Huslejenævnet godkender leje for gennemgribende forbedret lejemål i Hellerup

En lejer af et lejemål på Onsgårds Tværvej 6, 1. th., 2900 Hellerup, indbragte sagen for Huslejenævnet med anmodning om at vurdere, hvorvidt den opkrævede husleje oversteg det tilladte ifølge lejelovgivningen. Lejemålet, der ifølge BBR er en treværelseslejlighed på 65 m2 i en ejendom opført i 1902, blev lejet fra den 1. september 2011. Ved lejeperiodens start var den årlige leje 84.000 kr. ekskl. forbrug, svarende til 1.292 kr. pr. m2. På indbringelsestidspunktet var lejen steget til 109.708,20 kr. årligt, svarende til 1.688 kr. pr. m2, hvilket lejeren mente oversteg det lejedes værdi.

Udlejers argumenter

Udlejer oplyste, at lejemålet var gennemgribende moderniseret omkring 2003. Som dokumentation fremlagde udlejer fakturaer og et byggeregnskab, der viste forbedringsudgifter på 268.483,33 kr., svarende til 4.130,51 kr. pr. m2. Udlejer argumenterede for, at dette beløb oversteg de dagældende beløbstakster i Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2), og at arbejderne var udført inden for en toårig periode. Udlejer bemærkede desuden, at moderniseringen var foretaget før 2014, hvor krav om energiramme blev indført, og fremlagde ejendommens energimærke C. Udlejer henviste også til en tidligere afgørelse fra Huslejenævnet fra 2015 (sagsnr. EMN-2015-13935) vedrørende et sammenligneligt lejemål i samme ejendom, hvor en leje på 1.565 kr. pr. m2 pr. år (2015-niveau) blev godkendt. Udlejer opregulerede dette beløb til 1.768,61 kr. pr. m2 pr. år for 2023-niveauet og argumenterede for, at den aktuelle leje på 1.687,75 kr. pr. m2 ikke oversteg dette.

Lejers bemærkninger og nævnets besigtigelse

Lejer anfægtede ikke udlejers dokumentation for lejefastsættelsen efter Lejeloven § 19, stk. 2, men fastholdt, at lejen oversteg det lejedes værdi. Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 29. januar 2025. Lejemålet fremstod med plankegulve, termovinduer fra ca. 2004, nyere stikkontakter, et ældre moderniseret elementkøkken med hvidevarer og et lille, ældre moderniseret badeværelse med sorte og hvide fliser.

Huslejenævnet behandlede sagen i medfør af Lejeloven § 38 og fastslog, at lejefastsættelsen skulle ske i overensstemmelse med lejelovens kapitel 3 om omkostningsbestemt husleje, da Gentofte Kommune er en reguleret kommune, og ejendommen opfylder betingelserne i Lejeloven § 4, stk. 1 og Lejeloven § 6, stk. 1.

Nævnets vurdering af forbedringer

Nævnet fandt, at lejemålet utvivlsomt var gennemgribende forbedret i 2003 i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 2). Dette blev begrundet med, at de fremlagte fakturaer og byggeregnskab dokumenterede forbedringsudgifter, der oversteg mindstebeløbsgrænsen for 2003 (1.733 kr. pr. m2 eller 112.645 kr. for 65 m2). Forbedringerne var udført inden for en toårig periode og havde væsentligt forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128. Nævnet konstaterede desuden, at den gennemgribende forbedring af køkken og bad var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2. Udlejer havde også opfyldt sin orienteringspligt over for lejerne, jf. Lejeloven § 21, stk. 1.

Afgørelse om lejens størrelse

Da lejeaftalen var indgået før den 1. juli 2020, kunne nævnet kun nedsætte lejen, hvis den væsentligt afveg fra det lejedes værdi, jf. Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (styrkelse af lejerne) § 2, stk. 1. Efter en sammenligning med andre tilsvarende lejemål, hvor nævnet lagde vægt på beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsestilstand, moderniseringstidspunkt og -omfang samt genudlejningstidspunkt, fandt nævnet, at den opkrævede leje på 109.708,20 kr. årligt (1.688 kr. pr. m2) ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 42.

Konklusion

Huslejenævnet godkendte den opkrævede leje. Udlejer fik medhold i sagen.