Godkendelse af leje fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2: Huslejenævnet afviser påstand om mere byrdefulde vilkår efter Lejelovens § 22, stk. 1

Sagen vedrører en tvist mellem en lejer, repræsenteret af Lejernes Landsorganisation Hovedstaden, og udlejeren om lovligheden af den fastsatte husleje efter overgang fra en andelsboligforening til en udlejningsejendom i 2017. Ejendommen, der tidligere var ejet af en andelsboligforening, blev solgt efter konkurs, og de tidligere andelshavere overgik til at være lejere.

Hovedtvist og parternes argumenter

Lejer gjorde oprindeligt gældende, at lejefastsættelsen skulle ske efter de almindelige regler om omkostningsbestemt leje, men efter Landsrettens og Boligrettens afgørelser anerkendte lejer, at lejen lovligt kunne fastsættes efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, det vil sige efter dagældende Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2).

Hovedtvisten koncentrerede sig herefter udelukkende om, hvorvidt den fastsatte årlige leje på 1.425 kr. pr. m² udgjorde et vilkår, der efter en samlet bedømmelse var mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen, jf. Lejeloven § 22, stk. 1.

• Lejers argumentation: Der fandtes seks eksisterende lejeforhold i ejendommen, der var udlejet efter samme lejefastsættelsesgrundlag (§ 5, stk. 2) men til væsentligt lavere huslejer (mellem 831 kr. og 1.116 kr. pr. m² årligt). Da moderniseringerne i alle disse lejligheder var af ældre dato (10-22 år gamle), burde forskellen i den individuelle brugsværdi være minimal. Lejeren mente derfor, at den højere leje for det omtvistede lejemål var et byrdefuldt vilkår.
• Udlejers argumentation: Lejen var fastsat ud fra et skøn over det lejedes værdi baseret på moderniseringsår og lejemålets størrelse. Udlejeren anførte, at de seks ældre lejeforhold ikke var tilstrækkeligt til at begrunde, at der forelå mere byrdefulde vilkår, især da ca. 200 andre lejeforhold blev etableret samtidigt (den 1. september 2017) med indbyrdes ens vilkår og lejefastsættelser, der varierede mellem 1.225 kr. og 1.425 kr. pr. m² årligt, alt efter moderniseringsperioden og størrelsen.

Nævnet har i forbindelse med sagsbehandlingen inddraget tidligere besigtigelser af 14 lejemål i ejendommen og gennemgået arbejdsbeskrivelser for totalmoderniseringer fra årene 2000 og 2003 for at vurdere lejens lovlighed.

Huslejenævnets flertal (forpersonen og udlejerrepræsentanten) fandt, at udlejeren ikke havde opkrævet en leje, der var mere byrdefuld for lejeren end for andre lejere i ejendommen, og lejeren fik derfor ikke medhold i kravet om nedsættelse af lejen.

Hovedkonklusioner