Huslejenævnet: Nedsættelse af byfornyelsestillæg grundet ugyldige varslinger – Passivitet afvist

Sagen omhandler en tvist mellem lejere og udlejer, Københavns Kommune, vedrørende lejens størrelse i en beboelseslejlighed på 99 m2 i en ejendom opført i 1899, som har gennemgået byfornyelse. Lejerne indbragte sagen for Huslejenævnet med krav om nedsættelse af lejen, især med fokus på byfornyelsestillægget og de efterfølgende stigninger.

Lejernes anbringender

Lejernes LO Hovedstaden gjorde gældende, at lejen skulle nedsættes, da der ikke var hjemmel til at opkræve de efterfølgende stigninger i byfornyelsestillægget. De henviste til en tidligere afgørelse fra Ankenævnet, der stadfæstede, at kun det oprindelige byfornyelsestillæg kunne godkendes på grund af manglende dokumentation for varslinger. Lejerne anførte desuden, at udlejer ikke havde dokumenteret gyldige varslinger for stigningerne, og at eventuelle ikke-varslede stigninger, der var ældre end tre år, var forældede i henhold til Forældelsesloven § 3, stk. 1. De bestred, at de havde udvist retsfortabende passivitet, idet Lejeloven § 38, stk. 1 giver lejere ret til at indbringe sager om lejens størrelse til enhver tid, og de havde reageret kort tid efter, at en lignende sag var afgjort i 2019.

Udlejers anbringender

Udlejer ankede Huslejenævnets afgørelse og fastholdt, at byfornyelsestillægget og dets optrapning kunne indregnes i begyndelseslejen ved genudlejning, uanset om der var varslet over for tidligere lejere. Udlejer henviste til Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 1) og Lejeloven § 22, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 12), som ifølge udlejer tillader indregning af forbedringstillæg i begyndelseslejen, selvom det ikke er varslet over for andre lejere. Udlejer gjorde desuden gældende, at lejerne havde udvist retsfortabende passivitet ved at betale de opkrævede forhøjelser uden indsigelse i en længere årrække, og at sagerne var indbragt lang tid efter Ankenævnets afgørelse fra 2019. Udlejer henviste til retspraksis om passivitet, herunder U 1989 291 Ø og U 1991 57 V.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 38, stk. 1 og Lejeloven § 19, stk. 1. Nævnet besigtigede lejemålet og konstaterede moderniseringer af køkken og badeværelse. Nævnet godkendte udlejers budgetleje og hensættelser til vedligeholdelse, men fandt, at udlejer kun kunne opkræve det oprindelige byfornyelsestillæg på 511,69 kr. pr. m2, da varslinger af forhøjelser ikke var dokumenteret. Et flertal i nævnet fandt, at lejerne ikke havde udvist passivitet. Sagen blev herefter anket til Ankenævnet. Ankenævnet undersøgte yderligere spørgsmål om differentiering af tillægget, løbende optrapning og passivitet. De indhentede oplysninger fra Tinglysningen og Teknik- og Miljøforvaltningen vedrørende byfornyelsesprojektet og tinglysning af deklarationer i henhold til Lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 § 60, stk. 2.

Ankenævnet har delvist givet udlejer medhold i, at muligheden for at opkræve byfornyelsestillæg og dets optrapning ikke er bortfaldet ved passivitet eller forældelse. Dog fik lejeren medhold i, at udokumenterede og ugyldige varslinger bortfalder, hvilket resulterede i en lejenedsættelse.

Ankenævnets afgørelse

• Udlejer har ikke mistet muligheden for at opkræve optrapning af byfornyelsestillægget eller at forbedringstillægget er bortfaldet ved passivitet eller forældelse.
• Alle udokumenterede og ugyldige varslinger bortfalder.
• Forbedringstillægget for byfornyelse nedsættes fra 56.174,88 kr. til 52.841,88 kr. årligt.
• Lejenedsættelsen har virkning fra 1. januar 2017.
• Ankenævnet godkender en grundydelse (forbedringstillæg) på 5% af de afholdte udgifter til forbedring, svarende til 511,69 kr. pr. m2, der løbende kan trappes op på baggrund af 75% af stigningen i nettoprisindekset. Optrapning kan ske indtil en ydelse på 8,4% af forbedringsudgifterne er nået. Varsling af optrapningen skal ske efter reglerne i Lejeloven § 46.
• Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven.
• Der pålægges ikke udlejer et tillægsgebyr.

Begrundelse

• Ankenævnet fandt, at forbedringstillæg for byfornyelse er evigtvarende, medmindre andet fremgår af lovgivningen. Udlejer mister derfor ikke retten til at opkræve tillægget på baggrund af forældelse.
• Selvom der ikke var tinglyst en deklaration om byfornyelse på ejendommen i henhold til Lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 § 60, stk. 2, bortfalder udlejers mulighed for at varsle optrapning ikke, da principperne for optrapning fremgår af byfornyelseslovgivningen.
• Varslinger, der ikke opfylder kravene i Lejeloven § 46 (tidligere Lejeloven § 50), herunder krav om beregning og klagevejledning, er ugyldige.
• Et flertal i Ankenævnet fandt, at passivitet ikke indtræder ved ugyldighed, når der er tale om væsentlige gyldighedsmomenter, såsom manglende beregninger eller frist for indsigelsesadgang. Derfor bortfalder ugyldige varslinger.
• Den senest kendte gyldige varsling for lejemålet var trådt i kraft den 1. januar 2005, hvor byfornyelsestillægget blev varslet op til 52.841,88 kr. årligt. Dette beløb lægges til grund.
• Lejen er fastsat efter Lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 § 60, stk. 3, og den godkendte grundydelse på 511,69 kr. pr. m2 er baseret på en besigtigelse og godkendelsen fra Byfornyelse København.
• Depositum og forudbetalt leje nedsættes til 3 måneders godkendt leje i henhold til Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3.
• Lejenedsættelsen har virkning fra 1. januar 2017, da sagen blev indbragt den 10. december 2019, og forældelsesfristen på 3 år gælder for sager om lejens størrelse efter Lejeloven § 40, stk. 1 og Forældelsesloven § 3, stk. 1.