Ankenævnets afgørelse om lejenedsættelse og gyldighed af trappeleje i moderniseret lejlighed

Sagen omhandler en tvist mellem lejere og udlejer vedrørende lejens størrelse og gyldigheden af en trappelejeklausul i en moderniseret beboelseslejlighed på 78 m2 i København. Lejemålet, der er opført i 1893, blev udlejet fra marts 2013 med en oprindelig årlig leje på 102.000 kr. og indeholdt en aftale om trappeleje samt opkrævning af PBS-gebyrer.

Lejernes og Udlejers Anbringender

Lejerne indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte leje var for høj, og at trappelejeklausulen udgjorde et mere byrdefuldt vilkår end for andre lejere i ejendommen. De argumenterede for, at sammenligningen med andre lejemål skulle baseres på lovlige vilkår på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og at senere ugyldiggjorte vilkår ikke kunne indgå i vurderingen. Lejerne henviste til tidligere afgørelser, hvor lignende trappelejeklausuler i ejendommen var blevet tilsidesat.

Udlejer fastholdt, at den aftalte leje var passende, og at trappelejeklausulen var gyldig i henhold til den dagældende Lejeloven § 53, stk. 2. Udlejer gjorde gældende, at vurderingen af mere byrdefulde vilkår skulle ske ud fra de vilkår, der var gældende i ejendommen på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og at lejerne ikke havde løftet bevisbyrden for deres påstand.

Huslejenævnets Indledende Undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet og konstaterede, at det var gennemgribende moderniseret i overensstemmelse med Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2), og at orienteringspligten i Boligreguleringsloven § 5, stk. 7 (nu Lejeloven § 21, stk. 1) var overholdt. Nævnet vurderede, at den aftalte leje på 123.282,96 kr. årligt væsentligt oversteg det lejedes værdi i området, jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 og Lejeloven § 47, stk. 2. Vedrørende de mere byrdefulde vilkår fandt Huslejenævnet, at der ikke var aftalt vilkår, der var mere byrdefulde for lejerne end for andre lejere i ejendommen, idet der blev lagt vægt på de vilkår, der var gældende ved lejeaftalens indgåelse, uanset senere ugyldiggørelse af lignende vilkår.

Begge parter indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og traf følgende beslutninger:

Lejens Størrelse

• Ankenævnet fandt, at den aftalte årlige leje på 122.948,40 kr. (svarende til ca. 1.576 kr. pr. m2) væsentligt oversteg det lejedes værdi i området, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 2, 3 og 4. Flertallet i Ankenævnet nedsatte den årlige leje til 109.200 kr. (svarende til 1.400 kr. pr. m2), hvilket var en højere godkendt leje end Huslejenævnets nedsættelse til 1.300 kr. pr. m2. Lejenedsættelsen fik virkning fra den 1. marts 2019, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Depositum og forudbetalt leje blev nedsat til 3 måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og 3.

Mere Byrdefulde Vilkår (Trappeleje)

• Ankenævnet (flertallet) fandt ikke, at trappelejeklausulen i sig selv udgjorde et mere byrdefuldt vilkår ved lejekontraktens indgåelse, jf. Lejeloven § 22, stk. 1. Flertallet lagde vægt på, at lejen under hele lejemålets beståen er begrænset af det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, og at det først ved efterfølgende reguleringer kan konstateres, om klausulen medfører en mere byrdefuld leje end for andre lejemål. Dette var i modsætning til mindretallets opfattelse, som mente, at trappelejeklausulen var mere byrdefuld, da den tillader uvarslet lejeforhøjelse og regulering af en større del af huslejen.

PBS-gebyrer og Tillægsgebyr

• Huslejenævnets afgørelse vedrørende tilbagebetaling af PBS-gebyrer stod ved magt, da denne del af sagen ikke var anket rettidigt.
• Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.