medmindre de udgør en frasigelse af muligheden for optrapning.
• Ankenævnet fandt dog, at varslinger af forhøjelse af byfornyelsestillægget skal opfylde kravene i Lejeloven § 46 (tidligere Lejeloven § 50). Varslinger baseret på den tidligere Lejeloven § 63b er ugyldige for byfornyelsestillæg.
• Da udlejer ikke fremlagde gyldige varslinger af optrapningen af forbedringstillægget for lejers beboelsesperiode, bortfaldt samtlige forhøjelser i denne periode.
• Forbedringstillægget blev nedsat til niveauet ved lejers indflytning. Da der ikke forelå tilstrækkelige oplysninger fra parterne, fastsatte Ankenævnet tillægget til 67.369,68 kr. årligt, baseret på en tidligere sag fra Huslejenævnet (sagsnr. 2009-181512), i henhold til Lov om boligforhold § 86, stk. 2.
• Ankenævnet godkendte en grundydelse for forbedringstillægget på 511,69 kr. pr. m2, svarende til 5% af de værdiforbedrende udgifter, som kan trappes op baseret på 75% af stigningen i nettoprisindekset, indtil en ydelse svarende til 8,4% af forbedringsudgifterne er nået. Varsling af optrapningen skal ske efter reglerne i Lejeloven § 46.
• Lejenedsættelsen har virkning fra 1. januar 2017, da sagen blev indbragt den 5. december 2019, og den almindelige forældelsesfrist på 3 år gælder for sager om lejens størrelse efter Lejeloven § 40, stk. 1.
• Depositum og forudbetalt leje nedsættes til 3 måneders godkendt leje i henhold til Lejeloven § 59, stk. 1 og 3.
• Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven.
• Udlejer blev ikke pålagt at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Medhold: Udlejer