Huslejenævnet nedsætter varslet lejeforhøjelse i umoderniseret småhus i Ringsted

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejer kun delvist kunne få medhold i sit krav om lejeforhøjelse. Nævnet vurderede, at den oprindelige leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, men fandt samtidigt, at udlejers krav på 700 kr. pr. m² var for højt.

Hovedkonklusion

• Lejen blev fastsat til 600 kr. pr. m² pr. år, svarende til 12.300 kr. pr. måned.
• Udlejer skal tilbagebetale eventuel for meget betalt leje samt regulere depositum og forudbetalt leje jf. Lejeloven § 44, stk. 4.
• Tilbagebetalingen skal ske med tillæg af renter efter renteloven.

Nævnets begrundelse

Nævnet lagde i sin vurdering vægt på observationerne fra besigtigelsen samt kendskabet til det generelle lejeniveau i Ringsted for tilsvarende lejemål. Afgørelsen blev truffet med hjemmel i Lejeloven § 42, stk. 1, under hensyntagen til lejemålets art, størrelse og umoderniserede stand. Nævnet understregede, at lejen i småhuse skal korrespondere med den leje, der betales i ejendomme, hvor lejen er reguleret som omkostningsbestemt leje jf. Lejeloven § 6, stk. 1.

Udlejers varsling og lejers indsigelse

Udlejer varslede den 29. juni 2022 en lejeforhøjelse på 3.000 kr. pr. måned, hvilket ville bringe den samlede månedlige husleje op på 5.000 kr. (svarende til 1.000 kr. pr. m2 pr. år), med ikrafttrædelse pr. 1. oktober 2022. Varslingen henviste til, at den nugældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. Boligreguleringsloven § 29c og Lejeloven § 47. Lejers repræsentant gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen den 27. juli 2022. Indsigelsen begrundede, at bad ikke var i lejligheden, men i kælderen, og at der var kuldebroer, der skabte svamp, hvorfor den varslede husleje oversteg det lejedes værdi væsentligt. Lejer ønskede sagen indbragt for Huslejenævnet.

Udlejer fremsendte en ny, subsidiær varsling den 18. august 2022 med samme indhold, men med henvisning til Lejeloven § 42 og ikrafttrædelse pr. 1. december 2022. Huslejenævnet har dog kun taget stilling til den første varsling, da den anden var subsidiær og fremsendt efter sagens indbringelse.

Huslejenævnets undersøgelse

Nævnet konstaterede, at ejendommen er en småhusejendom, da den pr. 1. januar 1995 bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder. Dette betyder, at lejens størrelse skal fastsættes i henhold til det lejedes værdi, jf. Lejeloven §§ 32 og 42. Nævnet bemærkede, at både lejer og udlejer havde overholdt de gældende frister og formkrav for indsigelse og indbringelse, jf. Lejeloven § 48. Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 24. november 2022 for at vurdere lejemålets kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand i forhold til det lejedes værdi.