Ankenævnet nedsætter lejeforhøjelse for altaner efter at have underkendt udgifter til asbestsanering og tagnedløb

Ankenævnets afgørelse og begrundelse

Ankenævnet godkendte en årlig forbedringsforhøjelse på 27.192,89 kr. for de store altaner. Nedsættelsen skyldtes flere justeringer i beregningsgrundlaget:

• Ikke-godkendte udgifter: Ankenævnet fandt, at udgifter til asbestsanering og ændring af tagnedløb ikke kunne medregnes, da de ikke udgjorde en værdiforøgelse for lejerne. Fjernelse af asbest blev anset for en nødvendig følge af arbejdet, men ikke en forbedring i sig selv.
• Finansieringsomkostninger: Omkostningerne til finansiering blev skønsmæssigt fastsat til 3 %, hvilket var en ændring fra udlejers oprindelige beregning.
• Fradrag for mistet brugsværdi: Der blev foretaget et skønsmæssigt fradrag på 500 kr. pr. altan for tabet af brugsværdi ved udskiftning af nyere termovinduer til en altandør.
• Differentieret forrentning: Udgiften til sejldug skulle forrentes over 10 år i stedet for 20 år på grund af kortere levetid.

Ankenævnet afviste lejernes øvrige anbringender om ugyldighed, lighedsprincippet og projektets påbegyndelse. Afgørelsen blev truffet på baggrund af principperne i Lejeloven § 128 om, at en forhøjelse skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi og give en passende forrentning af de afholdte udgifter.

Udlejers anbringender

Udlejer fastholdt, at den varslede lejeforhøjelse på 134,34 kr. pr. m2 fuldt ud modsvarer den brugsværdiforøgelse, altanen medførte. Udlejer mente ikke, at forskellen i altanernes størrelse var betydelig nok til at påvirke forhøjelsen. Udlejer anførte, at altanen var opsat mod en lukket gård, og at yderligere sikkerhedsforanstaltninger ville udgøre en forbedring. Udlejer fremlagde dokumentation for projektets samlede omkostninger og de individuelle omkostninger for lejernes altan sammenlignet med de øvrige. Udlejer mente desuden, at lejerne havde anerkendt varslingen ved ikke at have anvendt deres indsigelsesadgang, hvilket lejerne dog bestred.

Huslejenævnets oprindelige afgørelse

Huslejenævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 38, stk. 1 jf. Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 15, stk. 1 jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 1). Nævnet besigtigede lejemålet og godkendte forbedringstillægget for altanen. Nævnet lagde vægt på, at brugsværdiforøgelsen for en altan af den pågældende størrelse modsvarer et årligt tillæg på 12.897 kr., og at størrelsesforskellen ikke fremstod betydelig. Nævnet tog ikke stilling til den omkostningsbestemte leje eller hensættelser til udvendig vedligeholdelse, jf. Lejeloven § 119 og Lejeloven § 120, da disse ikke var omtvistet. Sagen blev anket til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.