Ankenævnet stadfæster udlejers ret til byfornyelsestillæg og optrapning, men nedsætter tillægget grundet manglende gyldige varslinger

Ankenævnet har afgjort, at udlejer principielt ikke har mistet muligheden for at opkræve optrapning af byfornyelsestillægget, og at tillægget ikke er bortfaldet ved passivitet eller forældelse. Dog blev alle udokumenterede og ugyldige varslinger af forhøjelser under lejers beboelsesperiode kendt ugyldige.

Ankenævnets hovedkonklusioner

• Ankenævnet fastslog, at forbedringstillæg for byfornyelse er evigtvarende, medmindre andet fremgår af lovgivningen, og at udlejer derfor ikke mister retten til at opkræve tillægget på grund af forældelse.
• Udlejers mulighed for at varsle optrapning af tillægget efter udviklingen i nettoprisindekset eller lønprisindekset bortfalder ikke, selvom udlejer har undladt at varsle i en periode, eller hvis formuleringer i lejekontrakter er uklare, medmindre de udgør en frasigelse af muligheden for optrapning.
• Ankenævnet fandt dog, at varslinger af forhøjelse af byfornyelsestillægget skal opfylde kravene i Lejeloven § 46 (tidligere Lejeloven § 50). Varslinger baseret på den tidligere Lejeloven § 63b er ugyldige for byfornyelsestillæg.
• Da udlejer ikke fremlagde gyldige varslinger af optrapningen af forbedringstillægget for lejers beboelsesperiode, bortfaldt samtlige forhøjelser i denne periode.
• Forbedringstillægget blev nedsat til niveauet ved lejers indflytning. Da der ikke forelå tilstrækkelige oplysninger fra parterne, fastsatte Ankenævnet tillægget til 67.369,68 kr. årligt, baseret på en tidligere sag fra Huslejenævnet (sagsnr. 2009-181512), i henhold til Lov om boligforhold § 86, stk. 2.
• Ankenævnet godkendte en grundydelse for forbedringstillægget på 511,69 kr. pr. m2, svarende til 5% af de værdiforbedrende udgifter, som kan trappes op baseret på 75% af stigningen i nettoprisindekset, indtil en ydelse svarende til 8,4% af forbedringsudgifterne er nået. Varsling af optrapningen skal ske efter reglerne i Lejeloven § 46.
• Lejenedsættelsen har virkning fra 1. januar 2017, da sagen blev indbragt den 5. december 2019, og den almindelige forældelsesfrist på 3 år gælder for sager om lejens størrelse efter Lejeloven § 40, stk. 1.
• Depositum og forudbetalt leje nedsættes til 3 måneders godkendt leje i henhold til Lejeloven § 59, stk. 1 og 3.
• Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven.
• Udlejer blev ikke pålagt at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Medhold: Udlejer

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt, at muligheden for at opkræve optrapning af byfornyelsestillægget ikke var bortfaldet ved passivitet eller forældelse. Udlejer argumenterede for, at ved genudlejning af lejemål efter byfornyelse kan udlejer indregne et tillæg til byfornyelsestillægget i begyndelseslejen som følge af aftrapning af den offentlige støtte, uanset om der er varslet over for tidligere lejere. Dette blev understøttet med henvisning til Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 1) og Lejeloven § 22, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 10). Udlejer gjorde endvidere gældende, at lejeren havde udvist retsfortabende passivitet ved at betale de opkrævede forhøjelser uden indsigelse i en længere årrække, og henviste til retspraksis, der understøtter dette synspunkt.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet, som var moderniseret med køkken og badeværelse. Nævnet undersøgte lejens sammensætning, herunder budgetleje og hensættelser til vedligeholdelse i henhold til Lejeloven §§ 117, 119 og 120 (tidligere Boligreguleringsloven §§ 18 og 18b). En central del af undersøgelsen var byfornyelsestillægget, dets oprindelige godkendelse og de løbende stigninger. Nævnet indhentede oplysninger fra Byfornyelse København og Teknik- og Miljøforvaltningen vedrørende byfornyelsesprojektet, herunder finansiering og støtteordninger i henhold til lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 og lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Der blev også undersøgt, om der var tinglyst en deklaration om byfornyelse på ejendommen i henhold til lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 § 60, stk. 2. Ankenævnet anmodede parterne om dokumentation for varslinger og lejens sammensætning, og henviste til Lov om boligforhold § 86, stk. 2 om konsekvenserne af manglende svar.