Godkendelse af leje på 1.605,14 kr./m² i § 19, stk. 2-lejemål trods årlige trappelejestigninger

Sagen omhandler en tvist om størrelsen af huslejen for et 143 m² stort beboelseslejemål i København, hvor lejerne havde bedt Huslejenævnet vurdere, om den årlige leje som følge af trappelejeklausuler nu var urimelig og oversteg det lejedes værdi. Lejeforholdet begyndte i 2010, og lejen var oprindeligt fastsat under henvisning til reglerne om gennemgribende modernisering, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Sagsbehandlingen blev foretaget efter Lejeloven § 38, stk. 1.

Parternes argumenter

• Lejernes påstand: Lejerne gjorde gældende, at selvom lejen var rimelig ved lejeforholdets start, havde de årlige stigninger i henhold til trappelejeklausulen medført, at lejen på 1.605,14 kr. pr. m² (pr. 1. juli 2023) nu oversteg det lejedes værdi. Lejerne stillede desuden spørgsmålstegn ved, om moderniseringen fra 1999 var tidssvarende, og om udgifter til administration og teknikerbistand kunne medregnes i moderniseringsbeløbet.
• Udlejers dokumentation: Udlejer fastholdt lejens størrelse og dokumenterede en gennemgribende modernisering udført i 1999, som omfattede nyt køkken med hvidevarer, nyt badeværelse, gæstetoilet, bryggers med vaskefaciliteter, nye elinstallationer og termovinduer. De samlede dokumenterede håndværkerudgifter udgjorde ca. 600.000 kr. inklusive moms.

Nævnets undersøgelse

Nævnet foretog besigtigelse og konstaterede, at lejemålet havde termovinduer og ny el, samt ældre moderniserede faciliteter. Nævnet gennemgik desuden dokumentation for de afholdte forbedringsudgifter, som angiveligt oversteg minimumsgrænsen for gennemgribende modernisering (170.000 kr. i 1999).

Huslejenævnet godkendte udlejerens fastsatte årlige leje pr. 1. juli 2023 på 229.535,52 kr., svarende til 1.605,14 kr. pr. m². Nævnet traf afgørelse efter stemmeflertallet, og udlejeren fik dermed medhold.

Godkendelse af lejefastsættelsesgrundlaget

• Gennemgribende modernisering: Nævnets flertal fandt, at der utvivlsomt var tale om et gennemgribende moderniseret lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 20, stk. 1, og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1. Moderniseringen blev anset for at være opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2.
• Nævnet bemærkede, at da lejemålet tidligere havde været udlejet efter § 19, stk. 2-reglerne (i 2009), var udlejer ikke forpligtet til at dokumentere, at orienteringspligten i var overholdt, i overensstemmelse med Højesterets dom.