Lejeloven § 90

Det fremgår af den gældende lejelovs § 9, stk. 2, at udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 9, stk. 3, at indflytningsrapporten, jf. stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et digitalt dokument, jf. dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 9, stk. 4, at ved overtrædelse af stk. 2 og 3 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

I § 90, stk. 1, foreslås at udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Formålet med synet er at konstatere og dokumentere det lejedes tilstand ved overtagelsen. Dette gælder ikke alene den indvendige vedligeholdelsesstand (maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve). Også tilstanden af bygningsdele og indretninger i det lejede, som er omfattet af den udvendige vedligeholdelse, skal registreres under synet med henblik på at fastlægge omfanget af lejerens istandsættelse ved fraflytning.

Ved indflytningssynet kan man konstatere forhold, som skal udbedres af udlejeren, hvilket fx kan være installationer i lejemålet, som ikke fungerer. Derudover kan man konstatere forhold, der blot skal noteres, så lejeren ikke senere hæfter for dem ved fraflytning. Det kan fx dreje sig om rent kosmetiske forhold.

Udlejere af to eller flere beboelseslejligheder er omfattet af pligten til at afholde indflytningssyn, uanset om de to lejligheder er beliggende i samme eller i forskellige ejendomme. Det er det samlede antal af beboelseslejligheder, som udlejes af udlejeren ved lejeaftalens indgåelse, der er afgørende for, om udlejeren er omfattet af reglerne og derved har pligt til at afholde syn.

Lovens regler om beboelseslejligheder, og dermed også reglerne om obligatorisk indflytningssyn, gælder også blandede lejemål. Ved blandede lejemål forstås lejemål, som omfatter både beboelses- og erhvervslokaler.

Af hensyn til at lette administrationen er det fastsat, at udlejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig, ikke har pligt til at afholde indflytningssyn. Det samme gælder en lejer, der fremlejer sin beboelseslejlighed og ikke udlejer andre beboelseslejligheder. Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejere af enkeltværelser ikke har pligt til at afholde indflytningssyn. Derimod vil en lejer af en hel ejendom med henblik på udlejning af flere beboelseslejligheder være omfattet af pligten.

Ønsker lejeren dokumentation for, at udlejeren kun udlejer én beboelseslejlighed, kan dette ske ved, at udlejeren afgiver en tro og love-erklæring herom. I forbindelse med en eventuel huslejenævnssag kan nævnet, hvis der er usikkerhed om antallet, foretage en nærmere undersøgelse af, om den pågældende udlejer flere beboelseslejligheder end én.

Bestemmelsen indeholder ikke særlige regler for, hvornår og hvordan lejeren skal indkaldes til synet, men det forudsættes, at lejeren indkaldes med så tilpas lang frist, at lejeren har mulighed for at indrette sig på at kunne være til stede. Da der ikke er krav om skriftlighed, bestemmer udlejeren selv, hvordan lejeren indkaldes. Udlejeren bør sikre sig det fornødne bevis for, at lejeren er indkaldt til synet.

Synet skal afholdes i forbindelse med indflytningen. Hermed skal forstås, at indflytningssynet skal afholdes i umiddelbar tilknytning til indflytningstidspunktet, det vil sige kort tid inden eller kort tid efter indflytning.

Synet skal fastslå boligens tilstand og give mulighed for opdagelse af eventuelle mangler. Det er derfor mest hensigtsmæssigt at afholde synet så tæt på overtagelsen som muligt, idet det efter overtagelse og indflytning bliver vanskeligere at afgøre, om eventuelle mangler også var til stede ved indflytningen. Det er derfor i alles interesse, at indflytningssynet afholdes så tæt på indflytningstidspunktet som muligt.

Lejeren vil på eget initiativ kunne inddrage beboerrepræsentationen i indflytningssynet og på den måde drage fordel af beboerrepræsentationens kendskab til ejendommen og dens drift.

Alt væsentligt ved lejemålet, som konstateres på synet, registreres i en indflytningsrapport. Rapporten får dermed væsentlig betydning ved en senere dokumentation af lejemålets stand ved indflytning, når omfanget af lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning skal afgøres.

Det er således vigtigt at få fastlagt og dokumenteret lejemålets stand, så parterne kan afstemme forventningerne til eventuelle istandsættelseskrav ved fraflytning. Dette gælder uanset den konkrete stand ved indflytning. Er lejemålet fx nymalet overalt ved indflytning, er det vigtigt at konstatere det ved et syn og få det dokumenteret i indflytningsrapporten. Hvorvidt en lejlighed ved indflytning var nymalet, herunder om den var nymalet på alle flader, er et forhold, som i vidt omfang kan give anledning til konflikter ved fraflytning. Det er derfor vigtigt, at indflytningsrapporten er tilstrækkelig detaljeret. Der kan benyttes fotodokumentation i forbindelse med synet og udarbejdelse af indflytningsrapporten. Som led i huslejenævnets oplysning af sagen i forbindelse med tvister ved fraflytning indhenter nævnet indflytningsrapporten og en eventuel mangelliste.

Der stilles ikke formkrav til indflytningsrapporten. Rapporten kan således opstilles på den måde, som udlejeren finder hensigtsmæssig. Ministeriet har udarbejdet et eksempel på en indflytningsrapport, jf. bilag 1 til vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme.

I det omfang, lejemålet ikke er nyistandsat ved lejerens indflytning, kan det være hensigtsmæssigt, at udlejeren i indflytningsrapporten angiver, hvornår der sidst er foretaget vedligeholdelse i det lejede, fx hvornår lejemålets vægge og lofter sidst er malet. Sådanne oplysninger kan have væsentlig betydning ved fastlæggelsen af lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, da lejeren ved fraflytning ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning, jf. lovforslagets § 187, stk. 1, 3. pkt.

I stk. 2 foreslås, at indflytningsrapporten, jf. stk. 1, skal udleveres til lejeren ved synet, eventuelt i et digitalt dokument, jf. dog § 13, stk. 1. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Efter bestemmelsen skal synsrapporten udleveres til lejeren. Det foreslås derfor, at rapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Rapporten kan afgives i et digitalt dokument.

Forslaget indebærer, at udlejeren fx kan opfylde kravet om at udlevere synsrapporten på synet ved på synet at sende en kopi af rapporten til lejeren på e-mail. Lejeren skal kvittere for modtagelse af e-mailen på synet. Det kan ske ved, at lejeren kvitterer for modtagelsen via mobiltelefon el. lign. fx som en funktionalitet i rapporten.

Hvis lejeren således ikke er til stede ved synet, eller hvis lejeren ikke vil kvittere for modtagelsen, herunder ikke har mulighed for at modtage og kvittere, fx fordi lejeren ikke har medbragt det fornødne udstyr så som mobiltelefon, skal det ikke komme udlejeren til skade. Udlejeren kan derfor sende rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet.

Udlejeren kan i indkaldelsen til synet, jf. lovforslagets § 90, stk. 1, gøre lejeren opmærksom på, at udlejeren udleverer synsrapporten til lejeren på synet via e-mail, og at lejeren på synet skal have mulighed for at læse og kvittere for modtagelsen af e-mailen (fx ved at medbringe mobiltelefon). Undlader lejeren i den situation at medbringe mobiltelefon eller lignende på synet, har udlejeren efter forslaget mulighed for at sende rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet. Det kan fx ske på e-mail. Har udlejeren fremsendt rapporten på synet, er dette tilstrækkeligt, og rapporten skal ikke sendes på ny efter synets afholdelse.

Udlejeren har ikke mulighed for at udlevere synsrapporten i et digitalt dokument på synet, hvis parterne har aftalt en anden kommunikationsform, hvis lejeren har fravalgt digital kommunikation, eller hvis lejeren er fritaget for offentlig Digital Post. Det kan dog konkret aftales på synet, at rapporten kan udleveres digitalt til lejeren. En sådan frivillig aftale vil ikke være til skade for lejeren, jf. lovforslagets § 93.

Når lejeren skriver under på indflytningsrapporten ved indflytningssynet, indgår parterne ikke en bindende aftale om lejemålets stand ved indflytning, hvorved lejeren fraskriver sig retten til at gøre krav om afhjælpning af mangler gældende. Sådanne krav om afhjælpning af mangler skal lejeren gøre gældende inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. lovforslagets § 91. Det er ikke et krav, at parterne bliver enige om indflytningsrapportens indhold. Pligten til at udarbejde rapporten påhviler udlejeren, og rapporten er således som udgangspunkt udlejerens forslag til, hvordan lejemålet så ud ved indflytningen. Lejeren skriver derfor alene under på at have modtaget rapporten. Hvis lejeren ikke er enig i indholdet i indflytningsrapporten, må lejeren gøre mangler gældende og efter omstændighederne indbringe sag for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 92.

Udgifter til afholdelse af indflytningssyn og udfærdigelse af indflytningsrapporter er en del af udlejerens driftsudgifter. Den rimelige og nødvendige udgift hertil kan derfor indgå i grundlaget for beregning af den omkostningsbestemte leje som en del af udgiften til administration og vicevært.

I stk. 3 foreslås, at udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1, bortfalder ved overtrædelse af stk. 1 og 2, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

For at sikre at reglerne overholdes, er disse sanktioneret. Udlejeren mister efter bestemmelsen sin ret til efter lovforslagets § 187, stk. 1, at fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har afholdt indflytningssyn, indkaldt den indflyttende lejer hertil, udarbejdet indflytningsrapport og udleveret denne til lejeren jf. lovforslagets § 90, stk. 1 og 2. Udlejeren bør sikre sig det fornødne bevis for, at kravene i § 90, stk. 1 og 2, er opfyldt.

Udlejeren vil herefter ikke kunne gøre krav gældende om istandsættelse som følge af slid og ælde. Det vil sige krav om at fjerne sporene efter almindelig brug for de dele af det lejede, som efter lejeforholdet er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Udlejerens manglende overholdelse af lovforslagets § 90, stk. 1 og 2, medfører dog ikke, at lejeren omkostningsfrit kan forvolde skade på det lejede. Krav om istandsættelse, som udspringer af lejerens misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd, fortabes derfor ikke som følge af udlejerens manglende iagttagelse af reglerne om indflytningssyn.

Misligholdelse skal ses i modsætning til almindelig slid og ælde. I modsætning til misligholdelse skyldes almindelig slid og ælde ikke lejerens ansvarspådragende handlinger, men er derimod en følge af lejerens normale brug af det lejede.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 9, stk. 2-4, i den gældende lejelov om afholdelse af indflytningssyn og udarbejdelse af indflytningsrapport.

Der henvises til afsnit 2.9.1.2. og 2.9.2.2. i de almindelige bemærkninger.