Lejeloven § 15

Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 1, er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 2, omfatter bestemmelsen i stk. 1 ikke vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 3, kan beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 4, straffes overtrædelse af stk. 1 med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Efter den gældende lejelovs § 6, stk. 5, kan der pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

I § 15, stk. 1, foreslås, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold, er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Bestemmelsen skal sikre boligsøgende mod krav, der ikke er rimelige og sædvanlige led i indgåelse af en lejeaftale om en bolig. Reglen finder anvendelse ved udlejning til beboelse og ved bytning eller formidling af sådanne lejeforhold. Forbuddet gælder generelt over for den person, der besidder dispositionsretten over lejemålet. Det kan, ud over udlejeren eller formidleren, også være en lejer med bytteret eller afståelsesret.

Hverken modtagelsen af eller krav om vederlag ved udlejning, formidling eller bytning er tilladt. Bevisbyrden lettes således ved, at allerede udlejerens modtagelse af dusøren er i strid med bestemmelsen. Det er derfor ligegyldigt, hvem af parterne der tager initiativet til dusøren.

Udlejerens fremsættelse af krav om lejerens betaling af dusør er også omfattet, og det er her uden betydning, om lejeren faktisk betaler vederlaget.

Bestemmelsen knytter sig til lejeaftalens indgåelse og angår som udgangspunkt ikke efterfølgende aftaler. Der kan således ikke statueres dusør, når det efterfølgende aftales, at lejeren skal betale for en modydelse under lejeforholdets beståen. Dog er vilkår om senere betaling ud over lejen, som er aftalt ved lejeforholdets indgåelse, omfattet af reglen.

Afgørende er således, hvorvidt aftalen om vederlaget er indgået før eller under lejeaftalens indgåelse eller efterfølgende. Reglen er en absolut beskyttelse af lejeren ved dusør aftalt før eller i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.

Ved udlejning til beboelse menes, at udlejeren mod vederlag overlader brugsretten til beboelseslejligheder, enkeltværelser og den del af blandede lejemål, der udlejes til beboelse, til en lejer.

Ved formidling af sådanne forhold menes, at tredjemand foranlediger lejemålets udlejning på udlejerens vegne. Det er tilladt for udlejeren at benytte professionelle formidlere ved sin udlejning, når lejeren ikke skal betale for det.

Bestemmelsen beskytter også en ny lejer ved bytning til beboelse, uanset om det er udlejeren eller den fraflyttende lejer, der betales til. Dette gør sig gældende for lejligheder såvel som enkeltværelser. Det samme er gældende ved afståelse til en ny lejer eller ved fortsættelse af lejemålet ved overdragelse af dispositionsretten til et husstandsmedlem eller en tidligere samlever.

Bestemmelsens forbud mod at modtage eller kræve vederlag angår som udgangspunkt situationer, hvor der ingen modydelse er, men gælder også for betaling uden fuld modydelse, hvor betalingen står i klart misforhold til modydelsen. Formålet er at sikre, at lejeren og udlejeren ikke indgår en aftale om skjult dusør.

Udlejeren kan ikke betinge lejeforholdet af, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Formålet er at undgå en omgåelse af bestemmelsens første led ved, at lejeren skal betale et vederlag for en ydelse, der ikke er et rimeligt og sædvanligt led i lejeaftalen. Der vil være tale om dusør, hvor udlejeren betinger, at lejeren kun kan opnå lejeretten ved tilkøb af fx inventar eller løsøre.

Det afgørende moment i bedømmelsen er, om retshandlen er uafhængig af lejeaftalen, og det er i disse situationer derfor ikke væsentligt, om det betalte vederlag står i misforhold til modydelsen. Kræver udlejeren en helt fair pris for en løsøregenstand, men betinger udlejningen af køb af denne, vil der stadig være tale om dusør.

Det er en forudsætning for, at retshandlen er lovlig, at den er rimelig og sædvanlig for et lejemål af den pågældende slags. Køber lejeren fx udlejerens lystbåd i forbindelse med leje af en lejlighed, vil det som udgangspunkt være mindre sædvanligt, end hvis lejeren køber udlejerens eller en tidligere lejers inventar i lejligheden.

Ved overtrædelse af stk. 1 er retsvirkningen, at betingelsen er ugyldig, og det betalte skal tilbagebetales med renter fra forfaldsdagen. Overtrædelse er desuden strafsanktioneret. Retsvirkning og sanktion er fastsat i stk. 3-5.

Forfaldsdagen er som udgangspunkt 30 dage efter fremsættelse af krav om tilbagebetaling, jf. rentelovens § 3, stk. 2.

I stk. 2 foreslås, at bestemmelsen i stk. 1 ikke omfatter vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Da rene erhvervslejemål ikke er omfattet af loven, men af erhvervslejeloven, gælder denne bestemmelse kun for blandede lejemål med en forretning. Andre typer af blandede lejemål er således ikke omfattet af bestemmelsen.

Typiske former for vederlag ved afståelse af en forretning er betaling for goodwill, herunder forretningens beliggenhed og kundekreds. Også køb af inventar, varelager og lejekontraktens vilkår er omfattet.

Det er ikke en forudsætning for at kræve vederlag for afståelse, at den nye lejer udnytter retten til at drive forretning. Det afgørende er, at der er tale om et blandet lejemål, hvor den nye lejer har ret til at drive forretning.

Det er i strid med stk. 1, hvis der kræves vederlag for goodwill, hvor der ikke har været drevet nogen forretning, eller at forretningen anses for ophørt. Den krævede betaling for goodwill skal være reel og skal svare til den pris, overdrageren kunne opnå ved salg til anden side.

Hvor lejerens vederlag står i væsentligt misforhold til det overtagne, er der tale om ulovlig dusør. Formålet er at sikre lejeren mod at betale skjult dusør for beboelsesdelen i det blandede lejemål.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås, at beløb, der er blevet betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt.

Hvor udlejeren betinger lejeforholdet af, at lejeren skal indgå anden retshandel, er retsvirkningen, at betingelsen er ugyldig. Retshandlen skal således gå tilbage, hvilket medfører, at hele det betalte beløb skal tilbagebetales og ikke kun den eventuelle overpris. Modydelsen skal ligeledes returneres.

I stk. 3, 2. og 3. pkt., foreslås, at beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Beløb betalt i strid med stk. 1 kan kræves tilbagebetalt, jf. 1. pkt., og forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente svarende til morarenten fastsat i § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling.

I stk. 4 foreslås, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Bestemmelsen medfører, at den, der opkræver dusør i strid med stk. 1, kan straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Udover straf i medfør af bestemmelsens stk. 4 og 5 kan ejeren også miste retten til at administrere egne ejendomme og retten til at vælge, hvem der skal administrere dem, jf. § 21, stk. 2, nr. 6, i det samtidigt fremsatte forslag til lov om boligforhold hvis ejeren inden for 2 år er straffet efter denne bestemmelse og har undladt at efterleve en endelig huslejenævnsafgørelse.

I stk. 5 foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelsen gør det muligt, at juridiske personer kan ifalde strafansvar efter reglerne i straffelovens kapitel 5.

Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 6 videreføres med en materiel ændring, idet bytning af enkeltværelser ved forslaget også omfattes af bestemmelsen. En sådan bytning har lejeren dog alene krav på efter aftale med udlejeren. Der er ikke derudover tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.4. og 2.2.2.4. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.