Huslejenævnet godkender årlig husleje på 1.693 kr./m² for gennemgribende moderniseret lejlighed på Frederiksberg, baseret på Landsrettens sammenligningslejemål

Sagen blev indbragt for Huslejenævnet af lejer (A, B), som ønskede en afgørelse om, hvorvidt udlejeren (Virk. A ApS) havde opkrævet en højere leje end tilladt i henhold til lejelovgivningen. Lejemålet på 85 m² var beliggende i en ejendom, der tidligere havde været en andelsboligforening, og som efter konkurs blev solgt i 2016.

Lejefastsættelse og modernisering

Lejeforholdet var påbegyndt den 1. november 2021. Den oprindeligt aftalte årlige leje udgjorde 148.752 kr. (svarende til 1.750 kr. pr. m²). Udlejeren hævdede, at lejen var fastsat i henhold til reglerne for gennemgribende moderniserede lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).

Under sagsbehandlingen nedregulerede udlejeren den aftalte leje til 143.896,50 kr. årligt (1.693 kr. pr. m²). Denne justering skete på baggrund af en Landsretsdom af 22. september 2022, der fastsatte det lejedes værdi for fire lignende, gennemgribende moderniserede lejemål i samme ejendom til 1.650 kr. pr. m².

Dokumentation og besigtigelse

• Udlejeren fremlagde dokumentation for, at lejemålet tidligere var gennemgribende moderniseret inden 2007.
• Udlejeren dokumenterede udgifter på 287.449 kr. afholdt i 2021 til at opretholde den gennemgribende modernisering, herunder et nyt elementkøkken og delvist renoveret badeværelse.
• Huslejenævnets bygningskyndige foretog besigtigelse den 26. august 2022, som bekræftede, at lejemålet generelt fremstod i nyere stand, og at moderniseringen var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2.

Lejernes anmodning gik på at få lejen nedsat, da de mente, at den fastsatte leje stadig oversteg det lejedes værdi.

Huslejenævnet (med dissens) afgjorde, at lejeren ikke fik medhold i klagen over lejens størrelse. Flertallet godkendte den af udlejeren nedregulerede leje på 143.896,50 kr. årligt, svarende til 1.693 kr. pr. m², da lejen ikke oversteg det lejedes værdi.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet fandt, at betingelserne for lejefastsættelse efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål var opfyldt, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 21, stk. 1 og 2.

Flertallet lagde afgørende vægt på de præcedensskabende Landsretsafgørelser vedrørende de fire tilsvarende lejemål i samme ejendom, hvor lejen var fastsat til 1.650 kr. pr. m². Da det omtvistede lejemål blev vurderet til at være stort set identisk med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, fandt flertallet, at lejen på 1.693 kr. pr. m² ikke oversteg det lejedes værdi, jf. .