Huslejenævnet nedsætter leje for gennemgribende moderniseret lejemål og pålægger udlejer tillægsgebyr

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 55 m2 i en ejendom opført i 1871 i København. Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte leje oversteg det lejedes værdi og derfor skulle nedsættes.

Lejers og udlejers argumenter

• Lejer argumenterede for, at lejens størrelse oversteg det lejedes værdi og skulle nedsættes efter Huslejenævnets skønsmæssige vurdering. Lejer påstod senere stadfæstelse af Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet.
• Udlejer gjorde gældende, at lejemålet var gennemgribende moderniseret med omfattende forbedringer, herunder nyt køkken, bad/WC, hårde hvidevarer, flytning af døre og radiatorer samt nye lofter og vægge. Disse moderniseringer blev afsluttet i februar 2017. Udlejer henviste til, at lejemålet var genudlejet efter Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere Boligreguleringslovens § 5, stk. 2) og fremlagde dokumentation for moderniseringsudgifter på i alt 830.729 kr., hvoraf 399.593,80 kr. udgjorde forbedringer. Udlejer henviste desuden til sammenligningslejemål i området, hvor lejen var fastsat til henholdsvis 1.823,52 kr. pr. m2 og 1.774,65 kr. pr. m2, og fastholdt, at den aftalte leje ikke oversteg det lejedes værdi.

Nævnets undersøgelse

• Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 38, stk. 1, jf. Lejeloven § 19, stk. 2.
• Huslejenævnet og senere Ankenævnet foretog besigtigelse af lejemålet. Ved besigtigelsen blev det konstateret, at lejemålet var udstyret med et nyere moderniseret køkken og badeværelse, trægulve, nedsænkede lofter med spots, nye hårde hvidevarer, altan, ny el, termoruder og fjernvarme.
• Nævnet vurderede, at lejemålet utvivlsomt var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 20, stk. 1, og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1. Beløbsgrænsen for gennemgribende modernisering i 2017 var 121.715 kr., hvilket de afholdte udgifter oversteg.
• Det blev også konstateret, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var overholdt, da udlejer fremlagde en tidligere lejekontrakt fra 2017, hvor lejemålet allerede var udlejet efter Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Højesterets dom i U 2017.65 H. Ejendommen opfyldte desuden energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6 med energimærke C.
• Nævnet bemærkede, at det ikke havde benyttet konkrete sammenligningslejemål, men baserede sin vurdering på generelt kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets dom i TBB 2016, side 127.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse, hvilket betød, at lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Afgørelsens hovedpunkter

• Den aftalte årlige leje pr. 1. februar 2022 blev nedsat fra 95.583,85 kr. til 90.750 kr., svarende til 1.650 kr. pr. m2. Denne godkendte leje er eksklusive acontobidrag til varme og vand samt bidrag til beboerrepræsentationen.
• Depositum og forudbetalt leje blev nedsat til tre måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter Renteloven fra betalingstidspunkterne. Fristen for tilbagebetaling blev fastsat til den 1. november 2024.
• Udlejer blev pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.827 kr. til nævnet, da lejeren opnåede fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Begrundelse for afgørelsen

• Et flertal af nævnets medlemmer vurderede, at den aftalte leje på 1.738 kr. pr. m2 oversteg den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4. Lejen blev derfor skønsmæssigt fastsat til 1.650 kr. pr. m2.
• Lejenedsættelsen fik virkning fra den 1. februar 2022, jf. Lejeloven § 40, stk. 2, da spørgsmålet om lejens størrelse blev indbragt af lejer inden et år efter, at den regulerede leje skulle betales første gang.
• Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.