Huslejenævnet nedsætter udlejers istandsættelseskrav ved fraflytning og afviser klage over huslejeafslag

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende udlejers krav om istandsættelsesudgifter i forbindelse med lejers fraflytning af et lejemål på 140 m2. Udlejer fremsatte et samlet krav på 30.792,32 kr. for forskellige arbejder, herunder udskiftning af en dør, fraflytningsrengøring, malerarbejde, gartnerarbejde, gulvpolering og udgifter til en servicetekniker. Udlejer dokumenterede de fleste af disse udgifter med fremsendte fakturaer og vedlagde fotos af lejemålet ved fraflytningen.

Lejer bestred udlejers krav, og Huslejenævnet skulle vurdere, om udlejer havde lidt et dokumenterbart tab, der kunne kræves erstattet. Nævnet undersøgte, om udlejer havde opfyldt de formelle krav for fraflytningsopgørelsen, som fremgår af Lejeloven § 187, stk. 3 og Lejeloven § 187, stk. 4. Bevisbyrden for tabet påhvilede udlejer.

Nævnet gennemgik de enkelte poster i udlejers krav. Særligt blev udgiften til serviceteknikeren og udskiftningen af døren vurderet kritisk. For dørens vedkommende skulle nævnet tage stilling til, om pålæggelse af den fulde udgift til lejer ville stride mod princippet om "nyt for gammelt", som er en ufravigelig regel i Lejeloven § 187, stk. 1. Lejekontrakten, der var udarbejdet på Typeformular A, 9. udgave, og indflytningsrapporten blev inddraget i vurderingen af lejemålets stand ved indflytning, herunder vedligeholdelsen af haven, som ifølge kontrakten påhvilede lejer.

Udover tvisten om istandsættelseskravet havde lejer også klaget over afslag i huslejen. Nævnet skulle i den forbindelse vurdere sin egen kompetence til at behandle denne del af klagen.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i henhold til Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 190, hvilket resulterede i en delvis medhold til lejer.

Nedsættelse af istandsættelseskrav

Nævnet nedsatte udlejers istandsættelseskrav med 750 kr. fra 30.792,32 kr. til 30.042,32 kr. Begrundelsen for nedsættelsen var som følger:

• Servicetekniker: Udgiften til serviceteknikeren, som ikke var dokumenteret med faktura, blev skønsmæssigt nedsat med 450 kr., da timelønnen blev anset for at være for høj og ikke kunne tillægges moms og dækningsbidrag.
• Ny dør: Udgiften til udskiftning af døren blev nedsat med 300 kr. efter princippet om "nyt for gammelt", jf. Lejeloven § 187, stk. 1. Nævnet vurderede, at lejer ikke skulle betale for en forbedring af lejemålets stand ud over den stand, det var i ved indflytningen.
• Øvrige poster: Nævnet fandt, at udlejers dokumenterede udgifter til fraflytningsrengøring, malerarbejde, gartnerarbejde og gulvpolering var rimelige og gængse for de pågældende arbejder, og der var derfor ikke grundlag for yderligere nedsættelse af disse poster.

Afvisning af klage over huslejeafslag

Nævnet afviste at tage stilling til lejers klage over afslag i huslejen, da nævnet ikke er tillagt kompetence hertil i loven. Lejer blev henvist til at indbringe sagen for boligretten for en afklaring heraf.

Konsekvenser for udlejer

Udlejer skal tilbagebetale det nedsatte beløb til lejer snarest og senest 4 uger efter modtagelse af afgørelsen med rente efter rentelovens regler. Udlejer har desuden pligt til at orientere øvrige lejere i ejendommen om afgørelsen inden to uger, da lejer har fået delvist medhold i sagen, jf. Lejeloven § 194. Hvis udlejer ikke opfylder tilbagebetalingskravet, kan lejer anmode nævnet om at indbringe sagen for Grundejernes Investeringsfond, jf. Lov om boligforhold § 20.