Huslejenævnet: Udlejer bevarer ret til optrapning af byfornyelsestillæg, men lejenedsættelse grundet ugyldige varslinger

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og Københavns Kommune som udlejer vedrørende lejens størrelse, specifikt et tillæg for byfornyelse i en beboelseslejlighed på 92 m2 i en ejendom opført i 1899. Lejernes LO Hovedstaden indbragte sagen for Huslejenævnet på vegne af lejeren med påstand om, at lejen skulle nedsættes, da der ikke var hjemmel til at opkræve efterfølgende stigninger i byfornyelsestillægget, og at disse stigninger ikke var korrekt varslet. Lejeren anmodede desuden om tilbagebetaling af for meget opkrævet leje.

Lejers argumenter

Lejeren gjorde gældende, at der ikke var dokumentation for varslinger af stigninger i byfornyelsestillægget. Lejeren anførte, at udlejers argument om passivitet var irrelevant, da en lejer til enhver tid kan indbringe en sag om lejens størrelse i henhold til Lejeloven § 38, stk. 1, og at kun et eventuelt tilbagebetalingskrav kan forældes efter Forældelsesloven § 3, stk. 1. Det blev fremhævet, at lejeren havde reageret inden for kort tid efter en lignende afgørelse fra Ankenævnet i 2019.

Udlejers argumenter

Udlejer, Københavns Kommune, anfægtede Huslejenævnets afgørelse og gjorde gældende, at muligheden for at opkræve optrapning af byfornyelsestillægget ikke var bortfaldet ved passivitet eller forældelse. Udlejer argumenterede for, at ved genudlejning af lejemål efter byfornyelse kan et tillæg for aftrapning af offentlig støtte indregnes i begyndelseslejen, uanset om varslinger over for tidligere lejere er dokumenteret. Dette blev begrundet med Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 1) og Lejeloven § 22, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 12). Udlejer fastholdt, at lejerne havde udvist retsfortabende passivitet ved at betale de forhøjede beløb uden indsigelse i en længere periode, og henviste til flere retspraksisser om passivitet.

Nævnets undersøgelse

Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 38, stk. 1 jf. Lejeloven § 19, stk. 1. Huslejenævnet besigtigede lejemålet, som var moderniseret med nyt køkken og badeværelse. Nævnet undersøgte lejens sammensætning, herunder budgetleje og hensættelser til vedligeholdelse i henhold til Lejeloven §§ 117, 119 og 120 (tidligere Boligreguleringsloven §§ 18 og 18b). En central del af undersøgelsen var byfornyelsestillægget, dets oprindelige godkendelse og de efterfølgende varslinger. Der blev indhentet oplysninger fra Tinglysningen vedrørende en deklaration om byfornyelse og fra Teknik- og Miljøforvaltningen om godkendelse af byggeregnskabet og lejefastsættelsesprincipperne i henhold til lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993 og lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og traf en afgørelse, der delvist gav udlejer medhold i de principielle spørgsmål, men nedsatte lejens størrelse på grund af manglende dokumentation for varslinger.

Ankenævnets hovedkonklusioner

• Udlejer har ikke mistet muligheden for at opkræve optrapning af forbedringstillægget for byfornyelse, og tillægget er ikke bortfaldet ved passivitet eller forældelse. Dette er en væsentlig sejr for udlejer, da det principielle grundlag for at opkræve tillægget fastholdes.
• Alle udokumenterede og ugyldige varslinger af stigninger i forbedringstillægget for byfornyelse bortfalder. Dette medfører en konkret lejenedsættelse for lejeren.
• Forbedringstillægget for byfornyelse nedsættes fra 54.472,8 kr. til 51.223,20 kr. pr. år. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. december 2016.

Begrundelse for afgørelsen

• Passivitet: Et flertal i Ankenævnet fandt, at lejeren ikke havde udvist retsfortabende passivitet. Det blev lagt til grund, at ugyldige varslinger bortfalder, og at lejers ret til at få prøvet lejens korrekthed bevares, medmindre der er foretaget gyldig varsling, der indeholder beregning og klagevejledning.
• Byfornyelsestillæg: Lejefastsættelsen for nyopståede lejemål, som det omhandlede, sker efter lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 § 60, stk. 3. Ankenævnet godkendte en grundydelse på 511,69 kr. pr. m2, svarende til 5% af de værdiforbedrende udgifter. Denne grundydelse kan løbende optrappes baseret på 75% af stigningen i nettoprisindekset, indtil en ydelse svarende til 8,4% af forbedringsudgifterne er nået, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 § 59b, stk. 3 og § 60, stk. 10. Udlejers mulighed for at varsle optrapning bortfalder ikke, selvom der ikke er tinglyst en deklaration om byfornyelse på ejendommen, eller hvis udlejer har undladt at varsle op i en periode.
• Varslingers gyldighed: Varslinger af forhøjelser af byfornyelsestillægget skal ske efter reglerne i Lejeloven § 46 (tidligere Lejeloven § 50). Da udlejer ikke havde fremlagt gyldige varslinger af optrapningen for lejerens beboelsesperiode, bortfaldt samtlige forhøjelser. Tillægget blev derfor nedsat til niveauet ved lejerens indflytning, som var 51.223,20 kr. pr. år, baseret på tidligere sagsoplysninger.
• Depositum og forudbetalt leje: Disse beløb nedsættes tilsvarende til 3 måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og 3.
• Tilbagebetaling: Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter fra betalingstidspunkterne. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. december 2016, i overensstemmelse med den almindelige 3-årige forældelsesfrist for sager om lejens størrelse efter Lejeloven § 40, stk. 1.
• Tillægsgebyr: Udlejer blev ikke pålagt at betale et tillægsgebyr, da lejeren ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.