Huslejenævnet godkender leje for gennemgribende moderniseret lejlighed trods lejers indsigelse om for høj leje

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 51 m2 i en ejendom opført i 1902. Lejer, repræsenteret af Tjek Din Leje ApS, indbragte sagen for Huslejenævnet og senere Ankenævnet, idet lejer mente, at den aftalte leje pr. 1. januar 2022 på 84.535 kr. årligt (svarende til 1.657 kr. pr. m2 årligt) var for høj.

Lejers og Udlejers Argumenter

Lejer gjorde gældende, at huslejen skulle nedsættes med tilbagevirkende kraft, da lejemålet var gennemgribende moderniseret i 2005, og lejen derfor ikke burde være højere end for lignende lejemål med moderniseringer fra samme periode. Til støtte for dette fremlagde lejer to sammenligningsafgørelser fra Ankenævnet vedrørende lejemål på Amagerbrogade og Store Mølle Vej, hvor lejen pr. m2 var henholdsvis 1.300 kr. og 1.350 kr. Lejer argumenterede, at den aktuelle leje væsentligt oversteg disse sammenligningslejemål med ca. 22-27 %.

Udlejer, Heimstaden Amagerbrogade II ApS, fastholdt den aftalte leje og oplyste, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i 2005, og at moderniseringsudgifterne udgjorde 284.902,14 kr. inkl. moms. Udlejer henviste til, at lejen var fastsat efter Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 2), og at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 7) var opfyldt.

Nævnets Undersøgelse og Vurdering

Sagen blev behandlet af Huslejenævnet efter Lejeloven § 38, stk. 1, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Både Huslejenævnet og Ankenævnet foretog besigtigelse af lejemålet. Nævnene konstaterede, at lejemålet var gennemgribende moderniseret, og at forbedringerne utvivlsomt havde forøget det lejedes værdi væsentligt, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1 (tidligere Lejeloven § 58). Det blev også bekræftet, at moderniseringsudgifterne oversteg den gældende beløbsgrænse for 2005, og at forbedringerne var opretholdt, jf. Lejeloven § 20, stk. 1. Kravet om energimærkning var ikke gældende, da første genudlejning efter Lejeloven § 19, stk. 2 skete før 1. juli 2014. Nævnene lagde vægt på deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, frem for konkrete sammenligningslejemål, ved vurderingen af, om lejen væsentligt oversteg det almindeligt gældende, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4 (tidligere Lejeloven § 47, stk. 2).

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse og godkendte den aftalte leje pr. 1. januar 2022 på 84.535 kr. årligt, svarende til 1.657 kr. pr. m2 årligt.

Afgørelsens Konklusion

Ankenævnet fandt, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 20, stk. 1, og at moderniseringsudgifterne oversteg den gældende beløbsgrænse for 2005. Det blev også bekræftet, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var opfyldt, og at kravet om energimærkning ikke var relevant, da lejemålet blev udlejet før 1. juli 2014.

Et flertal af Ankenævnets medlemmer (3 ud af 5) vurderede, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2, Lejeloven § 42, stk. 3 og Lejeloven § 42, stk. 4. Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet.

Den godkendte leje er inklusive vand og eksklusive á conto bidrag til varme. Da lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er der ikke i lejen indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse.

Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, idet lejer ikke fik fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Medhold: Udlejer