Huslejenævn godkender fastsat leje efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og finder ikke lejen mere byrdefuld i strid med Lejeloven § 22, stk. 1

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse i et lejemål på Frederiksberg, der blev fastsat i forbindelse med, at ejendommen, som tidligere var en andelsboligforening, overgik til at være en udlejningsejendom den 1. september 2017 efter konkurs. Den opkrævede leje udgjorde 112.575 kr. årligt, svarende til 1.425 kr. pr. m².

Lejernes Landsorganisation Hovedstaden (LLH) anmodede på vegne af lejeren Huslejenævnet om at vurdere, hvorvidt lejen var fastsat i strid med to centrale regelsæt:

Spørgsmål om lejefastsættelse og det lejedes værdi

Oprindeligt blev det bestridt, at lejen overhovedet kunne fastsættes efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, dengang dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2). Dette spørgsmål var dog tidligere blevet afgjort af Landsretten, som fandt, at lejefastsættelsen var lovlig. Der var derfor heller ikke længere tvist mellem parterne om, hvorvidt lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Tvist om byrdefulde vilkår

Det primære fokus for nævnet var, hvorvidt udlejeren havde tilsidesat Lejeloven § 22, stk. 1 ved at aftale en leje, der efter en samlet bedømmelse var mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen.

LLH henviste til, at der på sammenligningstidspunktet den 1. september 2017 eksisterede seks andre lejemål, som også var gennemgribende forbedret (Boligreguleringslovens § 5, stk. 2), men som var udlejet til en væsentligt lavere m²-leje (mellem 831 kr. og 1.116 kr. pr. m²) end den omtvistede leje på 1.425 kr. pr. m². LLH mente, at disse lejemål skulle tjene som sammenligningsgrundlag, og at lejen derfor skulle nedsættes.

Udlejeren anførte derimod, at lejen for de cirka 200 lejeforhold, der opstod samtidigt den 1. september 2017, var fastsat efter et ensartet system, der differentierede prisen efter lejemålets størrelse og moderniseringsår. Udlejeren gjorde gældende, at de seks ældre lejeforhold med lavere leje var utilstrækkelige til at begrunde, at den nye leje var mere byrdefuld, idet flertallet af lejeforhold havde indbyrdes ens vilkår.

Huslejenævnets flertal (forperson og udlejermedlemmet) afgjorde, at lejen pr. 1. september 2017 var lovligt fastsat, og at den ikke skulle nedsættes under henvisning til reglen om mere byrdefulde vilkår. Udlejeren fik dermed medhold.

Godkendelse af lejefastsættelse

• Nævnet bekræftede, at lejen lovligt kunne fastsættes efter dagældende (nu ), idet betingelserne herfor blev anset for opfyldt, og at den opkrævede leje på 1.425 kr. pr. m² årligt ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.