Ankenævnet nedsætter leje i moderniseret lejlighed og præciserer tilbagebetalingsfrist

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 76 m2 i København, opført i 1933. Lejeforholdet startede den 1. marts 2021 med en aftalt årlig leje på 125.000,08 kr., som senere blev reguleret til 128.765,27 kr. årligt pr. 1. januar 2022. Udlejer, Fonden Norges Hus, havde fastsat lejen med henvisning til, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i 2008/2009, hvilket berettigede lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 2). Moderniseringen omfattede sammenlægning af to lejligheder, nedrivning af vægge, etablering af nyt køkken og badeværelse, og de samlede udgifter blev opgjort til 802.177 kr. inklusive moms og følgeudgifter.

Lejer, repræsenteret af Lejernes LO i Hovedstaden, indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte leje klart oversteg det lejedes værdi, og at udlejer skulle dokumentere lejens lovlighed. Lejer krævede desuden tilbagebetaling af for meget betalt leje, da sagen var indbragt inden for et år efter indflytningen.

Huslejenævnets oprindelige behandling

Huslejenævnet besigtigede lejemålet og fandt, at det utvivlsomt var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 20, stk. 1 og Lejeloven § 128, stk. 1. Nævnet konstaterede også, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var overholdt. Et flertal i nævnet vurderede, at den aftalte leje ikke oversteg det almindeligt gældende lejeniveau for tilsvarende lejemål i området, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4. Huslejenævnet godkendte derfor den aftalte leje på 128.765,27 kr. årligt.

Anken til Ankenævnet

Lejer ankede Huslejenævnets afgørelse til Ankenævnet, idet lejeren fastholdt, at lejen oversteg det lejedes værdi. En central del af ankesagen var fortolkningen af Lejeloven § 40, stk. 2 vedrørende fristen for tilbagebetaling af for meget betalt leje, især når lejen var blevet reguleret inden for den etårige frist. Flertallet i Ankenævnet mente, at en ny etårsfrist løb fra hver regulering af lejen, mens mindretallet argumenterede for, at fristen skulle regnes fra det tidligste tidspunkt inden for et år fra indbringelsen, uanset mellemliggende reguleringer.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte den aftalte leje for lejligheden. Ankenævnet fandt, at lejemålet var gennemgribende forbedret og opfyldte kravene i Lejeloven § 20, stk. 1 og Lejeloven § 21, stk. 2, samt at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var opfyldt. Dog vurderede Ankenævnet, at den aftalte leje på 128.765,27 kr. årligt oversteg det almindeligt gældende lejeniveau i området, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 2, Lejeloven § 42, stk. 3 og Lejeloven § 42, stk. 4.

Afgørelse om lejens størrelse

Ankenævnet nedsatte den årlige leje pr. 1. januar 2022 fra 128.765,27 kr. til 125.400 kr., svarende til 1.650 kr. pr. m2. Denne nedsættelse havde virkning fra 1. januar 2022, jf. Lejeloven § 40, stk. 2, da sagen var indbragt inden for et år efter, at den regulerede leje skulle betales første gang. Ankenævnet lagde vægt på et ældre moderniseret køkken og nyere termovinduer ved fastsættelsen af lejen.

Konsekvenser for depositum og forudbetalt leje

Som følge af lejenedsættelsen blev depositum og forudbetalt leje ligeledes nedsat til tre måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter fra betalingstidspunkterne.

Tillægsgebyr

Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2, da lejeren ikke havde angivet et konkret beløb for den ønskede nedsættelse, og det ikke kunne konstateres, at lejeren havde fået fuldt medhold.

Medhold: Lejer