Huslejenævnet erklærer lejeforhøjelse ugyldig grundet mangelfuld begrundelse i varslingen

En udlejer anmodede Huslejenævnet i Gentofte Kommune om at tage stilling til en varslet lejeforhøjelse, som lejeren havde gjort indsigelse imod. Lejeforhøjelsen var varslet til ikrafttræden den 1. juli 2024.

Udlejers argumenter

Udlejer begrundede lejeforhøjelsen med, at den nugældende leje var væsentligt lavere end markedslejen for tilsvarende lejemål. Udlejer henviste til Lejeloven § 42 og ønskede at forhøje den årlige leje fra ca. 95.469 kr. til 192.000 kr.

Lejers argumenter

Lejer gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen. Lejer anførte, at lejen tidligere var blevet reguleret løbende i perioden 2010-2020 som følge af stigninger i skatter og afgifter, hvilket udlejer dog bestred vedrørte grundlejen. Lejer gjorde desuden gældende, at varslingen var ugyldig, da den ikke entydigt angav, hvilket af to lejemål på 2. sal den vedrørte, og at lejemålet ikke var omfattet af reglerne om markedslejeregulering.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet påså af egen drift, om de formelle krav til varsling af lejeforhøjelse var iagttaget. Ejendommen, opført i 1937, indeholdt fire beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Lejemålet er en fireværelseslejlighed på 97 m2. Lejeforholdet startede den 1. april 2010. Nævnet konstaterede, at lejemålet er beliggende i en reguleret kommune (Gentofte) og derfor er omfattet af lejefastsættelsesreglerne i Lejeloven § 32, jf. Lejeloven § 7, og ikke markedslejereglerne. Nævnet undersøgte specifikt, om udlejers varsling opfyldte begrundelseskravet i Lejeloven § 44, stk. 2.

Huslejenævnet fandt, at udlejers varsling af lejeforhøjelsen var ugyldig, og udlejer kunne derfor ikke opkræve den varslede forhøjelse hos lejer. Lejer fik medhold i sagen.

Begrundelse for afgørelsen

• Manglende opfyldelse af formkrav: Nævnet konstaterede, at udlejers varsling af 13. marts 2024 ikke opfyldte det ufravigelige begrundelseskrav i Lejeloven § 44, stk. 2, jf. Lejeloven § 53, stk. 1. Selvom udlejer henviste til Lejeloven § 42, var begrundelsen om, at lejen var "væsentlig lavere end markedslejen for tilsvarende lejemålet", ikke tilstrækkelig. Nævnet fastslog, at en blot henvisning til lovbestemmelsen uden at gengive dens indhold eller forklare, hvordan den anvendes i den konkrete sag, ikke opfylder begrundelseskravet.
• Lejemålets reguleringsgrundlag: Lejemålet er beliggende i en ejendom opført i 1937 med fire beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 i en reguleret kommune (Gentofte). Lejefastsættelse og -regulering sker derfor efter Lejeloven § 32 om huslejeregulering for mindre ejendomme, jf. Lejeloven § 7, og ikke efter markedslejereglerne.

Konsekvenser af afgørelsen

• Udlejer kan ikke opkræve den varslede lejeforhøjelse.
• Hvis udlejer har opkrævet den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig forhøjelse, skal beløbet tilbagebetales til lejer med renter fra betalingstidspunktet i henhold til Lejeloven § 15, stk. 3, jf. Lejeloven § 44, stk. 4.
• Manglende tilbagebetaling inden den 1. september 2025 vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond i henhold til Lov om boligforhold § 22.