Huslejenævnet nedsætter leje i småejendom grundet væsentlig overpris og ældre stand

En lejer indbragte en sag for Huslejenævnet i Næstved med anmodning om at få vurderet og eventuelt nedsat lejens størrelse for et lejemål i en ejendom opført i 1880. Lejemålet, der ifølge BBR-meddelelsen er 94 m², havde en årlig leje på 82.407,43 kr. (876,67 kr. pr. m²) pr. 1. januar 2024, efter en nettoprisindeksregulering.

Lejers argumenter

Lejer gjorde gældende, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Lejer henviste til en tidligere afgørelse fra Huslejenævnet vedrørende et andet lejemål i samme ejendom, hvor lejen var fastsat lavere (574,47 kr. pr. m² årligt). Lejer påpegede desuden, at visse forbedringer, som udlejer fremhævede, også fandtes i et sammenligneligt lejemål i stueetagen, som havde en lavere husleje. Lejer bestred udlejers sammenligningslejemål med henvisning til, at de var beliggende i såkaldte 80/20-ejendomme og derfor ikke var sammenlignelige i henhold til Lejeloven § 32 og retspraksis (TBB 2024.1048).

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt, at lejen skulle fastsættes efter Lejeloven § 32, da der var tale om en småejendom (seks eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, jf. Lejeloven § 7, stk. 1). Udlejer argumenterede for, at den gældende leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi sammenlignet med tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Udlejer fremhævede betydelige forbedringer foretaget i lejemålet (nyt køkken, bad, el i 2017, istandsættelse i 2022 med maling, gulvslibning, indbyggede skabe, fransk dør) og på ejendommen (fibernet, nyt fjernvarmeanlæg, omfangsdræn, ydervægsisolering af kælder, udskiftning af vinduer til 3-lags termoruder, etablering af terrasse og græs i baggård, ny tag på garage). Udlejer henviste til en tidligere huslejenævnsafgørelse fra 2021 for et andet lejemål i ejendommen og en boligretsdom fra 2024 for et sammenligneligt lejemål i Næstved, hvor lejen var godkendt til et højere niveau. Udlejer bemærkede, at der ikke var varslet forbedringsforhøjelse for de udførte arbejder.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 23. oktober 2024. Ved besigtigelsen konstaterede nævnet, at lejemålet havde dørtelefonanlæg, fjernvarme og nye termovinduer fra 2024. Køkkenet blev beskrevet som ældre med vinylgulv, træbordplade og hvide fronter, udstyret med komfur, emhætte og køle-/fryseskab. Badeværelset blev også beskrevet som ældre med grå linoleum på gulvet, hvidmalede vægge, toilet, håndvask med bord, spejl og bruseniche. Der var installeret vandmåler i lejemålet. Udlejer korrigerede senere oplysninger om nyt køkken og bad i 2017, idet dette beroede på en fejlregistrering fra tidligere ejer. Udlejer opfordrede lejer til at kontakte udlejer vedrørende en ikke-fungerende emhætte og en ønsket køkkendør, men fastholdt, at dette ikke påvirkede det lejedes værdi.

Huslejenævnet afgjorde, at lejers leje skulle nedsættes, da den væsentligt oversteg det lejedes værdi. Afgørelsen blev truffet efter reglerne i Lejeloven § 32, som gælder for småejendomme. Nævnet lagde vægt på, at lejemålet fremstod med ældre køkken og bad, på trods af udlejers argumenter om foretagne forbedringer.

Afgørelsens hovedpunkter

• Den årlige leje blev nedsat fra 82.407,43 kr. (876,67 kr. pr. m²) til 56.400 kr. (600 kr. pr. m²), eksklusive á conto bidrag til vand og varme.
• Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. januar 2024, da sagen blev indbragt inden et år efter lejereguleringen, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Depositum og forudbetalt leje blev nedsat til henholdsvis tre og en måneds godkendt leje (14.100 kr. og 4.700 kr.), jf. Lejeloven § 59, stk. 1-3.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling senere end den 1. marts 2025 vil blive anset som en overtrædelse af bestemmelserne i lov om boligforhold kapitel 4.
• Nævnets flertal godkendte den nedsatte leje, mens et medlem dissentierede og stemte for en leje på 675 kr. pr. m² med henvisning til de foretagne fornyelser.
• Nævnet bemærkede, at det ikke havde benyttet konkrete sammenligningslejemål, men baserede lejefastsættelsen på medlemmernes generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.
• Udlejer er forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse til lejer, jf. Lejeloven § 194.

Lejer fik medhold i sagen.