Huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejligheds stand til væsentlig værdiforøgelse efter forbedringer

Sagen omhandler en udlejers anmodning til Huslejenævnet om at besigtige et lejemål for at konstatere, hvorvidt dets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Dette er en forudsætning for, at lejen ved genudlejning kan fastsættes efter principperne i Lejeloven § 19, stk. 2, som omhandler gennemgribende forbedrede lejemål.

Lejemålets karakteristika og stand

Lejemålet er en treværelseslejlighed på 77 m² beliggende i en ejendom opført i 1938. Ved nævnets besigtigelse den 29. april 2025 blev lejemålets stand dokumenteret, herunder:

• Generelt indtryk: Ejendommen er en rød murstensejendom med en pæn opgang med terrazzo og væghængte postkasser.
• Lejlighedens indretning: Fordelingsgang med adgang til værelse, køkken, badeværelse og to stuer en suite. Der er altaner mod gård og gade.
• Materialer og installationer: Trægulve i det meste af lejligheden, synlige radiatorer og rørføring, ældre elinstallationer og stikkontakter samt cirka 20 år gamle termovinduer og -døre.
• Køkken: Fremstår moderniseret, men af ældre dato (formodentlig fra 1980'erne), med hvide elementer, træbordplader og udtjent korkgulv. Hårde hvidevarer er af ældre dato.
• Badeværelse: Fremstår oprindeligt med terrazzogulv, gulvstående toilet og håndvask samt et opmuret badekar beklædt med hvide fliser. Synlig rørføring.

Huslejenævnets rolle og lovgrundlag

Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som fastslår, at nævnet skal besigtige lejemålet og konstatere dets stand, før det kan forbedres gennemgribende. Formålet med besigtigelsen er at vurdere, om lejemålet har en stand, der muliggør forbedringer, som dels opfylder beløbskravet i Lejeloven § 19, stk. 2, dels væsentligt kan forøge det lejedes værdi. Nævnet har i denne sag alene vurderet lejemålets stand i forhold til denne forudsætning og har ikke taget stilling til de øvrige betingelser for lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejemålets stand på besigtigelsestidspunktet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Udlejer fik medhold i sin anmodning.

Nævnets konklusion og begrundelse

• Nævnet konstaterede, at ejendommen er omfattet af Lejeloven § 19.
• På baggrund af besigtigelsen vurderede nævnet, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi i henhold til kravene i Lejeloven § 19, stk. 2.
• Nævnet lagde navnlig vægt på, at lejemålet havde et oprindeligt badeværelse, et ældre moderniseret køkken samt ældre elinstallationer, hvilket indikerer et betydeligt forbedringspotentiale.

Afgørelsens gyldighed og begrænsninger

• Afgørelsen er gyldig i tre år, jf. Lejeloven § 19, stk. 3.
• Nævnet understregede, at afgørelsen udelukkende vedrører lejemålets stand og ikke er ensbetydende med, at enhver fremtidig forbedring automatisk vil medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Dette vil bero på en konkret vurdering af de udførte forbedringers karakter og omfang i forhold til Lejeloven § 19, stk. 2.