Ankenævnet nedsætter udlejers istandsættelseskrav ved fraflytning af rækkehus

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer, Skifterækkerne ApS v/ Go ’Bolig A/S V/Koncenton A/S, og en lejer vedrørende omfanget af lejers istandsættelsespligt ved fraflytning af et rækkehus på 114 m2. Lejeforholdet startede den 1. juli 2019, og lejer fraflyttede den 16. august 2021 efter ca. 25,5 måneder. Udlejer fremsatte et samlet istandsættelseskrav på 75.501,99 kr., som lejer bestred.

Udlejers krav og lejers indsigelser

Udlejers krav omfattede udgifter til:

• Lugning af have for ukrudt (555 kr.)
• Udskiftning af fryseskuffer og bageplade (1.295 kr.)
• Maling, rengøring og gulve (45.150 kr.)
• Ny bordplade, hylder mv. (22.328,13 kr.)
• Udskiftning af døre og toiletsæde (6.092,50 kr.)
• Et mindre beløb for el (81,36 kr.), som Huslejenævnet dog ikke tog stilling til, da lejers indsigelse udelukkende vedrørte istandsættelseskravene.

Lejer gjorde gældende, at fraflytningsrapporten ikke var korrekt udleveret eller forklaret ved fraflytningssynet den 16. august 2021, idet lejer ikke taler dansk og følte sig presset til at underskrive. Lejer anførte desuden, at det samlede istandsættelseskrav var for højt og omfattede "absurde" poster som udskiftning af alle gulve og reparation af ting, der ikke var beskadiget. Lejer mente også, at udlejer havde opkrævet for høje beløb generelt. Endvidere bestred lejer opkrævning af leje i istandsættelsesperioden, da lejer blev anmodet om at fraflytte 14 dage før lejeforholdets ophør.

Udlejers argumentation

Udlejer fastholdt kravene og henviste til lejekontraktens bestemmelser om lejers vedligeholdelsespligt, herunder Lejeloven § 111, stk. 2 for indvendig vedligeholdelse og tillæg til lejekontraktens § 11 for udvidet vedligeholdelsespligt, herunder have, hvidevarer og nagelfast inventar. Udlejer fremlagde fakturaer og fotodokumentation, der ifølge udlejer understøttede behovet for istandsættelse på grund af slid, brugsmærker, ridser, huller og manglende rengøring. Udlejer fremhævede, at lejemålet blev overtaget i ny stand, og at formålet var at genoprette samme stand, ikke en bedre. Udlejer henviste også til, at lejer var den første lejer i lejemålet.

Huslejenævnets oprindelige vurdering

Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 190. Nævnet konstaterede, at der var afholdt indflytningssyn og udarbejdet indflytningsrapport i henhold til Lejeloven § 90, stk. 1. Ligeledes fandt nævnet, at formalia for fraflytningssyn og udlevering af fraflytningsrapport var opfyldt i henhold til Lejeloven § 187, stk. 3, da lejer havde underskrevet rapporten. Nævnet godkendte udlejers krav om betaling af leje i istandsættelsesperioden, da dette var aftalt i lejekontrakten. Nævnet godkendte dele af udlejers istandsættelseskrav, men afviste andre, hvilket resulterede i en nedsættelse af det samlede krav fra 75.420,63 kr. til 61.883,93 kr. Udlejer indbragte herefter sagen for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Ankenævnet nedsatte udlejers istandsættelseskrav fra 75.501,99 kr. til 65.000 kr., hvilket var en ændring af Huslejenævnets oprindelige afgørelse, der havde nedsat kravet til 61.883,93 kr. Udlejer fik således delvist medhold i sin anke.

Ankenævnets begrundelse

• Formalia: Ankenævnet fandt, at formalia i Lejeloven § 187, stk. 3 og stk. 4 var iagttaget, da lejer havde kvitteret for modtagelsen af fraflytningsrapporten.
• Hylder og bordplade: Ankenævnet fandt, at udlejer havde dokumenteret behovet for dele af arbejdet vedrørende bordpladen og hylderne, idet der var tale om hakker, mærker, ridser og afskalninger. Dog foretog Ankenævnet en skønsmæssig nedsættelse af udgiften på 22.328,13 kr., da fakturaen indeholdt betaling for arbejder, som ikke var anført i fraflytningsrapporten, jf. Lejeloven § 187, stk. 2.
• Døre og toiletsæde: Ankenævnet fandt, at udlejer havde dokumenteret behovet for dele af arbejdet i forhold til dørene, da der var synlige skader og mærker. Derimod fandt nævnet ikke, at udlejer havde dokumenteret behovet for udskiftning af toiletsædet. Der blev derfor foretaget en skønsmæssig nedsættelse af udgiften på 6.092,50 kr.

Konklusion

Samlet set nedsatte Ankenævnet udlejers istandsættelseskrav med 10.501,99 kr. fra det oprindelige krav på 75.501,99 kr., således at lejer hæftede for 65.000 kr. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale restdepositummet til lejer i det omfang, det ikke allerede var tilbagebetalt. Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke havde fået fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.