Huslejenævnet nedsætter leje i småejendom grundet væsentlig overpris og ældre stand

Huslejenævnet afgjorde, at lejers leje skulle nedsættes, da den væsentligt oversteg det lejedes værdi. Afgørelsen blev truffet efter reglerne i Lejeloven § 32, som gælder for småejendomme. Nævnet lagde vægt på, at lejemålet fremstod med ældre køkken og bad, på trods af udlejers argumenter om foretagne forbedringer.

Afgørelsens hovedpunkter

• Den årlige leje blev nedsat fra 82.407,43 kr. (876,67 kr. pr. m²) til 56.400 kr. (600 kr. pr. m²), eksklusive á conto bidrag til vand og varme.
• Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. januar 2024, da sagen blev indbragt inden et år efter lejereguleringen, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Depositum og forudbetalt leje blev nedsat til henholdsvis tre og en måneds godkendt leje (14.100 kr. og 4.700 kr.), jf. Lejeloven § 59, stk. 1-3.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling senere end den 1. marts 2025 vil blive anset som en overtrædelse af bestemmelserne i lov om boligforhold kapitel 4.
• Nævnets flertal godkendte den nedsatte leje, mens et medlem dissentierede og stemte for en leje på 675 kr. pr. m² med henvisning til de foretagne fornyelser.
• Nævnet bemærkede, at det ikke havde benyttet konkrete sammenligningslejemål, men baserede lejefastsættelsen på medlemmernes generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.
• Udlejer er forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse til lejer, jf. Lejeloven § 194.

Lejer fik medhold i sagen.

Lejers argumenter

Beboerrepræsentationen gjorde på samtlige lejeres vegne indsigelse mod lejevarslingen. Selvom beboerrepræsentationen ikke havde fuldmagt fra de enkelte lejere på tidspunktet for indsigelsen, valgte udlejer at godkende indsigelsen ved at indbringe sagen rettidigt for huslejenævnet. Efterfølgende indhentede beboerrepræsentationen fuldmagt fra lejer.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte flere aspekter af sagen:

• Lejekontraktens gyldighed: Nævnet bemærkede, at lejekontrakten var indgået på en forkert typeformular, hvilket medfører, at vilkår, der stiller lejeren ringere end lejelovens almindelige regler, er ugyldige, jf. Lejeloven § 14, stk. 3. Dette indebærer blandt andet, at den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer, som skal afsætte midler til en vedligeholdelseskonto, jf. Lejeloven § 117, stk. 1, og at lejemålet ikke skal afleveres nyistandsat ved fraflytning.
• Ejendommens karakter: Nævnet fastslog, at ejendommen er en 80/20ejendom, da mere end 80 % af bruttoarealet den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse (sygehusdrift), jf. Lejeloven § 6, stk. 2. Dette bekræftede, at varsling efter Lejeloven § 42 var korrekt.
• Varslingens formalia: Nævnet vurderede varslingsskrivelsen og fandt, at den var varslet korrekt med 3 måneders varsel og indeholdt de nødvendige oplysninger, jf. Lejeloven § 44. Selvom varslingen startede med praktiske oplysninger, fandt nævnet ikke grundlag for at kende den ugyldig.
• Indsigelsens rettidighed: Nævnet anerkendte beboerrepræsentationens indsigelse som rettidig, da udlejer havde godkendt den ved at indbringe sagen for nævnet, og fuldmagt var efterfølgende indhentet.
• Lejens værdi: Nævnet vurderede, om den gældende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, under hensyntagen til lejemålets stand (ældre badeværelse og køkken, generelt nedslidt, dog med nyere vinduer), lejers ekstra udgifter til tøjvask og tørretumbling, samt nævnets kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune. Udlejers fremsendte sammenligningslejemål blev ikke anerkendt, da de ikke var prøvet af nævnet eller domstolene.