Lejeloven § 114

Det fremgår af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, at huslejenævnene træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, 1. pkt., at huslejenævnene træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 22, at uenighed om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet

I § 114, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at huslejenævnet træffer afgørelse efter reglerne i kapitel 9 i lov om boligforhold i tvister om opfyldelse af lejerens og udlejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse, jf. § 112.

Bestemmelsen fastslår, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om lejerens og udlejerens pligt til at foretage renholdelse og vedligeholdelse efter reglerne i nærværende kapitel. Både udlejeren og lejeren kan indbringe en sag for nævnet.

Det følger af lovforslagets § 112, stk. 1, at vedligeholdelse skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Ved indbringelse af en sag om manglende vedligeholdelse vil huslejenævnet derfor tage stilling til, om vedligeholdelse er påkrævet i den konkrete situation.

Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af pligten til både indvendig som udvendig vedligeholdelse.

Indbringelse for huslejenævnet skal ske skriftligt, jf. § 83, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at huslejenævnet endvidere træffer afgørelse i tvister om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner, jf. § 113.

Bestemmelsen fastslår, at huslejenævnet afgør uenighed mellem lejerne og udlejeren om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplanen for ejendommen.

Tvister om vedligeholdelsesplanen kan vedrøre dels uenighed om samarbejdet med beboerrepræsentationen, det vil sige, hvorvidt kravet om afholdelse af møde om udarbejdelse af planen er iagttaget, dels om der faktisk er udarbejdet en plan. Huslejenævnet tager stilling til, om der er udarbejdet en vedligeholdelsesplan, som er fyldestgørende efter lovforslagets § 113.

Har udlejeren udarbejdet en plan, som lejerne efterfølgende indbringer for huslejenævnet på grund af uenighed om indholdet, skal huslejenævnet tage stilling til, om der foreligger en vedligeholdelsesplan, som omfatter større planlagte periodiske vedligeholdelsesarbejder, herunder fornyelser for den kommende 10 års periode. Nævnet skal ikke forholde sig til de enkelte konkrete arbejder, prissætning og udførelsestidspunkt. Udlejeren vil ikke kunne miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, hvis huslejenævnet konstaterer, at der foreligger en vedligeholdelsesplan.

Ejendommens vedligeholdelsesplan er ikke afgørende for, om udlejeren kan pålægges at udføre vedligeholdelsesarbejder. Uanset vedligeholdelsesplanen kan huslejenævnet kun påbyde udlejeren at udføre konkrete vedligeholdelsesarbejder, jf. lovforslagets § 114, stk. 2, hvis udlejeren ikke har opfyldt sin pligt til at vedligeholde ejendommen. Der skal således være et aktuelt behov for arbejdernes udførelse. Udlejerens manglende efterlevelse af vedligeholdelsesplanen giver dermed ikke i sig selv grundlag for vedligeholdelsespåbud fra huslejenævnet.

Er lejerne af den opfattelse, at ejendommen lider af væsentlige vedligeholdelsesmangler, som vedligeholdelsesplanen ikke tager højde for, finder de almindelige regler om vedligeholdelsespåbud i stk. 2 således anvendelse. Huslejenævnet kan herefter på lejerens begæring pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejderne, og Grundejernes Investeringsfond kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder huslejenævnets afgørelse.

Efterkommer udlejeren ikke et ønske fra lejerne om at få udleveret planen, må lejerne indbringe sagen for huslejenævnet. Konstaterer huslejenævnet, at vedligeholdelsesplanen er udarbejdet, og at udlejeren alene har undladt at efterkomme lejernes anmodning om at gøre sig bekendt med planen, vil udlejeren ikke miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse. Huslejenævnet må herefter foranledige, at lejerne gøres bekendt med vedligeholdelsesplanen.

I stk. 2, 1. og 2. pkt., foreslås, at huslejenævnet på lejerens begæring kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

Bestemmelsen fastslår huslejenævnets kompetence til at pålægge udlejeren at opfylde sin pligt til at foretage såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse. Bestemmelsen omfatter alle udlejningsejendomme i såvel regulerede som uregulerede kommuner.

På begæring af en lejer kan huslejenævnet give udlejeren påbud om at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre. Nævnet kan give påbud om udførelse af udvendige vedligeholdelsesarbejder, uanset om udgifterne hertil kan afholdes af indeståendet på de udvendige vedligeholdelseskonti efter lovforslagets §§ 119 og 120, jf. stk. 3.

Påbuddet fra nævnet skal angive de forhold, der skal afhjælpes tilstrækkelig præcist til, at det er muligt at konstatere, om påbuddet er efterlevet eller ej, idet manglende overholdelse af vedligeholdelsespåbuddet er sanktioneret. Huslejenævnet kan ikke pålægge udlejeren en nærmere bestemt udførelsesmetode.

Det har ikke betydning for huslejenævnets mulighed for at udstede vedligeholdelsespåbud, hvornår de pågældende vedligeholdelsesmangler er opstået.

Når huslejenævnet skal tage stilling til, om der skal gives et vedligeholdelsespåbud til udlejeren, skal huslejenævnet som udgangspunkt besigtige ejendommen eller det enkelte lejemål og på denne baggrund tage stilling til, om udlejeren har pligt til at udføre det pågældende arbejde. Udlejerens pligt til at foretage vedligeholdelse afhænger af, om det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. lovforslagets § 112, stk. 1. Pligten gælder, uanset om den påberåbte vedligeholdelsesmangel er opstået før eller efter lejerens indflytning.

Hvis nævnet giver udlejeren et vedligeholdelsespåbud, skal nævnet fastsætte en frist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Fristen for udlejeren til at udføre det enkelte arbejde skal fastsættes ud fra de konkrete forhold således, at der tages hensyn til arbejdernes karakter og omfang.

I stk. 2, 3. og 4. pkt., foreslås, at huslejenævnet samtidig kan bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel 5 i lov om boligforhold.

Det følger af bestemmelsen, at huslejenævnet samtidig med et påbud om udførelse af vedligeholdelsesarbejder kan bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, såfremt udlejeren ikke overholder den af nævnet fastsatte frist for arbejdernes fuldførelse.

Lejenedsættelsen fastlægges som forringelsen af det lejedes værdi som følge af udlejerens manglende vedligeholdelse. En vedligeholdelsesmangel, der er forholdsmæssig billig at udbedre, kan således medføre en større lejenedsættelse, hvis manglen fx bevirker, at det lejede ikke kan anvendes til beboelse.

En lejenedsættelse vil kræve en afgørelse fra huslejenævnet, som konkret fastslår, hvor stor nedsættelsen skal være. Huslejenævnet vil derfor skulle besigtige lejerens lejemål.

Har huslejenævnet besluttet at nedsætte lejen, vil lejenedsættelsen skulle ophæves, når vedligeholdelsesarbejderne er endelig udført, eller når huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne efter reglerne i kapitel 5 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Huslejenævnet kan beslutte, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. § 27 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, såfremt nævnets afgørelse ikke overholdes. Det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning om tvangsadministration af ejendommen, at udlejeren ikke har overholdt den frist, som huslejenævnet har fastsat. Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere, eller én gang tidligere inden for de sidste 2 år, har ladet arbejder udføre for ejerens regning efter § 69 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af ejendommens særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre de arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.

I stk. 2, 5. pkt., foreslås, at Grundejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 69, stk. 1, i lov om boligforhold.

Har udlejeren ikke udført de pålagte arbejder inden den fastsatte frist, kan Grundejernes Investeringsfond på begæring af en lejer lade arbejderne udføre for udlejerens regning, jf. § 69 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold. Det gælder, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene.

Grundejernes investeringsfond kan tinglyse meddelelse om, at fonden har iværksat arbejder på udlejerens vegne på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.

I stk. 3 foreslås, at huslejenævnet kan give påbud efter stk. 2, uanset om udgifterne kan afholdes af indestående på konti efter §§ 119 og 120.

Bestemmelsen fastslår, at huslejenævnet kan give udlejeren påbud i henhold til stk. 1, uanset indestående på de udvendige vedligeholdelseskonti efter lovforslagets §§ 119 og 120.

Det er i den sammenhæng uden betydning, om udgifterne kan dækkes helt eller delvist af indeståendet på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonti.

Bestemmelsen begrundes i, at pligten til at foretage udvendig vedligeholdelse relaterer sig til ejendommens vedligeholdelsesstand i forhold til lovforslagets og aftalens krav. I henhold til lovforslagets § 112, stk. 1, skal vedligeholdelse foretages så ofte, det er påkrævet, under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Har udlejeren afholdt udgifter til den udvendige vedligeholdelse, som ikke kan dækkes af indestående på de udvendige vedligeholdelseskonti efter bestemmelserne i lovforslagets §§ 119 og 120, kan udlejeren modregne udgifterne i fremtidige hensættelser til kontiene.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3 og 4, 1. pkt. Herudover viderefører bestemmelsen den del af den gældende boligreguleringslovs § 22, som omhandler huslejenævnets kompetence til at afgøre uenighed om vedligeholdelsesplaner.

Endvidere videreføres med en materiel ændring den gældende lejelovs § 19, stk. 3. Bestemmelsen foreslås ændret således, at en lejenedsættelse besluttet af huslejenævnet ikke bortfalder, når Grundejernes investeringsfond træffer beslutning om at iværksætte arbejderne, men først når arbejderne er udført, eller huslejenævnet træffer beslutning om, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne.

Endelig viderefører bestemmelsen den gældende lejelovs § 19, stk. 4, om, at huslejenævnets påbud om vedligeholdelse ikke begrænses af indestående på de udvendige vedligeholdelseskonti.

Der henvises til afsnit 2.12.1.4. og 2.12.2.4 i de almindelige bemærkninger.