Lejeloven § 149

Det fremgår af den gældende lejelovs § 25, stk. 1, at lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 25, stk. 2, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 25, stk. 3, at skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold.

I § 149, stk. 1, foreslås, at lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Det følger af bestemmelsen, at lejeren er forpligtet til at omgås det lejede forsvarligt. Den forpligtelse, som lejeren har efter bestemmelsen, omfatter både en pligt til at renholde det lejede, pligt til at anmelde skader og endelig en pligt til ikke at beskadige det lejede.

Der stilles ikke i loven nærmere krav til lejerens pligt til at renholde det lejede. Lejeren bestemmer som udgangspunkt selv, hvilken renholdelsesstand der skal være i lejemålet, så længe det kun er lejeren selv, der berøres af en eventuel mangel på rengøring. Hvor undladelse af at renholde lejemålet påfører de omkringboende gener eller indebærer en risiko for beskadigelse af ejendommen, kan lejeren dog mødes med sanktioner fra udlejerens side.

Endvidere gælder som udgangspunkt, at udlejeren ikke har adgang til det lejede i den periode, lokalerne er udlejet. Bliver udlejeren trods dette alligevel opmærksom på, at lejeren vanrøgter det lejede, kan udlejeren pålægge lejeren at foretage den rengøring, som udlejeren anser for nødvendig. Efterkommer lejeren ikke udlejerens forlangende herom, kan udlejeren skride til opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen efter reglerne i lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 6 og 8, samt lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 5, 7 eller 13.

I stk. 2 foreslås, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Bestemmelsen pålægger lejeren at erstatte enhver skade, som forvoldes ved forsætlig og uagtsom adfærd på det lejede af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Lejeren er ansvarlig for egen uforsvarlig (culpøs) skadeforvoldelse i de lejede lokaler. Lejeren er endvidere ansvarlig for uforsvarlig skadeforvoldelse i de lejede lokaler forårsaget af gæster, som lejeren eller dennes husstand har givet adgang til det lejede. Lejeren er derimod ikke ansvarlig for skader, som forårsages af personer, der selv har skaffet sig adgang.

Lejerens ansvar efter bestemmelsen omfatter både uforsvarlig skadeforvoldelse i de lejede lokaler og på ejendommen, herunder ejendommens adgangsarealer og fælleslokaler. Lejeren er endvidere ansvarlig for skadeforvoldende adfærd udvist af dennes husstandsmedlemmer, andre som lejeren har givet adgang til det lejede samt eventuelle fremlejetagere.

For at lejeren kan gøres ansvarlig, kræves, at der er udvist uforsvarlig adfærd fra lejerens side eller fra de personer, lejeren er ansvarlig for. Har lejeren fremlejet sin lejlighed, er lejeren ansvarlig for fremlejetagerens uforsvarlige skader.

De skader, som lejeren kan gøres ansvarlig for, har karakter af misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd. Rygning, der har ført til nikotinaflejringer på vægge og lofter i en bolig, og som medfører ekstra udgifter til istandsættelse kan efter omstændighederne føre til, at lejeren pålægges at skulle afholde disse udgifter. I lejeaftaler, hvor lejeren har vedligeholdelsespligten og istandsættelse som følge af rygning er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter, vil lejeren tillige kunne blive pålagt at afholde udgifter til istandsættelse, som følger af rygning i det lejede, jf. lovforslagets § 112, stk. 1. Er det gyldigt aftalt, at der ikke må ryges i lejemålet, kan lejeren ligeledes blive pålagt at betale de ekstra udgifter, der som følge af rygning må afholdes til istandsættelse af lejemålet.

Har lejeren som led i opfyldelsen af sin vedligeholdelsespligt udført arbejder på en måde, der ikke er håndværksmæssigt korrekt, vil der kunne være tale om misligholdelse, der kan kræves udbedret eller erstattet ved, at arbejderne udføres af andre på en håndværksmæssig korrekt måde.

Almindelig slid og ælde falder ikke ind under begrebet uforsvarlig adfærd og er derfor ikke omfattet af bestemmelsen. I praksis kan det være vanskeligt at afgrænse, hvad der er skader, og hvad der kan henregnes til almindelig slid og ælde. Dette må som udgangspunkt bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. Har lejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, vil forsømmelse heraf kunne resultere i en skade, som lejeren har ansvaret for. Fx kan mangelfuld vedligeholdelse af et lakeret gulv medføre, at træet skades, dér hvor lakken er slidt igennem. Selv om udlejeren har vedligeholdelsespligten, vil lejeren kunne pålægges at udbedre skaden.

Udlejeren har som udgangspunkt bevisbyrden for, at en skade er forvoldt ved uforsvarlig adfærd af lejeren eller en person, som lejeren har ansvar for.

Stiller udlejeren krav om afhjælpning af skaden, må det konkret vurderes, om udbedring af skaden skal ske i boperioden eller først ved lejerens fraflytning.

Hvis lejeren er blevet forpligtet til at betale erstatning som følge af misligholdelse, har udlejeren krav på at få dækket sit faktiske tab. Skal ældre bygningsdele eller inventar udskiftes med nyt, vil udlejeren typisk opnå en berigelse som følge heraf. Det beløb, der kan opkræves hos lejeren, vil på den baggrund kunne reduceres skønsmæssigt ud fra en konkret vurdering.

Ved vurderingen af størrelsen af erstatningen skal der ske fradrag for sparet vedligeholdelse. Sparet vedligeholdelse er udtryk for, at den hidtidige installation enten trængte til vedligeholdelse eller måtte antages at skulle udskiftes inden for den nærmeste fremtid, og at udlejeren ved lejerens betaling af erstatning spares for disse vedligeholdelsesudgifter. Fradraget sker skønsmæssigt på baggrund af en konkret vurdering af den hidtidige stand af bygningsdelen eller inventaret. Fradraget skal afspejle den omkostning, som udlejeren skulle have afholdt for at bringe den hidtidige installation op til den stand, som udlejeren har krav på.

Undlader udlejeren at udbedre skader, som lejeren er ansvarlig for, vil udlejeren alligevel kunne kræve erstatning fra lejeren, idet udlejeren som udgangspunkt er påført et tab som følge af lejemålets forringede værdi.

Har lejeren beskadiget det lejede, kan udlejeren i grove tilfælde ud over at kræve erstatning opsige eller ophæve lejeaftalen, jf. lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 5, om vanrøgt.

Pligten til at udbedre skader, som må anses for hændelige, afhænger af, hvem af parterne der har vedligeholdelsespligten. Hændelige skader falder uden for bestemmelsen.

I stk. 3 foreslås, at skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

Bestemmelsen fastslår, at lejeren skal give udlejeren besked om skader, som lejeren bliver opmærksom på. Underretningen skal gives straks, hvis udbedring af skaden er uopsættelig, og uden ugrundet ophold i andre tilfælde.

Bestemmelsen indebærer, at lejeren har en pligt til straks at anmelde uopsættelige skader til udlejeren. Det kan fx være sprungne vandrør, overhængende fare for nedstyrtning eller lignende. I øvrige tilfælde skal anmeldelse til udlejeren ske uden ugrundet ophold. Det kan fx dreje sig om et toilet, der løber, skader på lakken på gulvet, jf. ovenfor, væggetøjsangreb og lignende. Selv om lejeren ikke er ansvarlig for skadens indtræden, kan lejeren alligevel holdes ansvarlig for dele af udbedringen, hvis det kan lægges til grund, at skaden havde været mere begrænset, hvis lejeren havde opfyldt sin underretningspligt efter denne bestemmelse.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 25 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.17.1.1. og 2.17.2.1. i de almindelige bemærkninger.