Huslejenævnet nedsætter leje i mindre ejendom baseret på skyggebudget

Sagen omhandler en lejers indbringelse af spørgsmålet om lejens størrelse ved lejeperiodens begyndelse for Huslejenævnet i Gribskov Kommune. Lejeren anfægtede den aftalte månedlige leje på 11.000 kr. Nævnet skulle vurdere, om lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi, hvilket er relevant for lejeforhold omfattet af reglerne i Lejeloven § 7, stk. 1 og Lejeloven § 32 om huslejeregulering for mindre ejendomme.

Nævnets vurderingsgrundlag

Nævnet skulle ved afgørelsen om lejens størrelse sammenligne den omstridte husleje med huslejen i lejemål, der er reguleret efter Lejeloven § 23. Det blev dog konstateret, at nævnet ikke havde behandlet sager om lejens størrelse for lejemål reguleret efter Lejeloven § 23 i Gribskov Kommune, og der fandtes ingen sammenlignelige lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Anvendelse af skyggebudget

På grund af manglen på sammenlignelige lejemål valgte nævnet at anvende principperne fra Højesterets dom U 2006.2530 H, som tillader fastsættelse af leje på grundlag af et skyggebudget, når der ikke findes sammenlignelige lejemål. Nævnet havde tidligere forsøgt at indhente oplysninger om sammenligningslejemål fra ejere med bindingspligt efter Lejeloven § 120, men uden succes.

Nævnet udarbejdede derfor et skyggebudget, der inkluderede:

• Ejendomsforsikring
• Kapitalafkast på 7 % af ejendommens værdi (Lejeloven § 25, stk. 1)
• Henlæggelse til fornyelse af tekniske anlæg (Lejeloven § 25, stk. 7)
• Skatter og afgifter
• Skønnede beløb for vedligeholdelse (Lejeloven § 119) og forbedringer (Lejeloven § 120)
• Administrationstal

Vurdering af forbedringer

Nævnet foretog en skønsmæssig vurdering af udgifter til forbedringer, herunder køkken, badeværelse, el, vinduer/døre, isolering og terrasse. Dette skete, da udlejer ikke havde dokumenteret de angivne beløb med fakturaer, og nævnet fandt udlejers angivelser for lave. Forbedringsudgifterne dækkede ifølge nævnets skøn alle udgifter til håndværkere og materialer samt udgifter i henhold til Lejeloven § 128, stk. 2.

Lejemålets karakteristika

Lejemålet er et fritliggende hus på 170 m2 i centrum af Gilleleje, tæt på vandet, og i god vedligeholdelsesstand. Det indeholder et nyere spisekøkken, et mindre værelse, badeværelse, stue med brændeovn og udgang til stor træterrasse i stueetagen. På første sal er der toilet og fire værelser, hvoraf det ene har udgang til en overdækket altan. Lejemålet inkluderer også en istandsat kælder med bryggers.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at den månedlige leje for lejemålet skulle nedsættes, da den oprindeligt aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Afgørelsens resultat

• Den månedlige leje nedsættes til 9.809,54 kr., svarende til 692,44 kr./m2.
• Lejenedsættelsen har virkning fra 1. januar 2024.
• Afgørelsen er truffet i henhold til Lejeloven § 32 og Lejeloven § 45, stk. 1.

Tilbagebetaling og konsekvenser

• Udlejer har pligt til at tilbagebetale den for meget betalte leje med tillæg af renter efter renteloven senest den 1. maj 2025, jf. Lejeloven § 40, stk. 1 og Lejeloven § 40, stk. 3.
• Overskridelse af fristen for tilbagebetaling anses for en overtrædelse af reglerne i Lov om boligforhold § 20 og Lov om boligforhold § 21.
• Hvis afgørelsen ikke efterleves fuldt ud inden fristen, kan nævnet indberette udlejer til Grundejernes Investeringsfond med henvisning til Lov om boligforhold § 21, stk. 2, nr. 4.

Gebyr

• Udlejer skal ikke betale gebyr til nævnet, da lejeren efter nævnets opfattelse ikke har fået fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Medhold: Lejer fik medhold i sagen.