Herved bekendtgøres lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov), jf. lovbekendtgørelse nr. 1218 af 11. oktober 2018, med de ændringer, der følger af § 2 i lov nr. 359 af 4. april 2020, § 3 i lov nr. 529 af 27. marts 2021 og § 10 i lov nr. 344 af 22. marts 2022.
Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder §§ 9-13, 31 og 32 for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
Stk. 3. Loven gælder for udlejning af almene boliger til virksomheder m.v. (juridiske personer) med henblik på videreudlejning til beboelse. Loven gælder ligeledes for udlejning af almene ældreboliger efter § 56 i lov om almene boliger m.v.
Stk. 4. Loven gælder for udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter § 56, jf. § 143 r, i lov om almene boliger m.v. og udlejning af ældreboliger til kommunen efter § 17, stk. 4, i lov om boliger for ældre og personer med handicap.
Stk. 5. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder med arbejde.
En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.
Stk. 2. Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 3. Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. § 45, stk. 2. Stk. 2, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 4. I lejeaftalen skal det oplyses, hvilken dato der tages udgangspunkt i ved regulering for fremtidige skatte- og afgiftsændringer efter §§ 10-12. Har udlejeren undladt at give disse oplysninger, lægges ved regulering af lejen, jf. §§ 10-12, den størrelse af skatter og afgifter til grund, som påhviler ejendommen ved lejeforholdets begyndelse, og som er meddelt udlejeren ved lejeaftalens indgåelse.
Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.
Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens § 12, stk. 4.
En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
Fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale.
Stk. 2. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1, 2.-4. pkt.
Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.
Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.
Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje på varslingstidspunktet eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, den leje, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1.
Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.
Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Reglerne i § 10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning og energimærkning samt kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.
Stk. 2. Reglerne i § 10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.
Bortfalder eller nedsættes de i §§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. I ejendomme som nævnt i § 10, stk. 2, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.
Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af udgiften efter stk. 1 er kommet frem til udlejeren.
Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.
Stk. 2. Kravet om regulering af lejen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af § 14. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft.
Stk. 3. Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om regulering af lejen tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.
Stk. 4. Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.
Stk. 5. Regulering til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed.
Stk. 6. Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen ses der bort fra:
Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter de nævnte love.
Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.
Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse.
Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.
I lejeforhold, der ikke er omfattet af § 62, kan parterne aftale, at udlejeren kan stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, at udlejeren kan opsige lejeren, hvis parterne ikke efter en forhandling, jf. stk. 5-7, er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår. En ændring af lejevilkårene og opsigelse efter stk. 8 kan dog tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft. En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen i henhold til § 13 sidst er trådt i kraft.
Stk. 2. Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om ændring af lejevilkårene og opsigelse tidligst få virkning 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.
Stk. 3. En aftale i henhold til stk. 1 skal for at være gyldig udfærdiges skriftligt og indeholde oplysning om, at udlejeren har ret til at opsige lejeforholdet i medfør af stk. 8, og om lejeren har krav på erstatning for en eventuel opsigelse efter stk. 4. Endvidere er det en gyldighedsbetingelse, at lejeforholdet ikke er omfattet af § 62. Sag om aftalens ugyldighed i henhold til 1. pkt. skal være anlagt af lejeren senest 1 år efter aftalens indgåelse.
Stk. 4. Lejeren har, medmindre parterne har aftalt andet, ret til erstatning i henhold til § 66 for det tab, som lejeren lider som følge af en opsigelse efter stk.8.
Stk. 5. Hvis der er indgået aftale efter stk. 1, kan udlejeren fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med 3 måneders varsel. Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve erstatning, jf. stk. 4. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og om lejerens pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav, jf. stk. 6. Endvidere angives den i stk. 6 nævnte retsvirkning af, at lejeren undlader dette, og den i stk. 7 nævnte retsvirkning af, at lejeren udebliver fra den deri nævnte forhandling med udlejeren. Endelig skal kravet indeholde oplysning om, at udlejeren kan opsige lejeforholdet, hvis parterne efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
§ 14, stk. 1-3 og 5-7, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren. Stk. 8 kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.
Kapitel 4
Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser
Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme skal holdes i god og brugbar stand.
Stk. 2. Udlejeren skal sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede. Udlejeren skal tillige renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger.
Stk. 3. Fornyelse af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er sædvanemæssigt påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Retten til at hæve er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren og lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, såfremt lejeren har betinget sig overtagelse af lokalerne til bestemt tid.
Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.
Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, kan lejeren lade manglen afhjælpe for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme eller lignende, kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen.
Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren.
Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 18, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 2. Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.
Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt. I de i 2. pkt. nævnte tilfælde skal lejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at manglen er eller burde være opdaget.
Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, eller hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.
Stk. 3. § 21 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.
Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.
Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.
Stk. 2. Bortfalder en lejeaftale i henhold til stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.
Stk. 3. Ved bortfald af en lejeaftale efter stk. 1 skal udlejeren tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne lokaler.
Kapitel 5
Udlejerens adgang til det lejede og udlejerens ret til at foretage ændringer i det lejede m.v.
Udlejeren har uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Lejeren kan, når udlejeren foretager ændringer efter stk. 1, stille krav om, at lejen skal nedsættes, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede for lejeren.
Udlejeren kan iværksætte arbejder i det lejede med det varsel, der er angivet i stk. 2. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.
Stk. 2. Varsling om iværksættelse af arbejder i det lejede skal være skriftlig, og varslet er 8 uger. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned.
Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder tillige anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse.
Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.
Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til den aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.
Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi. Ved vurdering af den forøgede brugsværdi ses der bort fra forbedringer, der er gennemført efter § 146 i lov om leje.
Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Stk. 3. I ejendomme, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, hvis udlejeren har tilslutning til gennemførelsen af arbejderne fra et antal lejere, hvis lejemål tilsammen omfatter mindst 2/3 af ejendommens bruttoetageareal. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne.
Stk. 4. Har en udlejer gennemført arbejder efter § 146 i lov om leje, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Stk. 5. Har udlejeren opsat eller forbedret eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse i ejendommen, eller har udlejeren etableret eller forbedret tilslutning til programforsyning udefra, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Lejeren kan dog kræve at betale beløbet kontant.
Stk. 6. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.
Stk. 7. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.
Stk. 8. Erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning efter stk. 3.
Lejeforhøjelse efter § 31 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført. Lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed.
Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Stk. 4. Boligretten kan på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som udlejeren ikke er ansvarlig for.
Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til lejeren. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.
Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.
Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 69, stk. 1, nr. 7, 8 og 11, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og §§ 19 og 20 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.
Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 33.
Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal med rimeligt varsel give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.
Lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel, inden lejeren foretager ombygningen. Udlejeren kan modsætte sig ombygningen, hvis udlejeren godtgør, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere.
Stk. 2. Lejeren har endvidere efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede.
Stk. 3. Udlejeren kan forlange, at lejeren, inden ombygning og installationer foretages efter stk. 1 og 2, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod lejeren efter stk. 4.
Stk. 4. Har lejeren foretaget ændringer som nævnt i stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.
Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter lejerens forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang.
Stk. 2. Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00. Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli 2010.
Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.
Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl eller forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut her i landet anses for betaling på det anviste betalingssted.
Stk. 2. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.
Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand og køling refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget fordeles på grundlag af fordelingsmålere. Udgifterne hertil kan ikke indeholdes i lejen, medmindre parterne har aftalt dette.
Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab for ejendommen. For så vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, og for så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, dog ligeledes medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.
Stk. 3. Indeholder forbrugsregnskabet både udgifter til kollektiv varmeforsyning, til køling og til vand, og er det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller afregningsperiode for de tre ydelser, jf. § 46, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat regnskab for vandudgifter efter reglerne i dette kapitel.
Stk. 4. Leverer udlejeren hverken varme eller varmt vand, og afregnes lejerens forbrug af vand eller køling ikke på grundlag af fordelingsmålere, kan udlejeren undlade at udarbejde forbrugsregnskab. Udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan i så fald opkræves efter reglerne i § 11.
Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift, der vedrører varme og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og køling, og hvor stor en del, der vedrører vand. For hver af de tre udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 49, stk. 1, samt om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. § 49, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, jf. dog stk. 3 og 4.
Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgang til et nyt regnskabsår må højst være 18 måneder.
Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabsåret følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode. Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal regnskabsåret dog følge regnskabsåret for det kollektive forsyningsanlæg.
Fordelingen af udgifterne til varme og varmt vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og, for så vidt angår levering af varmt vand, efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.
Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige fordeling af vand-, kølings- og varmeudgiften ændres, således at fordelingen fremover skal ske på grundlag af fordelingsmålere.
Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 2 betragtes som forbedring.
Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperiodes begyndelse. Ved overgang til afregning for vand og køling efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften, som hidtil har været indeholdt i lejen.
Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter, jf. § 45, stk. 2, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.
Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.
Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden.
Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af vand fra kommunen eller vandværket, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med køling, som leveres af et kollektivt forsyningsanlæg, og udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne, senest 3 måneder efter at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af køling fra forsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.
Stk. 2. Når forbrugsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller lejerens stedfortræder adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.
Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til regnskabet.
Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetalingen senest betales på fraflytningsdagen.
Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at forbrugsregnskabet er udsendt.
Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 49, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter udløbet af den i § 49, stk. 1, nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.
Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.
Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 50 tilsvarende anvendelse.
Uanset reglerne i dette kapitel kan udlejeren forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til forsyning med varme, køling, vand og elektricitet på grundlag af afregningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. Vedrører ændringen afregning for vand eller køling, som ikke afregnes over forbrugsregnskabet, kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne for varme, køling og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.
En lejer, der i henhold til aftale med udlejer har ret til at fremleje det lejede, må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.
Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette. Tilkommer retten efter 1. pkt. en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset, har lejeren dog alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab, hvis lejeren har majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis lejeren ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav ifølge kontrakten mod selskabet fra den til enhver tid værende udlejers side. Et selskab, der er indtrådt i lejeforholdet efter 2. pkt., har på samme måde alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab, hvis en fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset, har majoritet af stemmer i selskabet og opfylder betingelserne i 1. pkt., og kun, hvis denne stiller sikkerhed som nævnt i 2. pkt. Ved senere afståelse af lejemålet finder 3. pkt. tilsvarende anvendelse.
Stk. 2. Tidligere lejere har ret til at genindtræde i lejeforholdet, såfremt lejeaftalen med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejerens side.
Stk. 3. Genindtrædelsesretten er betinget af, at den tidligere lejer har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, der er afstået til, og at udlejeren er underrettet herom ved afståelsen. Det er desuden en betingelse, at den tidligere lejer har holdt udlejer underrettet om sin adresse.
Stk. 4. Udlejer skal underrette de lejere, der opfylder betingelserne i stk. 3, om lejeforholdets ophør på grund af misligholdelse eller opsigelse som nævnt i stk. 2 og give dem en frist på mindst 2 og højst 4 uger til at erklære, om de vil genindtræde i lejeforholdet. Underretning af flere lejere skal ske samtidigt.
Stk. 5. Ønsker flere lejere at genindtræde i lejeforholdet, tilkommer genindtrædelsesretten den lejer, der senest har afstået lejeforholdet. Det er dog en betingelse, at den i stk. 4 nævnte frist er overholdt, og ved genindtrædelse efter misligholdelse tillige en betingelse, at den tidligere lejer senest 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejers øvrige udgifter i forbindelse med lejeforholdets ophør. Overskrider en lejer disse frister, tilkommer retten til at genindtræde den lejer, der herefter senest har afstået lejeforholdet.
Stk. 6. Lejeren må ikke uden sin ægtefælles samtykke afstå lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 54, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet. Det samme gælder, hvis lejeren modtager højeste eller mellemste førtidspension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Stk. 2. Modtager lejeren folkepension, og ønsker lejeren ikke at drive virksomheden videre, har lejerens ægtefælle ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Overtager ægtefællen ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået ægtefællen.
Stk. 3. I de i stk. 1 og 2 nævnte tilfælde har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at lejerens ægtefælle ikke ønsker at fortsætte eller overtage lejeforholdet, jf. stk. 1 og 2. Det er endvidere en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Overtager den pågældende ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.
Stk. 4. I tilfælde af lejerens død kan rettigheder efter stk. 1 eller 3 kun påberåbes, hvis meddelelse om, at retten gøres gældende, er kommet frem til udlejeren senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort. Får lejeren pension, kan rettigheder efter stk. 1-3 påberåbes ved, at lejeren giver udlejeren meddelelse om, at retten gøres gældende, senest samtidig med meddelelse om, at lejeren får pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Stk. 5. Har lejeren afståelsesret, skal dødsboet senest 6 uger efter, at boets behandlingsmåde er afgjort, give meddelelse til udlejeren om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.
Stk. 6. Har udlejeren i tilfælde af lejerens død ikke rettidigt modtaget meddelelse efter stk. 4 eller 5, kan udlejeren opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel.
I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til lejemålet, har fortrinsret til dette.
Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejeforhold om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 54, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, og
garager, stalde og lignende.
Stk. 2. Andre lejeforhold kan udlejeren, bortset fra opsigelse efter § 14, kun opsige i følgende tilfælde:
Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog stk. 3 og § 62.
Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62.
Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.
Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, jf. dog § 62.
Stk. 3. En opsigelse efter stk. 2, nr. 1, skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, idet der bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen. Opsigelse efter stk. 2, nr. 1, kan ikke ske i de i § 62 nævnte lejeforhold med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Stk. 4. Opsiges en lejer efter stk. 2, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.
Stk. 5. Lejeren kan opsiges, uanset om den i stk. 2, nr. 3, beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.
Stk. 6. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der i uopsigelighedsperioden ikke ske opsigelse efter stk. 2, nr. 1, 2 og 4.
En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 61, stk. 2, nr. 1, 2 og 4, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.
Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt, således at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.
Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 3 måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet på de aftalte vilkår bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.
Stk. 3. Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Er den tidsbestemte lejeaftale indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssag være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse.
Stk. 4. Ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter stk. 2 og 3 fortsætter lejeforholdet, og § 14 finder anvendelse på lejeforhold, der ikke er omfattet af § 62.
Opsigelsesvarslet for lejer og udlejer er 3 måneder til den første i en måned. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for lejeforhold om garager, stalde og lignende.
Stk. 2. Ved opsigelse efter § 61, stk. 2, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på 1 år til aftalt flyttedag.
Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger, skal fragå i udlejers krav over for lejeren.
Udlejerens opsigelse efter § 61, stk. 2, skal være skriftlig og indeholde oplysning om opsigelsesgrunden samt lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 66 og 67. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
Ved opsigelse af andre lejeforhold end de nævnte i § 61, stk. 1, skal udlejeren bortset fra ved opsigelse som følge af lejerens misligholdelse betale lejeren erstatning for det tab, som denne lider som følge af opsigelsen, jf. stk. 2, samt godtgørelse for tabt goodwill, jf. stk. 3.
Stk. 2. I erstatningen efter stk. 1 indgår blandt andet
lejerens flytteudgifter,
værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,
værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering,
driftstab i normal flytteperiode,
lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand og
andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Stk. 3. Udlejeren skal ud over de i stk. 2 nævnte tabsposter betale lejeren i et lejeforhold, der er omfattet af § 62, en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.
Stk. 4. Ved fastsættelse af erstatning efter stk. 1 skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.
Stk. 5. Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.
Stk. 6. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning og godtgørelse, der er aftalt eller tilkendt, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for beløbets betaling.
Stk. 7. Ved uenighed om erstatningens og godtgørelsens størrelse kan boligretten tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille, jf. stk. 6.
Stk. 8. Lejeren kan ikke kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsens størrelse er endeligt fastsat og lejeren er fraflyttet lejemålet.
Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning og godtgørelse efter § 66, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren. Størrelsen og sammensætningen af lejerens krav skal fremgå af meddelelsen.
Stk. 2. Ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66 skal lejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.
Stk. 3. For de i § 62 nævnte lejeforhold kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen og godtgørelsen eller en del heraf skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere lokale.
Stk. 4. Lejeren må ikke åbne virksomhed i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning og godtgørelse i overensstemmelse med reglerne i stk. 3.
Reglerne i § 61, stk. 2-6, § 63, stk. 2 og 3, og §§ 64 og 65 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren. Det samme gælder desuden reglerne i § 62, § 66 og § 67, stk. 1 og 2, for de i § 62 nævnte lejeforhold.
Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 60, stk. 2.
Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 70:
Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2 og 3.
Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.
Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. §§ 25, 29 og 73.
Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.
Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. § 61, stk. 5, finder tilsvarende anvendelse.
Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.
Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.
Stk. 2. Ved pligtig pengeydelse forstås forfaldne krav, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.
Stk. 3. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 43, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 108 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb på 108 kr. er opgjort i 1999-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte. Lejeren skal betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne flytte med aftalt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.
Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne hæve aftalen af andre grunde end de i § 69 nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 71. § 70 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give udlejeren adgang til at bese det lejede. Det samme gælder, hvis ejendommen eller det lejede påtænkes solgt. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.
Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 74, kan sendes til.
Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.
Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har handlet svigagtigt, eller hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed. I de i 2. pkt. nævnte tilfælde skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at manglen er eller burde være opdaget.
Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.
Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom.
Tvister, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler, der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.
Stk. 2. Om boligretten gælder reglerne i kapitel 10 i lov om boligforhold.
Opsiges en lejer efter § 61, stk. 2, nr. 2, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.
Stk. 2. Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af
tab på inventar og installationer,
driftstab i flytteperioden,
flytteudgifter og
rimelige udgifter til sagkyndig bistand.
Stk. 3. Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes, i det omfang der ydes erstatning.
Stk. 4. Såfremt en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.
Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.
Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til godtgørelse efter § 78.
Stk. 2. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af godtgørelse efter § 78 og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at beregne og udbetale godtgørelse efter § 78.
For lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, sker regulering af lejen til ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i §§ 81-83, jf. dog stk. 2-4.
Stk. 2. En aftale i henhold til de hidtil gældende regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse af retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs §§ 3 og 5 nævnte 4 år skal respekteres.
Stk. 3. En aftale i henhold til tidligere lovgivning om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi skal respekteres. Er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, gælder betingelserne i de hidtil gældende regler i § 9, stk. 4, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, for regulering af lejen efter særlige reguleringsklausuler.
Stk. 4. Reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 81, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995.
Stk. 5. For de i stk. 1 nævnte aftaler skal varsling af lejeregulering til ikrafttræden den 1. januar 2003 eller senere ske efter reglerne i § 13. Lejereguleringen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller efter det tidspunkt, hvor der er trådt en lejeforhøjelse henholdsvis lejenedsættelse i kraft i henhold til de hidtil gældende regler i §§ 3 eller 5 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, eller i henhold til §§ 81 eller 83 i denne lov. Endvidere skal en aftale i henhold til de hidtil gældende regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse af retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs §§ 3 og 5 nævnte 4 år respekteres. Reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 13, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995.
Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:
Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter disse love.
Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.
Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået med den nuværende ejer som en del af aftalen om dennes køb af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem købsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.
Stk. 4. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal udlejeren godtgøre, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er sammenlignelige, f.eks. med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Lejemålene skal endvidere være sammenlignelige med hensyn til vilkår, herunder om der er afståelses- og genindtrædelsesret for lejer, og om der ved siden af lejen skal betales andre udgifter vedrørende lejemålet, f.eks. driftsudgifter. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994.
Lejeforhøjelse efter § 81 kan gennemføres med 3 måneders varsel.
Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af fordelingen i henhold til § 81, stk. 6. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen må dog ikke overstige 25 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.
Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange den fremtidige leje nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, jf. stk. 3.
Stk. 2. Krav om lejenedsættelse kan tidligst fremsættes med virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejenedsættelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt højere end det lejedes værdi. En lejenedsættelse kan tidligst få virkning 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra de i § 81, stk. 2, nævnte omstændigheder, medens der tages hensyn til de i § 81, stk. 3, nævnte omstændigheder. Endvidere finder §81, stk. 4 og 5, tilsvarende anvendelse, dog således at dokumentationspligten påhviler lejeren.
Stk. 4. Nedsættelsen fordeles over 4 år, således at nedsættelsen pr. år udgør ¼ af den samlede lejenedsættelse.
Loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der indgås den 1. januar 2000 og senere.
Stk. 2. Loven har desuden virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, jf. dog § 89.
Stk. 3. Uanset §§ 85 og 89 kan lejeforholdets parter fra den 1. januar 2000 indgå aftale om, at reglerne i kapitel 1-15 finder anvendelse på de i stk. 2 nævnte lejeaftaler. § 80, stk. 5, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse, når der er indgået aftale i henhold til 1. pkt. om, at reglerne i § 13 i denne lov finder anvendelse. Ved ændringer i lejeaftaler som nævnt i 1. pkt. efter udgangen af 1999, herunder ved tillæg, kan det angives, om reglerne i kapitel 1-15 i denne lov finder anvendelse. Har parterne ikke angivet noget, anses aftalen for omfattet af stk. 2.
I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998, som ændret ved § 1 i lov nr. 397 af 26. juni 1998 og § 2 i lov nr. 899 af 16. december 1998, foretages følgende ændring:
1. I § 2 indsættes som stk. 4:
»Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v.«
Stk. 2. Der kan inden den 1. januar 2000 ske varsling efter lov om leje til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000.
For de i § 86, stk. 2, nævnte aftaler finder de regler om krav til fremhævelse i aftalen af bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse.
Stk. 2. For de i § 86, stk. 2, nævnte aftaler finder de regler, der var gældende for tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse på følgende forhold, medmindre andet er aftalt:
Lejerens ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår
Lejerens ret til at genindtræde i lejeforholdet
Lejerens vedligeholdelsespligt
Beskyttelse mod konkurrerende virksomhed.
Stk. 3. Bortfalder en lejeaftale som nævnt i § 86, stk. 2, som følge af, at det lejede er ødelagt ved brand eller anden ulykke, finder § 24, stk. 2 og 3, ikke anvendelse.
Stk. 4. En lejer i et lejeforhold som nævnt i § 86, stk. 2, har ikke ret til at foretage ombygninger og installationer efter reglerne i § 38.
Stk. 5. Opsiges en lejer i et lejeforhold som nævnt i § 86, stk. 2, der ikke er omfattet af § 62, har lejeren ikke krav på erstatning efter lovens §§ 66 og 67 for opsigelsen.
Stk. 6. Er en aftale som nævnt i § 86, stk. 2, tidsbestemt, fortsætter lejeforholdet ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter § 63, stk. 2 og 3. § 63, stk. 4, finder ikke anvendelse.
Lov nr. 359 af 4. april 2020 (Yderligere foranstaltninger for at forebygge og inddæmme smitte med covid-19 m.v.)1) indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelser:
§ 7
Stk. 1. Loven træder i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende.
Stk. 2. (Udelades)
Stk. 3. § 49 a i lov om leje af erhvervslokaler m.v., § 43 a i lov om leje, § 56 a i lov om leje af almene boliger, § 44, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. og § 3 a i lov om godkendelse og syn af køretøjer som affattet ved denne lovs § 2, nr. 1, § 3, nr. 1, § 4, nr. 1, § 5, nr. 1, og § 6, nr. 1, ophæves den 1. marts 2021.
Stk. 4. (Udelades)
§ 8
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men § 1 kan ved kongelig anordning sættes helt eller delvis i kraft for Færøerne med de ændringer, som de færøske forhold tilsiger.
Lov nr. 529 af 27. marts 2021 (Yderligere foranstaltninger for at forebygge og inddæmme smitte med covid-19 m.v.)2) indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelser:
§ 4
Stk. 1. Loven træder i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende.
Stk. 2. Loven har virkning fra den 10. februar 2021.
Stk. 3. §§ 43 a og 64 a i lov om leje som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1 og 2, § 56 a i lov om leje af almene boliger som affattet ved denne lovs § 2, nr. 1, og § 49 a i erhvervslejeloven som affattet ved denne lovs § 3, nr. 1, ophæves den 1. marts 2022.
Lov nr. 344 af 22. marts 2022 (konsekvensrettelser som følge af lov om leje og lov om boligforhold samt opsigelse af fremlejegivere i almene boliger)3) indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelser:
§ 11
Loven træder i kraft den 1. juli 2022.
§ 12
Stk. 1. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
Stk. 2. (Udelades)
Erhvervsstyrelsen, den 9. november 2022
Jørgen Wissing Jensen
/ Søren Corfixsen Whitt
Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.
Stk. 7. Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.
Stk. 8. Lejereguleringen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse, jf. stk. 9. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.
Stk. 9. Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes.
Stk. 10. Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse efter stk. 9, skal senest 6 uger fra udløbet af fristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om lejeregulering ønskes fastholdt.
Stk. 6. Vil lejeren ikke fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejeren har forlangt, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse, der skal være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at udlejerens krav er kommet frem med angivelse af lejerens modforslag, herunder på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes. Hvis lejeren vil kræve erstatning i forbindelse med en opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af det maksimale erstatningskrav fremgå af indsigelsen. Indeholder indsigelsen ikke disse oplysninger, anses den for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre lejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.
Stk. 7. Hvis lejeren rettidigt har gjort indsigelse mod det fremsatte krav som nævnt i stk. 6, skal udlejeren, medmindre lejeren har givet meddelelse efter stk. 8, senest 6 uger efter lejerfristens udløb skriftligt indkalde lejeren til forhandling, hvis udlejeren vil fastholde kravet om vilkårsændringer. Indkaldelsen skal ske med et passende varsel til et passende sted. Udebliver lejeren fra denne forhandling, anses indsigelsen for at være trukket tilbage**,**medmindre lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.
Stk. 8. Kan parterne ikke nå til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan hver af disse skriftligt meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt. Udlejeren kan senest 6 uger efter det tidspunkt, hvor meddelelsen er kommet frem til modtageren skriftligt opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel. Opsiges lejeaftalen ikke rettidigt, fortsætter den på de hidtil gældende vilkår.
Stk. 9. En aftalt eller af boligretten fastsat sikkerhed skal stilles senest 3 uger før, at lejeren skal fraflytte. Lejeren kan dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at dens størrelse er endelig fastsat.
Stk. 10. Stiller udlejeren ikke den aftalte eller fastsatte sikkerhed, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår. Opsigelsen bortfalder dog kun, hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Påkravet skal være afgivet efter, at fristen i stk. 9 for stillelse af sikkerhed er udløbet, og skal angive, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles inden fristens udløb.
Stk. 5. Ved retssager om det lejedes værdi finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.
Stk. 6. Forhøjelsen fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør ¼ af den samlede lejeforhøjelse.
Stk. 7. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
Officielle noter
Lovændringen vedrører § 49 a.
Lovændringen vedrører § 49 a.
Lovændringen vedrører § 31, stk. 1 og 4, samt § 76, stk. 2.
Det foreslås i stk. 1, at loven skal gælde for de samme lejeforhold, som er omfattet af den gældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. denne lovs § 1, stk. 1.
Dette indebærer, at loven skal gælde for såvel leje som fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Det er i øvrigt hensigten, at der skal gælde den samme afgrænsning for lovens anvendelsesområde, som i dag gælder for lejelovens § 1 med hensyn til lejebegrebet og begrebet hus eller husrum.
Det foreslås, at loven som udgangspunkt skal indeholde al regulering af lejeforholdet mellem lejer og udlejer, således at de omfattede lejeforhold ikke samtidig skal være reguleret af andre lejelove. Lov om leje skal således ikke længere gælde for de lejeforhold, der er omfattet af nærværende forslag. På de områder, hvor der skal gælde ensartede regler for private boliger og erhvervslejemål, er det hensigten, at disse regler skal indeholdes i begge love. I de tilfælde, hvor lejeloven regulerer forhold, der ikke er reguleret i nærværende lovforslag, bliver lejeloven således ikke »tilbagefaldslov«, således som det er tilfældet i dag, jf. erhvervslejereguleringslovens § 2, stk. 2.
Lovforslaget omfatter som hidtil i den gældende erhvervslejereguleringslov såvel erhvervslejemål beliggende i private udlejningsejendomme som erhvervslejemål beliggende i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer.
I bestemmelsens stk. 1 præciseres det, at det er afgørende for, om en lejeaftale er omfattet af lovens bestemmelser, om lokalerne ifølge aftalen udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Den faktiske anvendelse er således ikke afgørende for, om loven finder anvendelse. Bestemmelsen får dermed en udformning, der svarer til den måde, hvorpå erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 1, hidtil i praksis er blevet fortolket. Der er således ikke tale om en realitetsændring.
Efter den nugældende lejelovgivning betragtes de såkaldte blandede lejemål som en helhed, hvor lejelovgivningens regler om beboelseslejligheder finder anvendelse, jf. den nugældende lejelovs § 3, 1. pkt. Er der tale om et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder erhvervslejereguleringslovens regler - der alene indeholder regler om lejefastsættelse - for erhvervsdelen, jf. den nugældende lejelovs § 3, 2. pkt., og erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 2.
Princippet om, at blandede lejemål betragtes som boliger omfattet af den nugældende lejelov, videreføres. Som konsekvens heraf foreslås i stk. 2, at erhvervsdelen i et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, skal være omfattet af lejefastsættelsesreglerne i denne lov, det vil sige §§ 9, 10, 11, 12 og 13 i forslagets kapitel 3 om lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår. I perioden 1. januar 2000 til 31. december 2002 gælder lejefastsættelsesreglerne i kapitel 16 for erhvervsdelen.
Det foreslås desuden, at erhvervsdelen i et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, skal være omfattet af forslagets §§ 31 og 32 om forbedringsforhøjelser. I alle andre relationer end lejefastsættelse og forbedringsforhøjelser vil et blandet lejemål, hvor erhvervsdelen er fysisk adskilt, være omfattet af reglerne om beboelseslejemål i lov om leje eller lov om leje af almene boliger.
Bestemmelsen i forslagets stk. 3, er identisk med de gældende bestemmelser i erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 3, og lejelovens § 1, stk. 2, hvorefter loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde. Bestemmelsen foreslås videreført uændret.
Til § 2
Bestemmelsen er identisk med § 2, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven og § 2, stk. 1, i lejeloven. Som eksempler på lovgivning med særlige regler, der træder i stedet for reglerne i nærværende forslag, kan nævnes lov om Københavns Frihavn (lov nr. 141 af 31. marts 1960) og lov om benzinforhandlerkontrakter (lov nr. 234 af 6. juni 1985, ændret ved lov nr. 376 af 7. juni 1989).
Til § 3
Loven regulerer som udgangspunkt lejeforholdet mellem udlejer og lejeren af lokaler.
I bestemte sammenhænge skal det konkrete lejeforhold imidlertid vurderes i forhold til forholdene i ejendommen. Det foreslås derfor som noget nyt i forhold til den gældende lovgivning for erhvervslejeforhold, at det defineres i loven, hvad begrebet »en ejendom« omfatter i erhvervslejeloven. Bestemmelsen indeholder derfor en definition af en ejendom.
Som eksempel på en situation, hvor der er behov for at kunne definere en ejendom, kan nævnes det i forslagets § 45, stk. 2, nævnte forbrugsregnskab for ejendommen.
Forslaget tager udgangspunkt i gældende retspraksis, hvorefter det lejeretlige ejendomsbegreb svarer til det tingsretlige ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningslovens § 2, ejerlejlighedslovens ejendomsbegreb, jf. ejerlejlighedslovens § 4, stk. 1, og ejendomsbegrebet i tinglysningslovens § 19 om bygninger på lejet grund med eget ejendomsblad i tingbogen. Dette ejendomsbegreb fremgår af den foreslåede § 3, nr. 1- 4.
Til § 4
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 2, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
Det har i praksis givet anledning til fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, gælder en speciel regel om, at ændring af lejerens retsstilling til skade for lejeren i forhold til retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig.
Det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en fravigelse af lejelovgivningens regler, ikke medtages. Herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret tilfælde er aftalt en fravigelse.
Den foreslåede bestemmelse svarer til bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og kommissionslovens bestemmelser.
Bestemmelsen er identisk med § 2, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven og § 2, stk. 1, i lejeloven. Som eksempler på
lovgivning med særlige regler, der træder i stedet for reglerne i nærværende forslag, kan nævnes lov om Københavns Frihavn (lov
nr. 141 af 31. marts 1960) og lov om benzinforhandlerkontrakter (lov nr. 234 af 6. juni 1985, ændret ved lov nr. 376 af 7. juni
1989).
Loven regulerer som udgangspunkt lejeforholdet mellem udlejer og lejeren af lokaler.
I bestemte sammenhænge skal det konkrete lejeforhold imidlertid vurderes i forhold til forholdene i ejendommen. Det foreslås
derfor som noget nyt i forhold til den gældende lovgivning for erhvervslejeforhold, at det defineres i loven, hvad begrebet »en
ejendom« omfatter i erhvervslejeloven. Bestemmelsen indeholder derfor en definition af en ejendom.
Som eksempel på en situation, hvor der er behov for at kunne definere en ejendom, kan nævnes det i forslagets § 45, stk. 2,
nævnte forbrugsregnskab for ejendommen.
Forslaget tager udgangspunkt i gældende retspraksis, hvorefter det lejeretlige ejendomsbegreb svarer til det tingsretlige
ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningslovens § 2, ejerlejlighedslovens ejendomsbegreb, jf. ejerlejlighedslovens
§ 4, stk. 1, og ejendomsbegrebet i tinglysningslovens § 19 om bygninger på lejet grund med eget ejendomsblad i tingbogen. Dette
ejendomsbegreb fremgår af den foreslåede § 3, nr. 1- 4.
Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 2, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt
er fastsat andet i aftalen.
Det har i praksis givet anledning til fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, gælder en speciel regel om,
at ændring af lejerens retsstilling til skade for lejeren i forhold til retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig.
Det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en fravigelse af lejelovgivningens regler,
ikke medtages. Herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret
tilfælde er aftalt en fravigelse.
Den foreslåede bestemmelse svarer til bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og kommissionslovens bestemmelser.
Bestemmelsen indeholder de ufravigelige krav som ifølge lovforslaget stilles til lejeaftalen.
Bestemmelsen i stk. 1 om skriftlighed, er identisk med § 4, stk. 1, i den nugældende lejelov.
Forslagets stk. 2 svarer til lejelovens § 4, stk. 4, hvorefter det skal udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne til forslagets § 4. Udgangspunktet er fortsat, at virkningen af, at lejeaftalen ikke indeholder de krævede oplysninger, er, at udlejeren ikke kan opkræve de pågældende udgifter. Det foreslås dog, at udlejeren skal kunne opkræve de pågældende udgifter, hvis udlejeren kan godtgøre, at de manglende oplysninger i lejeaftalen ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Der henvises nærmere til bemærkningerne til forslagets § 10.
Forslagets stk. 3 vedrørende oplysning om udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, svarer til lejelovens § 4, stk. 5, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne ovenfor til forslagets § 4.
Det foreslås endvidere i stk. 4, som noget nyt, at det i lejeaftalen skal oplyses, hvilket skatte- og afgiftsniveau der er indregnet i lejen. Dette indebærer, at udlejeren skal oplyse det tidspunkt, de i lejen indregnede skatter og afgifter knytter sig til. Er der tale om flere datoer, skal alle datoer oplyses.
Såfremt udlejeren undlader at give oplysninger om niveauet i lejeaftalen, lægges det til grund, at der er indregnet de skatter og afgifter på ejendommen, som påhviler ejendommen på det tidspunkt, hvor lejeforholdet begynder, og som var kendt på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået, fordi udlejeren har modtaget meddelelse herom.
Den foreslåede bestemmelse stiller lejerne, som de kunne påregne at være stillet, hvis lejen var fastsat på grundlag af et aktuelt udgiftsniveau på tidspunktet for aftalens indgåelse.
I de tilfælde, hvor udlejeren ikke har oplyst i aftalen, hvilken dato skatter og afgifter knytter sig til, vil bestemmelsen være til hinder for, at en udlejer på et tidspunkt, hvor lejen i ejendommens lejemål i en længere periode ikke har været reguleret for stigninger i skatter og afgifter, kræver regulering af lejen i forhold til et skatte- og afgiftsniveau, der er lavere end niveauet ved lejeaftalens indgåelse.
Det bemærkes, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som lejelovens § 5, stk. 1, om blanketter. Det bemærkes endvidere, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse svarende til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9. Der henvises til bemærkningerne til forslagets § 9.
Til § 6
Det foreslåede stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 7, stk. 1, hvorefter lejerens rettigheder efter loven og aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er beskyttet mod godtroende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning.
Derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end de i stk. 1 nævnte rettigheder, ikke beskyttet mod disse erhververe og kreditorer uden tinglysning.
Den gældende bestemmelse i lejelovens § 7, stk. 1, 3. pkt., om, at lejerens krav ved lejeforholdets ophør skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, har i praksis givet anledning til problemer for panthavere og andre rettighedshavere over ejendommen, idet det har været vanskeligt at skaffe sig overblik over, om der ville kunne fremkomme sådanne lejerkrav mod ejendommens ejer.
Det foreslås derfor i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag, at der i lovens stk. 2, 2. pkt., medtages et forslag om, at i de tilfælde, hvor der af lejeren udtages stævning i en sag om krav efter bestemmelsens stk. 1, skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses på ejendommen. Denne pligt påhviler lejeren.
Bestemmelsen tager ligesom den gældende § 7 i lejeloven alene sigte på ejerskiftesituationer og andre tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs og brugeligt pant.
Hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer lejeren at miste muligheden for at gøre kravet gældende mod den nye ejer, jf. tinglysningslovens § 1, hvorefter en ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysningen sker i overensstemmelse med reglerne i tinglysningslovens § 12, stk. 4. Dette indebærer, at der skal træffes beslutning af retten om tinglysning af genparten af stævningen, før tinglysning kan ske. Efter praksis er det et krav, at stævningen er forkyndt for sagsøgte, før tinglysning kan ske. Der vil derfor forløbe en periode, hvis længde sagsøger ikke er herre over. Det foreslås derfor, at tinglysning skal ske uden ugrundet ophold, idet der således ikke stilles krav om, at tinglysningen skal være sket inden for 1 års-fristen.
Ved at indføre en bestemmelse om, at stævningen skal tinglyses på ejendommen, vil fremtidige erhververe og panthavere i et vist omfang få mulighed for at beskytte deres interesser.
Det er ikke i øvrigt ved de foreslåede ændringer i stk. 2 tilsigtet at ændre den bestående retstilstand på området.
Det foreslås, at bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 1. pkt., om, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, kan kræve aftalen tinglyst, ikke medtages. Det følger af tinglysningslovgivningen, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod kreditorer og aftaleerhververe i god tro.
Det foreslås ikke at videreføre bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 2. pkt., om, at den tinglyste aftale om videregående rettigheder skal respektere dels størst mulige offentlige lån til enhver tid, dels andre pantehæftelser og byrder, som var tinglyst på ejendommen ved aftalens anmeldelse til tinglysning. Den gældende bestemmelse kan fraviges ved aftale. Ved at udelade den tydeliggøres det, at prioritetsstillingen er et aftalespørgsmål. Uden særlig aftale opnås prioritetsstilling i henhold til tinglysningslovgivningens regler.
Endelig foreslås det, at bestemmelsen i den gældende lejelovs § 7, stk. 3, om lejerens ret til at lade aftalen tinglyse, hvis ikke ejeren har gjort det senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, ikke medtages i den nye erhvervslejelov. Ligeledes foreslås den gældende § 7, stk. 4, om udlejerens ret til at lade aftalen aflyse efter lejerens fraflytning, ikke medtaget. Bestemmelserne anses for at være overflødige. Tinglysning og aflysning af sådanne aftaler vil herefter være omfattet af almindelige tinglysningsretlige regler, hvorefter det er den, som har en rettighed over en ejendom, der kan kræve rettigheden tinglyst eller aflyst.
Til § 7
Som det fremgår af de almindelige bemærkninger, foreslås det i nærværende lovforslag, at der sker en liberalisering af lejelovgivningens gældende regler om udlejning af erhvervslejemål. Parterne i lejeforholdet skal herefter som overvejende hovedregel frit kunne aftale de enkelte vilkår for lejeforholdet. Efter forslaget skal parterne f.eks. frit kunne indgå aftale om lejens størrelse og lejens regulering, jf. forslagets § 9, ligesom reglerne for en række andre lejevilkår skal kunne fraviges ved aftale.
I forslaget opretholdes dog for visse lejevilkår fortsat ufravigelige (præceptive) lovbestemmelser, der finder anvendelse, uanset hvad parterne måtte have aftalt, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget.
Udover de præceptive bestemmelser er aftalefriheden på en række områder foreslået suppleret af deklaratoriske bestemmelser, dvs. bestemmelser, der finder anvendelse, med mindre parterne har aftalt andet.
En model med øget aftalefrihed fordrer imidlertid, at parterne i højere grad end tidligere tager stilling til lejekontraktens enkelte vilkår ved aftalens indgåelse. Ved indgåelse af aftaler om udleje af erhvervslokaler vil der i nogle situationer kunne forekomme forskel i styrkeforholdet mellem aftaleparterne, og parterne vil, såfremt de ikke er lejeretskyndige, kunne have behov for at søge sagkyndig bistand.
Det er særligt kendetegnende for erhvervslejeaftaler, at aftaleforholdet kan løbe over en lang årrække. Parterne vil derfor være bundet af en aftale, som kan være indgået for mange år siden, og hvor de forhold, der forelå på aftaletidspunktet, kan have ændret sig væsentligt med den konsekvens, at en aftale eller et vilkår heri forekommer urimeligt.
På denne baggrund og da der med dette forslag ikke længere i samme omfang som tidligere er regler til beskyttelse af lejeren, vurderes det, at der er behov for på anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet. Dette behov forstærkes af, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som den såkaldte blanketbestemmelse i den gældende lejelovs § 5, stk. 1. Efter denne bestemmelse skal ved anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser, eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
Aftalelovens § 36 er en generalklausul, der giver mulighed for tilsidesættelse af urimelige aftaler og aftalevilkår, men bestemmelsen har i retspraksis ikke været anvendt i erhvervslejeforhold. Det har derfor været overvejet, om aftalelovens § 36 udgør et tilstrækkeligt værn mod urimelige aftaler og aftalevilkår i erhvervslejeforhold. Det vurderes, at der er behov for at fremhæve, at der kan være grund til at anvende denne generalklausul i erhvervslejeforhold ved at indsætte § 7 i forslaget.
Det foreslås derfor i bestemmelsen, at en lejeaftale skal kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
Formålet med bestemmelsen er at fremhæve, at aftalelovens § 36 finder anvendelse i erhvervslejeforhold for derved at understrege, at parterne i et erhvervslejeforhold er beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår.
Ved afgørelse af om det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre en aftale eller et aftalevilkår gældende, skal der efter aftalelovens § 36 tages hensyn til forholdene ved lejeaftalens indgåelse, lejeaftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.
Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation, hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssige eller økonomiske styrke ved aftalens indgåelse har bevirket en urimelig aftale. En aftale kan f.eks. være urimelig, hvis det er aftalt, at lejeren i forbindelse med opsigelse efter 8 år, jf. forslagets § 14, ikke kan kræve erstatning. En sådan aftale kan ifølge loven indgås frit, men vil konkret, f.eks. på grund af lejerens særlige ukyndighed, kunne være urimelig.
Ved vurderingen af parternes forhandlingsmæssige styrke ved aftalens indgåelse vil der kunne tages hensyn til, om parterne har været i besiddelse af behørig information om de med aftalen forbundne konsekvenser, herunder om parterne har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver.
Et moment, der kan indgå i vurderingen af, om en part er blevet behørigt informeret, kan også være, om den svage part har været i besiddelse af den af By- og Boligministeriet udarbejdede vejledning til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter (checkliste).
Bestemmelsen kan endvidere tænkes anvendt i tilfælde, hvor der er tale om en langvarig lejekontrakt, hvor parterne ved lejeaftalens indgåelse ikke har kunnet forudse en senere udvikling, men hvor tiden efter en årrække må anses at være løbet fra nogle af klausulerne i lejeaftalen.
Til § 8
Det foreslås, at reglerne i §§ 5 og 6 ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Den foreslåede generalklausul i § 7 kan i sagens natur ikke fraviges ved aftale, hvilket foreslås præciseret.
Til kapitel 3
Kapitlet indeholder for det første bestemmelser om fastsættelse og regulering af lejens størrelse og for det andet bestemmelser om ændring af lejevilkår i lejeforholdet.
Da det gennemgående træk i kapitlet er aftalefrihed, er der grundlæggende tale om deklaratoriske bestemmelser, der altså kan fraviges ved parternes aftale.
Kapitlet er opbygget således, at det indledningsvis slås fast, at udgangspunktet for lejens størrelse i lejeforholdet er parternes aftale.
Dernæst følger en række bestemmelser, der beskriver, hvornår og hvordan udlejeren kan eller skal regulere lejen. Disse regler svarer i det væsentlige til de nugældende regler vedrørende skatter, afgifter m.v.
I § 13, der er ny, foreslås der herefter indført en hjemmel til, at parterne gensidigt kan kræve lejen reguleret, således at den kommer til at svare til markedslejen for lejeforholdet.
Endelig indeholder § 14 en ny bestemmelse om ændring af lejevilkår. Denne bestemmelse giver udlejeren mulighed for at kræve lejevilkårene i lejeforholdet ændret, hvis parterne har aftalt, at udlejeren skal have en sådan mulighed. Der stilles i § 14 krav om, at der skal finde en forhandling sted mellem udlejeren og lejeren om de fremtidige lejevilkår. Hvis parterne ikke kan blive enige, vil udlejeren kunne opsige lejeren til fraflytning med udgangen af det 8. år.
§ 14 kan ikke aftales anvendt i de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold, det vil sige i de tilfælde, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis forbliven i det lejede er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.
Til § 9
Efter den nugældende erhvervslejereguleringslov er udgangspunktet, at parterne ved lejeaftalens indgåelse frit kan aftale lejens størrelse. Aftales der en leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejeren herefter tidligst forlange lejen nedsat til det lejedes værdi 4 år efter lejeforholdets begyndelse, ligesom udlejeren tidligst 4 år efter lejeforholdets begyndelse kan fremsætte krav om en lejeforhøjelse. I lejeperioden kan hver af parterne ligeledes kun hvert 4. år kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi. Reglerne om regulering af lejen efter det lejedes værdi kan ikke fraviges til skade for lejeren og kan kun fraviges i lejeaftaler, indgået efter den 31. december 1991 i »skræddersyet nybyggeri«, jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 3.
Efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt. tillige) skal kunne reguleres i medfør af særlige reguleringsklausuler. Er det aftalt, at lejen skal reguleres efter sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav til aftalens indhold med hensyn til regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.
Det følger endvidere af den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejer og lejer, hvis der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det fastsatte i § 74 a i den nugældende lejelov, gensidigt kan fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i lovens §§ 3 og 5 nævnte 4 år.
Ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. Med forslaget overlades det til parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.
I stk. 2 foreslås, at lejen anses for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, hvis lejens størrelse ikke er aftalt. Forslaget er en konsekvens af, at begrebet det lejedes værdi ikke videreføres, men erstattes af begrebet markedsleje.
Stk. 2 henviser til § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt., og dermed til den definition af begrebet markedsleje, som er angivet i § 13, stk. 1. Varslingstidspunktet efter § 9, stk. 2, er det tidspunkt, hvor den ene af parterne forlanger lejens størrelse fastsat.
Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med forslaget om at opretholde et deklaratorisk regelsæt omfattende forbedringsforhøjelser og skatte- og afgiftsforhøjelser, jf. forslagets kapitel 6 og §§ 10-12.
Endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for begge parter i lejeforholdet til at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer til markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold. Bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. Parterne kan både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering til markedslejen, og der stilles ikke særlige krav til en aftale herom.
Til §§ 10-12
Forslaget er med få ændringer en videreførelse af reglerne i erhvervslejereguleringslovens §§ 6-8 om varsling af lejeforhøjelse for skatter og afgifter.
§ 10, stk. 1, der svarer til den gældende § 6, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse ved stigning i de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, foreslås videreført uændret.
Stk. 2, der svarer til den gældende § 6, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse efter stk. 1 i fredede ejendomme, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning, foreslås videreført uændret.
Efter den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 3, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.
Det foreslås i § 10, stk. 3, at en skatte- og afgiftsstigning skal fordeles i forhold til den leje, der faktisk betales på varslingstidspunktet. Lejeforhøjelser, der er varslet inden varslingen af skatte- og afgiftsforhøjelsen, men som ikke er trådt i kraft endnu, skal således ikke medtages ved fastsættelsen af fordelingsgrundlaget. Hvis der ikke er aftalt nogen leje mellem parterne, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den leje, der svarer til markedslejen for et lejeforhold af tilsvarende karakter.
Stk. 4 om varsling af lejeforhøjelse, der svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 6, stk. 4, foreslås videreført uændret.
Det fremgår af den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 5, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det foreslås, at udgangspunktet fortsat skal være ugyldighed, hvis disse krav ikke er opfyldt.
En ubetinget ugyldighedsvirkning af formelle mangler kan føre til urimelige resultater for udlejeren, især i tilfælde, hvor fejlen har været undskyldelig og ubetydelig, og hvor den økonomiske virkning af ugyldighed er stor. Heroverfor står lejerens behov for, at udlejeren overholder de krav, der stilles til en varsling.
I de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, foreslås det derfor, at manglen i det konkrete tilfælde ikke skal føre til ugyldighed.
Det foreslås i § 10, stk. 5, om formelle mangler ved varslingen, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 6 om lejerens indsigelsesadgang foreslås videreført uændret.
§ 11, stk. 1, er som udgangspunkt en videreførelse af erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 1, om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter. Bestemmelsen foreslås dog udformet, så udgifter i medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger også bliver omfattet af adgangen til at kræve lejeforhøjelse.
Efter den foreslåede bestemmelse i § 45, stk. 4, skal der ikke aflægges et forbrugsregnskab, såfremt udlejeren ikke leverer varme og varmt vand, og lejernes vandforbrug ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg m.v., jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves efter reglerne i § 11. De nævnte udgifter kan ikke samtidig opkræves over forbrugsregnskabet og som en afgift efter § 11, stk. 1.
Stk. 2 svarer til erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 2, og foreslås videreført uændret.
§ 12 om lejenedsættelse som følge af bortfald eller nedsættelse af de i §§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 8. Den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., vedrørende fredede ejendomme har dog givet anledning til nogen usikkerhed i praksis. Bestemmelsen foreslås derfor ændret således, at der i fredede ejendomme efter § 10, stk. 2, som en del af lejen kan opkræves et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet. Dette indebærer, at udlejeren skal nedsætte lejen, såfremt der sker et fald i den ejendomsskat, som ville kunne opkræves, hvis ejendommen ikke var fritaget.
Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, er fritaget for ejendomsbeskatning efter reglerne i §§ 7, stk. 1, litra d, og 23 A, stk. 3, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme. Dette indebærer, at sådanne ejendomme er fritaget for kommunal grundskyld, amtskommunal grundskyld og dækningsafgift til primærkommunerne.
Stk. 2 svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 8, stk. 2.
Til § 13
Som anført i bemærkningerne til § 9 kan parterne ved lejeaftalens indgåelse frit aftale lejens størrelse. Parterne er dog beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår af forslagets § 7.
Det foreslås i § 13, som er ny, at begge parter i lejeforholdet, medmindre andet er aftalt, skal have en adgang til løbende i lejeforholdet at kræve lejen justeret, således at den svarer til markedslejen. Udgangspunktet for bestemmelsen er, at lejeaftalen er en aftale indgået mellem to kyndige parter, og at disse parter bør have samme adgang til at forlange, at der betales en leje for de lejede lokaler, som svarer til markedslejen.
Som det fremgår af forslagets § 9 skal der gælde aftalefrihed både med hensyn til fastsættelse af lejens størrelse ved aftalens indgåelse og med hensyn til regulering af lejen i lejeperioden.
§ 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn til at aftale en regulering af lejen i lejeperioden. Parterne kan eksempelvis både hver for sig og gensidigt uden særlige krav til aftalen derom fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen.
Parterne kan kræve lejen reguleret efter § 13, hvis den gældende leje i lejeforholdet er væsentligt lavere eller højere end markedslejen.
Der har gennem retspraksis i tilknytning til begrebet det lejedes værdi dannet sig en fortolkning af begrebet »væsentligt« forstået som en forskel på plus eller minus 10-15 % i forhold til niveauet for det lejedes værdi. Det er hensigten at opretholde denne fortolkning af væsentlighedsbegrebet i relation til regulering af lejen til markedslejen.
Markedslejen defineres som den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. Ved bedømmelsen skal der tages hensyn til de vilkår, der er aftalt for lejeforholdet, samt lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Betegnelsen »kyndig« skal ses som udtryk for den leje, en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer med et vist kendskab til markedsvilkårene vil aftale for det pågældende lejemål. Udgangspunktet er således, at parterne enten har en viden om de markedsmæssige lejevilkår for den pågældende type lejeforhold eller ved, hvordan man kan tilegne sig denne viden.
De forhold, som indgår i bedømmelsen af markedslejen , dvs. vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, svarer i vidt omfang til de forhold, som indgår i den gældende erhvervslejereguleringslov ved vurderingen af det lejedes værdi. Ved bedømmelsen af markedslejen skal der dog ikke som efter erhvervslejereguleringsloven lægges vægt på lejen for en repræsentativ del af lejemålene i kvarteret eller området.
I stk. 6 angives det, hvilke forhold der skal ses bort fra ved vurderingen af markedsleje. Disse forhold er de samme, som der efter den gældende erhvervslejereguleringslov skal ses bort fra ved vurderingen af det lejedes værdi.
Bevistemaerne ved fastlæggelse af markedsleje er således i vidt omfang de samme som ved fastlæggelse af det lejedes værdi.
Markedsleje adskiller sig imidlertid fra det lejedes værdi ved at være et mere nutidigt begreb end det lejedes værdi.
Det skyldes to forhold. For det første fastsættes markedslejen i forhold til udlejningsvilkårene på varslingstidspunktet.
For det andet gælder der ikke regler om særlige bevismidler.
Ved fastlæggelse af det lejedes værdi efter erhvervslejereguleringsloven har der tilsyneladende udviklet sig en retspraksis, hvorefter bevisførelse skal ske i form af konkrete sammenligningslejemål.
Ved fremlæggelse af konkrete sammenligningslejemål sker der således en sammenligning med allerede indgåede (»gamle«) aftaler, hvilket kan være med til at fastholde lejeniveauet på et fortidigt niveau, specielt hvor det ikke har været muligt at fremlægge en passende mængde af repræsentative lejeaftaler, som er blevet indgået omkring varslingstidspunktet eller er blevet reguleret i medfør af erhvervslejereguleringslovens §§ 3 og 5.
For at præcisere at der ikke gælder et sådant krav til bevisførelsen, indeholder stk. 1 en henvisning til retsplejelovens § 344. Med denne henvisning er det hensigten at fastslå, at bevisførelse også kan ske på anden måde og derfor ikke udelukkende ved fremlæggelse af sammenligningslejemål herunder ved syn og skøn, vidneførelse m.v. Det er herefter op til rettens frie bedømmelse, om parterne har fremlagt tilstrækkeligt bevis.
I det omfang der anvendes sammenligningslejemål som bevis, vil man dermed ikke være afskåret fra at anvende aftaler indgået efter den tidligere gældende lejelovgivning som sammenligningsgrundlag.
Udgangspunktet er, at der som altovervejende hovedregel allerede i dag betales markedsleje. De foreslåede nye regler skal imidlertid gøre det smidigere og dermed mere præcist at finde frem til den korrekte leje svarende til markedslejen. Det er ikke hensigten med de nye regler at lægge op til generelle forskydninger i lejeniveauet, bortset fra de tilfælde hvor de nuværende regler har medført, at det ikke har været muligt at dokumentere et markedslejeniveau gennem fremlæggelse af repræsentative sammenligningslejemål. Der tilsigtes således en hurtigere tilpasning til markedslejen i det enkelte lejeforhold i forhold til det lejedes værdi.
Med de anførte bevistemaer vil en lejer ikke kunne påberåbe sig forhold som egen dårlig økonomi som argument for at kræve lejen nedsat eller den omstændighed, at udlejers økonomi tillader en lejenedsættelse. Forhold som dårlig økonomi i branchen skal heller ikke kunne påberåbes, medmindre vedkommende branche som den eneste efterspørger lokaler som de pågældende med deraf følgende indvirkning på lejeniveauet.
Udlejeren skal på sin side ikke kunne påberåbe sig forhold som, at egne økonomiske forhold gør en lejeforhøjelse påkrævet, og at lejerens økonomi giver plads til en lejeforhøjelse. Forhold som generel god økonomi i den pågældende lejers branche skal heller ikke kunne påberåbes, medmindre den gode økonomi i lejers branche påvirker lejeniveauet.
Som markedsleje er defineret, vil en part til støtte for sit krav om regulering af lejen kunne påberåbe sig en leje, som er begrundet i individuelle liebhaversynspunkter. Det kan f.eks. ske ved, at udlejeren henviser til et andet og sammenligneligt lejemål, hvor en lejer er villig til at betale en særlig høj leje for en bestemt beliggenhed, eller det kan ske ved, at udlejeren henviser til et tilbud på de omstridte lokaler fra en lejer af et nabolokale, som er villig til at betale en meget høj leje for netop disse lokaler, fordi denne lejer derved vil kunne inddrage lokalerne i sit lejemål og dermed kunne undgå at flytte.
I sådanne situationer må lejeren af de omstridte lokaler gennem bevisførelse søge at dokumentere, at de af udlejeren påberåbte forhold er bestemt af særlige liebhaversynspunkter, og at en kyndig lejer og udlejer ville aftale en anden (og lavere) leje, hvis der ikke gjorde sig sådanne forhold gældende.
Der kan også være tale om, at en udlejer eller en lejer af et lejemål, der er meget specialiseret med hensyn til indretning, installationer og udstyr, f.eks. til en bestemt produktion, og hvor antallet af såvel udbydere som efterspørgere er stærkt begrænset, ønsker at regulere lejen til markedslejen. I sådanne situationer kan det være vanskeligt at føre bevis ved henvisning til andre lignende lejemål, og parterne vil derfor være henvist til på anden måde gennem bevisførelsen at dokumentere niveauet for markedslejen.
Bevisbyrden påhviler den part, der kræver lejen reguleret.
Det foreslås i stk. 2, at lejen ligesom efter den nugældende erhvervslejereguleringslov kun skal kunne kræves reguleret hvert 4. år, tidligst 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Der skal således forløbe 4 år fra den seneste lejeforhøjelse efter bestemmelsen, hvis lejen kræves forhøjet, og 4 år fra den seneste lejenedsættelse i de tilfælde, hvor lejen kræves nedsat. Såfremt vilkårene for lejeforholdet er ændret i medfør af § 14, skal der endvidere forløbe 4 år efter, at vilkårsændringen er trådt i kraft.
Det foreslås i stk. 3, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 4-års periode, fra det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 4-års periode.
Stk. 4, hvorefter reguleringen fordeles over 4 år, svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 5, og § 5, stk. 4, bortset fra, at udgangspunktet i erhvervslejereguleringslovens § 9 er, at de nævnte bestemmelser ikke kan fraviges ved aftale til skade for lejeren, medens forslagets § 13 som nævnt er fravigelig i overensstemmelse med lovforslagets formål om individuelt udformede lejeaftaler.
Ifølge den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 6, kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. Det foreslås i stk. 5, at regulering af lejen til markedsleje i lejeforhold, hvor der er aftalt uopsigelighed, kan ske uden, at parterne har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
§ 13 finder efter forslaget også anvendelse på tidsbegrænsede lejeaftaler, således at der kan ske regulering til markedsleje efter reglerne i § 13 i den aftalte lejeperiode.
Stk. 6 om forhold, der skal ses bort fra ved vurderingen af lejen, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 2, bortset fra det ovenfor anførte om fravigelighed.
Ifølge stk. 6, nr. 5, skal de arbejder, som en udlejer har udført i det lejede efter aftale med lejer, og den del af lejen, der vedrører disse foranstaltninger, holdes uden for vurderingen af lejen i forhold til markedslejen.
I nogle tilfælde aftales en leje, der er højere end markedslejen, som kompensation for foranstaltninger, som udlejer har finansieret efter ønske fra lejer, og som ikke har forøget lejemålets generelle markedsværdi.
Baggrunden for bestemmelsen er, at det ikke er rimeligt, at udlejer kan blive mødt med krav om lejenedsættelse, uden at der tages hensyn til de udgifter til særindretninger, ombygning m.v., som lejers ønsker har påført udlejer. Der kan være tale om bekostelige foranstaltninger, hvorved der tages hensyn til lejers helt specifikke behov, og som udlejer naturligvis skal være sikker på at kunne få dækket gennem lejen, som jo aftales netop på baggrund af eller under forudsætning af, at de pågældende arbejder er udført.
Stk. 7 svarer som udgangspunkt til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 3. Der skal ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages hensyn til vederlag, som lejeren har betalt udlejeren for at overtage lejemålet. Bestemmelsen foreslås dog formuleret således, at hvis lejeren tidligere har været ejer og bruger af lejemålet, og lejeaftalen er indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.
I stk. 8, der svarer til erhvervslejereguleringslovens § 4, stk. 1 og 2, beskrives de formelle krav, der skal være opfyldt for, at parterne kan kræve lejen reguleret. Lejereguleringen skal varsles med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse og oplysning om adgangen til at gøre indsigelse.
Der er tale om gyldighedsbetingelser. Der ses dog bort fra manglen i de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling. Der henvises nærmere til det anførte i bemærkningerne til § 10.
Der foreslås i stk. 9 en indsigelsesfrist på 6 uger for den part, der ikke kan godkende kravet om regulering af lejen.
Den anden part, som har fremsat kravet om lejereguleringen, skal herefter senest 6 uger fra udløbet af indsigelsesfristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet ønskes fastholdt, jf. forslaget i stk. 10.
Den tilsvarende frist gælder, hvis parterne aftaler, at tvisten i stedet skal løses ved voldgiftsbehandling. Der henvises til bemærkningerne til § 77 i kapitel 14.
§ 13 kan som nævnt fraviges ved aftale. Parterne kan derfor både ved aftaleindgåelsen og i forbindelse med regulering af lejen aftale andre frister i aftaleforholdet.
Til § 14
Bestemmelsen, der er ny, omhandler udlejerens mulighed for at kræve vilkårene for lejeforholdet ændret og mulighed for at opsige lejeren, hvis der ikke opnås enighed.
Det foreslås, at udlejeren kun skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter bestemmelsen, hvis parterne har indgået en aftale om, at § 14 skal anvendes. Aftalen kan indgås ved lejeaftalens indgåelse eller senere.
Bestemmelsen vil ikke kunne aftales anvendt i de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold, det vil sige i de tilfælde, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, jf. forslagets § 62.
Ved bedømmelsen af om et lejeforhold er erhvervsbeskyttet, er det forholdene på tidspunktet for indgåelse af en aftale om at anvende § 14, der er afgørende.
Bestemmelsen vil kunne aftales anvendt på et tidsbegrænset lejeforhold, således at der kan ske ændring af lejevilkårene og opsigelse i den aftalte lejeperiode. Om den situation, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, fordi den er bortfaldet eller tilsidesat, henvises til forslagets § 63, stk. 4, og bemærkningerne hertil.
En lejeaftale med aftalt uopsigelighed fra udlejers side udelukker ikke en aftale om at anvende § 14. Der kan således forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af aftalen, om den aftalte uopsigelighed alene skal forstås som afskærelse af muligheden for at opsige lejeren af en af lovens særlige opsigelsesgrunde, eller om den aftalte uopsigelighed også indbærer, at opsigelse efter § 14 ikke kan finde sted i uopsigelighedsperioden, jf. bemærkningerne til forslagets § 63.
Det foreslås i stk. 1, at hvis der er indgået aftale om anvendelsen af § 14, så får udlejeren en ret til at stille krav om ændring af lejevilkårene. Sådanne krav kan i princippet fremsættes når som helst i lejeforholdet, men kravet kan først få virkning efter udløbet af de frister, som fremgår af stk. 1 og 2. Udlejeren skal efter fremsættelse af kravet indkalde lejeren til en forhandling om vilkårsændringerne, hvis lejeren har gjort indsigelse, og kan der ikke nås til enighed, giver bestemmelsen mulighed for, at udlejeren kan opsige lejeren.
Der foreslås to frister i bestemmelsen. For det første indeholder § 14 en 8 års-frist, der både finder anvendelse ved ændring af lejevilkår og i de tilfælde, hvor parterne ikke kan blive enige, og udlejeren vil benytte sig af sin adgang til at sige lejeren op som følge heraf. En ændring af lejevilkårene og opsigelsen kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft.
For det andet er det hensigten, at kravet om regulering og opsigelsen først skal kunne få virkning 4 år efter, at der er sket en lejeforhøjelse efter § 13.
Udlejeren kan vælge, om udlejeren vil kræve lejen ændret efter § 13 eller efter § 14 (forudsat § 14 er aftalt), og ændringsproceduren efter henholdsvis § 13 og § 14 kan iværksættes samtidig. Hvis lejen derimod er forhøjet til markedslejen efter § 13, skal der gå en periode på 4 år, inden en ny lejeregulering eller andre vilkårsændringer kan få virkning.
Samspillet mellem de to frister indebærer, at hvis udlejeren ønsker lejevilkårene ændret efter § 14 med virkning fra det 8. år efter lejeforholdets begyndelse, og lejen er forhøjet efter § 13 til markedslejen i det 6. år af lejeforholdet, så kan ændringen af lejevilkårene tidligst få virkning i det 10. år, fordi der skal være gået mindst 4 år fra seneste lejeforhøjelse.
Det foreslås i stk. 2, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 8-års periode fra det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 8-års periode.
Ifølge stk. 3 skal aftalen indeholde bestemte oplysninger, for at udlejeren skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter § 14. Det er en gyldighedsbetingelse, at aftalen er skriftlig, og at den indeholder oplysning om, at udlejer har ret til at opsige lejeforholdet, hvis parterne ikke bliver enige om de fremtidige lejevilkår.
Endvidere skal aftalen indeholde oplysning om, hvorvidt lejeren efter lejeforholdet har krav på erstatning for en eventuel opsigelse.
Vil lejeren anfægte, at der gyldigt er indgået en aftale om anvendelse af § 14, skal en sag herom være anlagt af lejeren senest 1 år efter, at parterne har indgået en aftale i henhold til § 14.
Det er fundet hensigtsmæssigt at søge tvister om dette spørgsmål afklaret inden en rimelig frist af hensyn til muligheden for at belyse forholdene på aftaletidspunktet.
Udgangspunktet i bestemmelsens stk. 4 er, at lejeren har ret til erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Hvis parterne ikke har aftalt andet, skal erstatningen omfatte de poster, der er beskrevet i forslagets § 66, stk. 2.
Da bestemmelsen i stk. 4 imidlertid kan fraviges ved parternes aftale, kan parterne i deres aftale fastlægge, hvilke tabsposter erstatningen efter en opsigelse vil kunne omfatte. Dette kan enten ske ved henvisning til § 66 eller på anden måde. Det vil også være muligt at aftale, at lejeren skal have et på forhånd fastsat erstatningsbeløb. Endelig kan det aftales, at lejeren ikke skal have erstatning.
Når der på grundlag af denne aftale herefter skal fremsættes krav om ændring af lejevilkårene, indeholder stk. 5 en række formkrav, som udlejeren skal overholde.
Kravet skal fremsættes med 3 måneders varsel. Kravet skal også være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve erstatning, som det følger af loven eller parternes aftale. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, og om lejerens pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav. Endvidere skal udlejeren angive retsvirkningen af, at lejeren undlader dette. Det fremgår af stk. 6, at retsvirkningen, hvis lejers indsigelse ikke indeholder de krævede oplysninger, er, at indsigelsen anses for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.
Udlejeren skal herudover ved fremsættelse af sit krav om ændring af lejevilkårene oplyse lejeren om, at udeblivelse fra den forhandling om de fremtidige lejevilkår, som udlejer indkalder til, medfører, som det er anført i stk. 7, at indsigelsen anses for at være trukket tilbage. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.
Endelig skal udlejers krav indeholde oplysning om, at udlejer kan opsige lejeforholdet, hvis partene efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Lejeren må efter modtagelsen af udlejerens krav tage stilling til, om lejeren vil acceptere de ændringer af lejevilkårene, som udlejeren har stillet krav om. Hvis kravet ikke kan accepteres, skal lejeren i medfør af stk. 6 fremsætte indsigelse inden for en frist på 3 måneder. Det skal fremgå af lejerens indsigelse, på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes. Desuden skal lejeren fremkomme med sit forslag til fremtidige lejevilkår, altså et udspil, der kan danne grundlag for parternes forhandling. Lejerens forslag kan gå ud på, at vilkårene for lejeforholdet skal fortsætte uændret.
Lejeren skal herudover i indsigelsen gøre krav på erstatning, idet det skal fremgå, hvor stort erstatningskravet er, og hvilke tabsposter erstatningen skal dække. Hvis lejeren ikke kan foretage en endelig opgørelse af sit erstatningskrav på dette tidspunkt, må lejeren angive det maksimale krav, således at udspillet kan indgå i udlejerens overvejelser. Maksimumsangivelsen er bindende i forholdet mellem udlejer og lejer.
Konsekvensen af, at indsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, er, som ovenfor nævnt, at indsigelsen anses for ikke at være rettidigt fremsat. Dette indebærer, at lejeren anses for at have accepteret udlejerens krav og dermed bliver bundet heraf. Dette gælder dog ikke, hvis manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.
Det foreslås i stk. 7, at udlejeren herefter har 6 uger efter udløbet af lejerens indsigelsesfrist til at indkalde lejeren til en forhandling om ændring af lejevilkårene. Det foreslås, at indkaldelsen skal ske med et passende varsel. Mødet skal endvidere tilrettelægges således, at det kommer til at foregå på et passende sted, enten på ejendommen eller inden for en passende afstand. Desuden skal mødet afholdes på et passende tidspunkt under hensyn til lejerens forhold.
Retsvirkningen af, at lejeren udebliver fra denne forhandling, er, at indsigelsen anses for at være trukket tilbage, og lejeren bliver bundet af de vilkårsændringer, som udlejeren har krævet. Undtaget herfra er dog sådanne tilfælde, hvor lejeren på forhånd melder afbud eller efterfølgende angiver en rimelig grund til udeblivelsen.
Udgangspunktet er, at lejeren skal møde op, og lejeren må derfor overveje at sende en anden person, der kan repræsentere lejeren, hvis lejeren er forhindret. Det er ikke meningen, at lejeren skal kunne forhale forløbet ved at udeblive eller melde afbud gang på gang.
På den anden side bør det være muligt for lejeren at melde afbud i begrænset omgang i tilfælde af sygdom eller pludselig opstået forhindring for at deltage i mødet. Udebliver lejeren fra mødet uden at melde forfald, må der anlægges en rimelighedsbetragtning ved vurderingen af, om lejerens indsigelse skal anses for at være trukket tilbage. F.eks. ved pludselig opstået sygdom, trafikale forhindringer eller kortere forsinkelser forekommer det ikke rimeligt, hvis udeblivelsen skal have den nævnte retsvirkning.
Undlader udlejeren at indkalde lejeren inden for fristen, bortfalder udlejerens krav. Udlejeren må i dette tilfælde varsle på ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.
Lejeren kan dog allerede i sin indsigelse meddele, at lejeren ikke vil forhandle, jf. bestemmelsens stk. 8. I sådanne tilfælde behøver udlejeren ikke indkalde lejeren til forhandling for at opretholde sit krav om vilkårsændringer.
Lejeren kan som nævnt, inden forhandlingen påbegyndes, give meddelelse om, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt, mens udlejer først kan afgive en sådan meddelelse, når den i stk. 7 anførte forhandling har fundet sted.
Der er ikke fastsat formelle krav til den anførte forhandling mellem parterne, men det er en betingelse for, at udlejeren kan fastholde kravet om vilkårsændringer, at der har fundet en forhandling sted mellem parterne.
Det fremgår af stk. 8, at hvis parterne efter at have forhandlet i kortere eller længere tid ikke kan blive enige, har begge parter mulighed for at afbryde forhandlingerne ved at meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for at være udtømt. Der er ikke fastsat nogen tidsfrist for, hvornår forhandlingsforløbet skal være afsluttet. Hvis lejeren allerede i forbindelse med sin indsigelse har meddelt, at der ikke er mulighed for forhandling om ændringer, det vil sige, at forhandlingsmulighederne er udtømt, behøver udlejeren som nævnt ikke indkalde lejeren til forhandlinger for at fastholde sit krav om vilkårsændringer.
Efter at forhandlingene er afbrudt, kan udlejeren senest 6 uger herefter opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel til ophør tidligst ved udløbet af det 8. år, som det fremgår af stk. 1. Opsigelsen kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter sidste lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen.
Opsiges lejeaftalen ikke af udlejer inden for denne frist, fortsætter lejeforholdet på de hidtidige vilkår, og udlejeren må varsle på ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.
Til § 15
Det foreslås, at § 14, stk. 1-3, og stk. 5-7 ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren. Stk. 4 om erstatning for opsigelse skal derimod kunne fraviges ved aftale.
Endelig foreslås det, at stk. 8 ikke skal kunne fraviges ved aftale til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren. Dette indebærer, at parterne kan aftale et kortere opsigelsesvarsel i den situation, hvor forhandlingsmulighederne er udtømt, og udlejeren har opsagt lejeren.
Til kapitel 4
Det foreslåede kapitel 4 svarer som udgangspunkt til § 19 om vedligeholdelse i den gældende lejelov og til den gældende lejelovs kapitel III om mangler ved det lejede.
I kapitlet er udeladt en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 20, hvorefter lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.
Det er oftest forekommende, at lejer og udlejer i en lejeaftale om lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, træffer helt særlige aftaler om fordelingen af vedligeholdelsesforpligtelsen, hvorfor en regel svarende til den nugældende lejelovs § 20 er overflødig.
Efter forslaget har udlejeren således - medmindre andet er aftalt - vedligeholdelsespligten af ejendommen og det lejede i det hele.
Det foreslås, at den nugældende bestemmelse i lejelovens § 9, stk. 1, om lejemålets stand ved lejemålets begyndelse og i lejeperioden udelades i erhvervslejeloven, idet bestemmelsen må anses for at være uden reel betydning, bl.a. fordi den er deklaratorisk.
Til § 16
Efter lejelovens § 19, stk. 1, skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.
Det foreslåede § 16, stk. 1, er uændret i forhold hertil, bortset fra at ordlyden i 2. pkt. er ændret, så det præciseres, at udlejerens vedligeholdelsespligt omfatter alle indretninger på ejendommen, som stilles til rådighed for lejeren. Endvidere er indretninger til forsyning med kulde taget ud, fordi det skønnes, at der ikke længere eksisterer sådanne indretninger.
Stk. 2 om udendørs arealer svarer bortset fra mindre sproglige tilretninger til lejelovens § 19, stk. 3.
Det foreslåede stk. 3 om den indvendige vedligeholdelse svarer til lejelovens § 19, stk. 2, bortset fra at det i overensstemmelse med praksis er anført, at den indvendige vedligeholdelse også omfatter lakering, og at det er anført, at vedligeholdelse skal foretages så ofte, det er »sædvanemæssigt« påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Der er ikke hermed tilsigtet nogen realitetsændring.
Lejelovens § 20 indeholder en bestemmelse om lejerens vedligeholdelsespligt. Denne bestemmelse er ikke medtaget, og det er derfor efter forslaget lovens udgangspunkt, at udlejeren har såvel den udvendige som den indvendige vedligeholdelsespligt.
Forslagets § 16 kan fraviges ved aftale, og parterne har derfor mulighed for at aftale den fordeling af vedligeholdelsespligten, som passer til det pågældende lejeforhold.
Til § 17
Lejelovens § 10 omhandler forsinkelse fra udlejerens side i nogle særlige situationer. § 10, stk. 1, vedrører lejerens beføjelser i den situation, hvor det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og hvor overtagelsestidspunktet ikke er aftalt, og stk. 2 omhandler lejerens beføjelser, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet.
Med forslagets § 17 er det hensigten at udforme en bestemmelse, som kan anvendes generelt i tilfælde af forsinkelse fra udlejerens side. Bestemmelsen er udformet efter dansk rets almindelige principper gældende ved forsinkelse.
I stk. 1 foreslås, at såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
I stk. 2 foreslås, at lejeren kan hæve aftalen, hvis der er tale om væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Hæveretten er betinget af, at lejeren har fremsat påkrav over for udlejeren og fortsat ikke kan overtage de lejede lokaler i rimelig tid derefter. I de tilfælde, hvor lejeren har betinget sig at kunne overtage lokalerne til en bestemt tid, kan lejeaftalen hæves ved enhver forsinkelse.
I stk. 3 er beskrevet, at lejeren har ret til at kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.
Til § 18
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 11.
Til § 19
Det foreslås, at det af bestemmelsen, der i øvrigt svarer til den gældende lejelovs § 12, fremgår, at lejerens ret til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren har givet udlejeren et påkrav om at afhjælpe mangelen.
Til §§ 20-24
Bestemmelserne svarer i hovedtræk til den gældende lejelovs §§ 13-17 om lejerens misligholdelsesbeføjelser. Bestemmelserne foreslås med de nedenfor nævnte ændringer videreført.
Det bemærkes, at §§ 13-17 i den gældende lejelov ikke kan fraviges til skade for lejeren, medens forslagets §§ 20-24 er fravigelige, jf. nedenfor.
§ 20 om lejerens adgang til at kræve erstatning er identisk med den gældende lejelovs § 13.
§ 21, der svarer til den gældende lejelovs § 14, vedrører lejerens 2 ugers frist til at påberåbe sig mangler ved det lejede over for udlejeren.
I bestemmelsen foreslås som sidste pkt., at i de tilfælde, hvor udlejeren har handlet svigagtigt, eller mangelen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, skal lejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget. Forslaget svarer til praksis i forbindelse med reklamation over mangler.
§ 22 vedrører lejerens misligholdelsesbeføjelser i det tilfælde, hvor brugen af det lejede er i strid med lovgivning, offentlige forskrifter, servitutter o.lign. Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 15 bortset fra, at »og heller ikke, hvis hans ukendskab« foreslås ændret til »eller, hvis lejerens ukendskab«. Der er tale om en sproglig ændring.
Bestemmelsen i § 23, stk. 1, vedrørende tilfælde, hvor et lejeforhold bringes til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, er identisk med den gældende lejelovs § 16, stk. 1. § 23, stk. 2, der er identisk med § 16, stk. 2, i den gældende lejelov, vedrører den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold, som udlejeren bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug. Bringes lejeforholdet til ophør i utide i denne situation, skal lejeren kun betale leje til den dag, hvor forbudet træder i kraft.
§ 24, stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 17, hvorefter aftalen bortfalder, hvis det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke, foreslås videreført uændret.
I § 24, stk. 2 og 3, foreslås to nye bestemmelser, der tilsigter at øge lejerens beskyttelse i de tilfælde, hvor det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke. I stk. 2 foreslås, at hvis en lejeaftale bortfalder i henhold til stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.
Hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, skal udlejeren i medfør af stk. 3 tilbyde lejeren at leje disse lokaler.
Som anført i de almindelige bemærkninger er det et gennemgående træk ved forslaget, at reguleringen af lejeforholdet mellem udlejer og lejer i højere grad end hidtil overlades til parternes aftale.
Det foreslås i overensstemmelse hermed, at bestemmelserne i dette kapitel skal kunne fraviges ved parternes aftale, hvorfor den gældende bestemmelse i lejelovens § 18 ikke er medtaget i forslaget.
En aftalt fravigelse, der forringer lejerens retsstilling i forhold til de deklaratoriske bestemmelser i erhvervslejeloven, vil efter en konkret bedømmelse kunne tilsidesættes efter forslagets § 7.
Til kapitel 5
I kapitel 5 om udlejers adgang til det lejede foreslås indført regler om udlejers ret til og mulighed for at foretage ændringer i det lejede. Endvidere foreslås en bestemmelse om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til varmeinstallationer placeret i dette kapitel. Herudover svarer kapitlet til den gældende lejelovs kapitel IX.
Til § 25
Bestemmelsen i § 25 er identisk med den gældende lejelovs § 54.
Til § 26
Bestemmelsen i § 26, som er en nydannelse, vedrører udlejerens ret til at foretage ændringer dels i ejendommen, dels i det lejede.
Efter den indtil 1980 gældende lejelovs § 59 var der i loven en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede. Denne adgang udgik pr. 1. januar 1980, men det er i retspraksis antaget, at der fortsat består en ret for udlejeren til på dette punkt at udøve en ejers rettigheder over ejendommen og det lejede. I praksis gælder der dog den modifikation, at udlejeren ikke ensidigt kan foretage ændringer i det lejede, som fratager det dets identitet, således at der sker en væsentlig ændring af genstanden for lejeaftalen.
Det foreslås at genindføre en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede i § 26 svarende til den ret, udlejeren antages at have efter retspraksis.
Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det findes væsentligt at undgå, at en for snæver adgang for udlejeren til at gennemføre ændringer, herunder forbedringer, tilskynder udlejeren til at indgå lejeaftaler af kortere varighed.
Det foreslås derfor, at udlejeren skal have ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Som eksempel på ændringer, der efter omstændighederne ikke vil være omfattet af udlejerens ret, kan nævnes etablering af badeværelse i et lejemål, hvor der ikke tidligere var hverken toilet- eller badefaciliteter, og hvor der til formålet inddrages en ikke uvæsentlig del af det lejedes areal.
Bestemmelsen fastslår således, at udlejeren har en ubetinget ret til at foretage ændringer i ejendommen, som ikke er væsentlige. Udlejeren har ligeledes en ubetinget ret til at foretage ændringer, som ganske vist væsentligt ændrer det lejedes identitet, men ikke varigt. Sådanne ændringer kan f.eks. være en midlertidig nedtagning af en altan.
Udlejeren kan endvidere foretage ændringer, som varigt, men ikke væsentligt, ændrer det lejedes identitet. Dette vil efter omstændighederne kunne ske ved installation af et centralvarmeanlæg.
Lejeren kan efter forslagets stk. 2 kræve lejenedsættelse, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede.
Hvis udlejeren har et ønske om at gennemføre mere vidtgående ændringer, end § 26 giver mulighed for, kan udlejeren eventuelt fremsætte krav om gennemførelse af sådanne ændringer i forbindelse med en genforhandling af lejevilkårene efter § 14, hvis parterne har aftalt, at § 14 skal finde anvendelse i lejeforholdet.
Til § 27
I § 27 er foreslået regler vedrørende varsling af adgangen til det lejede for at gennemføre alle typer arbejder, det vil sige såvel reparationer som vedligeholdelse, forbedringer og ændringer.
Den gældende lejelovs § 55 indeholder en bestemmelse om, at iværksættelse af arbejder i det lejede, der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, skal ske med 6 ugers varsel, medens lejeren har krav på 3 måneders varsel inden iværksættelsen af andre arbejder.
Det foreslås, at der ved udlejerens iværksættelse af arbejder i det lejede altid skal gives et varsel på 8 uger, uanset om der er tale om arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren. Begrundelsen herfor er, at en ensartet varslingsfrist for forskellige typer af arbejder vil kunne virke konfliktforebyggende. Samtidig er varslet så langt, at der er rimelig tid for lejerne til at indrette sig på forholdene.
Herudover foreslås det, at udlejeren i visse af de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at foretage ændringer uden for det lejede, skal varsle iværksættelsen af arbejderne over for de berørte lejere. Det drejer sig om tilfælde, hvor arbejderne medfører hindringer for lejerens adgang til det lejede eller er til væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede. Bestemmelsen vil kunne finde anvendelse både på hindringer og væsentlig ulempe under arbejdernes gennemførelse og efter færdiggørelsen.
Hensigten med denne bestemmelse er, at ændringer uden for det lejede kan medføre så omfattende gener for lejeren, at det er rimeligt at varsko lejeren om iværksættelsen af arbejderne. Ændringer, der udløser pligt til at varsle, vil eksempelvis kunne omfatte midlertidig eller permanent ændring af adgangsforholdene til et lejemål.
Til § 28
Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 56.
Til § 29
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 62 om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til installation af varmeanlæg.
Bestemmelsen har hidtil været placeret i lejelovens kapitel om forbedringer, men hører indholdsmæssigt hjemme i et kapitel om udlejers adgang til at foretage ændringer i det lejede.
Til § 30
Af hensyn til lejerens beskyttelse foreslås det, at reglerne i § 27, stk. 2 og 3, og § 28 ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.
Til kapitel 6
I kapitlet foreslås de gældende regler i lejelovens §§ 58 og 59 om udlejers ret til at kræve lejeforhøjelse som følge af gennemførte forbedringer i det lejede videreført. Endvidere foreslås § 31, stk. 4 om fællesantenner og stk. 5 om omlægning af varmeforsyningsanlæg.
Til § 31
Stk. 1 om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse som følge af forbedringer, svarer til lejelovens § 58, stk. 1, bortset fra, at forøgelsen af »det lejedes værdi« er ændret til forøgelsen af »det lejedes brugsværdi«. Ved brugsværdi forstås, at der skal være tale om forbedringer i sædvanlig lejeretlig forstand.
Stk. 2 er identisk med lejelovens § 58, stk. 2.
Stk. 3 svarer til lejelovens § 58, stk. 3. I bestemmelsen henvises til § 46 a, stk. 3, i lov om leje, hvorefter beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at udlejeren gennemfører arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplan for ejendommen. Bestemmelsen foreslås medtaget i erhvervslejeloven for at sikre, at en udlejer i en blandet ejendom med både erhvervs- og beboelseslejemål får en adgang til at opkræve en lejeforhøjelse over for erhvervslejerne i ejendommen til dækning af de udgifter, der følger af gennemførelsen af de nævnte arbejder i henhold til en energiplan for ejendommen.
I stk. 4 foreslås det, at udlejeren kan få godtgjort rimelige etablerings- og forbedringsudgifter i forbindelse med etablering eller forbedring af fællesantenneanlæg eller tilslutning til programforsyning udefra. Bestemmelsen, der svarer til lejelovens § 46 f, stk. 1, foreslås medtaget for at give udlejeren adgang til at få godtgjort sådanne udgifter i de blandede ejendomme med både erhvervs- og beboelseslejemål.
Stk. 5, hvorefter udlejeren kan få godtgjort udgifter ved omlægning af ejendommens varmeinstallation til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, svarer til lejelovens § 61, stk.1. Der stilles dog ikke som i lejelovens § 61, stk. 2, jf. § 50, stk. 5, krav om, at lejerens indsigelse over for udlejeren skal være begrundet, jf. forslagets § 32, stk. 5, om lejerens indsigelse.
Stk. 6, hvorefter foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- og afløbsledninger, anses for forbedringer, er identisk med lejelovens § 58, stk. 6.
Til § 32
Stk. 1 svarer til lejelovens § 59, stk. 1, bortset fra, at det foreslås, at lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed.
I stk. 2 foreslås det, at det ved formelle mangler kan bestemmes, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 10.
Stk. 3 og 4 er identiske med lejelovens § 59, stk. 3 og 4.
Stk. 5 svarer til lejelovens § 59, stk. 5, bortset fra, at bestemmelsen om, at beboerrepræsentanterne (for så vidt angår ejendomme, hvor der er beboerrepræsentation) kan gøre indsigelse mod forhøjelsen på alle lejernes vegne, er taget ud.
Det foreslåede stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 7, stk. 1, hvorefter lejerens rettigheder efter loven og aftaler om
forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er beskyttet
mod godtroende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning.
Derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end de i stk. 1 nævnte rettigheder, ikke beskyttet mod disse erhververe og
kreditorer uden tinglysning.
Den gældende bestemmelse i lejelovens § 7, stk. 1, 3. pkt., om, at lejerens krav ved lejeforholdets ophør skal være gjort
gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, har i praksis givet anledning til problemer for panthavere og andre
rettighedshavere over ejendommen, idet det har været vanskeligt at skaffe sig overblik over, om der ville kunne fremkomme sådanne
lejerkrav mod ejendommens ejer.
Det foreslås derfor i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag, at der i lovens stk. 2, 2. pkt., medtages et forslag
om, at i de tilfælde, hvor der af lejeren udtages stævning i en sag om krav efter bestemmelsens stk. 1, skal bekræftet genpart af
stævningen tinglyses på ejendommen. Denne pligt påhviler lejeren.
Bestemmelsen tager ligesom den gældende § 7 i lejeloven alene sigte på ejerskiftesituationer og andre tilfælde, hvor
ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs og brugeligt pant.
Hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer lejeren at miste muligheden for at gøre kravet gældende mod den nye ejer, jf.
tinglysningslovens § 1, hvorefter en ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod
retsforfølgning. Tinglysningen sker i overensstemmelse med reglerne i tinglysningslovens § 12, stk. 4. Dette indebærer, at der
skal træffes beslutning af retten om tinglysning af genparten af stævningen, før tinglysning kan ske. Efter praksis er det et
krav, at stævningen er forkyndt for sagsøgte, før tinglysning kan ske. Der vil derfor forløbe en periode, hvis længde sagsøger
ikke er herre over. Det foreslås derfor, at tinglysning skal ske uden ugrundet ophold, idet der således ikke stilles krav om, at
tinglysningen skal være sket inden for 1 års-fristen.
Ved at indføre en bestemmelse om, at stævningen skal tinglyses på ejendommen, vil fremtidige erhververe og panthavere i et
vist omfang få mulighed for at beskytte deres interesser.
Det er ikke i øvrigt ved de foreslåede ændringer i stk. 2 tilsigtet at ændre den bestående retstilstand på området.
Det foreslås, at bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 1. pkt., om, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående
rettigheder, kan kræve aftalen tinglyst, ikke medtages. Det følger af tinglysningslovgivningen, at videregående rettigheder skal
tinglyses for at opnå beskyttelse mod kreditorer og aftaleerhververe i god tro.
Det foreslås ikke at videreføre bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 2. pkt., om, at den tinglyste aftale om videregående
rettigheder skal respektere dels størst mulige offentlige lån til enhver tid, dels andre pantehæftelser og byrder, som var
tinglyst på ejendommen ved aftalens anmeldelse til tinglysning. Den gældende bestemmelse kan fraviges ved aftale. Ved at udelade
den tydeliggøres det, at prioritetsstillingen er et aftalespørgsmål. Uden særlig aftale opnås prioritetsstilling i henhold til
tinglysningslovgivningens regler.
Endelig foreslås det, at bestemmelsen i den gældende lejelovs § 7, stk. 3, om lejerens ret til at lade aftalen tinglyse, hvis
ikke ejeren har gjort det senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, ikke medtages i den nye erhvervslejelov. Ligeledes
foreslås den gældende § 7, stk. 4, om udlejerens ret til at lade aftalen aflyse efter lejerens fraflytning, ikke medtaget.
Bestemmelserne anses for at være overflødige. Tinglysning og aflysning af sådanne aftaler vil herefter være omfattet af
almindelige tinglysningsretlige regler, hvorefter det er den, som har en rettighed over en ejendom, der kan kræve rettigheden
tinglyst eller aflyst.
Som det fremgår af de almindelige bemærkninger, foreslås det i nærværende lovforslag, at der sker en liberalisering af
lejelovgivningens gældende regler om udlejning af erhvervslejemål. Parterne i lejeforholdet skal herefter som overvejende
hovedregel frit kunne aftale de enkelte vilkår for lejeforholdet. Efter forslaget skal parterne f.eks. frit kunne indgå aftale om
lejens størrelse og lejens regulering, jf. forslagets § 9, ligesom reglerne for en række andre lejevilkår skal kunne fraviges ved
aftale.
I forslaget opretholdes dog for visse lejevilkår fortsat ufravigelige (præceptive) lovbestemmelser, der finder anvendelse,
uanset hvad parterne måtte have aftalt, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget.
Udover de præceptive bestemmelser er aftalefriheden på en række områder foreslået suppleret af deklaratoriske bestemmelser,
dvs. bestemmelser, der finder anvendelse, med mindre parterne har aftalt andet.
En model med øget aftalefrihed fordrer imidlertid, at parterne i højere grad end tidligere tager stilling til lejekontraktens
enkelte vilkår ved aftalens indgåelse. Ved indgåelse af aftaler om udleje af erhvervslokaler vil der i nogle situationer kunne
forekomme forskel i styrkeforholdet mellem aftaleparterne, og parterne vil, såfremt de ikke er lejeretskyndige, kunne have behov
for at søge sagkyndig bistand.
Det er særligt kendetegnende for erhvervslejeaftaler, at aftaleforholdet kan løbe over en lang årrække. Parterne vil derfor
være bundet af en aftale, som kan være indgået for mange år siden, og hvor de forhold, der forelå på aftaletidspunktet, kan have
ændret sig væsentligt med den konsekvens, at en aftale eller et vilkår heri forekommer urimeligt.
På denne baggrund og da der med dette forslag ikke længere i samme omfang som tidligere er regler til beskyttelse af lejeren,
vurderes det, at der er behov for på anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet. Dette behov forstærkes af, at
lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som den såkaldte blanketbestemmelse i den gældende lejelovs § 5, stk. 1. Efter denne
bestemmelse skal ved anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser, eller
giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
Aftalelovens § 36 er en generalklausul, der giver mulighed for tilsidesættelse af urimelige aftaler og aftalevilkår, men
bestemmelsen har i retspraksis ikke været anvendt i erhvervslejeforhold. Det har derfor været overvejet, om aftalelovens § 36
udgør et tilstrækkeligt værn mod urimelige aftaler og aftalevilkår i erhvervslejeforhold. Det vurderes, at der er behov for at
fremhæve, at der kan være grund til at anvende denne generalklausul i erhvervslejeforhold ved at indsætte § 7 i forslaget.
Det foreslås derfor i bestemmelsen, at en lejeaftale skal kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil
være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
Formålet med bestemmelsen er at fremhæve, at aftalelovens § 36 finder anvendelse i erhvervslejeforhold for derved at
understrege, at parterne i et erhvervslejeforhold er beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår.
Ved afgørelse af om det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre en aftale eller et aftalevilkår
gældende, skal der efter aftalelovens § 36 tages hensyn til forholdene ved lejeaftalens indgåelse, lejeaftalens indhold og senere
indtrufne omstændigheder.
Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation, hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssige eller
økonomiske styrke ved aftalens indgåelse har bevirket en urimelig aftale. En aftale kan f.eks. være urimelig, hvis det er aftalt,
at lejeren i forbindelse med opsigelse efter 8 år, jf. forslagets § 14, ikke kan kræve erstatning. En sådan aftale kan ifølge
loven indgås frit, men vil konkret, f.eks. på grund af lejerens særlige ukyndighed, kunne være urimelig.
Ved vurderingen af parternes forhandlingsmæssige styrke ved aftalens indgåelse vil der kunne tages hensyn til, om parterne har
været i besiddelse af behørig information om de med aftalen forbundne konsekvenser, herunder om parterne har været repræsenteret
af advokat eller anden rådgiver.
Et moment, der kan indgå i vurderingen af, om en part er blevet behørigt informeret, kan også være, om den svage part har
været i besiddelse af den af By- og Boligministeriet udarbejdede vejledning til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter
(checkliste).
Bestemmelsen kan endvidere tænkes anvendt i tilfælde, hvor der er tale om en langvarig lejekontrakt, hvor parterne ved
lejeaftalens indgåelse ikke har kunnet forudse en senere udvikling, men hvor tiden efter en årrække må anses at være løbet fra
nogle af klausulerne i lejeaftalen.
Det foreslås, at reglerne i §§ 5 og 6 ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Den foreslåede generalklausul
i § 7 kan i sagens natur ikke fraviges ved aftale, hvilket foreslås præciseret.
Til kapitel 3
Kapitlet indeholder for det første bestemmelser om fastsættelse og regulering af lejens størrelse og for det andet
bestemmelser om ændring af lejevilkår i lejeforholdet.
Da det gennemgående træk i kapitlet er aftalefrihed, er der grundlæggende tale om deklaratoriske bestemmelser, der altså kan
fraviges ved parternes aftale.
Kapitlet er opbygget således, at det indledningsvis slås fast, at udgangspunktet for lejens størrelse i lejeforholdet er
parternes aftale.
Dernæst følger en række bestemmelser, der beskriver, hvornår og hvordan udlejeren kan eller skal regulere lejen. Disse regler
svarer i det væsentlige til de nugældende regler vedrørende skatter, afgifter m.v.
I § 13, der er ny, foreslås der herefter indført en hjemmel til, at parterne gensidigt kan kræve lejen reguleret, således at
den kommer til at svare til markedslejen for lejeforholdet.
Endelig indeholder § 14 en ny bestemmelse om ændring af lejevilkår. Denne bestemmelse giver udlejeren mulighed for at kræve
lejevilkårene i lejeforholdet ændret, hvis parterne har aftalt, at udlejeren skal have en sådan mulighed. Der stilles i § 14 krav
om, at der skal finde en forhandling sted mellem udlejeren og lejeren om de fremtidige lejevilkår. Hvis parterne ikke kan blive
enige, vil udlejeren kunne opsige lejeren til fraflytning med udgangen af det 8. år.
§ 14 kan ikke aftales anvendt i de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold, det vil sige i de tilfælde, hvor lejeren driver en
erhvervsvirksomhed, hvis forbliven i det lejede er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.
Efter den nugældende erhvervslejereguleringslov er udgangspunktet, at parterne ved lejeaftalens indgåelse frit kan aftale
lejens størrelse. Aftales der en leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejeren herefter tidligst forlange lejen
nedsat til det lejedes værdi 4 år efter lejeforholdets begyndelse, ligesom udlejeren tidligst 4 år efter lejeforholdets begyndelse
kan fremsætte krav om en lejeforhøjelse. I lejeperioden kan hver af parterne ligeledes kun hvert 4. år kræve lejen reguleret efter
det lejedes værdi. Reglerne om regulering af lejen efter det lejedes værdi kan ikke fraviges til skade for lejeren og kan kun
fraviges i lejeaftaler, indgået efter den 31. december 1991 i »skræddersyet nybyggeri«, jf. erhvervslejereguleringslovens § 9,
stk. 3.
Efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt. tillige) skal kunne reguleres i medfør af særlige
reguleringsklausuler. Er det aftalt, at lejen skal reguleres efter sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav til
aftalens indhold med hensyn til regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.
Det følger endvidere af den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejer og lejer, hvis der er tillagt lejeren
afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det fastsatte i § 74 a i den nugældende lejelov, gensidigt
kan fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i lovens
§§ 3 og 5 nævnte 4 år.
Ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved
lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. Med forslaget
overlades det til parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.
I stk. 2 foreslås, at lejen anses for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, hvis
lejens størrelse ikke er aftalt. Forslaget er en konsekvens af, at begrebet det lejedes værdi ikke videreføres, men erstattes af
begrebet markedsleje.
Stk. 2 henviser til § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt., og dermed til den definition af begrebet markedsleje, som er angivet i § 13,
stk. 1. Varslingstidspunktet efter § 9, stk. 2, er det tidspunkt, hvor den ene af parterne forlanger lejens størrelse fastsat.
Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med forslaget om at opretholde et deklaratorisk regelsæt omfattende
forbedringsforhøjelser og skatte- og afgiftsforhøjelser, jf. forslagets kapitel 6 og §§ 10-12.
Endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for begge parter i lejeforholdet til at kunne
kræve lejen reguleret, således at den svarer til markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale
for det pågældende lejeforhold. Bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. Parterne kan både hver for sig og gensidigt give
afkald på regulering til markedslejen, og der stilles ikke særlige krav til en aftale herom.
Forslaget er med få ændringer en videreførelse af reglerne i erhvervslejereguleringslovens §§ 6-8 om varsling af
lejeforhøjelse for skatter og afgifter.
§ 10, stk. 1, der svarer til den gældende § 6, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve
lejeforhøjelse ved stigning i de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, foreslås videreført uændret.
Stk. 2, der svarer til den gældende § 6, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve
lejeforhøjelse efter stk. 1 i fredede ejendomme, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning, foreslås videreført
uændret.
Efter den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 3, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den
gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.
Det foreslås i § 10, stk. 3, at en skatte- og afgiftsstigning skal fordeles i forhold til den leje, der faktisk betales på
varslingstidspunktet. Lejeforhøjelser, der er varslet inden varslingen af skatte- og afgiftsforhøjelsen, men som ikke er trådt i
kraft endnu, skal således ikke medtages ved fastsættelsen af fordelingsgrundlaget. Hvis der ikke er aftalt nogen leje mellem
parterne, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den leje, der svarer til markedslejen for et lejeforhold af tilsvarende karakter.
Stk. 4 om varsling af lejeforhøjelse, der svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 6, stk. 4, foreslås videreført
uændret.
Det fremgår af den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 5, at kravet om lejeforhøjelse skal
fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til
at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Det foreslås, at udgangspunktet fortsat skal være ugyldighed, hvis disse krav ikke er opfyldt.
En ubetinget ugyldighedsvirkning af formelle mangler kan føre til urimelige resultater for udlejeren, især i tilfælde, hvor
fejlen har været undskyldelig og ubetydelig, og hvor den økonomiske virkning af ugyldighed er stor. Heroverfor står lejerens behov
for, at udlejeren overholder de krav, der stilles til en varsling.
I de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, foreslås det derfor, at manglen
i det konkrete tilfælde ikke skal føre til ugyldighed.
Det foreslås i § 10, stk. 5, om formelle mangler ved varslingen, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis
udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 6 om lejerens indsigelsesadgang foreslås videreført uændret.
§ 11, stk. 1, er som udgangspunkt en videreførelse af erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 1, om udlejerens adgang til at
kræve lejeforhøjelse, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter. Bestemmelsen foreslås dog udformet, så udgifter i
medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger også bliver omfattet af adgangen til at kræve lejeforhøjelse.
Efter den foreslåede bestemmelse i § 45, stk. 4, skal der ikke aflægges et forbrugsregnskab, såfremt udlejeren ikke leverer
varme og varmt vand, og lejernes vandforbrug ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan udgifter til
energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg m.v.,
jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves efter reglerne i § 11. De nævnte udgifter kan ikke samtidig
opkræves over forbrugsregnskabet og som en afgift efter § 11, stk. 1.
Stk. 2 svarer til erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 2, og foreslås videreført uændret.
§ 12 om lejenedsættelse som følge af bortfald eller nedsættelse af de i §§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag,
svarer til erhvervslejereguleringslovens § 8. Den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 8, stk. 1, 2. pkt.,
vedrørende fredede ejendomme har dog givet anledning til nogen usikkerhed i praksis. Bestemmelsen foreslås derfor ændret således,
at der i fredede ejendomme efter § 10, stk. 2, som en del af lejen kan opkræves et beløb svarende til den ejendomsskat, der til
enhver tid kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet. Dette indebærer, at udlejeren skal nedsætte lejen, såfremt
der sker et fald i den ejendomsskat, som ville kunne opkræves, hvis ejendommen ikke var fritaget.
Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, er
fritaget for ejendomsbeskatning efter reglerne i §§ 7, stk. 1, litra d, og 23 A, stk. 3, i lov om beskatning til kommunerne af
faste ejendomme. Dette indebærer, at sådanne ejendomme er fritaget for kommunal grundskyld, amtskommunal grundskyld og
dækningsafgift til primærkommunerne.
Stk. 2 svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 8, stk. 2.
Som anført i bemærkningerne til § 9 kan parterne ved lejeaftalens indgåelse frit aftale lejens størrelse. Parterne er dog
beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår af forslagets § 7.
Det foreslås i § 13, som er ny, at begge parter i lejeforholdet, medmindre andet er aftalt, skal have en adgang til løbende i
lejeforholdet at kræve lejen justeret, således at den svarer til markedslejen. Udgangspunktet for bestemmelsen er, at lejeaftalen
er en aftale indgået mellem to kyndige parter, og at disse parter bør have samme adgang til at forlange, at der betales en leje
for de lejede lokaler, som svarer til markedslejen.
Som det fremgår af forslagets § 9 skal der gælde aftalefrihed både med hensyn til fastsættelse af lejens størrelse ved
aftalens indgåelse og med hensyn til regulering af lejen i lejeperioden.
§ 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn til at aftale en regulering af lejen i
lejeperioden. Parterne kan eksempelvis både hver for sig og gensidigt uden særlige krav til aftalen derom fraskrive sig retten til
at kræve lejen reguleret til markedslejen.
Parterne kan kræve lejen reguleret efter § 13, hvis den gældende leje i lejeforholdet er væsentligt lavere eller højere end
markedslejen.
Der har gennem retspraksis i tilknytning til begrebet det lejedes værdi dannet sig en fortolkning af begrebet »væsentligt«
forstået som en forskel på plus eller minus 10-15 % i forhold til niveauet for det lejedes værdi. Det er hensigten at opretholde
denne fortolkning af væsentlighedsbegrebet i relation til regulering af lejen til markedslejen.
Markedslejen defineres som den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det
pågældende lejeforhold. Ved bedømmelsen skal der tages hensyn til de vilkår, der er aftalt for lejeforholdet, samt lokalernes
beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Betegnelsen »kyndig« skal ses som udtryk for den leje, en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer med et vist kendskab til
markedsvilkårene vil aftale for det pågældende lejemål. Udgangspunktet er således, at parterne enten har en viden om de
markedsmæssige lejevilkår for den pågældende type lejeforhold eller ved, hvordan man kan tilegne sig denne viden.
De forhold, som indgår i bedømmelsen af markedslejen , dvs. vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand, svarer i vidt omfang til de forhold, som indgår i den gældende erhvervslejereguleringslov ved
vurderingen af det lejedes værdi. Ved bedømmelsen af markedslejen skal der dog ikke som efter erhvervslejereguleringsloven lægges
vægt på lejen for en repræsentativ del af lejemålene i kvarteret eller området.
I stk. 6 angives det, hvilke forhold der skal ses bort fra ved vurderingen af markedsleje. Disse forhold er de samme, som der
efter den gældende erhvervslejereguleringslov skal ses bort fra ved vurderingen af det lejedes værdi.
Bevistemaerne ved fastlæggelse af markedsleje er således i vidt omfang de samme som ved fastlæggelse af det lejedes værdi.
Markedsleje adskiller sig imidlertid fra det lejedes værdi ved at være et mere nutidigt begreb end det lejedes værdi.
Det skyldes to forhold. For det første fastsættes markedslejen i forhold til udlejningsvilkårene på varslingstidspunktet.
For det andet gælder der ikke regler om særlige bevismidler.
Ved fastlæggelse af det lejedes værdi efter erhvervslejereguleringsloven har der tilsyneladende udviklet sig en retspraksis,
hvorefter bevisførelse skal ske i form af konkrete sammenligningslejemål.
Ved fremlæggelse af konkrete sammenligningslejemål sker der således en sammenligning med allerede indgåede (»gamle«) aftaler,
hvilket kan være med til at fastholde lejeniveauet på et fortidigt niveau, specielt hvor det ikke har været muligt at fremlægge en
passende mængde af repræsentative lejeaftaler, som er blevet indgået omkring varslingstidspunktet eller er blevet reguleret i
medfør af erhvervslejereguleringslovens §§ 3 og 5.
For at præcisere at der ikke gælder et sådant krav til bevisførelsen, indeholder stk. 1 en henvisning til retsplejelovens
§ 344. Med denne henvisning er det hensigten at fastslå, at bevisførelse også kan ske på anden måde og derfor ikke udelukkende ved
fremlæggelse af sammenligningslejemål herunder ved syn og skøn, vidneførelse m.v. Det er herefter op til rettens frie bedømmelse,
om parterne har fremlagt tilstrækkeligt bevis.
I det omfang der anvendes sammenligningslejemål som bevis, vil man dermed ikke være afskåret fra at anvende aftaler indgået
efter den tidligere gældende lejelovgivning som sammenligningsgrundlag.
Udgangspunktet er, at der som altovervejende hovedregel allerede i dag betales markedsleje. De foreslåede nye regler skal
imidlertid gøre det smidigere og dermed mere præcist at finde frem til den korrekte leje svarende til markedslejen. Det er ikke
hensigten med de nye regler at lægge op til generelle forskydninger i lejeniveauet, bortset fra de tilfælde hvor de nuværende
regler har medført, at det ikke har været muligt at dokumentere et markedslejeniveau gennem fremlæggelse af repræsentative
sammenligningslejemål. Der tilsigtes således en hurtigere tilpasning til markedslejen i det enkelte lejeforhold i forhold til det
lejedes værdi.
Med de anførte bevistemaer vil en lejer ikke kunne påberåbe sig forhold som egen dårlig økonomi som argument for at kræve
lejen nedsat eller den omstændighed, at udlejers økonomi tillader en lejenedsættelse. Forhold som dårlig økonomi i branchen skal
heller ikke kunne påberåbes, medmindre vedkommende branche som den eneste efterspørger lokaler som de pågældende med deraf
følgende indvirkning på lejeniveauet.
Udlejeren skal på sin side ikke kunne påberåbe sig forhold som, at egne økonomiske forhold gør en lejeforhøjelse påkrævet, og
at lejerens økonomi giver plads til en lejeforhøjelse. Forhold som generel god økonomi i den pågældende lejers branche skal heller
ikke kunne påberåbes, medmindre den gode økonomi i lejers branche påvirker lejeniveauet.
Som markedsleje er defineret, vil en part til støtte for sit krav om regulering af lejen kunne påberåbe sig en leje, som er
begrundet i individuelle liebhaversynspunkter. Det kan f.eks. ske ved, at udlejeren henviser til et andet og sammenligneligt
lejemål, hvor en lejer er villig til at betale en særlig høj leje for en bestemt beliggenhed, eller det kan ske ved, at udlejeren
henviser til et tilbud på de omstridte lokaler fra en lejer af et nabolokale, som er villig til at betale en meget høj leje for
netop disse lokaler, fordi denne lejer derved vil kunne inddrage lokalerne i sit lejemål og dermed kunne undgå at flytte.
I sådanne situationer må lejeren af de omstridte lokaler gennem bevisførelse søge at dokumentere, at de af udlejeren påberåbte
forhold er bestemt af særlige liebhaversynspunkter, og at en kyndig lejer og udlejer ville aftale en anden (og lavere) leje, hvis
der ikke gjorde sig sådanne forhold gældende.
Der kan også være tale om, at en udlejer eller en lejer af et lejemål, der er meget specialiseret med hensyn til indretning,
installationer og udstyr, f.eks. til en bestemt produktion, og hvor antallet af såvel udbydere som efterspørgere er stærkt
begrænset, ønsker at regulere lejen til markedslejen. I sådanne situationer kan det være vanskeligt at føre bevis ved henvisning
til andre lignende lejemål, og parterne vil derfor være henvist til på anden måde gennem bevisførelsen at dokumentere niveauet for
markedslejen.
Bevisbyrden påhviler den part, der kræver lejen reguleret.
Det foreslås i stk. 2, at lejen ligesom efter den nugældende erhvervslejereguleringslov kun skal kunne kræves reguleret hvert
4. år, tidligst 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Der skal således forløbe 4 år fra den seneste lejeforhøjelse efter
bestemmelsen, hvis lejen kræves forhøjet, og 4 år fra den seneste lejenedsættelse i de tilfælde, hvor lejen kræves nedsat. Såfremt
vilkårene for lejeforholdet er ændret i medfør af § 14, skal der endvidere forløbe 4 år efter, at vilkårsændringen er trådt i
kraft.
Det foreslås i stk. 3, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 4-års periode, fra
det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 4-års
periode.
Stk. 4, hvorefter reguleringen fordeles over 4 år, svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 5, og § 5,
stk. 4, bortset fra, at udgangspunktet i erhvervslejereguleringslovens § 9 er, at de nævnte bestemmelser ikke kan fraviges ved
aftale til skade for lejeren, medens forslagets § 13 som nævnt er fravigelig i overensstemmelse med lovforslagets formål om
individuelt udformede lejeaftaler.
Ifølge den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 6, kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når
udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. Det foreslås i stk. 5, at regulering af lejen til markedsleje i lejeforhold,
hvor der er aftalt uopsigelighed, kan ske uden, at parterne har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
§ 13 finder efter forslaget også anvendelse på tidsbegrænsede lejeaftaler, således at der kan ske regulering til markedsleje
efter reglerne i § 13 i den aftalte lejeperiode.
Stk. 6 om forhold, der skal ses bort fra ved vurderingen af lejen, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 2,
bortset fra det ovenfor anførte om fravigelighed.
Ifølge stk. 6, nr. 5, skal de arbejder, som en udlejer har udført i det lejede efter aftale med lejer, og den del af lejen,
der vedrører disse foranstaltninger, holdes uden for vurderingen af lejen i forhold til markedslejen.
I nogle tilfælde aftales en leje, der er højere end markedslejen, som kompensation for foranstaltninger, som udlejer har
finansieret efter ønske fra lejer, og som ikke har forøget lejemålets generelle markedsværdi.
Baggrunden for bestemmelsen er, at det ikke er rimeligt, at udlejer kan blive mødt med krav om lejenedsættelse, uden at der
tages hensyn til de udgifter til særindretninger, ombygning m.v., som lejers ønsker har påført udlejer. Der kan være tale om
bekostelige foranstaltninger, hvorved der tages hensyn til lejers helt specifikke behov, og som udlejer naturligvis skal være
sikker på at kunne få dækket gennem lejen, som jo aftales netop på baggrund af eller under forudsætning af, at de pågældende
arbejder er udført.
Stk. 7 svarer som udgangspunkt til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 3. Der skal ved vurderingen af lejen i forhold til
markedslejen tages hensyn til vederlag, som lejeren har betalt udlejeren for at overtage lejemålet. Bestemmelsen foreslås dog
formuleret således, at hvis lejeren tidligere har været ejer og bruger af lejemålet, og lejeaftalen er indgået som en del af
aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige
hensyn hertil.
I stk. 8, der svarer til erhvervslejereguleringslovens § 4, stk. 1 og 2, beskrives de formelle krav, der skal være opfyldt
for, at parterne kan kræve lejen reguleret. Lejereguleringen skal varsles med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen
skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse og oplysning om adgangen til at gøre
indsigelse.
Der er tale om gyldighedsbetingelser. Der ses dog bort fra manglen i de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en
forringelse af den anden parts retsstilling. Der henvises nærmere til det anførte i bemærkningerne til § 10.
Der foreslås i stk. 9 en indsigelsesfrist på 6 uger for den part, der ikke kan godkende kravet om regulering af lejen.
Den anden part, som har fremsat kravet om lejereguleringen, skal herefter senest 6 uger fra udløbet af indsigelsesfristen i
stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet ønskes fastholdt, jf. forslaget i stk. 10.
Den tilsvarende frist gælder, hvis parterne aftaler, at tvisten i stedet skal løses ved voldgiftsbehandling. Der henvises til
bemærkningerne til § 77 i kapitel 14.
§ 13 kan som nævnt fraviges ved aftale. Parterne kan derfor både ved aftaleindgåelsen og i forbindelse med regulering af lejen
aftale andre frister i aftaleforholdet.
Bestemmelsen, der er ny, omhandler udlejerens mulighed for at kræve vilkårene for lejeforholdet ændret og mulighed for at
opsige lejeren, hvis der ikke opnås enighed.
Det foreslås, at udlejeren kun skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter bestemmelsen, hvis parterne har indgået en aftale
om, at § 14 skal anvendes. Aftalen kan indgås ved lejeaftalens indgåelse eller senere.
Bestemmelsen vil ikke kunne aftales anvendt i de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold, det vil sige i de tilfælde, hvor
lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden,
jf. forslagets § 62.
Ved bedømmelsen af om et lejeforhold er erhvervsbeskyttet, er det forholdene på tidspunktet for indgåelse af en aftale om at
anvende § 14, der er afgørende.
Bestemmelsen vil kunne aftales anvendt på et tidsbegrænset lejeforhold, således at der kan ske ændring af lejevilkårene og
opsigelse i den aftalte lejeperiode. Om den situation, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, fordi den er bortfaldet
eller tilsidesat, henvises til forslagets § 63, stk. 4, og bemærkningerne hertil.
En lejeaftale med aftalt uopsigelighed fra udlejers side udelukker ikke en aftale om at anvende § 14. Der kan således
forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af aftalen, om den aftalte uopsigelighed alene skal forstås som afskærelse af
muligheden for at opsige lejeren af en af lovens særlige opsigelsesgrunde, eller om den aftalte uopsigelighed også indbærer, at
opsigelse efter § 14 ikke kan finde sted i uopsigelighedsperioden, jf. bemærkningerne til forslagets § 63.
Det foreslås i stk. 1, at hvis der er indgået aftale om anvendelsen af § 14, så får udlejeren en ret til at stille krav om
ændring af lejevilkårene. Sådanne krav kan i princippet fremsættes når som helst i lejeforholdet, men kravet kan først få virkning
efter udløbet af de frister, som fremgår af stk. 1 og 2. Udlejeren skal efter fremsættelse af kravet indkalde lejeren til en
forhandling om vilkårsændringerne, hvis lejeren har gjort indsigelse, og kan der ikke nås til enighed, giver bestemmelsen mulighed
for, at udlejeren kan opsige lejeren.
Der foreslås to frister i bestemmelsen. For det første indeholder § 14 en 8 års-frist, der både finder anvendelse ved ændring
af lejevilkår og i de tilfælde, hvor parterne ikke kan blive enige, og udlejeren vil benytte sig af sin adgang til at sige lejeren
op som følge heraf. En ændring af lejevilkårene og opsigelsen kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og
tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft.
For det andet er det hensigten, at kravet om regulering og opsigelsen først skal kunne få virkning 4 år efter, at der er sket
en lejeforhøjelse efter § 13.
Udlejeren kan vælge, om udlejeren vil kræve lejen ændret efter § 13 eller efter § 14 (forudsat § 14 er aftalt), og
ændringsproceduren efter henholdsvis § 13 og § 14 kan iværksættes samtidig. Hvis lejen derimod er forhøjet til markedslejen efter
§ 13, skal der gå en periode på 4 år, inden en ny lejeregulering eller andre vilkårsændringer kan få virkning.
Samspillet mellem de to frister indebærer, at hvis udlejeren ønsker lejevilkårene ændret efter § 14 med virkning fra det 8. år
efter lejeforholdets begyndelse, og lejen er forhøjet efter § 13 til markedslejen i det 6. år af lejeforholdet, så kan ændringen
af lejevilkårene tidligst få virkning i det 10. år, fordi der skal være gået mindst 4 år fra seneste lejeforhøjelse.
Det foreslås i stk. 2, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 8-års periode fra
det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 8-års
periode.
Ifølge stk. 3 skal aftalen indeholde bestemte oplysninger, for at udlejeren skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter § 14.
Det er en gyldighedsbetingelse, at aftalen er skriftlig, og at den indeholder oplysning om, at udlejer har ret til at opsige
lejeforholdet, hvis parterne ikke bliver enige om de fremtidige lejevilkår.
Endvidere skal aftalen indeholde oplysning om, hvorvidt lejeren efter lejeforholdet har krav på erstatning for en eventuel
opsigelse.
Vil lejeren anfægte, at der gyldigt er indgået en aftale om anvendelse af § 14, skal en sag herom være anlagt af lejeren
senest 1 år efter, at parterne har indgået en aftale i henhold til § 14.
Det er fundet hensigtsmæssigt at søge tvister om dette spørgsmål afklaret inden en rimelig frist af hensyn til muligheden for
at belyse forholdene på aftaletidspunktet.
Udgangspunktet i bestemmelsens stk. 4 er, at lejeren har ret til erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af
opsigelsen. Hvis parterne ikke har aftalt andet, skal erstatningen omfatte de poster, der er beskrevet i forslagets § 66, stk. 2.
Da bestemmelsen i stk. 4 imidlertid kan fraviges ved parternes aftale, kan parterne i deres aftale fastlægge, hvilke
tabsposter erstatningen efter en opsigelse vil kunne omfatte. Dette kan enten ske ved henvisning til § 66 eller på anden måde. Det
vil også være muligt at aftale, at lejeren skal have et på forhånd fastsat erstatningsbeløb. Endelig kan det aftales, at lejeren
ikke skal have erstatning.
Når der på grundlag af denne aftale herefter skal fremsættes krav om ændring af lejevilkårene, indeholder stk. 5 en række
formkrav, som udlejeren skal overholde.
Kravet skal fremsættes med 3 måneders varsel. Kravet skal også være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen
af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve erstatning, som det følger af
loven eller parternes aftale. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, og om lejerens
pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav. Endvidere skal udlejeren
angive retsvirkningen af, at lejeren undlader dette. Det fremgår af stk. 6, at retsvirkningen, hvis lejers indsigelse ikke
indeholder de krævede oplysninger, er, at indsigelsen anses for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre manglerne ikke har
bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.
Udlejeren skal herudover ved fremsættelse af sit krav om ændring af lejevilkårene oplyse lejeren om, at udeblivelse fra den
forhandling om de fremtidige lejevilkår, som udlejer indkalder til, medfører, som det er anført i stk. 7, at indsigelsen anses for
at være trukket tilbage. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.
Endelig skal udlejers krav indeholde oplysning om, at udlejer kan opsige lejeforholdet, hvis partene efter en forhandling ikke
kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre manglerne
ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Lejeren må efter modtagelsen af udlejerens krav tage stilling til, om lejeren vil acceptere de ændringer af lejevilkårene, som
udlejeren har stillet krav om. Hvis kravet ikke kan accepteres, skal lejeren i medfør af stk. 6 fremsætte indsigelse inden for en
frist på 3 måneder. Det skal fremgå af lejerens indsigelse, på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes. Desuden skal
lejeren fremkomme med sit forslag til fremtidige lejevilkår, altså et udspil, der kan danne grundlag for parternes forhandling.
Lejerens forslag kan gå ud på, at vilkårene for lejeforholdet skal fortsætte uændret.
Lejeren skal herudover i indsigelsen gøre krav på erstatning, idet det skal fremgå, hvor stort erstatningskravet er, og hvilke
tabsposter erstatningen skal dække. Hvis lejeren ikke kan foretage en endelig opgørelse af sit erstatningskrav på dette tidspunkt,
må lejeren angive det maksimale krav, således at udspillet kan indgå i udlejerens overvejelser. Maksimumsangivelsen er bindende i
forholdet mellem udlejer og lejer.
Konsekvensen af, at indsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, er, som ovenfor nævnt, at indsigelsen anses for ikke at
være rettidigt fremsat. Dette indebærer, at lejeren anses for at have accepteret udlejerens krav og dermed bliver bundet heraf.
Dette gælder dog ikke, hvis manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.
Det foreslås i stk. 7, at udlejeren herefter har 6 uger efter udløbet af lejerens indsigelsesfrist til at indkalde lejeren til
en forhandling om ændring af lejevilkårene. Det foreslås, at indkaldelsen skal ske med et passende varsel. Mødet skal endvidere
tilrettelægges således, at det kommer til at foregå på et passende sted, enten på ejendommen eller inden for en passende afstand.
Desuden skal mødet afholdes på et passende tidspunkt under hensyn til lejerens forhold.
Retsvirkningen af, at lejeren udebliver fra denne forhandling, er, at indsigelsen anses for at være trukket tilbage, og
lejeren bliver bundet af de vilkårsændringer, som udlejeren har krævet. Undtaget herfra er dog sådanne tilfælde, hvor lejeren på
forhånd melder afbud eller efterfølgende angiver en rimelig grund til udeblivelsen.
Udgangspunktet er, at lejeren skal møde op, og lejeren må derfor overveje at sende en anden person, der kan repræsentere
lejeren, hvis lejeren er forhindret. Det er ikke meningen, at lejeren skal kunne forhale forløbet ved at udeblive eller melde
afbud gang på gang.
På den anden side bør det være muligt for lejeren at melde afbud i begrænset omgang i tilfælde af sygdom eller pludselig
opstået forhindring for at deltage i mødet. Udebliver lejeren fra mødet uden at melde forfald, må der anlægges en
rimelighedsbetragtning ved vurderingen af, om lejerens indsigelse skal anses for at være trukket tilbage. F.eks. ved pludselig
opstået sygdom, trafikale forhindringer eller kortere forsinkelser forekommer det ikke rimeligt, hvis udeblivelsen skal have den
nævnte retsvirkning.
Undlader udlejeren at indkalde lejeren inden for fristen, bortfalder udlejerens krav. Udlejeren må i dette tilfælde varsle på
ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.
Lejeren kan dog allerede i sin indsigelse meddele, at lejeren ikke vil forhandle, jf. bestemmelsens stk. 8. I sådanne tilfælde
behøver udlejeren ikke indkalde lejeren til forhandling for at opretholde sit krav om vilkårsændringer.
Lejeren kan som nævnt, inden forhandlingen påbegyndes, give meddelelse om, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt, mens
udlejer først kan afgive en sådan meddelelse, når den i stk. 7 anførte forhandling har fundet sted.
Der er ikke fastsat formelle krav til den anførte forhandling mellem parterne, men det er en betingelse for, at udlejeren kan
fastholde kravet om vilkårsændringer, at der har fundet en forhandling sted mellem parterne.
Det fremgår af stk. 8, at hvis parterne efter at have forhandlet i kortere eller længere tid ikke kan blive enige, har begge
parter mulighed for at afbryde forhandlingerne ved at meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for at være
udtømt. Der er ikke fastsat nogen tidsfrist for, hvornår forhandlingsforløbet skal være afsluttet. Hvis lejeren allerede i
forbindelse med sin indsigelse har meddelt, at der ikke er mulighed for forhandling om ændringer, det vil sige, at
forhandlingsmulighederne er udtømt, behøver udlejeren som nævnt ikke indkalde lejeren til forhandlinger for at fastholde sit krav
om vilkårsændringer.
Efter at forhandlingene er afbrudt, kan udlejeren senest 6 uger herefter opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel til
ophør tidligst ved udløbet af det 8. år, som det fremgår af stk. 1. Opsigelsen kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter
sidste lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen.
Opsiges lejeaftalen ikke af udlejer inden for denne frist, fortsætter lejeforholdet på de hidtidige vilkår, og udlejeren må
varsle på ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.
Det foreslås, at § 14, stk. 1-3, og stk. 5-7 ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren. Stk. 4 om erstatning for
opsigelse skal derimod kunne fraviges ved aftale.
Endelig foreslås det, at stk. 8 ikke skal kunne fraviges ved aftale til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt
lejeren. Dette indebærer, at parterne kan aftale et kortere opsigelsesvarsel i den situation, hvor forhandlingsmulighederne er
udtømt, og udlejeren har opsagt lejeren.
Til kapitel 4
Det foreslåede kapitel 4 svarer som udgangspunkt til § 19 om vedligeholdelse i den gældende lejelov og til den gældende
lejelovs kapitel III om mangler ved det lejede.
I kapitlet er udeladt en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 20, hvorefter lejeren i lejeperioden skal foretage
vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.
Det er oftest forekommende, at lejer og udlejer i en lejeaftale om lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse,
træffer helt særlige aftaler om fordelingen af vedligeholdelsesforpligtelsen, hvorfor en regel svarende til den nugældende
lejelovs § 20 er overflødig.
Efter forslaget har udlejeren således - medmindre andet er aftalt - vedligeholdelsespligten af ejendommen og det lejede i det
hele.
Det foreslås, at den nugældende bestemmelse i lejelovens § 9, stk. 1, om lejemålets stand ved lejemålets begyndelse og i
lejeperioden udelades i erhvervslejeloven, idet bestemmelsen må anses for at være uden reel betydning, bl.a. fordi den er
deklaratorisk.
Efter lejelovens § 19, stk. 1, skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb
og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.
Det foreslåede § 16, stk. 1, er uændret i forhold hertil, bortset fra at ordlyden i 2. pkt. er ændret, så det præciseres, at
udlejerens vedligeholdelsespligt omfatter alle indretninger på ejendommen, som stilles til rådighed for lejeren. Endvidere er
indretninger til forsyning med kulde taget ud, fordi det skønnes, at der ikke længere eksisterer sådanne indretninger.
Stk. 2 om udendørs arealer svarer bortset fra mindre sproglige tilretninger til lejelovens § 19, stk. 3.
Det foreslåede stk. 3 om den indvendige vedligeholdelse svarer til lejelovens § 19, stk. 2, bortset fra at det i
overensstemmelse med praksis er anført, at den indvendige vedligeholdelse også omfatter lakering, og at det er anført, at
vedligeholdelse skal foretages så ofte, det er »sædvanemæssigt« påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Der
er ikke hermed tilsigtet nogen realitetsændring.
Lejelovens § 20 indeholder en bestemmelse om lejerens vedligeholdelsespligt. Denne bestemmelse er ikke medtaget, og det er
derfor efter forslaget lovens udgangspunkt, at udlejeren har såvel den udvendige som den indvendige vedligeholdelsespligt.
Forslagets § 16 kan fraviges ved aftale, og parterne har derfor mulighed for at aftale den fordeling af
vedligeholdelsespligten, som passer til det pågældende lejeforhold.
Lejelovens § 10 omhandler forsinkelse fra udlejerens side i nogle særlige situationer. § 10, stk. 1, vedrører lejerens
beføjelser i den situation, hvor det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og hvor overtagelsestidspunktet ikke er
aftalt, og stk. 2 omhandler lejerens beføjelser, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet.
Med forslagets § 17 er det hensigten at udforme en bestemmelse, som kan anvendes generelt i tilfælde af forsinkelse fra
udlejerens side. Bestemmelsen er udformet efter dansk rets almindelige principper gældende ved forsinkelse.
I stk. 1 foreslås, at såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette
skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
I stk. 2 foreslås, at lejeren kan hæve aftalen, hvis der er tale om væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren
måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Hæveretten er betinget af, at lejeren har fremsat påkrav over for
udlejeren og fortsat ikke kan overtage de lejede lokaler i rimelig tid derefter. I de tilfælde, hvor lejeren har betinget sig at
kunne overtage lokalerne til en bestemt tid, kan lejeaftalen hæves ved enhver forsinkelse.
I stk. 3 er beskrevet, at lejeren har ret til at kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes
noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.
Det foreslås, at det af bestemmelsen, der i øvrigt svarer til den gældende lejelovs § 12, fremgår, at lejerens ret til at hæve
lejeaftalen er betinget af, at lejeren har givet udlejeren et påkrav om at afhjælpe mangelen.
Bestemmelserne svarer i hovedtræk til den gældende lejelovs §§ 13-17 om lejerens misligholdelsesbeføjelser. Bestemmelserne
foreslås med de nedenfor nævnte ændringer videreført.
Det bemærkes, at §§ 13-17 i den gældende lejelov ikke kan fraviges til skade for lejeren, medens forslagets §§ 20-24 er
fravigelige, jf. nedenfor.
§ 20 om lejerens adgang til at kræve erstatning er identisk med den gældende lejelovs § 13.
§ 21, der svarer til den gældende lejelovs § 14, vedrører lejerens 2 ugers frist til at påberåbe sig mangler ved det lejede
over for udlejeren.
I bestemmelsen foreslås som sidste pkt., at i de tilfælde, hvor udlejeren har handlet svigagtigt, eller mangelen ikke har
kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, skal lejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at
mangelen er eller burde være opdaget. Forslaget svarer til praksis i forbindelse med reklamation over mangler.
§ 22 vedrører lejerens misligholdelsesbeføjelser i det tilfælde, hvor brugen af det lejede er i strid med lovgivning,
offentlige forskrifter, servitutter o.lign. Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 15 bortset fra, at »og heller
ikke, hvis hans ukendskab« foreslås ændret til »eller, hvis lejerens ukendskab«. Der er tale om en sproglig ændring.
Bestemmelsen i § 23, stk. 1, vedrørende tilfælde, hvor et lejeforhold bringes til ophør i utide på grund af andre rettigheder
over ejendommen, er identisk med den gældende lejelovs § 16, stk. 1. § 23, stk. 2, der er identisk med § 16, stk. 2, i den
gældende lejelov, vedrører den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold, som udlejeren bærer risikoen for, at
det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug. Bringes lejeforholdet til ophør i utide i
denne situation, skal lejeren kun betale leje til den dag, hvor forbudet træder i kraft.
§ 24, stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 17, hvorefter aftalen bortfalder, hvis det lejede bliver ødelagt ved
brand eller anden ulykke, foreslås videreført uændret.
I § 24, stk. 2 og 3, foreslås to nye bestemmelser, der tilsigter at øge lejerens beskyttelse i de tilfælde, hvor det lejede
bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke. I stk. 2 foreslås, at hvis en lejeaftale bortfalder i henhold til stk. 1, skal
udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til
overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.
Hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, skal udlejeren
i medfør af stk. 3 tilbyde lejeren at leje disse lokaler.
Som anført i de almindelige bemærkninger er det et gennemgående træk ved forslaget, at reguleringen af lejeforholdet mellem
udlejer og lejer i højere grad end hidtil overlades til parternes aftale.
Det foreslås i overensstemmelse hermed, at bestemmelserne i dette kapitel skal kunne fraviges ved parternes aftale, hvorfor
den gældende bestemmelse i lejelovens § 18 ikke er medtaget i forslaget.
En aftalt fravigelse, der forringer lejerens retsstilling i forhold til de deklaratoriske bestemmelser i erhvervslejeloven,
vil efter en konkret bedømmelse kunne tilsidesættes efter forslagets § 7.
Til kapitel 5
I kapitel 5 om udlejers adgang til det lejede foreslås indført regler om udlejers ret til og mulighed for at foretage
ændringer i det lejede. Endvidere foreslås en bestemmelse om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til
varmeinstallationer placeret i dette kapitel. Herudover svarer kapitlet til den gældende lejelovs kapitel IX.
Bestemmelsen i § 26, som er en nydannelse, vedrører udlejerens ret til at foretage ændringer dels i ejendommen, dels i det
lejede.
Efter den indtil 1980 gældende lejelovs § 59 var der i loven en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede.
Denne adgang udgik pr. 1. januar 1980, men det er i retspraksis antaget, at der fortsat består en ret for udlejeren til på dette
punkt at udøve en ejers rettigheder over ejendommen og det lejede. I praksis gælder der dog den modifikation, at udlejeren ikke
ensidigt kan foretage ændringer i det lejede, som fratager det dets identitet, således at der sker en væsentlig ændring af
genstanden for lejeaftalen.
Det foreslås at genindføre en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede i § 26 svarende til den ret,
udlejeren antages at have efter retspraksis.
Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det findes væsentligt at undgå, at en for snæver adgang for udlejeren til at
gennemføre ændringer, herunder forbedringer, tilskynder udlejeren til at indgå lejeaftaler af kortere varighed.
Det foreslås derfor, at udlejeren skal have ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om
dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Som eksempel på
ændringer, der efter omstændighederne ikke vil være omfattet af udlejerens ret, kan nævnes etablering af badeværelse i et lejemål,
hvor der ikke tidligere var hverken toilet- eller badefaciliteter, og hvor der til formålet inddrages en ikke uvæsentlig del af
det lejedes areal.
Bestemmelsen fastslår således, at udlejeren har en ubetinget ret til at foretage ændringer i ejendommen, som ikke er
væsentlige. Udlejeren har ligeledes en ubetinget ret til at foretage ændringer, som ganske vist væsentligt ændrer det lejedes
identitet, men ikke varigt. Sådanne ændringer kan f.eks. være en midlertidig nedtagning af en altan.
Udlejeren kan endvidere foretage ændringer, som varigt, men ikke væsentligt, ændrer det lejedes identitet. Dette vil efter
omstændighederne kunne ske ved installation af et centralvarmeanlæg.
Lejeren kan efter forslagets stk. 2 kræve lejenedsættelse, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af
det lejede.
Hvis udlejeren har et ønske om at gennemføre mere vidtgående ændringer, end § 26 giver mulighed for, kan udlejeren eventuelt
fremsætte krav om gennemførelse af sådanne ændringer i forbindelse med en genforhandling af lejevilkårene efter § 14, hvis
parterne har aftalt, at § 14 skal finde anvendelse i lejeforholdet.
I § 27 er foreslået regler vedrørende varsling af adgangen til det lejede for at gennemføre alle typer arbejder, det vil sige
såvel reparationer som vedligeholdelse, forbedringer og ændringer.
Den gældende lejelovs § 55 indeholder en bestemmelse om, at iværksættelse af arbejder i det lejede, der ikke er til væsentlig
ulempe for lejeren, skal ske med 6 ugers varsel, medens lejeren har krav på 3 måneders varsel inden iværksættelsen af andre
arbejder.
Det foreslås, at der ved udlejerens iværksættelse af arbejder i det lejede altid skal gives et varsel på 8 uger, uanset om der
er tale om arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren. Begrundelsen herfor er, at en ensartet varslingsfrist for
forskellige typer af arbejder vil kunne virke konfliktforebyggende. Samtidig er varslet så langt, at der er rimelig tid for
lejerne til at indrette sig på forholdene.
Herudover foreslås det, at udlejeren i visse af de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at foretage ændringer uden for det lejede,
skal varsle iværksættelsen af arbejderne over for de berørte lejere. Det drejer sig om tilfælde, hvor arbejderne medfører
hindringer for lejerens adgang til det lejede eller er til væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede.
Bestemmelsen vil kunne finde anvendelse både på hindringer og væsentlig ulempe under arbejdernes gennemførelse og efter
færdiggørelsen.
Hensigten med denne bestemmelse er, at ændringer uden for det lejede kan medføre så omfattende gener for lejeren, at det er
rimeligt at varsko lejeren om iværksættelsen af arbejderne. Ændringer, der udløser pligt til at varsle, vil eksempelvis kunne
omfatte midlertidig eller permanent ændring af adgangsforholdene til et lejemål.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 62 om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til
installation af varmeanlæg.
Bestemmelsen har hidtil været placeret i lejelovens kapitel om forbedringer, men hører indholdsmæssigt hjemme i et kapitel om
udlejers adgang til at foretage ændringer i det lejede.
Af hensyn til lejerens beskyttelse foreslås det, at reglerne i § 27, stk. 2 og 3, og § 28 ikke skal kunne fraviges til skade
for lejeren.
Til kapitel 6
I kapitlet foreslås de gældende regler i lejelovens §§ 58 og 59 om udlejers ret til at kræve lejeforhøjelse som følge af
gennemførte forbedringer i det lejede videreført. Endvidere foreslås § 31, stk. 4 om fællesantenner og stk. 5 om omlægning af
varmeforsyningsanlæg.
Stk. 1 om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse som følge af forbedringer, svarer til lejelovens § 58, stk. 1, bortset
fra, at forøgelsen af »det lejedes værdi« er ændret til forøgelsen af »det lejedes brugsværdi«. Ved brugsværdi forstås, at der
skal være tale om forbedringer i sædvanlig lejeretlig forstand.
Stk. 2 er identisk med lejelovens § 58, stk. 2.
Stk. 3 svarer til lejelovens § 58, stk. 3. I bestemmelsen henvises til § 46 a, stk. 3, i lov om leje, hvorefter
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at udlejeren gennemfører arbejder vedrørende varme og varmt vand,
der er angivet i en energiplan for ejendommen. Bestemmelsen foreslås medtaget i erhvervslejeloven for at sikre, at en udlejer i en
blandet ejendom med både erhvervs- og beboelseslejemål får en adgang til at opkræve en lejeforhøjelse over for erhvervslejerne i
ejendommen til dækning af de udgifter, der følger af gennemførelsen af de nævnte arbejder i henhold til en energiplan for
ejendommen.
I stk. 4 foreslås det, at udlejeren kan få godtgjort rimelige etablerings- og forbedringsudgifter i forbindelse med etablering
eller forbedring af fællesantenneanlæg eller tilslutning til programforsyning udefra. Bestemmelsen, der svarer til lejelovens § 46
f, stk. 1, foreslås medtaget for at give udlejeren adgang til at få godtgjort sådanne udgifter i de blandede ejendomme med både
erhvervs- og beboelseslejemål.
Stk. 5, hvorefter udlejeren kan få godtgjort udgifter ved omlægning af ejendommens varmeinstallation til et kollektivt
varmeforsyningsanlæg, svarer til lejelovens § 61, stk.1. Der stilles dog ikke som i lejelovens § 61, stk. 2, jf. § 50, stk. 5,
krav om, at lejerens indsigelse over for udlejeren skal være begrundet, jf. forslagets § 32, stk. 5, om lejerens indsigelse.
Stk. 6, hvorefter foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- og afløbsledninger, anses for
forbedringer, er identisk med lejelovens § 58, stk. 6.
Stk. 1 svarer til lejelovens § 59, stk. 1, bortset fra, at det foreslås, at lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt
uopsigelighed.
I stk. 2 foreslås det, at det ved formelle mangler kan bestemmes, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis
udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 10.
Stk. 3 og 4 er identiske med lejelovens § 59, stk. 3 og 4.
Stk. 5 svarer til lejelovens § 59, stk. 5, bortset fra, at bestemmelsen om, at beboerrepræsentanterne (for så vidt angår
ejendomme, hvor der er beboerrepræsentation) kan gøre indsigelse mod forhøjelsen på alle lejernes vegne, er taget ud.
Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 25.
Det foreslås dog, at ordet »husstand« i den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 i forslagets stk. 2 erstattes med »personale«, da dette er mere relevant i erhvervsforhold.
I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 foreslås endvidere, at der i forslagets stk. 2 tilføjes »herunder ved fremleje«, hvorved det kommer til at fremgå af bestemmelsen, at lejeren også er erstatningsansvarlig for skade som forvoldes af andre, som lejeren har givet adgang til det lejede ved fremleje. Der er ikke tilsigtet en realitetsændring herved.
Til § 34
Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 26.
Bestemmelsens stk. 1 er identisk med lejelovens § 26, stk. 1.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.
Da bestemmelsen kun gælder for erhvervslejeforhold m.v., foreslås det, at bestemmelsen i stk. 2 formuleres således, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede til andre. Der er ikke tale om nogen realitetsændring.
Til § 35
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 27, dog således at der er indføjet en henvisning til § 18, stk. 2, og §§ 19 og 20 vedrørende lejerens mangelsbeføjelser.
De gældende misligholdelsesbeføjelser i lejelovens §§ 11-13 finder efter retspraksis anvendelse i situationer, hvor udlejeren tilsidesætter sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen.
Dette indebærer, at lejere, som er belastet af ulemper som følge af, at udlejeren ikke griber ind over for husordensovertrædelser i ejendommen, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve erstatning.
Det foreslås på denne baggrund, at det udtrykkeligt præciseres i loven, at lejeren kan gøre de omtalte misligholdelsesbeføjelser gældende.
Sager herom skal som i dag anlægges ved boligretten.
Til § 36
Bestemmelsen fastslår som den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må ændre det lejede, medmindre det følger af loven.
Til § 37
Forslaget svarer til § 29, stk. 1, i den gældende lejelov.
Efter forslagets § 36 gælder ligesom i den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må foretage ændringer i det lejede uden udlejerens samtykke.
Lejeren har imidlertid ifølge den gældende lejelovs § 29, stk. 1, ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Denne bestemmelse foreslås videreført for erhvervslejemål med § 37. Bestemmelsen giver lejeren adgang til for egen regning at opsætte f.eks. termostatventiler eller hårde hvidevarer. Det foreslås præciseret, at lejerens meddelelse til udlejeren om påtænkte installationer skal gives med rimeligt varsel. Dette indebærer, at meddelelsen skal gives med et varsel, som giver udlejeren rimelig tid til at overveje og svare på meddelelsen.
Til § 38
Det foreslås i stk. 1, at der indsættes en bestemmelse, hvorefter lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel, inden ombygningen foretages. Bestemmelsen indebærer, at lejeren, såfremt det lejede ifølge parternes aftale f.eks. skal benyttes til supermarked, som udgangspunkt kan foretage en sådan ombygning, som må betragtes som sædvanlig for at drive supermarked fra lokalerne. Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren gennemfører ombygningen, hvis udlejeren kan godtgøre, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller lejerne i ejendommen.
Som eksempler på saglige grunde til, at udlejeren modsætter sig en ombygning, kan nævnes ejendommens konstruktive forhold eller bevaringssmæssige hensyn. Udlejer vil også kunne modsætte sig ombygningen, såfremt denne indebærer en overtrædelse af anden lovgivning, f.eks. planlovgivningen. Endelig vil udlejeren af hensyn til lejerne kunne modsætte sig f.eks. installation af et støjende klimaanlæg.
I stk. 2 foreslås en bestemmelse, hvorefter lejer har ret til at foretage ændringer, når ændringen sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Der kan være tale om påbud om opsætning af udsugningsanlæg, indretning af toilet- og badefaciliteter og lignende. Bestemmelsen omhandler krav fra en offentlig myndighed, der nødvendiggør installationer eller ombygninger i de lejede lokaler, men også ændringer, der berører den øvrige bygning.
Da udlejeren imidlertid især i sidstnævnte situationer kan have en interesse i, på hvilken måde et påbud efterkommes, foreslås det, at lejeren skal foretage de pågældende arbejder efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger.
Et eksempel på udlejerens ret til at give lejeren anvisninger kan være det tilfælde, hvor ejeren af en ejendom med både erhverv og beboelse lejer stueetagen ud til restaurationsvirksomhed, og hvor lejeren af en offentlig myndighed pålægges at opsætte et (større) ventilationsanlæg. I et sådant tilfælde vil udlejeren af hensyn til beboelseslejerne i ejendommen have en rimeligt begrundet interesse i at få indflydelse på, hvor ventilationsanlægget placeres.
Ligeledes kan udlejerens fremtidige planer for ejendommens anvendelse betyde, at udlejeren har en rimeligt begrundet interesse i, hvorledes et påbud efterkommes.
I fortsættelse af forslaget om lejers udvidede installations- og ombygningsret, foreslås indsat i stk. 4, at såfremt lejeren har foretaget ændringer efter stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.
Udlejeren kan efter stk. 3 forlange, at lejeren, inden den ombygning eller installation foretages, som bestemmelsen giver ret til, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav om retablering.
Hvad der skal forstås ved rimeligt, er ikke muligt at fastlægge nærmere. Størrelsen af beløbet vil afhænge blandt andet af ombygningens og installationens karakter.
Bestemmelsen i § 38, stk. 2, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren.
Til § 39
§ 39 svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 1.
I stk. 2, der som udgangspunkt svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 2, foreslås 1. pkt. formuleret, således at bestemmelsen kommer til at gælde for »en butik, et hotel, en restauration og lignende«.
Det foreslås endvidere, at 2. pkt. i den gældende lejelovs § 30, stk. 2, hvoraf det fremgår, at det ikke kan pålægges lejere af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber at holde åbent efter kl. 20.00, medtages.
Endelig foreslås det, at den gældende § 30, stk. 3, i lejeloven, hvoraf det fremgår, at når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytte dem til drift af en sådan, udelades. Rækkevidden af bestemmelsen giver i praksis anledning til mange problemer ikke mindst på grund af brancheglidning, og da reglen derfor ikke længere giver lejeren den forudsatte beskyttelse, forekommer det mere hensigtsmæssigt, at parterne i forbindelse med lejeaftalens indgåelse indgår en konkret aftale herom.
Til § 40
§ 40 svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 4, bortset fra, at det foreslås præciseret, at lejerens erstatningsansvar omfatter skade forårsaget af såvel installationer, som ombygninger og ændringer, som lejeren har foretaget.
Til § 41
Det forslås, at reglerne i §§ 37, 38, stk. 2, og § 39, stk. 2, 2. pkt., ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.
Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 26.
Bestemmelsens stk. 1 er identisk med lejelovens § 26, stk. 1.
Det fremgår af den gældende lejelovs § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede
eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.
Da bestemmelsen kun gælder for erhvervslejeforhold m.v., foreslås det, at bestemmelsen i stk. 2 formuleres således, at lejeren
ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede til andre. Der er ikke tale om nogen realitetsændring.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 27, dog således at der er indføjet en henvisning til § 18, stk. 2, og §§ 19 og
20 vedrørende lejerens mangelsbeføjelser.
De gældende misligholdelsesbeføjelser i lejelovens §§ 11-13 finder efter retspraksis anvendelse i situationer, hvor udlejeren
tilsidesætter sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen.
Dette indebærer, at lejere, som er belastet af ulemper som følge af, at udlejeren ikke griber ind over for
husordensovertrædelser i ejendommen, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve
erstatning.
Det foreslås på denne baggrund, at det udtrykkeligt præciseres i loven, at lejeren kan gøre de omtalte
misligholdelsesbeføjelser gældende.
Sager herom skal som i dag anlægges ved boligretten.
Forslaget svarer til § 29, stk. 1, i den gældende lejelov.
Efter forslagets § 36 gælder ligesom i den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må foretage ændringer i
det lejede uden udlejerens samtykke.
Lejeren har imidlertid ifølge den gældende lejelovs § 29, stk. 1, ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede,
medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Denne
bestemmelse foreslås videreført for erhvervslejemål med § 37. Bestemmelsen giver lejeren adgang til for egen regning at opsætte
f.eks. termostatventiler eller hårde hvidevarer. Det foreslås præciseret, at lejerens meddelelse til udlejeren om påtænkte
installationer skal gives med rimeligt varsel. Dette indebærer, at meddelelsen skal gives med et varsel, som giver udlejeren
rimelig tid til at overveje og svare på meddelelsen.
Det foreslås i stk. 1, at der indsættes en bestemmelse, hvorefter lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede,
der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel,
inden ombygningen foretages. Bestemmelsen indebærer, at lejeren, såfremt det lejede ifølge parternes aftale f.eks. skal benyttes
til supermarked, som udgangspunkt kan foretage en sådan ombygning, som må betragtes som sædvanlig for at drive supermarked fra
lokalerne. Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren gennemfører ombygningen, hvis udlejeren kan godtgøre, at ombygningen vil
være til ulempe for ejendommen eller lejerne i ejendommen.
Som eksempler på saglige grunde til, at udlejeren modsætter sig en ombygning, kan nævnes ejendommens konstruktive forhold
eller bevaringssmæssige hensyn. Udlejer vil også kunne modsætte sig ombygningen, såfremt denne indebærer en overtrædelse af anden
lovgivning, f.eks. planlovgivningen. Endelig vil udlejeren af hensyn til lejerne kunne modsætte sig f.eks. installation af et
støjende klimaanlæg.
I stk. 2 foreslås en bestemmelse, hvorefter lejer har ret til at foretage ændringer, når ændringen sker for at opfylde krav
fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Der kan være tale om påbud om opsætning af
udsugningsanlæg, indretning af toilet- og badefaciliteter og lignende. Bestemmelsen omhandler krav fra en offentlig myndighed, der
nødvendiggør installationer eller ombygninger i de lejede lokaler, men også ændringer, der berører den øvrige bygning.
Da udlejeren imidlertid især i sidstnævnte situationer kan have en interesse i, på hvilken måde et påbud efterkommes, foreslås
det, at lejeren skal foretage de pågældende arbejder efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger.
Et eksempel på udlejerens ret til at give lejeren anvisninger kan være det tilfælde, hvor ejeren af en ejendom med både
erhverv og beboelse lejer stueetagen ud til restaurationsvirksomhed, og hvor lejeren af en offentlig myndighed pålægges at opsætte
et (større) ventilationsanlæg. I et sådant tilfælde vil udlejeren af hensyn til beboelseslejerne i ejendommen have en rimeligt
begrundet interesse i at få indflydelse på, hvor ventilationsanlægget placeres.
Ligeledes kan udlejerens fremtidige planer for ejendommens anvendelse betyde, at udlejeren har en rimeligt begrundet interesse
i, hvorledes et påbud efterkommes.
I fortsættelse af forslaget om lejers udvidede installations- og ombygningsret, foreslås indsat i stk. 4, at såfremt lejeren
har foretaget ændringer efter stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.
Udlejeren kan efter stk. 3 forlange, at lejeren, inden den ombygning eller installation foretages, som bestemmelsen giver ret
til, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav om retablering.
Hvad der skal forstås ved rimeligt, er ikke muligt at fastlægge nærmere. Størrelsen af beløbet vil afhænge blandt andet af
ombygningens og installationens karakter.
Bestemmelsen i § 38, stk. 2, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren.
§ 39 svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 1.
I stk. 2, der som udgangspunkt svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 2, foreslås 1. pkt. formuleret, således at
bestemmelsen kommer til at gælde for »en butik, et hotel, en restauration og lignende«.
Det foreslås endvidere, at 2. pkt. i den gældende lejelovs § 30, stk. 2, hvoraf det fremgår, at det ikke kan pålægges lejere
af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber at holde åbent efter kl. 20.00, medtages.
Endelig foreslås det, at den gældende § 30, stk. 3, i lejeloven, hvoraf det fremgår, at når et lokale er udlejet til
forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv
benytte dem til drift af en sådan, udelades. Rækkevidden af bestemmelsen giver i praksis anledning til mange problemer ikke mindst
på grund af brancheglidning, og da reglen derfor ikke længere giver lejeren den forudsatte beskyttelse, forekommer det mere
hensigtsmæssigt, at parterne i forbindelse med lejeaftalens indgåelse indgår en konkret aftale herom.
§ 40 svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 4, bortset fra, at det foreslås præciseret, at lejerens erstatningsansvar
omfatter skade forårsaget af såvel installationer, som ombygninger og ændringer, som lejeren har foretaget.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet det dog er tilføjet, at betaling udover på udlejerens bopæl kan ske på udlejerens forretningssted. Det foreslås desuden bestemt, at frigørende betaling til et pengeinstitut kun kan ske til et pengeinstitut her i landet.
Til § 43
Bestemmelsens stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 33, stk. 1, om månedsvis forudbetaling, foreslås indført i erhvervslejeloven.
Bestemmelsens stk. 2, der svarer til den gældende lejelovs § 33, stk. 3, om forfaldsdagen og rettidig betaling, foreslås indført i erhvervslejeloven, idet det i lighed med det, der gælder om forfaldsdagen, foreslås fastsat, at sidste rettidige betalingsdag, som falder på grundlovsdag, udskydes til den følgende hverdag.
Den nuværende lejelovs § 33, stk. 2, om, at lejen kan kræves betalt forud for den periode, den vedrører, hvis lejen er beregnet for en kortere periode end en måned, foreslås ikke medtaget, idet der ikke ses at være behov for en sådan bestemmelse i erhvervslejeforhold.
Til § 44
Det foreslås, at reglerne i §§ 42 og 43, stk. 2, ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Dette svarer til den gældende lejelovgivning.
Ifølge den gældende lejelovs § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.
Der foreslås ikke medtaget en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 33, stk. 5. I øvrigt overlades det til parterne at aftale, om der skal betales husleje i den periode, der medgår til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.
Til kapitel 9
Det foreslåede kapitel 9 indeholder en sammenskrivning af de gældende kapitler om varmebetaling og udgifter til vand. Hensigten med sammenskrivningen er at forenkle lovgivningen. Ved sammenskrivning af de to kapitler opnås en reduktion af bestemmelser, idet de to gældende kapitler indeholder en række identiske bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af varme og vand.
Herudover findes indførelsen af et fælles regnskab at udgøre en forenkling for begge parter i lejeforholdet. Udlejeren kan hermed foretage opkrævningen af betaling for varme og vand i én omgang og dermed tilrettelægge den administrative rutine mere rationelt, mens lejerne bibringes et samlet overblik over betaling for forbrug, som opkræves ved siden af lejen.
Kapitlets overskrift - betaling for varme og vand - dækker over det forhold, at varmeudgiften som hidtil omfatter udgifter til rumopvarmning og til opvarmning af det varme vand, mens vandudgiften alene vedrører betaling for selve vandet.
Ved sammenskrivningen af de to kapitler er de gældende regler videreført i stort set uændret form. Af hensyn til overskueligheden er kapitlets opbygning ændret på enkelte punkter. Kun på ganske få områder er der foretaget egentlige ændringer i regelsættet. For disse ændringer redegøres nærmere nedenfor.
Til § 45
I stk. 1 foreslås det udtrykkeligt fastsat, at parterne kan fravige reglen i sidste pkt. og aftale, at udgifter til varme og vand afregnes over lejen.
I stk. 2 foreslås det præciseret, at forbrugsregnskabet omfatter udgifter for hele ejendommen. Dette indebærer, at der for blandede ejendomme som hidtil skal udarbejdes et samlet regnskab for ejendommen, uanset at der efter opdelingen af lovgivningen gælder ét regelsæt for erhvervslejere og ét for beboelseslejere, idet reglerne for udarbejdelse og aflæggelse af regnskabet fortsat er ens.
I stk. 2 foreslås det præciseret, at reglerne ligeledes gælder, når opvarmningen foregår ved hjælp af el eller gas.
Det bemærkes, at kravet om, at udgifter til vand afregnes over et forbrugsregnskab, fortsat alene gælder i de tilfælde, hvor det samlede forbrug fordeles på grundlag af fordelingsmålere. I de tilfælde, hvor der ikke er fordelingsmålere, kan forbruget fortsat opkræves som et element i lejen, fordelt efter reglerne om fordeling af lejen på de enkelte lejemål.
Det følger af den foreslåede § 46, stk. 4, at regnskabsperioden for forbrugsregnskabet skal følge regnskabsåret eller afregningsperioden for det kollektive varmeforsyningsværk, som forsyner ejendommen med energi.
I de tilfælde, hvor der ud over udgifter til kollektiv varmeforsyning indgår udgifter til vand i forbrugsregnskabet, og hvor det ikke er muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller aflæsningsperiode for de to ydelser, eventuelt efter aftale med et forsyningsværk, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat vandregnskab ved siden af forbrugsregnskabet efter de herfor gældende regler.
Som et nyt stk. 4 foreslås det, at der ikke skal udarbejdes forbrugsregnskab i de tilfælde, hvor udlejeren hverken leverer varme eller varmt vand, og lejerens forbrug af vand ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves som en afgift efter § 11, stk. 1, jf. bemærkningerne til denne bestemmelse.
Til § 46
Den foreslåede bestemmelse indeholder en mere klar beskrivelse af, hvad der skal fremgå af et forbrugsregnskab.
For det første skal det fremgå, hvor stor en del af den samlede betaling, som omfatter betaling af varme, herunder varme til opvarmning af vand, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, som alene omfatter betaling for vand. Baggrunden for kravet om opdeling af udgiftstyperne er, at der hermed gives lejerne mulighed for fortsat at vurdere størrelsen af forbruget på hvert område.
For det andet skal det fremgå, hvordan den enkelte lejers andel af den samlede udgift er beregnet. Formålet med dette krav er at give lejerne mulighed for at vurdere beregningen af beløbet. Det foreslås også med hensyn til kravene til forbrugsregnskabet at gøre det muligt for boligretten konkret at træffe afgørelse om, at en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling og derfor ikke skal føre til ugyldighed.
Stk. 3 svarer til § 39, stk. 2, i den gældende lejelov.
Efter det foreslåede stk. 4 gælder, at regnskabsperioden for forbrugsregnskaber, hvori der indgår betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal følge varmeforsyningsanlæggets.
Dette indebærer, at regnskabsperiodens termin skal være sammenfaldende med en termin for værkets afregningsperiode. Dette gælder, uanset om der tillige i forbrugsregnskabet indgår betaling for energimærkning m.v. og vand.
Indgår der ikke betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, gælder hovedreglen efter stk. 2, det vil sige, at regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, medmindre en anden periode er fastsat af udlejeren.
Til § 47
Det foreslås, at de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages under varmeudgifterne og fordeles efter de regler, som gælder for fordeling af varmeudgifter.
I de tilfælde, hvor udlejeren ikke leverer varme og varmt vand, og hvor vand ikke afregnes efter fordelingsmålere, kan udlejeren undlade at aflægge forbrugsregnskab og opkræve de udgifter, som følger af lov om energi- og vandbesparelser i bygninger som en afgift efter § 11. Der henvises nærmere herom til bemærkningerne til § 11 og § 45, stk. 4.
Efter forslaget i stk. 2 er det alene udlejeren, som kan forlange, at der fremover skal ske fordeling af vand- og varmeudgiften på grundlag af fordelingsmålere. Dette svarer til den hidtidige tilstand, idet kompetencen hidtil har tilkommet beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejere, hvorved forstås beboelseslejere.
Det bemærkes i denne forbindelse, at fordeling af varmeudgifter efter den 1. januar 1999 skal ske efter måling af forbruget i den enkelte erhvervsenhed, jf. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996 om individuel måling af el, gas, vand og varme, medmindre ejendommen er fritaget for installation af sådanne målere.
Bestemmelsen om udlejerens adgang til at forlange afregning for varme efter fordelingsmålere er medtaget for at sikre udlejeren hjemmel for dette krav, når en tidsbegrænset fritagelse udløber.
For så vidt angår afregning for vandforbrug foreslås det, at udlejeren får en tilsvarende ret til at stille krav om afregning for vandforbrug efter vandfordelingsmålere.
I den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgifter til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere.
Da lovforslaget er præget af høj grad af aftalefrihed, og da der ofte opsættes vandmålere i erhvervslejemål, vurderes det, at der ikke er behov for denne begrænsning i erhvervslejeaftaler.
Udlejeren får med bestemmelsen en adgang til at opsætte vandmålere f.eks. i den situation, hvor et flertal i en ejerforening har besluttet, at der skal opsættes vandmålere i ejendommen.
Ligesom i dag skal installation af målere betragtes som en forbedring.
I den gældende bestemmelse om lejernes adgang til at forlange overgang til fordeling af vandudgifter efter fordelingsmålere kan beslutningen gennemføres med 6 ugers varsel og »indenfor en periode, som må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring«. I den foreslåede bestemmelse i stk. 4, 1. pkt., er forbeholdet om periodens længde udeladt.
Uanset den ændrede formulering af reglen om lejenedsættelse efter stk. 4, 2. pkt., ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j, stk. 4, er der ikke tilsigtet nogen realitetsændring. Lejen skal fortsat nedsættes med et beløb svarende til den del af lejen, som på ændringstidspunktet opkrævedes til dækning af vandudgifter.
Til § 48
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 38.
Til § 49
I stk. 1 foreslås det præciseret, at sammenhængen imellem de to frister for aflæggelse af forbrugsregnskab - 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb henholdsvis 3 måneder efter modtagelse af endelig afregning fra værket - er, at 3-månedersfristen alene finder anvendelse i de tilfælde, hvor denne frist udløber på et tidspunkt, som ligger efter 4-månedersfristen. Bestemmelsen i 3. pkt. omfatter såvel tilfælde, hvor regnskabet alene vedrører vandudgifter, som tilfælde, hvor regnskabet herudover indeholder udgifter som følge af lov om fremme af energi- og vandbesparelser.
Stk. 2 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 40, stk. 2 og 3, idet reglen om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse dog ikke er medtaget. Ordet »befuldmægtigede« i den gældende lejelovs § 40, stk. 2, er erstattet af det mere tidssvarende begreb »stedfortræder«, men der er i øvrigt ikke tilsigtet nogen ændring hermed.
Det bemærkes i denne forbindelse, at reglen i stk. 3 efter gældende retspraksis alene pålægger udlejeren en pligt til at indbringe sagen for boligretten, såfremt lejeren gør indsigelse imod udlejerens krav om tillægsbetaling.
Vedrører lejerens indsigelse et krav om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag, er udlejeren ikke forpligtet til at indbringe sagen, og lejeren er dermed henvist til selv at indbringe sagen.
Til § 50
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 41.
Til § 51
I stk. 2 foreslås det præciseret, at det er acontobidrag lejeren kan undlade at indbetale, indtil lejeren har modtaget regnskabet og eventuelt for meget betalt bidrag. Den del af betalingen, som lejeren har undladt at indbetale efter denne bestemmelse, vil udlejeren ved aflæggelse af regnskabet for den pågældende regnskabsperiode efter gældende praksis kunne opkræve som tillægsbetaling. Det er derimod ikke hensigten, at udlejeren i en sådan situation kan forhøje acontobidraget for resten af perioden og dermed få udlignet den manglende betaling.
Bestemmelsen svarer i øvrigt til den gældende lejelovs § 42.
Til § 52
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 43.
Til § 53
Efter ovennævnte bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand og varme skal der afregnes for elforbruget i den enkelte erhvervsenhed efter måler. Der er derfor ikke længere behov for regler, som giver erhvervslejerne adgang til at forlange afregning efter forbrugsmålere.
Ved en ændring af varmeforsyningsloven, jf. lov nr. 436 af 10. juni 1997, indførtes regler, hvorefter afregning for varme og naturgas efter målt forbrug skal ske i et direkte kundeforhold imellem forbruger og forsyningsselskab, hvis det er teknisk muligt. Ligeledes er der i vandforsyningsloven indført regler, hvorefter miljø- og energiministeren kan fastsætte nærmere regler om, at afregning for betaling for vand efter målt forbrug kan ske direkte imellem forbruger og vandforsyning. Det er hensigten, at der med hjemmel i denne bemyndigelse udstedes en bekendtgørelse, hvori de nærmere vilkår for overgang til direkte kundeforhold er fastsat.
Overgang til direkte kundeforhold imellem forbruger og leverandør forudsætter imidlertid i lejeforhold, at udlejeren har mulighed for at frigøre sig fra den kontraktmæssige forpligtelse til at levere de pågældende ydelser.
Det foreslås derfor, at udlejeren i de tilfælde, hvor det er muligt at etablere direkte kundeforhold, kan forlange, at lejeren overgår til afregning efter målt forbrug af varme og vand direkte til leverandøren.
Samtidig foreslås, at udlejeren kan forlange, at afregning for el sker direkte til elleverandøren.
Endelig foreslås, at overgang til direkte kundeforhold kan ske med 6 ugers varsel og ikke som efter de gældende regler til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Med forslaget forenkles adgangen til direkte individuelle kundeforhold vedrørende forbrugsafgifter.
Bestemmelsens stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 33, stk. 1, om månedsvis forudbetaling, foreslås indført i
erhvervslejeloven.
Bestemmelsens stk. 2, der svarer til den gældende lejelovs § 33, stk. 3, om forfaldsdagen og rettidig betaling, foreslås
indført i erhvervslejeloven, idet det i lighed med det, der gælder om forfaldsdagen, foreslås fastsat, at sidste rettidige
betalingsdag, som falder på grundlovsdag, udskydes til den følgende hverdag.
Den nuværende lejelovs § 33, stk. 2, om, at lejen kan kræves betalt forud for den periode, den vedrører, hvis lejen er
beregnet for en kortere periode end en måned, foreslås ikke medtaget, idet der ikke ses at være behov for en sådan bestemmelse i
erhvervslejeforhold.
Det foreslås, at reglerne i §§ 42 og 43, stk. 2, ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Dette svarer til
den gældende lejelovgivning.
Ifølge den gældende lejelovs § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb
kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.
Der foreslås ikke medtaget en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 33, stk. 5. I øvrigt overlades det til parterne
at aftale, om der skal betales husleje i den periode, der medgår til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.
Til kapitel 9
Det foreslåede kapitel 9 indeholder en sammenskrivning af de gældende kapitler om varmebetaling og udgifter til vand.
Hensigten med sammenskrivningen er at forenkle lovgivningen. Ved sammenskrivning af de to kapitler opnås en reduktion af
bestemmelser, idet de to gældende kapitler indeholder en række identiske bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af
varme og vand.
Herudover findes indførelsen af et fælles regnskab at udgøre en forenkling for begge parter i lejeforholdet. Udlejeren kan
hermed foretage opkrævningen af betaling for varme og vand i én omgang og dermed tilrettelægge den administrative rutine mere
rationelt, mens lejerne bibringes et samlet overblik over betaling for forbrug, som opkræves ved siden af lejen.
Kapitlets overskrift - betaling for varme og vand - dækker over det forhold, at varmeudgiften som hidtil omfatter udgifter til
rumopvarmning og til opvarmning af det varme vand, mens vandudgiften alene vedrører betaling for selve vandet.
Ved sammenskrivningen af de to kapitler er de gældende regler videreført i stort set uændret form. Af hensyn til
overskueligheden er kapitlets opbygning ændret på enkelte punkter. Kun på ganske få områder er der foretaget egentlige ændringer i
regelsættet. For disse ændringer redegøres nærmere nedenfor.
I stk. 1 foreslås det udtrykkeligt fastsat, at parterne kan fravige reglen i sidste pkt. og aftale, at udgifter til varme og
vand afregnes over lejen.
I stk. 2 foreslås det præciseret, at forbrugsregnskabet omfatter udgifter for hele ejendommen. Dette indebærer, at der for
blandede ejendomme som hidtil skal udarbejdes et samlet regnskab for ejendommen, uanset at der efter opdelingen af lovgivningen
gælder ét regelsæt for erhvervslejere og ét for beboelseslejere, idet reglerne for udarbejdelse og aflæggelse af regnskabet
fortsat er ens.
I stk. 2 foreslås det præciseret, at reglerne ligeledes gælder, når opvarmningen foregår ved hjælp af el eller gas.
Det bemærkes, at kravet om, at udgifter til vand afregnes over et forbrugsregnskab, fortsat alene gælder i de tilfælde, hvor
det samlede forbrug fordeles på grundlag af fordelingsmålere. I de tilfælde, hvor der ikke er fordelingsmålere, kan forbruget
fortsat opkræves som et element i lejen, fordelt efter reglerne om fordeling af lejen på de enkelte lejemål.
Det følger af den foreslåede § 46, stk. 4, at regnskabsperioden for forbrugsregnskabet skal følge regnskabsåret eller
afregningsperioden for det kollektive varmeforsyningsværk, som forsyner ejendommen med energi.
I de tilfælde, hvor der ud over udgifter til kollektiv varmeforsyning indgår udgifter til vand i forbrugsregnskabet, og hvor
det ikke er muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller aflæsningsperiode for de to ydelser, eventuelt efter aftale med
et forsyningsværk, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat vandregnskab ved siden af forbrugsregnskabet efter de herfor
gældende regler.
Som et nyt stk. 4 foreslås det, at der ikke skal udarbejdes forbrugsregnskab i de tilfælde, hvor udlejeren hverken leverer
varme eller varmt vand, og lejerens forbrug af vand ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan de
udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves som en afgift efter § 11, stk. 1, jf.
bemærkningerne til denne bestemmelse.
Den foreslåede bestemmelse indeholder en mere klar beskrivelse af, hvad der skal fremgå af et forbrugsregnskab.
For det første skal det fremgå, hvor stor en del af den samlede betaling, som omfatter betaling af varme, herunder varme til
opvarmning af vand, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, som
alene omfatter betaling for vand. Baggrunden for kravet om opdeling af udgiftstyperne er, at der hermed gives lejerne mulighed for
fortsat at vurdere størrelsen af forbruget på hvert område.
For det andet skal det fremgå, hvordan den enkelte lejers andel af den samlede udgift er beregnet. Formålet med dette krav er
at give lejerne mulighed for at vurdere beregningen af beløbet. Det foreslås også med hensyn til kravene til forbrugsregnskabet at
gøre det muligt for boligretten konkret at træffe afgørelse om, at en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens
retsstilling og derfor ikke skal føre til ugyldighed.
Stk. 3 svarer til § 39, stk. 2, i den gældende lejelov.
Efter det foreslåede stk. 4 gælder, at regnskabsperioden for forbrugsregnskaber, hvori der indgår betaling for varme, som
leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal følge varmeforsyningsanlæggets.
Dette indebærer, at regnskabsperiodens termin skal være sammenfaldende med en termin for værkets afregningsperiode. Dette
gælder, uanset om der tillige i forbrugsregnskabet indgår betaling for energimærkning m.v. og vand.
Indgår der ikke betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, gælder hovedreglen efter stk. 2, det
vil sige, at regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, medmindre en anden periode er fastsat af udlejeren.
Det foreslås, at de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages under
varmeudgifterne og fordeles efter de regler, som gælder for fordeling af varmeudgifter.
I de tilfælde, hvor udlejeren ikke leverer varme og varmt vand, og hvor vand ikke afregnes efter fordelingsmålere, kan
udlejeren undlade at aflægge forbrugsregnskab og opkræve de udgifter, som følger af lov om energi- og vandbesparelser i bygninger
som en afgift efter § 11. Der henvises nærmere herom til bemærkningerne til § 11 og § 45, stk. 4.
Efter forslaget i stk. 2 er det alene udlejeren, som kan forlange, at der fremover skal ske fordeling af vand- og
varmeudgiften på grundlag af fordelingsmålere. Dette svarer til den hidtidige tilstand, idet kompetencen hidtil har tilkommet
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejere, hvorved forstås beboelseslejere.
Det bemærkes i denne forbindelse, at fordeling af varmeudgifter efter den 1. januar 1999 skal ske efter måling af forbruget i
den enkelte erhvervsenhed, jf. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996 om individuel måling af el,
gas, vand og varme, medmindre ejendommen er fritaget for installation af sådanne målere.
Bestemmelsen om udlejerens adgang til at forlange afregning for varme efter fordelingsmålere er medtaget for at sikre
udlejeren hjemmel for dette krav, når en tidsbegrænset fritagelse udløber.
For så vidt angår afregning for vandforbrug foreslås det, at udlejeren får en tilsvarende ret til at stille krav om afregning
for vandforbrug efter vandfordelingsmålere.
I den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af
udgifter til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere.
Da lovforslaget er præget af høj grad af aftalefrihed, og da der ofte opsættes vandmålere i erhvervslejemål, vurderes det, at
der ikke er behov for denne begrænsning i erhvervslejeaftaler.
Udlejeren får med bestemmelsen en adgang til at opsætte vandmålere f.eks. i den situation, hvor et flertal i en ejerforening
har besluttet, at der skal opsættes vandmålere i ejendommen.
Ligesom i dag skal installation af målere betragtes som en forbedring.
I den gældende bestemmelse om lejernes adgang til at forlange overgang til fordeling af vandudgifter efter fordelingsmålere
kan beslutningen gennemføres med 6 ugers varsel og »indenfor en periode, som må anses for rimelig i forhold til omfanget af den
samlede forbedring«. I den foreslåede bestemmelse i stk. 4, 1. pkt., er forbeholdet om periodens længde udeladt.
Uanset den ændrede formulering af reglen om lejenedsættelse efter stk. 4, 2. pkt., ved overgang til afregning for vand efter
fordelingsmålere i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j, stk. 4, er der ikke tilsigtet nogen realitetsændring.
Lejen skal fortsat nedsættes med et beløb svarende til den del af lejen, som på ændringstidspunktet opkrævedes til dækning af
vandudgifter.
I stk. 1 foreslås det præciseret, at sammenhængen imellem de to frister for aflæggelse af forbrugsregnskab - 4 måneder efter
regnskabsperiodens udløb henholdsvis 3 måneder efter modtagelse af endelig afregning fra værket - er, at 3-månedersfristen alene
finder anvendelse i de tilfælde, hvor denne frist udløber på et tidspunkt, som ligger efter 4-månedersfristen. Bestemmelsen i 3.
pkt. omfatter såvel tilfælde, hvor regnskabet alene vedrører vandudgifter, som tilfælde, hvor regnskabet herudover indeholder
udgifter som følge af lov om fremme af energi- og vandbesparelser.
Stk. 2 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 40, stk. 2 og 3, idet reglen om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre
indsigelse dog ikke er medtaget. Ordet »befuldmægtigede« i den gældende lejelovs § 40, stk. 2, er erstattet af det mere
tidssvarende begreb »stedfortræder«, men der er i øvrigt ikke tilsigtet nogen ændring hermed.
Det bemærkes i denne forbindelse, at reglen i stk. 3 efter gældende retspraksis alene pålægger udlejeren en pligt til at
indbringe sagen for boligretten, såfremt lejeren gør indsigelse imod udlejerens krav om tillægsbetaling.
Vedrører lejerens indsigelse et krav om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag, er udlejeren ikke forpligtet til at
indbringe sagen, og lejeren er dermed henvist til selv at indbringe sagen.
I stk. 2 foreslås det præciseret, at det er acontobidrag lejeren kan undlade at indbetale, indtil lejeren har modtaget
regnskabet og eventuelt for meget betalt bidrag. Den del af betalingen, som lejeren har undladt at indbetale efter denne
bestemmelse, vil udlejeren ved aflæggelse af regnskabet for den pågældende regnskabsperiode efter gældende praksis kunne opkræve
som tillægsbetaling. Det er derimod ikke hensigten, at udlejeren i en sådan situation kan forhøje acontobidraget for resten af
perioden og dermed få udlignet den manglende betaling.
Bestemmelsen svarer i øvrigt til den gældende lejelovs § 42.
Efter ovennævnte bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand og varme skal der afregnes for elforbruget i den enkelte
erhvervsenhed efter måler. Der er derfor ikke længere behov for regler, som giver erhvervslejerne adgang til at forlange afregning
efter forbrugsmålere.
Ved en ændring af varmeforsyningsloven, jf. lov nr. 436 af 10. juni 1997, indførtes regler, hvorefter afregning for varme og
naturgas efter målt forbrug skal ske i et direkte kundeforhold imellem forbruger og forsyningsselskab, hvis det er teknisk muligt.
Ligeledes er der i vandforsyningsloven indført regler, hvorefter miljø- og energiministeren kan fastsætte nærmere regler om, at
afregning for betaling for vand efter målt forbrug kan ske direkte imellem forbruger og vandforsyning. Det er hensigten, at der
med hjemmel i denne bemyndigelse udstedes en bekendtgørelse, hvori de nærmere vilkår for overgang til direkte kundeforhold er
fastsat.
Overgang til direkte kundeforhold imellem forbruger og leverandør forudsætter imidlertid i lejeforhold, at udlejeren har
mulighed for at frigøre sig fra den kontraktmæssige forpligtelse til at levere de pågældende ydelser.
Det foreslås derfor, at udlejeren i de tilfælde, hvor det er muligt at etablere direkte kundeforhold, kan forlange, at lejeren
overgår til afregning efter målt forbrug af varme og vand direkte til leverandøren.
Samtidig foreslås, at udlejeren kan forlange, at afregning for el sker direkte til elleverandøren.
Endelig foreslås, at overgang til direkte kundeforhold kan ske med 6 ugers varsel og ikke som efter de gældende regler til et
forbrugsregnskabsårs begyndelse. Med forslaget forenkles adgangen til direkte individuelle kundeforhold vedrørende
forbrugsafgifter.
Bestemmelsen svarer til lejelovens § 72. Bestemmelsen sigter på de tilfælde, hvor det er aftalt, at lejeren har en fremlejeret, jf. forslagets § 34, stk. 2.
Til § 55
Bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 1. Efter forslaget er udgangspunktet for parternes overvejelser som hidtil en (deklaratorisk) regel om afståelsesret, der kan justeres ved indgåelsen af de enkelte aftaler.
Efter retspraksis anses afståelsesretten efter den gældende lejelovs § 74 a, stk.1, ikke uden videre at give fysiske personer ret til at afstå lejemålet til selskaber.
Flere og flere selskaber driver virksomhed fra lejede lokaler som en naturlig følge af den udvikling, at erhvervsvirksomhed, herunder ganske almindelige forretninger, i stadigt større omfang drives i selskabsform - f.eks. som aktie- eller anpartsselskab. Der er derfor behov for at afklare, i hvilket omfang en afståelsesret er ensbetydende med, at lejeforholdet kan afstås til et aktie- eller anpartsselskab.
Ved afståelse til et selskab forsvinder den personlige hæftelse for lejerens forpligtelser ifølge lejekontrakten. Hertil kommer, at karakteren af den drift, der kan bringe lokalerne i generel eller branchemæssig miskredit, nu beror på de til enhver tid værende aktionærer eller anpartshavere. Risikoen for udlejeren vil ikke alene kunne ændre karakter, hvis lejemålet overgår fra en fysisk person til et selskab, og hvis selskabet videreoverdrager lejemålet, men også hvis der overdrages anparter/aktier i selskabet på en sådan måde, at en anden får majoritet af stemmer i selskabet.
Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., oprindeligt et aktie- eller anpartsselskab, gælder efter forslaget alene de begrænsninger i afståelsesretten, der følger af bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., hvorefter udlejeren kan anføre vægtige grunde som dårlig økonomi og manglende branchekundskab til at modsætte sig en afståelse.
Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab (f.eks. et interessentskab, et kommanditselskab, staten eller en kommune), gælder der ved afståelse til en fysisk person eller en sådan juridisk person efter forslaget ligeledes alene de begrænsninger i afståelsesretten, der følger af denne bestemmelse.
Det foreslås derimod i lyset af gældende retspraksis, at den afståelsesret, der efter forslagets deklaratoriske regel i stk. 1, 1. pkt., tilkommer en fysisk person eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab, ikke uden videre giver ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab, jf. det foreslåede stk. 1, 2. pkt.
Da det forekommer hensigtsmæssigt ikke at hindre en sådan lejer i at omdanne sig til et aktie- eller anpartsselskab og fortsætte lejeforholdet i denne selskabsform f.eks. af skattemæssige årsager, foreslås det at give lejeren ret til at afstå til et sådant selskab, hvis lejeren har majoritet af stemmer i selskabet, på betingelse af, at lejeren ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer måtte have mod selskabet i lejeperioden.
Det foreslås i stk. 1, 3. pkt., at et sådant dannet aktie- eller anpartsselskab kun har ret til at afstå til et nyt aktie- eller anpartsselskab, hvis en fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab, har majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis udlejeren ikke kan fremføre vægtige grunde mod den pågældende som nævnt i stk. 1, 1. pkt., f.eks. dårlig økonomi og manglende branchekundskab. Det er desuden en betingelse, at denne person ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer måtte have mod selskabet i lejeperioden.
Det foreslås i stk. 1, 4. pkt., at betingelserne i stk. 1, 3. pkt. skal opfyldes ved senere afståelse af det omhandlede lejemål.
Bestemmelsen i stk. 1, der kan fraviges på alle punkter, tager ikke stilling til spørgsmålet om en senere overgang af majoriteten af stemmer i selskaber som omhandlet i 2.- 4. pkt. til en anden. Det forekommer mest hensigtsmæssigt at overlade dette til lejeforholdets parters nærmere aftale. Selskabet er i en sådan situation stadig den samme juridiske person, og der er derfor ikke tale om »en anden lejer« og dermed en afståelsessituation som omhandlet i stk. 1, 1. pkt. Den i henhold til stk. 1, 2., 3. eller 4. pkt., stillede selvskyldnerkaution m.v. berøres ikke heraf.
Parterne bør i deres aftale klart beskrive indholdet af den afståelsesret, som de har forhandlet sig frem til, herunder om og i givet fald på hvilke betingelser en lejer som fysisk person skal have ret til at afstå lejemålet til et selskab m.v.
Bestemmelserne i stk. 2-5 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 2, om genindtrædelsesret med visse ændringer.
Da den gældende bestemmelse om genindtrædelsesret volder en del problemer i praksis, har Lejelovskommissionens flertal anset en række - i vidt omfang alene tekniske - justeringer for påkrævet. Det foreslås således, at det gøres til en betingelse for at genindtræde, at den lejer, som genindtræder, har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, som den pågældende har afstået lejemålet til, idet formålet med at genindtræde navnlig er, at lejeren får mulighed for at redde sit tilgodehavende.
Det foreslås desuden, at der ikke blot - som hidtil - skal være genindtrædelsesret, hvis den lejer, der er afstået til, misligholder lejeaftalen, men også, hvis denne lejer siger op.
Forslaget om ret til at genindtræde ved opsigelse fra lejers side er en udvidelse i forhold til de gældende regler og skal ses i lyset af det nævnte formål med at genindtræde. Det forekommer heller ikke rimeligt, at en lejer ved selv at sige op kan afskære en tidligere lejer fra at genindtræde i lejeforholdet og dermed sikre sit tilgodehavende.
Det foreslås endvidere gjort til en betingelse for at kunne genindtræde, at de tidligere lejere i forbindelse med afståelsen har underrettet udlejeren om, at der haves et tilgodehavende hos den lejer, der er afstået til, ligesom det er en betingelse, at de pågældende lejere løbende har holdt udlejeren underrettet om deres respektive adresser.
Genindtrædelsesretten gælder kun for tidligere lejere. En kreditor, som har erhvervet et gældsbrev fra en tidligere lejer, opnår ikke ret til at (gen)indtræde i lejeforholdet.
Den lejer, som har overdraget sin fordring mod den lejer, der er afstået til, har ikke længere et tilgodehavende og kan derfor ikke genindtræde i lejeforholdet.
For at sikre, at en tidligere lejer bliver bekendt med et lejeforholds ophør, foreslås der indført en pligt for udlejeren til at underrette de tidligere lejere om misligholdelsen eller opsigelsen, idet udlejeren skal følge en bestemt procedure, hvis lejemålet har været afstået flere gange.
En tidligere lejer skal herefter for at kunne genindtræde inden en bestemt frist fra udlejerens underretning om misligholdelsen eller opsigelsen meddele udlejeren, om vedkommende ønsker at genindtræde i lejemålet.
Hvis flere ønsker at genindtræde, gives der fortrinsret til den, der senest har afstået lejemålet.
Ved genindtrædelse efter misligholdelse er det som hidtil en betingelse, at den tidligere lejer inden 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejerens øvrige udgifter i forbindelse med lejemålets ophør. Overskrides de nævnte frister, tilkommer genindtrædelsesretten efter forslaget den næste lejer i rækken.
Bestemmelsen i stk. 6 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 3.
Til § 56
Bestemmelsen er ændret på væsentlige punkter i forhold til den gældende lejelovs § 75, der omhandler de efterladtes rettigheder ved lejerens død.
Efter stk. 1 har lejerens ægtefælle ligesom i dag en ret til at fortsætte lejeforholdet ved lejerens død.
Som noget nyt foreslås det, at lejerens ægtefælle skal have en tilsvarende ret i forhold til lejeforholdet i det tilfælde, hvor lejeren på grund af sygdom eller invaliditet får højeste eller mellemste førtidspension og ikke ønsker at drive virksomheden videre. Får lejeren derfor højeste eller mellemste førtidspension, vil lejerens ægtefælle efter stk. 1 kunne fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår i det tilfælde, hvor lejeren ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Der foreslås i stk. 2 indført en mulighed for lejerens ægtefælle til at overtage lejeforholdet, hvis lejeren modtager folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Der vil i sådanne tilfælde være tale om en overtagelse af lejeforholdet, hvilket indebærer, at lejevilkårene ikke videreføres uændret, men kan genforhandles. Udlejeren kan modsætte sig, at lejerens ægtefælle overtager i denne situation, hvis udlejeren har vægtige grunde hertil, herunder ægtefællens økonomiske muligheder for at overtage lejeforholdet.
For at sikre, at ægtefællen kan overtage lejemålet på markedsvilkår, foreslås det i bestemmelsen, at udlejer ikke kan udleje til andre på lempeligere vilkår end de vilkår, som er blevet tilbudt ægtefællen. Det overlades som efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 3, til domstolene at fastsætte retsvirkningerne af denne bestemmelse.
Lejerens ægtefælle kan tidligst udnytte retten efter stk. 1 eller 2 fra det tidspunkt, hvor lejeren har fået meddelelse om, at lejeren er berettiget til pension som nævnt i bestemmelserne.
Det foreslås endvidere i stk. 3, at lejerens livsarvinger eller svigerbørn med fornødent branchekendskab vil kunne overtage lejeforholdet i de tilfælde, som er nævnt i stk. 1 og 2, dvs. når lejeren dør eller får social pension. En sådan overtagelse indebærer som nævnt indgåelse af en ny lejeaftale.
Retten for lejerens livsarvinger og svigerbørn til at overtage lejeforholdet skal dog kun gælde, hvis lejerens ægtefælle ikke ønsker at benytte sig af sin ret efter stk. 1og 2 til at fortsætte eller overtage lejeforholdet.
Overtager den pågældende ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.
Forslaget indebærer yderligere en udvidelse i forhold til lejelovens § 75 ved at omfatte alle typer af erhvervsvirksomheder og ikke som hidtil kun de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold.
Baggrunden for forslaget er et ønske om at forbedre mulighederne for at gennemføre generationsskifte i erhvervsvirksomheder. Det forekommer rimeligt, at lejeren skal kunne gennemføre generationsskifte i levende live i de tilfælde, hvor lejeren bliver pensionist. Behovet herfor vil være størst i lejeforhold, hvor det ikke er aftalt, at lejeren skal have afståelsesret.
Der foreslås en ny bestemmelse i stk. 4, hvorefter lejerens nærtstående ved lejerens død skal påberåbe sig retten til at fortsætte henholdsvis overtage lejeforholdet senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort af skifteretten.
I de tilfælde, hvor lejeren får højeste eller mellemste førtidspension, samt i de tilfælde, hvor lejeren får folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, skal retten til at fortsætte eller overtage lejeforholdet påberåbes i en meddelelse til udlejeren, hvor lejeren oplyser, at lejeren har fået tilkendt pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, og hvem der skal fortsætte eller overtage lejeforholdet.
I stk. 5 foreslås, for såvidt angår de tilfælde, hvor lejeren har afståelsesret, at dødsboet senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort, skal give udlejeren meddelelse om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.
Det fremgår af stk. 6, der omhandler lejerens død, at hvis udlejeren ikke efter de 6 uger har modtaget meddelelse fra lejerens nærtstående om, at lejeforholdet ønskes fortsat eller overtaget, eller fra dødsboet om, at lejeforholdet ønskes afstået, kan udlejeren opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel.
I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 4, foreslås det, at bestemmelsen kun omfatter opsigelse fra udlejerens side i tilfælde af lejerens død. På baggrund af Lejelovskommissionens betænkning foreslås det, at opsigelse fra dødsboets side bør behandles efter dansk rets almindelige regler. Der ses ikke at være nogen grund til, at lejeforholdets ophør på grund af lejerens død skal underkastes andre regler end dem, der gælder f.eks. ved en lejers opsigelse af lejeforholdet med for kort varsel, jf. den nugældende lejelovs § 86, stk. 3. Man kan f.eks. forestille sig det tilfælde, at en lejer har aftalt uopsigelighed i en årrække, og lejeren afgår ved døden umiddelbart efter aftalens indgåelse. Efter den nugældende lejelovs § 75, stk. 4, vil dødsboet undgå helt at betale erstatning til udlejeren for lejetab i tiden, indtil dødsboet kunne sige lejeforholdet op med det varsel, som lejeren havde bundet sig til. En sådan regel afviger fra dansk rets almindelige regler gældende for andre kontraktforhold. Det foreslås derfor, at dødsboet, hvis dødsboet vælger at opsige kontrakten, skal betale erstatning for det tab, som udlejeren lider ved, at kontrakten opsiges med et kortere varsel end aftalt.
Såfremt dødsboet er insolvent, gælder bestemmelserne i dødsboskiftelovens §§ 69-73.
Til § 57
Bestemmelsen svarer til lejelovens § 77.
Til § 58
Bestemmelsen svarer til lejelovens § 78.
Til § 59
Det foreslås i bestemmelsen, at lejeren ikke skal kunne give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 54 og 56, stk. 1- 3, og §§ 57 og 58.
Til kapitel 11
Kapitlet om opsigelse foreslås ændret for så vidt angår kapitlets opbygning.
Det foreslås således, at kapitlet begynder med reglerne om lejerens henholdsvis udlejerens adgang til at opsige (§§ 60-62). Dernæst følger reglerne om tidsbegrænsede lejemål (§ 63). Herefter følger reglerne om opsigelsesvarsler (§ 64), reglerne om formkrav (§ 65), reglerne om opsigelseserstatning (§§ 66 og 67) og reglerne om ufravigelighed (§ 68).
Kapitlet tager udgangspunkt i, at der fortsat sondres mellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold. Dette kommer bl.a. til udtryk ved, at forslagets § 61 om de særlige opsigelsesgrunde ved opsigelse fra udlejerens side gælder for alle lejeforhold, mens forslagets § 62 om begrænsning i udlejers opsigelsesret alene gælder for de erhvervsbeskyttede lejeforhold svarende til § 88 i den gældende lejelov.
Reglerne i kapitel 11 vedrører alene den opsigelse fra udlejers side, der sker efter en af de i § 61 nævnte særlige opsigelsesgrunde. Om den mulighed, som parterne i et ikke-erhvervsbeskyttet lejeforhold har for at aftale, at udlejeren kan opsige lejeren ved manglende enighed om de fremtidige lejevilkår, henvises til forslagets § 14.
De gældende regler om opsigelse af erhvervslejeforhold foreslås ændret på enkelte punkter.
Der henvises til bemærkningerne til de enkelte bestemmelser nedenfor.
Til § 60
Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 81. Lejeren kan således opsige uden særlig begrundelse. Lejeren kan dog ikke opsige lejeaftalen, hvis lejeren har indgået en aftale om uopsigelighed. Om tidsbestemte lejeaftaler henvises til forslagets § 63, stk. 1.
Til § 61
Bestemmelsen i stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 82, litra c, om såkaldte etablissementslejemål og til § 82, litra d, om lejeforhold om garager, stalde og lignende, som udlejer kan opsige uden begrundelse.
Bestemmelsen i stk. 2 svarer til de særlige opsigelsesgrunde i den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra a, b, e og f. Det foreslås præciseret, at reglen om, at udlejer kun kan opsige andre lejeforhold end etablissementslejemålene og lejeforhold om garager, stalde og lignende, når en af de nævnte særlige opsigelsesgrunde foreligger, ikke betyder, at udlejer ikke kan opsige lejeforholdet efter forslagets § 14. Som nævnt indledningsvis vedrører reglerne i kapitel 11 ikke opsigelse af et lejeforhold efter forslagets § 14.
Eksemplerne i den nugældende § 83, stk. 1, litra e, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til opsigelse, vil typisk kunne være misligholdelse i form af lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald. Bestemmelsen foreslås endvidere udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.
Bestemmelsen i stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 84, litra b og c, om begrænsningerne i udlejers adgang til at opsige lejeren, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede. Opsigelsen skal således som efter de gældende regler være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Der foreslås dog den yderligere ændring i forhold til i dag, at opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, ikke skal kunne ske i de erhvervsbeskyttede lejeforhold med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejeren.
Bestemmelsen i stk. 4 svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.
Bestemmelsen i stk. 5 svarer til den gældende lejelovs § 79 a, stk. 3, om forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser.
Det foreslås, at det i stk. 6 bestemmes, at udlejer ikke kan opsige lejer med angivelse af de særlige grunde i § 61, når det er aftalt mellem parterne, at lejeaftalen er uopsigelig. Undtaget herfra er misligholdelsestilfælde, hvor udlejer kan opsige lejer i medfør af stk. 2, nr. 3.
Til § 62
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 88 om begrænsning i udlejers opsigelsesret for de erhvervsbeskyttede lejeforholds vedkommende. Der skal således som efter de gældende regler anlægges en rimelighedsbetragtning ved udlejers opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejeforhold.
Efter bestemmelsen anses en erhvervsdrivende lejer for erhvervsbeskyttet, hvis der er tale om en erhvervsvirksomhed, »hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden«. Definitionen af et erhvervsbeskyttet lejeforhold svarer således til den gældende § 88, stk. 1.
Bestemmelsens stk. 2 om, hvilke forhold der skal tillægges vægt ved vurderingen af opsigelsens rimelighed,foreslås moderniseret i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 88, stk. 2, således at der ved afgørelsen efter stk. 1 bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.
Til § 63
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80.
Det kan aftales, at den tidsbestemte lejeaftale kan opsiges i lejeperioden, herunder opsiges efter § 14, når denne bestemmelse er aftalt. Der kan forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af lejeaftalen, om lejeforholdet som i dag kun kan opsiges, såfremt lovens betingelser vedrørende de særlige opsigelsesgrunde er opfyldt, og med det opsigelsesvarsel og de begrænsninger, som følger af loven, eller om der tillige eller kun kan ske opsigelse efter § 14 i den aftalte lejeperiode.
Det foreslås af rimelighedsgrunde at forlænge fristen for udlejerens reaktion over for en lejers fortsatte brug af det lejede fra 1 til 3 måneder.
Opfordrer udlejeren ikke lejeren til at flytte, inden der er gået 3 måneder efter udløbet af tidsbegrænsningen, foreslås det, at lejeforholdet skal fortsætte på de samme vilkår, som parterne aftalte skulle gælde for den tidsbegrænsede aftale, bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.
Det præciseres samtidig efter forslaget, at det afgørende for, om tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, er, om udlejeren havde en rimelig grund til at udleje på disse vilkår på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.
Det er først og fremmest risikoen for omgåelse af lejerens beskyttelse mod opsigelse, der er baggrunden for forslaget om at opretholde den gældende adgang til at tilsidesætte en tidsbegrænsning på erhvervslejeområdet, hvor aftaler om tidsbegrænsning af lejeaftalen er sædvanligt forekommende.
Den tidsbestemte lejeaftale adskiller sig fra den ikke tidsbestemte lejeaftale ved, at den ophører uden opsigelse ved den aftalte lejeperiodes udløb. Ved udløbet af en tidsbegrænset lejeaftale har lejeren endvidere ikke de samme rettigheder - dvs. ret til erstatning - som følger af en opsigelse af en tidsubegrænset lejeaftale.
Der foreslås indført et krav om, at lejeren skal reagere inden for visse frister, såfremt lejeren ønsker at påberåbe sig, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Det foreslås, at boligretten kun kan tilsidesætte tidsbegrænsningsvilkåret, hvis lejeren har anlagt retssag senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse. Sag skal dog være anlagt senest 6 måneder før udløbet af den aftalte lejetid.
Er lejeaftalen af kortere varighed end 6 måneder, skal retssag anlægges hurtigst muligt efter lejeforholdets påbegyndelse.
Tilsvarende frister gælder også, hvis spørgsmålet om tidsbegrænsningsvilkåret i stedet efter parternes aftale skal afgøres ved voldgift.
Endelig foreslås det i stk. 4, at i de tilfælde, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, finder forslagets § 14 anvendelse, også selv om § 14 ikke er aftalt. Ved indgåelse af en tidsbestemt lejeaftale må det forudsættes, at lejeren har været indstillet på, at lejeaftalens vilkår skulle genforhandles ved udløbet af den tidsbestemte lejeaftale. Det findes derfor rimeligt, at der gives mulighed for at ændre lejevilkårene efter § 14 i denne situation.
Det er en forudsætning for at anvende § 14, at der er tale om et lejeforhold, der ikke er erhvervsbeskyttet, dvs. omfattet af § 62.
At § 14 finder anvendelse indebærer, at de i bestemmelsen nævnte tidspunkter for, hvornår en ændring af lejevilkårene og en opsigelse kan få virkning, gælder, dvs. tidligst 8 år efter lejeperiodens begyndelse, tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet er ændret væsentligt, og tidligst 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter forslagets § 13 om regulering af lejen til markedslejen.
Til § 64
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 86. Dog foreslås et opsigelsesvarsel fra såvel lejers som udlejers side på 3 måneder til den første i en måned. Opsigelsesvarslet forlænges således ikke på grund af helligdage. Undtagelserne fra 3 måneders-varslet er opsigelse af lejeforhold om garager, stalde og lignende, hvor varslet er 1 måned, og opsigelse fra udlejers side med den begrundelse, at udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, hvor varslet er 1 år til aftalt flyttedag.
Stk. 3 om udlejers tabsbegrænsningspligt svarer til den nugældende § 86, stk. 3. Denne bestemmelse om udlejerens pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, hvis lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, og dermed begrænse sit tab, foreslås således videreført. Det bemærkes, at udlejerens rimelige omkostninger i forbindelse med genudlejningen kan indgå ved opgørelse af udlejerens krav over for lejeren. Der tænkes her på eventuelle omkostninger til annoncering, ejendomsmægler m.v.
Til § 65
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 87 om formkravene til en opsigelse.
Bestemmelsen foreslås i forhold til den nugældende § 87, stk. 1, ændret således, at selv om et eller flere af formkravene ikke er opfyldt, kan varslingen alligevel bevare sin gyldighed, såfremt udlejeren kan godtgøre, at lejerens retsstilling i den konkrete sag ikke er blevet forringet derved.
Til § 66
Efter § 89 i den gældende lejelov kan der gives en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, erstatning, hvis lejeren opsiges.
Der er i den gældende lejelovs § 89 og § 88, stk. 2, nævnt en række forhold, der skal tages hensyn til ved fastsættelse af denne erstatning, herunder værdien af kundekredsen (goodwill).
Ifølge retspraksis beregnes erstatningen til en opsagt erhvervslejer på grundlag af de erstatningsposter, der er nævnt i loven. For såvidt angår goodwill udmåles erstatningen dog standardmæssigt til 1 års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet af nettofortjenesten i de sidste 3 års skatteregnskaber. Der er således ikke tale om en erstatning for mistet goodwill i den forstand, at beløbet opgøres på grundlag af et dokumenteret tab, men snarere om en godtgørelse beregnet efter nogle af retspraksis fastlagte principper.
Det foreslås at udforme § 66 således, at bestemmelsen afspejler retspraksis. Dette indebærer for det første en tabserstatning, der kan opgøres på grundlag af dokumenterbare tabsposter. For det andet foreslås det, at der skal udbetales en godtgørelse for tabt goodwill, der som udgangspunkt opgøres efter en standardiseret beregning.
Efter den gældende lejelovs § 89 er det kun lejeren af et erhvervsbeskyttet lejeforhold, der har ret til erstatning ved opsigelse.
Den foreslåede bestemmelse indebærer, at lejere af alle typer af erhvervslejeforhold - bortset fra de såkaldte etablissementslejemål og garager, stalde og lignende - vil kunne få erstatning og godtgørelse ved opsigelse, såfremt betingelserne herfor er opfyldt. Undtaget er dog de tilfælde, hvor lejeren opsiges på grund af misligholdelse.
Det foreslås i stk. 1, at fastsættelsen af en opsigelseserstatning skal ske på grundlag af det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Herudover skal udlejeren betale lejeren en godtgørelse for tabt goodwill, jf. bemærkningerne til stk. 3 nedenfor.
Det foreslås i bestemmelsens stk. 2, at erstatningsopgørelsen blandt andet skal omfatte lejerens flytteudgifter, værdiforringelse af lejerens inventar, installationer o. lign. ved flytning, værdien af lejerens forbedringer m.v. af de lejede lokaler, driftstab i flytteperioden, lejerens udgifter til sagkyndig bistand og andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Opremsningen i bestemmelsen af de poster, der kan ydes erstatning for, er ikke udtømmende, men alene udtryk for eksempler på, hvad erstatningsopgørelsen kan dække. Det vil derfor være domstolene, som i det konkrete tilfælde må vurdere, hvilket tab lejeren lider.
Når forslaget ikke indeholder en udtømmende opremsning, skyldes det, at erhvervslejeforhold er meget forskellige, således at det er umuligt på forhånd at beskrive alle former for erstatningsberettigede tab.
De anførte eksempler på erstatningsposter svarer i det væsentlige til de poster, som efter gældende praksis normalt indgår ved beregningen af erstatning til en lejer efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 89.
I bestemmelsen nævnes følgende eksempler på tabsposter:
Lejerens flytteudgifter.
Ud over selve udgiften til flytning kan man f. eks. forestille sig udgiften til flyttemeddelelser til kunder, udgiften til ændring i vejvisere og lignende samt udgiften til ændringer i brochuremateriale og brevpapir.
Værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende ved flytning.
Som eksempel kan nævnes maskiner og inventar, som skal tilpasses det nye sted, eller som ikke kan anvendes i de nye lokaler.
Værdien af de installationer efter driftsmæssige afskrivninger, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering.
Som eksempel herpå kan nævnes indretning af særlige omklædnings- og badefaciliteter til personalet, udluftningsanlæg og anlæg til tyverisikring. Den værdi, som skal erstattes, er den bogførte værdi.
Driftstab i normal flytteperiode.
Posten skal dække det tab, som lejeren lider ved, at virksomheden ligger stille i flytteperioden.
Det forhold, at virksomheden flytter til at andet lejemål, vil normalt ikke være til hinder for, at personalets ansættelsesforhold kan fortsætte. Det tab for lejeren, som opstår på grund af lønudgifter til personalet i flytteperioden, henhører under posten driftstab.
Lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand.
Med denne bestemmelse er det hensigten, at der vil kunne ydes erstatning for de rimelige og sædvanlige omkostninger, som lejeren har i forbindelse med opsigelsen, herunder opgørelse af erstatningskrav.
Der er altså tale om udgifter, som relaterer sig til det »gamle« lejemål.
Andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Erstatning for værdien af lejevilkår, der er gunstigere end de gældende markedsmæssige vilkår, vil ikke kunne omfattes af bestemmelsen.
Udgiften til leje i et nyt lejemål vil ikke skulle omfattes af tabsopgørelsen. Dette gælder, selv om lejeren skal betale en højere leje eller nøglepenge, som i realiteten er en form for lejebetaling, et andet sted, ud fra den betragtning, at den højere leje generelt må antages at være udtryk for en højere lejeværdi, hvorfor lejeren ikke kan siges at lide et tab som følge af en højere leje i det nye lejemål.
Udgifter til en ejendomsmægler med henblik på formidling af et egnet lejemål kan heller ikke medtages som erstatningsberettiget post. Dette hænger sammen med, at det i forslaget er valgt at sondre mellem tab, som vedrører det gamle lejemål, og udgifter, som er forbundet med det nye lejemål.
I stk. 3, der gælder for de erhvervsbeskyttede lejeforhold, foreslås det, at udlejeren udover de i stk. 2 nævnte tabsposter skal betale lejeren en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen.
Udgangspunktet efter forslaget er, at godtgørelsen for tabt goodwill beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, men bestemmelsen udtrykker samtidig, at der kan forekomme tilfælde, hvor en sådan beregningsmåde ville være urimelig. Der kan f.eks. forekomme tilfælde, hvor en godtgørelse beregnet på denne måde vil give et meget lavt beløb i forhold til den mistede goodwill, hvorfor der efter omstændighederne vil kunne fastsættes en højere godtgørelse.
Ved fastsættelse af opsigelseserstatningen skal der efter forslaget i bestemmelsens stk. 4 ses bort fra ændringer, som lejeren foretager i de lejede lokaler efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Det betyder, at de ændringer, som lejeren foretager i perioden, indtil udlejeren opsiger lejeforholdet, som udgangspunkt skal indgå i vurderingen af, om lejeren har lidt et tab.
Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt eller fastsat ved lov. Ved opgørelse af erstatningen kan det tages i betragtning, om lejeren har udnyttet en eventuel mulighed for at søge dispensation fra krav om gennemførelse af sådanne ændringer i de tilfælde, hvor lejeren er opsagt.
Det foreslås i bestemmelsens stk. 5, at lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.
Stk. 6-10 regulerer forholdet mellem udlejer og lejer i den situation, hvor lejeren er sagt op og har krav på erstatning og godtgørelse, men hvor størrelsen af erstatningen og godtgørelsen ikke er fastlagt. Lejeren har en interesse i at få likviditet til at etablere sig i et nyt lejemål og sikkerhed for, at udlejer betaler. Lejer har endvidere en interesse i at vide, hvor længe lejer skal vente på, at udlejeren stiller sikkerheden.
Heroverfor har udlejeren interesse i, at lejeren flytter, at kende størrelsen af den sikkerhed, der skal stilles, og at erstatningen og godtgørelsen først udbetales, når beløbet er fastlagt, og lejeren er flyttet.
Udgangspunktet er som efter den gældende lov, at lejer ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatningen og godtgørelsen, eller udlejer har stillet sikkerhed herfor. Som noget nyt skabes der en udtrykkelig hjemmel til, at boligretten som en del af erstatningssagen kan tage stilling til størrelsen af en sikkerhed. Denne sikkerhed kan dog ikke danne grundlag for udbetaling, før erstatningen og godtgørelsener fastlagt, og lejeren er flyttet.
Det foreslås endvidere som noget nyt, at der fastsættes frister for, hvornår sikkerheden skal være stillet med den virkning, at opsigelsen bortfalder, hvis udlejer ikke overholder fristerne. Den nævnte virkning indtræder dog kun, hvis lejeren efter udløbet af de omhandlede frister har givet udlejeren et skriftligt påkrav, og hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter, at påkravet er kommet frem til udlejeren.
Bestemmelsen i stk. 6, hvorefter lejeren ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatning og godtgørelse, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling, svarer til den gældende lejelovs § 89, stk. 3. Det bemærkes, at lejerens krav er beskyttet efter lovforslagets § 6, men at bestemmelsen skal beskytte lejeren mod at komme i likviditetsmangel ved at skulle flytte, inden udlejeren har betalt erstatning og godtgørelsefor opsigelsen eller stillet sikkerhed herfor. Bestemmelsen medvirker til, at det er i begge parters interesse at få afklaret erstatningsspørgsmålet.
Bestemmelsen i stk. 7, der er ny, tager sigte på den situation, hvor parterne er uenige om størrelsen af erstatningen og godtgørelsen. For at give udlejeren mulighed for at kunne leje ud på ny og lejeren likviditetsmæssig mulighed for at kunne etablere sig i et nyt lejeforhold foreslås det, at boligretten som en del af en retssag om erstatningensog godtgørelsens størrelse skal kunne tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille.
Det foreslås i stk. 8, at lejeren ikke kan kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsensstørrelse er endeligt fastsat, og lejeren er fraflyttet lejemålet.
I stk. 9 og 10 er foreslået nogle frister for, hvornår sikkerheden skal stilles, ligesom det foreslås, at udlejerens opsigelse bortfalder, hvis sikkerheden ikke stilles inden for disse frister. Sikkerheden - som kan være aftalt mellem parterne eller fastsat af boligretten - skal således stilles senest 3 uger, før lejeren skal fraflytte. Af hensyn til, at udlejeren skal have mulighed for ved forhandling med banker o.lign. at stille sikkerheden, kan lejeren dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at sikkerhedens størrelse er fastsat.
Har udlejeren ikke stillet sikkerheden inden for de frister, der er nævnt ovenfor, skal lejeren give udlejeren et skriftligt påkrav, hvoraf det skal fremgå, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles senest 1 uge efter, at påkravet er kommet frem.
Udlejeren har herefter som nævnt 1 uge, efter at påkravet er kommet frem, til at stille sikkerheden. Sker dette ikke, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.
Til § 67
Bestemmelsens stk. 1 og 2 svarer til den gældende lejelovs § 90, dog således, at det skal fremgå af lejerens meddelelse til udlejeren, hvordan størrelsen og sammensætningen af lejerens krav om erstatning og godtgørelse er. Dette krav er ikke sanktioneret. Endvidere præciseres det i stk. 2, at lejer alene skal anlægge sag ved boligretten ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66.
Bestemmelsens stk. 3 og 4 svarer til den gældende lejelovs § 91 og vedrører således alene de erhvervsbeskyttede lejeforhold.
Til § 68
Det foreslås, at reglerne om erstatning ved opsigelse gælder deklaratorisk for de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold.
Bestemmelsen er i øvrigt en videreførelse af den gældende lejelovs § 92.
Ved alle typer erhvervslejeforhold skal det således som hidtil kunne aftales, at begge parter skal sige op med et længere varsel end opsigelsesvarslet efter loven, ligesom det skal kunne aftales, at lejeren kan sige op med et kortere varsel.
Endvidere skal parterne som hidtil kunne aftale, at udlejeren eller begge parter ikke skal kunne opsige lejeaftalen i en periode. Såvel lejeren som udlejeren giver ved en sådan aftale afkald på at kunne foretage opsigelse efter reglerne i det foreslåede kapitel om opsigelse.
Til kapitel 12
De gældende regler om ophævelse af lejeaftalen i lejelovens §§ 93-96 foreslås videreført i det væsentlige uændret.
Til § 69
Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den nugældende § 93.
Udlejeren kan ligesom i den nugældende lov blandt andet hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. forslagets stk. 1, nr. 1. Det foreslås, at det i stk. 2 beskrives, at der ved pligtig pengeydelse forstås udlejerens forfaldne krav mod lejeren, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.
Eksemplerne i den nugældende § 93, stk. 1, litra g, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til ophævelse, foreslås udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko, jf. forslagets stk. 1, nr. 7. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.
Opremsningen er ikke udtømmende. Der kan tænkes yderligere eksempler på misligholdelse, såsom lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald.
Stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 93, stk. 2.
Til § 70
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 94.
Til § 71
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 95. I forlængelse af den aftalefrihed, der kendetegner lovforslaget, foreslås det, at lejeren som udgangspunkt skal betale leje m.v., indtil lejeren kunne flytte med aftalt (og ikke sædvanligt) varsel, som også dækker over en aftalt uopsigelighed fra lejers side. Lejeren skal erstatte udlejeren ethvert tab, der er forbundet med udsættelsen af det lejede. Der er tale om en præcisering af de gældende regler, herunder dansk rets almindelige erstatningsregler.
Til § 72
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 96. Selv om udlejeren efter forslagets § 69, stk. 1, kun kan hæve lejeaftalen med respekt af reglen i § 70, foreslås det udtrykkeligt at gøre reglen præceptiv.
Bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 1. Efter forslaget er
udgangspunktet for parternes overvejelser som hidtil en (deklaratorisk) regel om afståelsesret, der kan justeres ved indgåelsen af
de enkelte aftaler.
Efter retspraksis anses afståelsesretten efter den gældende lejelovs § 74 a, stk.1, ikke uden videre at give fysiske personer
ret til at afstå lejemålet til selskaber.
Flere og flere selskaber driver virksomhed fra lejede lokaler som en naturlig følge af den udvikling, at erhvervsvirksomhed,
herunder ganske almindelige forretninger, i stadigt større omfang drives i selskabsform - f.eks. som aktie- eller anpartsselskab.
Der er derfor behov for at afklare, i hvilket omfang en afståelsesret er ensbetydende med, at lejeforholdet kan afstås til et
aktie- eller anpartsselskab.
Ved afståelse til et selskab forsvinder den personlige hæftelse for lejerens forpligtelser ifølge lejekontrakten. Hertil
kommer, at karakteren af den drift, der kan bringe lokalerne i generel eller branchemæssig miskredit, nu beror på de til enhver
tid værende aktionærer eller anpartshavere. Risikoen for udlejeren vil ikke alene kunne ændre karakter, hvis lejemålet overgår fra
en fysisk person til et selskab, og hvis selskabet videreoverdrager lejemålet, men også hvis der overdrages anparter/aktier i
selskabet på en sådan måde, at en anden får majoritet af stemmer i selskabet.
Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., oprindeligt et aktie- eller anpartsselskab, gælder efter
forslaget alene de begrænsninger i afståelsesretten, der følger af bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., hvorefter udlejeren kan anføre
vægtige grunde som dårlig økonomi og manglende branchekundskab til at modsætte sig en afståelse.
Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er
begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab (f.eks. et interessentskab, et kommanditselskab, staten eller en kommune), gælder
der ved afståelse til en fysisk person eller en sådan juridisk person efter forslaget ligeledes alene de begrænsninger i
afståelsesretten, der følger af denne bestemmelse.
Det foreslås derimod i lyset af gældende retspraksis, at den afståelsesret, der efter forslagets deklaratoriske regel i stk.
1, 1. pkt., tilkommer en fysisk person eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller
anpartsselskab, ikke uden videre giver ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab, jf. det foreslåede stk. 1,
2. pkt.
Da det forekommer hensigtsmæssigt ikke at hindre en sådan lejer i at omdanne sig til et aktie- eller anpartsselskab og
fortsætte lejeforholdet i denne selskabsform f.eks. af skattemæssige årsager, foreslås det at give lejeren ret til at afstå til et
sådant selskab, hvis lejeren har majoritet af stemmer i selskabet, på betingelse af, at lejeren ved selvskyldnerkaution eller på
lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer måtte have mod selskabet i
lejeperioden.
Det foreslås i stk. 1, 3. pkt., at et sådant dannet aktie- eller anpartsselskab kun har ret til at afstå til et nyt aktie-
eller anpartsselskab, hvis en fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller
anpartsselskab, har majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis udlejeren ikke kan fremføre vægtige grunde mod den pågældende
som nævnt i stk. 1, 1. pkt., f.eks. dårlig økonomi og manglende branchekundskab. Det er desuden en betingelse, at denne person ved
selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer
måtte have mod selskabet i lejeperioden.
Det foreslås i stk. 1, 4. pkt., at betingelserne i stk. 1, 3. pkt. skal opfyldes ved senere afståelse af det omhandlede
lejemål.
Bestemmelsen i stk. 1, der kan fraviges på alle punkter, tager ikke stilling til spørgsmålet om en senere overgang af
majoriteten af stemmer i selskaber som omhandlet i 2.- 4. pkt. til en anden. Det forekommer mest hensigtsmæssigt at overlade dette
til lejeforholdets parters nærmere aftale. Selskabet er i en sådan situation stadig den samme juridiske person, og der er derfor
ikke tale om »en anden lejer« og dermed en afståelsessituation som omhandlet i stk. 1, 1. pkt. Den i henhold til stk. 1, 2., 3.
eller 4. pkt., stillede selvskyldnerkaution m.v. berøres ikke heraf.
Parterne bør i deres aftale klart beskrive indholdet af den afståelsesret, som de har forhandlet sig frem til, herunder om og
i givet fald på hvilke betingelser en lejer som fysisk person skal have ret til at afstå lejemålet til et selskab m.v.
Bestemmelserne i stk. 2-5 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 2, om genindtrædelsesret med visse
ændringer.
Da den gældende bestemmelse om genindtrædelsesret volder en del problemer i praksis, har Lejelovskommissionens flertal anset
en række - i vidt omfang alene tekniske - justeringer for påkrævet. Det foreslås således, at det gøres til en betingelse for at
genindtræde, at den lejer, som genindtræder, har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, som den
pågældende har afstået lejemålet til, idet formålet med at genindtræde navnlig er, at lejeren får mulighed for at redde sit
tilgodehavende.
Det foreslås desuden, at der ikke blot - som hidtil - skal være genindtrædelsesret, hvis den lejer, der er afstået til,
misligholder lejeaftalen, men også, hvis denne lejer siger op.
Forslaget om ret til at genindtræde ved opsigelse fra lejers side er en udvidelse i forhold til de gældende regler og skal ses
i lyset af det nævnte formål med at genindtræde. Det forekommer heller ikke rimeligt, at en lejer ved selv at sige op kan afskære
en tidligere lejer fra at genindtræde i lejeforholdet og dermed sikre sit tilgodehavende.
Det foreslås endvidere gjort til en betingelse for at kunne genindtræde, at de tidligere lejere i forbindelse med afståelsen
har underrettet udlejeren om, at der haves et tilgodehavende hos den lejer, der er afstået til, ligesom det er en betingelse, at
de pågældende lejere løbende har holdt udlejeren underrettet om deres respektive adresser.
Genindtrædelsesretten gælder kun for tidligere lejere. En kreditor, som har erhvervet et gældsbrev fra en tidligere lejer,
opnår ikke ret til at (gen)indtræde i lejeforholdet.
Den lejer, som har overdraget sin fordring mod den lejer, der er afstået til, har ikke længere et tilgodehavende og kan derfor
ikke genindtræde i lejeforholdet.
For at sikre, at en tidligere lejer bliver bekendt med et lejeforholds ophør, foreslås der indført en pligt for udlejeren til
at underrette de tidligere lejere om misligholdelsen eller opsigelsen, idet udlejeren skal følge en bestemt procedure, hvis
lejemålet har været afstået flere gange.
En tidligere lejer skal herefter for at kunne genindtræde inden en bestemt frist fra udlejerens underretning om
misligholdelsen eller opsigelsen meddele udlejeren, om vedkommende ønsker at genindtræde i lejemålet.
Hvis flere ønsker at genindtræde, gives der fortrinsret til den, der senest har afstået lejemålet.
Ved genindtrædelse efter misligholdelse er det som hidtil en betingelse, at den tidligere lejer inden 2 uger efter udlejerens
påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejerens
øvrige udgifter i forbindelse med lejemålets ophør. Overskrides de nævnte frister, tilkommer genindtrædelsesretten efter forslaget
den næste lejer i rækken.
Bestemmelsen i stk. 6 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 3.
Bestemmelsen er ændret på væsentlige punkter i forhold til den gældende lejelovs § 75, der omhandler de efterladtes
rettigheder ved lejerens død.
Efter stk. 1 har lejerens ægtefælle ligesom i dag en ret til at fortsætte lejeforholdet ved lejerens død.
Som noget nyt foreslås det, at lejerens ægtefælle skal have en tilsvarende ret i forhold til lejeforholdet i det tilfælde,
hvor lejeren på grund af sygdom eller invaliditet får højeste eller mellemste førtidspension og ikke ønsker at drive virksomheden
videre. Får lejeren derfor højeste eller mellemste førtidspension, vil lejerens ægtefælle efter stk. 1 kunne fortsætte
lejeforholdet på uændrede vilkår i det tilfælde, hvor lejeren ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Der foreslås i stk. 2 indført en mulighed for lejerens ægtefælle til at overtage lejeforholdet, hvis lejeren modtager
folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Der vil i sådanne tilfælde være tale om en overtagelse af lejeforholdet, hvilket indebærer, at lejevilkårene ikke videreføres
uændret, men kan genforhandles. Udlejeren kan modsætte sig, at lejerens ægtefælle overtager i denne situation, hvis udlejeren har
vægtige grunde hertil, herunder ægtefællens økonomiske muligheder for at overtage lejeforholdet.
For at sikre, at ægtefællen kan overtage lejemålet på markedsvilkår, foreslås det i bestemmelsen, at udlejer ikke kan udleje
til andre på lempeligere vilkår end de vilkår, som er blevet tilbudt ægtefællen. Det overlades som efter den gældende bestemmelse
i lejelovens § 75, stk. 3, til domstolene at fastsætte retsvirkningerne af denne bestemmelse.
Lejerens ægtefælle kan tidligst udnytte retten efter stk. 1 eller 2 fra det tidspunkt, hvor lejeren har fået meddelelse om, at
lejeren er berettiget til pension som nævnt i bestemmelserne.
Det foreslås endvidere i stk. 3, at lejerens livsarvinger eller svigerbørn med fornødent branchekendskab vil kunne overtage
lejeforholdet i de tilfælde, som er nævnt i stk. 1 og 2, dvs. når lejeren dør eller får social pension. En sådan overtagelse
indebærer som nævnt indgåelse af en ny lejeaftale.
Retten for lejerens livsarvinger og svigerbørn til at overtage lejeforholdet skal dog kun gælde, hvis lejerens ægtefælle ikke
ønsker at benytte sig af sin ret efter stk. 1og 2 til at fortsætte eller overtage lejeforholdet.
Overtager den pågældende ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har
foreslået den pågældende.
Forslaget indebærer yderligere en udvidelse i forhold til lejelovens § 75 ved at omfatte alle typer af erhvervsvirksomheder og
ikke som hidtil kun de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold.
Baggrunden for forslaget er et ønske om at forbedre mulighederne for at gennemføre generationsskifte i erhvervsvirksomheder.
Det forekommer rimeligt, at lejeren skal kunne gennemføre generationsskifte i levende live i de tilfælde, hvor lejeren bliver
pensionist. Behovet herfor vil være størst i lejeforhold, hvor det ikke er aftalt, at lejeren skal have afståelsesret.
Der foreslås en ny bestemmelse i stk. 4, hvorefter lejerens nærtstående ved lejerens død skal påberåbe sig retten til at
fortsætte henholdsvis overtage lejeforholdet senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort af skifteretten.
I de tilfælde, hvor lejeren får højeste eller mellemste førtidspension, samt i de tilfælde, hvor lejeren får folkepension og
ikke ønsker at drive virksomheden videre, skal retten til at fortsætte eller overtage lejeforholdet påberåbes i en meddelelse til
udlejeren, hvor lejeren oplyser, at lejeren har fået tilkendt pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, og hvem der
skal fortsætte eller overtage lejeforholdet.
I stk. 5 foreslås, for såvidt angår de tilfælde, hvor lejeren har afståelsesret, at dødsboet senest 6 uger efter, at dødsboets
behandlingsmåde er afgjort, skal give udlejeren meddelelse om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.
Det fremgår af stk. 6, der omhandler lejerens død, at hvis udlejeren ikke efter de 6 uger har modtaget meddelelse fra lejerens
nærtstående om, at lejeforholdet ønskes fortsat eller overtaget, eller fra dødsboet om, at lejeforholdet ønskes afstået, kan
udlejeren opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel.
I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 4, foreslås det, at bestemmelsen kun omfatter opsigelse fra
udlejerens side i tilfælde af lejerens død. På baggrund af Lejelovskommissionens betænkning foreslås det, at opsigelse fra
dødsboets side bør behandles efter dansk rets almindelige regler. Der ses ikke at være nogen grund til, at lejeforholdets ophør på
grund af lejerens død skal underkastes andre regler end dem, der gælder f.eks. ved en lejers opsigelse af lejeforholdet med for
kort varsel, jf. den nugældende lejelovs § 86, stk. 3. Man kan f.eks. forestille sig det tilfælde, at en lejer har aftalt
uopsigelighed i en årrække, og lejeren afgår ved døden umiddelbart efter aftalens indgåelse. Efter den nugældende lejelovs § 75,
stk. 4, vil dødsboet undgå helt at betale erstatning til udlejeren for lejetab i tiden, indtil dødsboet kunne sige lejeforholdet
op med det varsel, som lejeren havde bundet sig til. En sådan regel afviger fra dansk rets almindelige regler gældende for andre
kontraktforhold. Det foreslås derfor, at dødsboet, hvis dødsboet vælger at opsige kontrakten, skal betale erstatning for det tab,
som udlejeren lider ved, at kontrakten opsiges med et kortere varsel end aftalt.
Såfremt dødsboet er insolvent, gælder bestemmelserne i dødsboskiftelovens §§ 69-73.
Det foreslås i bestemmelsen, at lejeren ikke skal kunne give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter
§§ 54 og 56, stk. 1- 3, og §§ 57 og 58.
Til kapitel 11
Kapitlet om opsigelse foreslås ændret for så vidt angår kapitlets opbygning.
Det foreslås således, at kapitlet begynder med reglerne om lejerens henholdsvis udlejerens adgang til at opsige (§§ 60-62).
Dernæst følger reglerne om tidsbegrænsede lejemål (§ 63). Herefter følger reglerne om opsigelsesvarsler (§ 64), reglerne om
formkrav (§ 65), reglerne om opsigelseserstatning (§§ 66 og 67) og reglerne om ufravigelighed (§ 68).
Kapitlet tager udgangspunkt i, at der fortsat sondres mellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold. Dette
kommer bl.a. til udtryk ved, at forslagets § 61 om de særlige opsigelsesgrunde ved opsigelse fra udlejerens side gælder for alle
lejeforhold, mens forslagets § 62 om begrænsning i udlejers opsigelsesret alene gælder for de erhvervsbeskyttede lejeforhold
svarende til § 88 i den gældende lejelov.
Reglerne i kapitel 11 vedrører alene den opsigelse fra udlejers side, der sker efter en af de i § 61 nævnte særlige
opsigelsesgrunde. Om den mulighed, som parterne i et ikke-erhvervsbeskyttet lejeforhold har for at aftale, at udlejeren kan opsige
lejeren ved manglende enighed om de fremtidige lejevilkår, henvises til forslagets § 14.
De gældende regler om opsigelse af erhvervslejeforhold foreslås ændret på enkelte punkter.
Der henvises til bemærkningerne til de enkelte bestemmelser nedenfor.
Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 81. Lejeren kan således opsige uden særlig begrundelse.
Lejeren kan dog ikke opsige lejeaftalen, hvis lejeren har indgået en aftale om uopsigelighed. Om tidsbestemte lejeaftaler henvises
til forslagets § 63, stk. 1.
Bestemmelsen i stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 82, litra c, om såkaldte etablissementslejemål og til § 82, litra d,
om lejeforhold om garager, stalde og lignende, som udlejer kan opsige uden begrundelse.
Bestemmelsen i stk. 2 svarer til de særlige opsigelsesgrunde i den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra a, b, e og f. Det
foreslås præciseret, at reglen om, at udlejer kun kan opsige andre lejeforhold end etablissementslejemålene og lejeforhold om
garager, stalde og lignende, når en af de nævnte særlige opsigelsesgrunde foreligger, ikke betyder, at udlejer ikke kan opsige
lejeforholdet efter forslagets § 14. Som nævnt indledningsvis vedrører reglerne i kapitel 11 ikke opsigelse af et lejeforhold
efter forslagets § 14.
Eksemplerne i den nugældende § 83, stk. 1, litra e, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens
side, der kan føre til opsigelse, vil typisk kunne være misligholdelse i form af lejers uberettigede disponering over
fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden
tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald. Bestemmelsen foreslås
endvidere udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og
sundhedsmæssig risiko. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.
Bestemmelsen i stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 84, litra b og c, om begrænsningerne i udlejers adgang til at opsige
lejeren, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede. Opsigelsen skal således som efter de gældende regler være rimelig ud fra
en vurdering af begge parters forhold. Der foreslås dog den yderligere ændring i forhold til i dag, at opsigelse med den
begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, ikke skal kunne ske i de erhvervsbeskyttede lejeforhold med henblik
på at drive erhverv i samme branche som lejeren.
Bestemmelsen i stk. 4 svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.
Bestemmelsen i stk. 5 svarer til den gældende lejelovs § 79 a, stk. 3, om forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser.
Det foreslås, at det i stk. 6 bestemmes, at udlejer ikke kan opsige lejer med angivelse af de særlige grunde i § 61, når det
er aftalt mellem parterne, at lejeaftalen er uopsigelig. Undtaget herfra er misligholdelsestilfælde, hvor udlejer kan opsige lejer
i medfør af stk. 2, nr. 3.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 88 om begrænsning i udlejers opsigelsesret for de erhvervsbeskyttede
lejeforholds vedkommende. Der skal således som efter de gældende regler anlægges en rimelighedsbetragtning ved udlejers opsigelse
af et erhvervsbeskyttet lejeforhold.
Efter bestemmelsen anses en erhvervsdrivende lejer for erhvervsbeskyttet, hvis der er tale om en erhvervsvirksomhed, »hvis
stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden«. Definitionen af et erhvervsbeskyttet
lejeforhold svarer således til den gældende § 88, stk. 1.
Bestemmelsens stk. 2 om, hvilke forhold der skal tillægges vægt ved vurderingen af opsigelsens rimelighed, foreslås
moderniseret i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 88, stk. 2, således at der ved afgørelsen efter stk. 1 bl.a.
skal tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af
kundekredsen.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80.
Det kan aftales, at den tidsbestemte lejeaftale kan opsiges i lejeperioden, herunder opsiges efter § 14, når denne bestemmelse
er aftalt. Der kan forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af lejeaftalen, om lejeforholdet som i dag kun kan
opsiges, såfremt lovens betingelser vedrørende de særlige opsigelsesgrunde er opfyldt, og med det opsigelsesvarsel og de
begrænsninger, som følger af loven, eller om der tillige eller kun kan ske opsigelse efter § 14 i den aftalte lejeperiode.
Det foreslås af rimelighedsgrunde at forlænge fristen for udlejerens reaktion over for en lejers fortsatte brug af det lejede
fra 1 til 3 måneder.
Opfordrer udlejeren ikke lejeren til at flytte, inden der er gået 3 måneder efter udløbet af tidsbegrænsningen, foreslås det,
at lejeforholdet skal fortsætte på de samme vilkår, som parterne aftalte skulle gælde for den tidsbegrænsede aftale, bortset fra
vilkåret om tidsbegrænsning.
Det præciseres samtidig efter forslaget, at det afgørende for, om tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, er, om udlejeren havde
en rimelig grund til at udleje på disse vilkår på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.
Det er først og fremmest risikoen for omgåelse af lejerens beskyttelse mod opsigelse, der er baggrunden for forslaget om at
opretholde den gældende adgang til at tilsidesætte en tidsbegrænsning på erhvervslejeområdet, hvor aftaler om tidsbegrænsning af
lejeaftalen er sædvanligt forekommende.
Den tidsbestemte lejeaftale adskiller sig fra den ikke tidsbestemte lejeaftale ved, at den ophører uden opsigelse ved den
aftalte lejeperiodes udløb. Ved udløbet af en tidsbegrænset lejeaftale har lejeren endvidere ikke de samme rettigheder - dvs. ret
til erstatning - som følger af en opsigelse af en tidsubegrænset lejeaftale.
Der foreslås indført et krav om, at lejeren skal reagere inden for visse frister, såfremt lejeren ønsker at påberåbe sig, at
tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Det foreslås, at boligretten kun kan tilsidesætte tidsbegrænsningsvilkåret, hvis lejeren har anlagt retssag senest 1 år efter
lejeforholdets påbegyndelse. Sag skal dog være anlagt senest 6 måneder før udløbet af den aftalte lejetid.
Er lejeaftalen af kortere varighed end 6 måneder, skal retssag anlægges hurtigst muligt efter lejeforholdets påbegyndelse.
Tilsvarende frister gælder også, hvis spørgsmålet om tidsbegrænsningsvilkåret i stedet efter parternes aftale skal afgøres ved
voldgift.
Endelig foreslås det i stk. 4, at i de tilfælde, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, finder forslagets § 14
anvendelse, også selv om § 14 ikke er aftalt. Ved indgåelse af en tidsbestemt lejeaftale må det forudsættes, at lejeren har været
indstillet på, at lejeaftalens vilkår skulle genforhandles ved udløbet af den tidsbestemte lejeaftale. Det findes derfor rimeligt,
at der gives mulighed for at ændre lejevilkårene efter § 14 i denne situation.
Det er en forudsætning for at anvende § 14, at der er tale om et lejeforhold, der ikke er erhvervsbeskyttet, dvs. omfattet af
§ 62.
At § 14 finder anvendelse indebærer, at de i bestemmelsen nævnte tidspunkter for, hvornår en ændring af lejevilkårene og en
opsigelse kan få virkning, gælder, dvs. tidligst 8 år efter lejeperiodens begyndelse, tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor
vilkårene for lejeforholdet er ændret væsentligt, og tidligst 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter
forslagets § 13 om regulering af lejen til markedslejen.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 86. Dog foreslås et opsigelsesvarsel fra såvel lejers som udlejers side på 3
måneder til den første i en måned. Opsigelsesvarslet forlænges således ikke på grund af helligdage. Undtagelserne fra 3
måneders-varslet er opsigelse af lejeforhold om garager, stalde og lignende, hvor varslet er 1 måned, og opsigelse fra udlejers
side med den begrundelse, at udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, hvor varslet er 1 år til aftalt flyttedag.
Stk. 3 om udlejers tabsbegrænsningspligt svarer til den nugældende § 86, stk. 3. Denne bestemmelse om udlejerens pligt til at
forsøge at genudleje lejemålet, hvis lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, og dermed begrænse sit tab, foreslås
således videreført. Det bemærkes, at udlejerens rimelige omkostninger i forbindelse med genudlejningen kan indgå ved opgørelse af
udlejerens krav over for lejeren. Der tænkes her på eventuelle omkostninger til annoncering, ejendomsmægler m.v.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 87 om formkravene til en opsigelse.
Bestemmelsen foreslås i forhold til den nugældende § 87, stk. 1, ændret således, at selv om et eller flere af formkravene ikke
er opfyldt, kan varslingen alligevel bevare sin gyldighed, såfremt udlejeren kan godtgøre, at lejerens retsstilling i den konkrete
sag ikke er blevet forringet derved.
Efter § 89 i den gældende lejelov kan der gives en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i
ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, erstatning, hvis lejeren opsiges.
Der er i den gældende lejelovs § 89 og § 88, stk. 2, nævnt en række forhold, der skal tages hensyn til ved fastsættelse af
denne erstatning, herunder værdien af kundekredsen (goodwill).
Ifølge retspraksis beregnes erstatningen til en opsagt erhvervslejer på grundlag af de erstatningsposter, der er nævnt i
loven. For såvidt angår goodwill udmåles erstatningen dog standardmæssigt til 1 års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet
af nettofortjenesten i de sidste 3 års skatteregnskaber. Der er således ikke tale om en erstatning for mistet goodwill i den
forstand, at beløbet opgøres på grundlag af et dokumenteret tab, men snarere om en godtgørelse beregnet efter nogle af retspraksis
fastlagte principper.
Det foreslås at udforme § 66 således, at bestemmelsen afspejler retspraksis. Dette indebærer for det første en tabserstatning,
der kan opgøres på grundlag af dokumenterbare tabsposter. For det andet foreslås det, at der skal udbetales en godtgørelse for
tabt goodwill, der som udgangspunkt opgøres efter en standardiseret beregning.
Efter den gældende lejelovs § 89 er det kun lejeren af et erhvervsbeskyttet lejeforhold, der har ret til erstatning ved
opsigelse.
Den foreslåede bestemmelse indebærer, at lejere af alle typer af erhvervslejeforhold - bortset fra de såkaldte
etablissementslejemål og garager, stalde og lignende - vil kunne få erstatning og godtgørelse ved opsigelse, såfremt betingelserne
herfor er opfyldt. Undtaget er dog de tilfælde, hvor lejeren opsiges på grund af misligholdelse.
Det foreslås i stk. 1, at fastsættelsen af en opsigelseserstatning skal ske på grundlag af det tab, som lejeren lider som
følge af opsigelsen. Herudover skal udlejeren betale lejeren en godtgørelse for tabt goodwill, jf. bemærkningerne til stk. 3
nedenfor.
Det foreslås i bestemmelsens stk. 2, at erstatningsopgørelsen blandt andet skal omfatte lejerens flytteudgifter,
værdiforringelse af lejerens inventar, installationer o. lign. ved flytning, værdien af lejerens forbedringer m.v. af de lejede
lokaler, driftstab i flytteperioden, lejerens udgifter til sagkyndig bistand og andre udgifter, som med rimelighed kan henføres
til opsigelsen.
Opremsningen i bestemmelsen af de poster, der kan ydes erstatning for, er ikke udtømmende, men alene udtryk for eksempler på,
hvad erstatningsopgørelsen kan dække. Det vil derfor være domstolene, som i det konkrete tilfælde må vurdere, hvilket tab lejeren
lider.
Når forslaget ikke indeholder en udtømmende opremsning, skyldes det, at erhvervslejeforhold er meget forskellige, således at
det er umuligt på forhånd at beskrive alle former for erstatningsberettigede tab.
De anførte eksempler på erstatningsposter svarer i det væsentlige til de poster, som efter gældende praksis normalt indgår ved
beregningen af erstatning til en lejer efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 89.
I bestemmelsen nævnes følgende eksempler på tabsposter:
Lejerens flytteudgifter.
Ud over selve udgiften til flytning kan man f. eks. forestille sig udgiften til flyttemeddelelser til kunder, udgiften til ændring
i vejvisere og lignende samt udgiften til ændringer i brochuremateriale og brevpapir.
Værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende ved flytning.
Som eksempel kan nævnes maskiner og inventar, som skal tilpasses det nye sted, eller som ikke kan anvendes i de nye lokaler.
Værdien af de installationer efter driftsmæssige afskrivninger, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens
samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har
forpligtet sig til at foretage retablering.
Som eksempel herpå kan nævnes indretning af særlige omklædnings- og badefaciliteter til personalet, udluftningsanlæg og anlæg til
tyverisikring. Den værdi, som skal erstattes, er den bogførte værdi.
Driftstab i normal flytteperiode.
Posten skal dække det tab, som lejeren lider ved, at virksomheden ligger stille i flytteperioden.
Det forhold, at virksomheden flytter til at andet lejemål, vil normalt ikke være til hinder for, at personalets ansættelsesforhold
kan fortsætte. Det tab for lejeren, som opstår på grund af lønudgifter til personalet i flytteperioden, henhører under posten
driftstab.
Lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand.
Med denne bestemmelse er det hensigten, at der vil kunne ydes erstatning for de rimelige og sædvanlige omkostninger, som lejeren
har i forbindelse med opsigelsen, herunder opgørelse af erstatningskrav.
Der er altså tale om udgifter, som relaterer sig til det »gamle« lejemål.
Andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Erstatning for værdien af lejevilkår, der er gunstigere end de gældende markedsmæssige vilkår, vil ikke kunne omfattes af
bestemmelsen.
Udgiften til leje i et nyt lejemål vil ikke skulle omfattes af tabsopgørelsen. Dette gælder, selv om lejeren skal betale en
højere leje eller nøglepenge, som i realiteten er en form for lejebetaling, et andet sted, ud fra den betragtning, at den højere
leje generelt må antages at være udtryk for en højere lejeværdi, hvorfor lejeren ikke kan siges at lide et tab som følge af en
højere leje i det nye lejemål.
Udgifter til en ejendomsmægler med henblik på formidling af et egnet lejemål kan heller ikke medtages som
erstatningsberettiget post. Dette hænger sammen med, at det i forslaget er valgt at sondre mellem tab, som vedrører det gamle
lejemål, og udgifter, som er forbundet med det nye lejemål.
I stk. 3, der gælder for de erhvervsbeskyttede lejeforhold, foreslås det, at udlejeren udover de i stk. 2 nævnte tabsposter
skal betale lejeren en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen.
Udgangspunktet efter forslaget er, at godtgørelsen for tabt goodwill beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige
nettooverskud, men bestemmelsen udtrykker samtidig, at der kan forekomme tilfælde, hvor en sådan beregningsmåde ville være
urimelig. Der kan f.eks. forekomme tilfælde, hvor en godtgørelse beregnet på denne måde vil give et meget lavt beløb i forhold til
den mistede goodwill, hvorfor der efter omstændighederne vil kunne fastsættes en højere godtgørelse.
Ved fastsættelse af opsigelseserstatningen skal der efter forslaget i bestemmelsens stk. 4 ses bort fra ændringer, som lejeren
foretager i de lejede lokaler efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Det betyder, at de ændringer, som lejeren
foretager i perioden, indtil udlejeren opsiger lejeforholdet, som udgangspunkt skal indgå i vurderingen af, om lejeren har lidt et
tab.
Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende
ændringer har været påbudt eller fastsat ved lov. Ved opgørelse af erstatningen kan det tages i betragtning, om lejeren har
udnyttet en eventuel mulighed for at søge dispensation fra krav om gennemførelse af sådanne ændringer i de tilfælde, hvor lejeren
er opsagt.
Det foreslås i bestemmelsens stk. 5, at lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.
Stk. 6-10 regulerer forholdet mellem udlejer og lejer i den situation, hvor lejeren er sagt op og har krav på erstatning og
godtgørelse, men hvor størrelsen af erstatningen og godtgørelsen ikke er fastlagt. Lejeren har en interesse i at få likviditet til
at etablere sig i et nyt lejemål og sikkerhed for, at udlejer betaler. Lejer har endvidere en interesse i at vide, hvor længe
lejer skal vente på, at udlejeren stiller sikkerheden.
Heroverfor har udlejeren interesse i, at lejeren flytter, at kende størrelsen af den sikkerhed, der skal stilles, og at
erstatningen og godtgørelsen først udbetales, når beløbet er fastlagt, og lejeren er flyttet.
Udgangspunktet er som efter den gældende lov, at lejer ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatningen og
godtgørelsen, eller udlejer har stillet sikkerhed herfor. Som noget nyt skabes der en udtrykkelig hjemmel til, at boligretten som
en del af erstatningssagen kan tage stilling til størrelsen af en sikkerhed. Denne sikkerhed kan dog ikke danne grundlag for
udbetaling, før erstatningen og godtgørelsen er fastlagt, og lejeren er flyttet.
Det foreslås endvidere som noget nyt, at der fastsættes frister for, hvornår sikkerheden skal være stillet med den virkning,
at opsigelsen bortfalder, hvis udlejer ikke overholder fristerne. Den nævnte virkning indtræder dog kun, hvis lejeren efter
udløbet af de omhandlede frister har givet udlejeren et skriftligt påkrav, og hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter,
at påkravet er kommet frem til udlejeren.
Bestemmelsen i stk. 6, hvorefter lejeren ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatning og godtgørelse, eller
udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling, svarer til den
gældende lejelovs § 89, stk. 3. Det bemærkes, at lejerens krav er beskyttet efter lovforslagets § 6, men at bestemmelsen skal
beskytte lejeren mod at komme i likviditetsmangel ved at skulle flytte, inden udlejeren har betalt erstatning og godtgørelse for
opsigelsen eller stillet sikkerhed herfor. Bestemmelsen medvirker til, at det er i begge parters interesse at få afklaret
erstatningsspørgsmålet.
Bestemmelsen i stk. 7, der er ny, tager sigte på den situation, hvor parterne er uenige om størrelsen af erstatningen og
godtgørelsen. For at give udlejeren mulighed for at kunne leje ud på ny og lejeren likviditetsmæssig mulighed for at kunne
etablere sig i et nyt lejeforhold foreslås det, at boligretten som en del af en retssag om erstatningens og godtgørelsens
størrelse skal kunne tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille.
Det foreslås i stk. 8, at lejeren ikke kan kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og
godtgørelsens størrelse er endeligt fastsat, og lejeren er fraflyttet lejemålet.
I stk. 9 og 10 er foreslået nogle frister for, hvornår sikkerheden skal stilles, ligesom det foreslås, at udlejerens opsigelse
bortfalder, hvis sikkerheden ikke stilles inden for disse frister. Sikkerheden - som kan være aftalt mellem parterne eller fastsat
af boligretten - skal således stilles senest 3 uger, før lejeren skal fraflytte. Af hensyn til, at udlejeren skal have mulighed
for ved forhandling med banker o.lign. at stille sikkerheden, kan lejeren dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at
sikkerhedens størrelse er fastsat.
Har udlejeren ikke stillet sikkerheden inden for de frister, der er nævnt ovenfor, skal lejeren give udlejeren et skriftligt
påkrav, hvoraf det skal fremgå, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles senest 1 uge
efter, at påkravet er kommet frem.
Udlejeren har herefter som nævnt 1 uge, efter at påkravet er kommet frem, til at stille sikkerheden. Sker dette ikke,
bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.
Bestemmelsens stk. 1 og 2 svarer til den gældende lejelovs § 90, dog således, at det skal fremgå af lejerens meddelelse til
udlejeren, hvordan størrelsen og sammensætningen af lejerens krav om erstatning og godtgørelse er. Dette krav er ikke
sanktioneret. Endvidere præciseres det i stk. 2, at lejer alene skal anlægge sag ved boligretten ved uenighed om erstatningen og
godtgørelsen efter § 66.
Bestemmelsens stk. 3 og 4 svarer til den gældende lejelovs § 91 og vedrører således alene de erhvervsbeskyttede lejeforhold.
Det foreslås, at reglerne om erstatning ved opsigelse gælder deklaratorisk for de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold.
Bestemmelsen er i øvrigt en videreførelse af den gældende lejelovs § 92.
Ved alle typer erhvervslejeforhold skal det således som hidtil kunne aftales, at begge parter skal sige op med et længere
varsel end opsigelsesvarslet efter loven, ligesom det skal kunne aftales, at lejeren kan sige op med et kortere varsel.
Endvidere skal parterne som hidtil kunne aftale, at udlejeren eller begge parter ikke skal kunne opsige lejeaftalen i en
periode. Såvel lejeren som udlejeren giver ved en sådan aftale afkald på at kunne foretage opsigelse efter reglerne i det
foreslåede kapitel om opsigelse.
Til kapitel 12
De gældende regler om ophævelse af lejeaftalen i lejelovens §§ 93-96 foreslås videreført i det væsentlige uændret.
Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den nugældende § 93.
Udlejeren kan ligesom i den nugældende lov blandt andet hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er
betalt rettidigt, jf. forslagets stk. 1, nr. 1. Det foreslås, at det i stk. 2 beskrives, at der ved pligtig pengeydelse forstås
udlejerens forfaldne krav mod lejeren, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.
Eksemplerne i den nugældende § 93, stk. 1, litra g, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens
side, der kan føre til ophævelse, foreslås udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed,
forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko, jf. forslagets stk. 1, nr. 7. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution
i det lejede medføre sådanne gener.
Opremsningen er ikke udtømmende. Der kan tænkes yderligere eksempler på misligholdelse, såsom lejers uberettigede disponering
over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet
uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald.
Stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 93, stk. 2.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 95. I forlængelse af den aftalefrihed, der kendetegner lovforslaget, foreslås
det, at lejeren som udgangspunkt skal betale leje m.v., indtil lejeren kunne flytte med aftalt (og ikke sædvanligt) varsel, som
også dækker over en aftalt uopsigelighed fra lejers side. Lejeren skal erstatte udlejeren ethvert tab, der er forbundet med
udsættelsen af det lejede. Der er tale om en præcisering af de gældende regler, herunder dansk rets almindelige erstatningsregler.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 96. Selv om udlejeren efter forslagets § 69, stk. 1, kun kan hæve lejeaftalen
med respekt af reglen i § 70, foreslås det udtrykkeligt at gøre reglen præceptiv.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 97, bortset fra, at det foreslås, at lejeren skal have en pligt til at lade udlejeren bese det lejede, hvis ejendommen eller det lejede påtænkes solgt.
Til § 74
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 98.
I stk. 1 foreslås det ikke at medtage lejelovens § 98, stk. 1, sidste pkt., hvorefter det ikke kan pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Begrundelsen herfor er, at det med forslaget til erhvervslejelov overlades til parterne at aftale, i hvilken stand lejemålet skal afleveres ved fraflytningen.
Det følger af overgangsreglen i § 89, stk. 2, nr. 3, at lejeaftaler, der er indgået inden lovens ikrafttræden, skal bedømmes efter den gældende lov på tidspunktet for aftalens indgåelse, hvorfor en aftale om at aflevere det lejede i bedre stand end ved overtagelsen fortsat vil være ugyldig.
I bestemmelsens stk. 2 foreslås fristen for udlejerens indsigelse forlænget fra 2 til 4 uger fra fraflytningsdagen. Det foreslås endvidere, at i de tilfælde, hvor lejeren har handlet svigagtigt, eller mangelen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget.
Til § 75
Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 1.
Bestemmelsens stk. 2 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 2, dog således, at såfremt lejeren med udlejerens samtykke har foretaget ændringer, kan udlejeren kræve retablering, såfremt udlejeren har taget et generelt forbehold ved lejekontraktens indgåelse eller et konkret forbehold ved meddelelse af samtykke.
Til kapitel 14
Det foreslås, at tvister i erhvervslejeforhold - medmindre parterne har aftalt voldgiftsbehandling, jf. bemærkningerne til § 77 - fortsat skal afgøres ved de almindelige domstole, dvs. ved boligretten i 1. instans.
Til § 76
Stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 107, stk. 1.
I stk. 1 foreslås, at tvister, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler m.v., der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.
I stk. 2 foreslås det, at reglerne i den gældende lejelovs kapitel XVIII om boligretten finder anvendelse.
For at undgå risikoen for, at boligretten kommer til at fungere forskelligt i forskellige typer af sager, bør reglerne forblive samlet i lejeloven, således at øvrige lejeretlige love kan henvise hertil, som det er sket i lov om leje af almene boliger, § 107.
Til § 77
Det foreslås præciseret i bestemmelsen, at parterne kan aftale, at enhver tvist vedrørende lejeforholdet skal afgøres ved voldgift. Parterne kan endvidere aftale delvis voldgiftsbehandling.
Efter den gældende lejelovgivning er der tvivl om, i hvilket omfang der kan aftales voldgiftsbehandling. Det foreslås derfor fastsat i lovteksten, at aftaler om voldgiftsbehandling kan indgås efter lovens ikrafttræden enten ved lejeaftalens indgåelse eller senere. Sådanne aftaler er omfattet af de begrænsninger, der følger af forslagets § 7, øvrige af aftalerettens almindelige ugyldighedsregler samt lov om voldgift. En voldgiftsaftale kan f.eks. tilsidesættes som ugyldig, hvis aftalen foreskriver en sammensætning af voldgiftsretten eller en sagsbehandling, som ikke er betryggende for parterne eller en af disse, jf. lov om voldgift, § 1, stk. 2. Ifølge retspraksis stilles ret strenge krav til beviset for, at der er indgået en voldgiftsaftale.
De tvister, der kan forelægges for voldgift, er alle tvister, der udspringer af loven eller lejeaftalen.
Hvis parterne har aftalt voldgift, kan voldgiftsbehandlingen finde sted ved en ad hoc voldgiftsret eller ved en institutionaliseret voldgiftsret, f.eks. ved Det Danske Voldgiftsinstitut.
I stk. 2 foreslås det, at voldgiftsretten tillægges samme kompetence som boligretten, når parterne har aftalt voldgiftsbehandling.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 98.
I stk. 1 foreslås det ikke at medtage lejelovens § 98, stk. 1, sidste pkt., hvorefter det ikke kan pålægges lejeren at bringe
det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Begrundelsen herfor er, at det med forslaget til
erhvervslejelov overlades til parterne at aftale, i hvilken stand lejemålet skal afleveres ved fraflytningen.
Det følger af overgangsreglen i § 89, stk. 2, nr. 3, at lejeaftaler, der er indgået inden lovens ikrafttræden, skal bedømmes
efter den gældende lov på tidspunktet for aftalens indgåelse, hvorfor en aftale om at aflevere det lejede i bedre stand end ved
overtagelsen fortsat vil være ugyldig.
I bestemmelsens stk. 2 foreslås fristen for udlejerens indsigelse forlænget fra 2 til 4 uger fra fraflytningsdagen. Det
foreslås endvidere, at i de tilfælde, hvor lejeren har handlet svigagtigt, eller mangelen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse
af sædvanlig agtpågivenhed, skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være
opdaget.
Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 1.
Bestemmelsens stk. 2 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 2, dog således, at såfremt lejeren med udlejerens samtykke
har foretaget ændringer, kan udlejeren kræve retablering, såfremt udlejeren har taget et generelt forbehold ved lejekontraktens
indgåelse eller et konkret forbehold ved meddelelse af samtykke.
Til kapitel 14
Det foreslås, at tvister i erhvervslejeforhold - medmindre parterne har aftalt voldgiftsbehandling, jf. bemærkningerne til
§ 77 - fortsat skal afgøres ved de almindelige domstole, dvs. ved boligretten i 1. instans.
Stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 107, stk. 1.
I stk. 1 foreslås, at tvister, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler m.v., der er omfattet af denne lov,
indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.
I stk. 2 foreslås det, at reglerne i den gældende lejelovs kapitel XVIII om boligretten finder anvendelse.
For at undgå risikoen for, at boligretten kommer til at fungere forskelligt i forskellige typer af sager, bør reglerne
forblive samlet i lejeloven, således at øvrige lejeretlige love kan henvise hertil, som det er sket i lov om leje af almene
boliger, § 107.
Det foreslås præciseret i bestemmelsen, at parterne kan aftale, at enhver tvist vedrørende lejeforholdet skal afgøres ved
voldgift. Parterne kan endvidere aftale delvis voldgiftsbehandling.
Efter den gældende lejelovgivning er der tvivl om, i hvilket omfang der kan aftales voldgiftsbehandling. Det foreslås derfor
fastsat i lovteksten, at aftaler om voldgiftsbehandling kan indgås efter lovens ikrafttræden enten ved lejeaftalens indgåelse
eller senere. Sådanne aftaler er omfattet af de begrænsninger, der følger af forslagets § 7, øvrige af aftalerettens almindelige
ugyldighedsregler samt lov om voldgift. En voldgiftsaftale kan f.eks. tilsidesættes som ugyldig, hvis aftalen foreskriver en
sammensætning af voldgiftsretten eller en sagsbehandling, som ikke er betryggende for parterne eller en af disse, jf. lov om
voldgift, § 1, stk. 2. Ifølge retspraksis stilles ret strenge krav til beviset for, at der er indgået en voldgiftsaftale.
De tvister, der kan forelægges for voldgift, er alle tvister, der udspringer af loven eller lejeaftalen.
Hvis parterne har aftalt voldgift, kan voldgiftsbehandlingen finde sted ved en ad hoc voldgiftsret eller ved en
institutionaliseret voldgiftsret, f.eks. ved Det Danske Voldgiftsinstitut.
I stk. 2 foreslås det, at voldgiftsretten tillægges samme kompetence som boligretten, når parterne har aftalt
voldgiftsbehandling.
Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 85 d og 85 e om godtgørelse til en erhvervslejer, der opsiges efter den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra b, som følge af ekspropriation eller på grund af nedrivning eller ombygning af ejendommen til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
Forslaget i § 78, stk. 3, hvorefter godtgørelsen nedsættes i det omfang, der ydes erstatning, betyder, at der skal ske nedsættelse, uanset om der ydes erstatning for ekspropriation eller efter forslagets § 66.
De foreslåede offentligretlige regler gældende for erhvervslejemål er medtaget i forslaget, fordi det tilstræbes at samle alle regler, der gælder for erhvervslejeforhold, i én lov.
Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 85 d og 85 e om godtgørelse til en erhvervslejer, der opsiges efter den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra b, som følge af ekspropriation eller på grund af nedrivning eller ombygning af ejendommen til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
Forslaget i § 78, stk. 3, hvorefter godtgørelsen nedsættes i det omfang, der ydes erstatning, betyder, at der skal ske nedsættelse, uanset om der ydes erstatning for ekspropriation eller efter forslagets § 66.
De foreslåede offentligretlige regler gældende for erhvervslejemål er medtaget i forslaget, fordi det tilstræbes at samle alle regler, der gælder for erhvervslejeforhold, i én lov.
Det foreslås i stk. 1 for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, i det følgende betegnet som eksisterende lejeaftaler, at lejen kan kræves reguleret efter det lejedes værdi til ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i forslagets §§ 81-83. Dog skal en aftale i henhold til den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., § 9, stk. 2 eller 3, om fraskrivelse af retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i lovens §§ 3-5 nævnte 4 år respekteres, jf. forslaget i stk. 2. Det samme gælder en aftale i henhold til tidligere lovgivning eller den gældende erhvervslejereguleringslov om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, jf. det foreslåede i stk. 3 og 4.
Efter § 9, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven kan parterne, hvis der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det fastsatte i § 74 a i den nugældende lejelov, gensidigt fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i lovens §§ 3 og 5 nævnte 4 år.
Efter erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 3, kan §§ 3-5 fraviges i en lejeaftale indgået efter den 31. december 1991 for lokaler i en ejendom, der er påbegyndt opført efter lejeaftalens indgåelse og efter lejers anvisning med hensyn til udformning og indretning.
Erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4, der vedrører aftaler om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler, stiller krav om illustrerende regneeksempler som betingelse for, at lejen kan kræves reguleret efter disse klausuler. Det følger desuden af bestemmelsen, at det er en betingelse for fra udlejers side tillige at kunne kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi efter lovens § 3, at dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen.
Erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 2-4, har virkning for eksisterende lejeaftaler, der er indgået den 1. januar 1992 eller senere.
Er der tale om en eksisterende lejeaftale indgået den 1. januar 1992 eller senere om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, følger det af det foreslåede i stk. 3, at regulering efter de aftalte klausuler kun kan ske, hvis aftalen indeholder de illustrerende regneeksempler, som erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4, stiller krav om. For en sådan lejeaftale gælder desuden ifølge forslaget i stk. 4, at udlejer ikke kan kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi efter forslagets § 81, hvis det ikke udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige kan reguleres efter erhvervslejereguleringslovens § 3.
Efter forslaget i stk. 5 skal varsling af regulering af lejen i henhold til en eksisterende lejeaftale til ikrafttræden den 1. januar 2003 eller senere ske efter reglerne i forslagets § 13 om regulering til markedsleje. Lejereguleringen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller efter det tidspunkt, hvor der er trådt en ændring af lejen i kraft i henhold til §§ 3 eller 5 om det lejedes værdi i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. eller i henhold til de foreslåede regler i §§ 81 eller 83 om det lejedes værdi.
Endvidere foreslås det, at aftaler, som er indgået i henhold til § 9, stk. 2 eller 3, i den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., og som tillægger parterne en længere fredningsperiode end 4 år, skal respekteres med den virkning, at lejen først kan forlanges reguleret efter § 13, når fredningsperioden er udløbet.
Endelig foreslås det i stk. 5, at reguleres lejen efter særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 13, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.
Til §§ 81-83
De foreslåede regler svarer til §§ 3-5 i den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.
Bevistemaerne er hermed uændrede i forhold til den gældende lovgivning om det lejedes værdi. Det fremgår således af bestemmelserne, hvad det er, parterne nærmere skal bevise.
Bestemmelserne indeholder derimod ingen regler om, hvilke bevismidler der kan anvendes.
Ved fastlæggelse af det lejedes værdi efter erhvervslejereguleringsloven har der tilsyneladende udviklet sig en retspraksis, hvorefter bevisførelse skal ske i form af konkrete sammenligningslejemål.
For at præcisere, at der ikke gælder et sådant krav, er der som noget nyt i forslagets § 81, stk. 5 indsat en henvisning til retsplejelovens § 344. Med henvisningen til retsplejelovens § 344 er det således hensigten at fastslå, at bevisførelse også kan ske på anden måde og således ikke udelukkende ved fremlæggelse af sammenligningslejemål herunder ved syn og skøn, vidneførelse m.v. Det er herefter op til rettens frie bedømmelse, om parterne har ført tilstrækkeligt bevis for størrelsen af det lejedes værdi.
Den foreslåede ændring skal gøre det smidigere og dermed mere præcist at finde frem til den korrekte leje, d.v.s. det lejedes værdi.
Til § 84
Det foreslås, at parterne kan aftale, at spørgsmålet om regulering af lejen skal afgøres ved voldgift.
Til § 85
Den foreslåede bestemmelse om ufravigelighed skal ses i sammenhæng med forslaget i § 86, stk. 3, hvorefter lejeforholdets parter fra 1. januar 2000 kan aftale, at de foreslåede regler i kapitel 1-15 finder hel eller delvis anvendelse på en eksisterende lejeaftale.
De foreslåede regler svarer til §§ 3-5 i den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.
Bevistemaerne er hermed uændrede i forhold til den gældende lovgivning om det lejedes værdi. Det fremgår således af
bestemmelserne, hvad det er, parterne nærmere skal bevise.
Bestemmelserne indeholder derimod ingen regler om, hvilke bevismidler der kan anvendes.
Ved fastlæggelse af det lejedes værdi efter erhvervslejereguleringsloven har der tilsyneladende udviklet sig en retspraksis,
hvorefter bevisførelse skal ske i form af konkrete sammenligningslejemål.
For at præcisere, at der ikke gælder et sådant krav, er der som noget nyt i forslagets § 81, stk. 5 indsat en henvisning til
retsplejelovens § 344. Med henvisningen til retsplejelovens § 344 er det således hensigten at fastslå, at bevisførelse også kan
ske på anden måde og således ikke udelukkende ved fremlæggelse af sammenligningslejemål herunder ved syn og skøn, vidneførelse
m.v. Det er herefter op til rettens frie bedømmelse, om parterne har ført tilstrækkeligt bevis for størrelsen af det lejedes
værdi.
Den foreslåede ændring skal gøre det smidigere og dermed mere præcist at finde frem til den korrekte leje, d.v.s. det lejedes
værdi.
Den foreslåede bestemmelse om ufravigelighed skal ses i sammenhæng med forslaget i § 86, stk. 3, hvorefter lejeforholdets
parter fra 1. januar 2000 kan aftale, at de foreslåede regler i kapitel 1-15 finder hel eller delvis anvendelse på en eksisterende
lejeaftale.
Fra 1. januar 2000 foreslås alle regler vedrørende erhvervslejeforhold samlet i én lov. Som konsekvens heraf foreslås den gældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. ophævet med udgangen af 1999 og anvendelsesområdet for den gældende lov om leje samtidig ændret, jf. forslagets §§ 87 og 88.
I stk. 1 foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der indgås fra og med denne dato.
Tidspunktet for lejeaftalens indgåelse vil normalt være den dato, hvor lejeaftalen er underskrevet. Det kan dog også afhængig af den konkrete situation være et tidligere tidspunkt, f.eks. indflytningstidspunktet, hvis indflytningen er sket før lejeaftalens underskrivelse.
I stk. 2 foreslås, at loven desuden har virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, i det følgende betegnet som eksisterende lejeaftaler.
Det er en konsekvens af forslaget i stk. 2, at forslagets § 14 om adgang til at aftale opsigelse af ikke-erhvervsbeskyttede lejemål gælder for de eksisterende lejeaftaler. Der henvises i denne forbindelse dels til, at en særlig aftale er nødvendig, dels til de strenge krav til indholdet af en sådan aftale, som foreslås af hensyn til lejeren, jf. bemærkningerne til § 14.
Der gælder efter forslaget den modifikation fra forslaget om, at loven finder anvendelse på eksisterende lejeaftaler, som er indeholdt i de overgangsbestemmelser, som fremgår af § 89, hvorefter der på bestemte områder af retsforholdet mellem lejer og udlejer er taget stilling til, at den tidligere gældende lovgivning skal finde anvendelse ved bedømmelsen af parternes retsstilling.
I stk. 3 foreslås der indført en hjemmel til, at lejeforholdets parter fra lovens ikrafttræden den 1. januar 2000 kan aftale, at forslagets kapitel 1 til 15 helt eller delvis finder anvendelse på eksisterende lejeaftaler. En sådan aftale vil ikke kunne indgås med bindende virkning inden lovens ikrafttræden. Det interessante for parterne i denne forbindelse er at fravige undtagelserne i forslagets kapitel 16 og i overgangsbestemmelserne i forslagets § 89.
Det foreslås i forbindelse hermed, at det ved ændringer i eksisterende lejeaftaler efter udgangen af 1999, herunder ved tillæg, er en betingelse for, at forslagets kapitel 1 til 15 finder anvendelse på lejeforholdet, at parterne har aftalt dette.
En aftale mellem parterne om, at reglerne i forslagets kapitel 1 til 15 skal finde anvendelse på lejeforholdet, betyder bl.a., at den udskydelse af adgangen til at kræve markedsleje, som følger af § 80, stk. 5, bortfalder. Det foreslås i denne forbindelse, at forslagets § 80, stk. 5, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse, når der er indgået aftaler om, at forslagets § 13 om regulering af lejen til markedslejen skal finde anvendelse. Hermed sikres bl.a. også i denne situation de i forslagets § 80, stk. 5, 2. og 3. pkt., omhandlede fredningsperioder.
Typeformular H af 2. januar 1996, lejekontrakt for erhverv, indeholder følgende bestemmelse: »Herudover er udlejers og lejers rettigheder og pligter i lejeforholdet reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning, medmindre parterne aftaler andet«. Under henvisning til ovenstående vil en lejeaftale, der er indgået inden den 1. januar 2000 på denne typeformular med den nævnte bestemmelse, ikke uden videre bringes over i det nye lovgrundlag. Hertil kræves en aftale indgået mellem parterne 1. januar 2000 eller senere.
Til § 87
Det foreslås, at lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. ophæves med udgangen af 1999. Samtidig foreslås det, at der inden den 1. januar 2000 kan ske varsling efter den nævnte lov til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000. Med dette forslag sikres det i tilfælde af dette lovforslags vedtagelse i sidste kvartal i 1999, at der under alle omstændigheder kan varsles til ikrafttræden af det varslede fra den 1. januar 2000.
Til § 88
Anvendelsesområdet for lov om leje foreslås ændret ved indsættelse af en bestemmelse i lovens § 2 om, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af den foreslåede lov om leje af erhvervslokaler m.v.
Lov om leje vil herefter alene omfatte erhvervslokaler som et element i et såkaldt blandet lejemål, dvs. udleje ved samme kontraktforhold dels af beboelseslejlighed, dels af lokaler til andet end beboelse, idet lejelovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse på blandede lejemål, jf. dog nedenfor.
De lokaler i et blandet lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er beliggende i sin egen fysiske enhed, foreslås omfattet af reglerne i forslagets §§ 9-13, 31 og 32, jf. forslagets § 1, stk. 2, og bemærkningerne hertil.
Efter forslaget i stk. 2, der skal ses i sammenhæng med det foreslåede i § 87, kan der inden den 1. januar 2000 ske varsling efter lov om leje til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000. Der henvises til bemærkningerne til § 87 med hensyn til forslaget om tilsvarende mulighed for varsling efter den gældende erhvervslejereguleringslov. Den varsling, der kan blive tale om efter den gældende lejelov, er varsling af forbedringsforhøjelser og adgang til det lejede.
Til § 89
Det foreslås i stk. 1 for eksisterende lejeaftaler, at de regler om krav til fremhævelse i aftalen af bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, finder anvendelse. Efter den gældende lejelovs § 5, stk. 1, skal ved anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
I stk. 2, nr. 1 og 2, foreslås det, at en lejer i et eksisterende lejeforhold har afståelsesret og genindtrædelsesret efter de regler herom, der var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt.
Er der tale om en eksisterende aftale indgået inden den 1. januar 1992, har lejeren efter de gældende regler ikke afståelsesret og genindtrædelsesret, medmindre dette er aftalt.
For eksisterende lejeaftaler indgået den 1. januar 1992 eller senere gælder ifølge den gældende lejelovs § 74 a, stk. 1 og 2, ligesom efter forslagets § 55, stk. 1 og 2-5, at lejeren har afståelsesret og genindtrædelsesret, medmindre lejeren har givet afkald herpå.
Da parterne i de eksisterende lejeforhold indgået inden den 1. januar 1992 ikke ved aftalens indgåelse har haft mulighed for at tage højde for den nævnte ændring i retstilstanden, og da parterne i de senere indgåede eksisterende lejeforhold ikke ved aftalens indgåelse har haft mulighed for at tage højde for de ændringer, der foreslås i § 55, stk. 1 og 2-5, er det fundet rimeligt at opretholde den gældende retstilstand vedrørende afståelsesret og genindtrædelsesret for de eksisterende lejeforhold.
Det foreslås i stk. 2, nr. 3, at en lejer i et eksisterende lejeforhold har vedligeholdelsespligt i det omfang, der følger af de regler, som var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt.
Det foreslås i stk. 2, nr. 4, at en lejer i et eksisterende lejeforhold er beskyttet mod konkurrerende virksomhed efter de regler om branchebeskyttelse, der var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt. Erhvervslejere har branchebeskyttelse efter den gældende lejelovs § 30, stk. 3, hvorefter udlejeren, når et lokale er udlejet til en forretning i en bestemt branche, ikke må udleje andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende forretning eller selv bruge dem til drift af en sådan.
Det foreslås i stk. 3 svarende til den gældende retstilstand, at en lejer i et eksisterende lejeforhold, der bortfalder som følge af, at det lejede er ødelagt ved brand eller anden ulykke, ikke har krav på at få tilbudt at leje andre lokaler som foreslået i § 24, stk. 2 og 3.
Det foreslås i stk. 4, at en lejer i et eksisterende lejeforhold ikke har udvidet installations- og ombygningsret efter den foreslåede nye regel i § 38.
Det foreslås i stk. 5, at lejere i eksisterende lejeforhold, der vedrører en forretning i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber, ikke er omfattet af forslaget i § 39, stk. 2, 2. pkt., om længste åbningstid (kl. 20.00), hvis lejeaftalen er indgået inden den 1. juli 1995. Forslagets § 39, stk. 2, 2. pkt., er identisk med den gældende lejelovs § 30, stk. 2, 2. pkt., der alene gælder for lejeaftaler, der er indgået den 1. juli 1995 eller senere.
Det foreslås i stk. 6 svarende til den gældende retstilstand, at en ikke-erhvervsbeskyttet lejer i et eksisterende lejeforhold ikke har en legal ret til erstatning ved opsigelse.
Det foreslås i stk. 7 for eksisterende lejeaftaler, der er tidsbestemte, at lejeforholdet fortsætter ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter forslagets § 63, stk. 2 og 3, idet den foreslåede bestemmelse i § 63, stk. 4, hvorefter forslagets § 14 uden særlig aftale herom gælder i disse tilfælde, ikke finder anvendelse.
Til § 90
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 115 a. Der er med hjemmel i denne bestemmelse udstedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.
Til § 91
Det foreslås, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.
Bilag 1
Ejendomsforeningen Danmark Dansk Handel & Service
Jydske Grundejerforeninger De Samvirkende Købmænd
Erhvervslejernes Landsorganisation
Lejernes LO
Aftale mellem erhvervslejer- og udlejerorganisationer om forslag til ændringer til regeringens forslag til ny erhvervslejelov
Undertegnede organisationer (Ejendomsforeningen Danmark og Jydske Grundejerforeninger på udlejersiden samt Dansk Handel & Service, De Samvirkende Købmænd, Erhvervslejernes LO og Lejernes LO på erhvervslejersiden) har på opfordring fra by- og boligminister Jytte Andersen drøftet mulige ændringer til regeringens forslag af 10. december 1997 til ny erhvervslejelov (L129).
Organisationerne er enige om at anbefale regering og folketing at vedtage lovforslaget med de ændringer og præciseringer, der er indeholdt i dette notat. Det er organisationernes opfattelse, at lovforslaget med de aftalte ændringer dels vil medføre et mere smidigt og velfungerende erhvervslejemarked, dels tilgodeser behovet for, at lejevilkårene i erhvervslejemål kan reguleres efter markedsudviklingen med skyldige hensyn til erhvervslejernes behov for forudsigelige vilkår om de fysiske rammer for deres virksomhed.
Organisationerne understreger, at skitsen er udtryk for en følsom balance mellem parternes respektive interesser. Som følge heraf skal man indtrængende henstille, at regering og folketing ikke ændrer på denne balance under behandlingen af forslaget til ny erhvervslejelov.
1. Nye lejemål
Der sondres mellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål.
Definition: Ved et erhvervsbeskyttet lejemål forstås et lejemål, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Definitionen svarer til den nugældende lejelov, jf. LL § 88 og § 89.
1.1. Fælles bestemmelser for erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål:
1. Lejeregulering: Lejen kan, medmindre andet er aftalt, kræves reguleret til markedsleje, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. En forhøjelse eller nedsættelse af lejen til markedsleje fordeles over 4 år, svarende til de gældende regler.
Regulering til markedsleje kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, da der er gået fire år fra lejemålets ikrafttræden eller fra sidste lejeforhøjelse efter denne bestemmelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt. Parterne kan i forbindelse med en ændring af lejeaftalen angive, om der er tale om en væsentlig ændring. Regulering til markedsleje kan ske uanset eventuel aftalt uopsigelighed.
2. Aftalte klausuler: Parterne kan aftale, at lejen reguleres efter aftalte klausuler (pristal, procentregulering, omsætning, trappeleje m.v.), og en af parterne eller begge parter kan ved aftale give afkald på retten til at kræve lejen reguleret til aktuel markedsleje. Gyldigheden af en aftale om regulering efter aftalte klausuler og gyldigheden af et afkald på regulering til markedsleje er ikke betinget af andre forhold såsom afståelsesret og regneeksempler.
3. Aftalt uopsigelighed: Parterne kan endvidere aftale, at en af parterne eller begge parter i en kortere eller længere periode giver afkald på adgangen efter loven til at opsige lejemålet. Dette svarer til gældende lovgivning.
4. Varsling og indsigelse: Udlejers eller lejers krav om regulering af lejen til markedsleje skal fremsættes med 3 måneders varsel. Formkrav til varslingen, regler om lejers indsigelse samt udlejers indbringelse for boligret/voldgift skal svare til gældende lovgivning.
5. Markedslejen defineres som: Den leje, en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet vil indgå aftale om for det pågældende lejemål og/eller for lokaler, der svarer til lejemålet bl.a. med hensyn til vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
Ved vurderingen af markedslejen ses bort fra de forhold, der er nævnt i den gældende erhvervslejelovs § 3, stk. 2, ligesom der tages hensyn til de forhold, der er nævnt i den gældende lovs § 3, stk. 3.
6. Bevisbyrde: Det påhviler den af parterne, der påstår, at lejen er væsentligt lavere, respektivt væsentligt højere end markedslejen at løfte bevisbyrden herfor.
7. Fri bevisbedømmelse, syn og skøn m.v.: Den part, hvem bevisbyrden herefter påhviler, kan anvende dansk rets almindelige regler om bevisførelse, og gives herunder også mulighed for at anvende syn og skøn, sagkyndige vidner m.v., selv om boligretten er tiltrådt af lægdommere.
Forslaget om fri bevisbedømmelse tilsigter ikke at lade kriterier som driftsøkonomien i lejers forretning eller rentabiliteten af udlejers investering i ejendommen have relevans for bevisbedømmelsen.
8. Tvistebehandling: Lovens udgangspunkt skal være, at tvister behandles af boligretten, men der skal være fri adgang for parterne til at aftale voldgift såvel i lejekontrakten som ved en konkret tvist. En generel bestemmelse herom kunne indsættes i lovforslagets kapitel 14.
På tilsvarende måde bør anvendelse af lægdommere ikke medføre begrænsninger i parternes adgang til fri bevisbedømmelse vedrørende andre spørgsmål end lejefastsættelsen.
Den nugældende restriktive retspraksis på området skal derfor ændres. Ændringerne bør fremgå af lovteksten.
9. Lægdommere i anken: Det henstilles, at der indføres adgang for lægdommere til at deltage i ankeinstansen, således at to-instans-systemet bliver en realitet, også i de boligretssager, hvor der indgår et skøn, f.eks. vedrørende lejens størrelse. Samtidig bør det overvejes at lade ankeinstansen tage på besigtigelse.
10. Voldgift: Der indarbejdes en voldgiftsklausul i lovteksten, hvorefter parterne kan aftale, at enhver tvist vedrørende lejeforholdet skal afgøres ved voldgift, herunder ved Det Danske Voldgiftsinstitut.
11. Opsigelse: Lovforslagets opsigelsesgrunde suppleres med en bestemmelse om, at udlejer også kan opsige et lejemål med et års varsel, hvis han selv ønsker at benytte det lejede. Bestemmelsen svarer til nugældende § 83, stk. 1, litra a.
12. Erstatning: Ved fastsættelse af en erstatning for opsigelse skal der tages hensyn til:
lejerens flytteudgifter,
værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,
værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering.
driftstab i normal flytteperiode,
værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen, beregnet med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud,
lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand,
andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Ved fastsættelse af erstatning efter ovennævnte bestemmelse skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt, hvor udlejeren har fremsat krav om ændring af lejevilkårene, eller efter det tidspunkt, hvor lejemålet måtte være sagt op. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.
Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.
Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.
I bemærkningerne til lovforslaget præciseres det
- at opremsningen af de poster, der kan tages hensyn til ved udmålingen af erstatning, ikke er udtømmende, men alene udtryk for eksempler
- at bestemmelsen i ovennævnte nr. 7, ikke omfatter adgang til at kræve erstatning for værdien af lejevilkår, der er gunstigere end de gældende markedsmæssige vilkår, herunder såkaldte »nøglepenge«.
13. Checkliste: Organisationerne opfordrer Boligministeriet til efter høring af organisationerne at udarbejde en checkliste over alle væsentlige aftalepunkter i en standardlejekontrakt med henblik på at styrke parternes forhandlinger af erhvervslejeaftaler.
14. Hvis parterne i lejeaftalen aftaler fravigelse af de deklaratoriske bestemmelser om opsigelse og erstatning, jf. pkt. 1.2.1 og 1.2.6 nedenfor, skal det tydeligt i kontrakten eller på anden måde præciseres over for lejeren, hvilke konsekvenser der for lejeren er knyttet til de aftalte fravigelser. Informationen kan eksempelvis ske ved udlevering af den af Boligministeriet udarbejdede checkliste, jf. pkt. 1.1.13, eller på anden rimelig og hensigtsmæssig måde. Ved vurderingen af, om behørig information er givet, tages hensyn til parternes forhold, herunder om lejer har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver. Såfremt behørig information ikke kan anses for givet, kan boligretten tilsidesætte de aftalte fravigelser helt eller delvist. Ved boligrettens afgørelse finder dansk rets almindelige regler om fri bevisbedømmelse anvendelse.
15. § 8 i L 129 udformes tættest muligt op ad aftalelovens § 36. Samtidig præciseres det i bemærkningerne, at det er hensigten, at adgangen til at få tilsidesat urimelige kontraktsvilkår skal svare til retstilstanden vedrørende aftalelovens § 36, dvs. hverken strammere eller lempeligere.
1.2. Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål
Udlejers opsigelse: Udlejer kan ikke opsige lejemålet bortset fra af de grunde, der fremgår af den gældende lovgivning. Parterne kan dog aftale, at udlejer kan opsige lejemålet, hvis parterne ikke kan blive enige om de fremtidige lejevilkår. Udlejers opsigelse kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, da der er gået 8 år fra lejemålets ikrafttræden eller fra sidste vilkårsændring efter denne bestemmelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt. Parterne kan i forbindelse med en ændring af lejeaftalen angive, om der er tale om en så væsentlig ændring, at der løber en ny 8 års frist. Har parterne ikke angivet noget, løber der ikke en ny 8 års periode. Kravet kan ligeledes tidligst få virkning 4 år efter sidste lejeændring efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen, jf. afsnit 1.1.1.
2. Udlejers krav om vilkårsændringer: Hvis der er indgået aftale om, at udlejer kan opsige lejemålet som nævnt i nr. 1.2.1., 2. pkt., kan udlejer fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med mindst 3 måneders frist. Kravet kan tidligst få virkning fra det i nr. 1 nævnte tidspunkt. Kravet skal være skriftligt og indeholde
- en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består
- oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. nr. 4
- oplysning om, at udlejer kan opsige lejemålet, hvis lejer ikke kan acceptere udlejers krav, og en forhandling mellem parterne ikke fører til en aftale om de fremtidige lejevilkår
- oplysning om lejers adgang til at kræve erstatning.
Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre manglen ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling.
Udlejer kan vælge at varsle regulering af lejen til markedsleje, jf. bestemmelsen i afsnit 1.1.1., i stedet for at varsle krav om vilkårsændringer.
3. Lejers indsigelse: Hvis lejer ikke vil fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejer har forlangt, skal skriftlig indsigelse være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at dennes krav er kommet frem til lejer og med en angivelse af lejers modforslag. Hvis lejer vil kræve erstatning i forbindelse med en eventuel opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af dette erstatningskrav fremgå af indsigelsen.
4. Indkaldelse til forhandling: Hvis lejer rettidigt har gjort indsigelse mod det fremsatte krav, skal udlejer senest 6 uger efter lejerfristens udløb skriftligt indkalde lejer til forhandling, hvis han vil fastholde kravet om vilkårsændringer. Hvis udlejer ikke har indkaldt til forhandlinger inden fristen, anses krav om vilkårsændringer som bortfaldet og ikke fremsat.
5. Opsigelse af lejemålet: Kan parterne ikke nå til enighed, kan hver af disse når som helst skriftligt meddele den anden, at han anser forhandlingsmulighederne for udtømt. Senest 6 uger efter at udlejer har afsendt eller modtaget en sådan meddelelse, skal han opsige lejemålet med mindst ½ års varsel til fraflytning tidligst på 8. års dagen, jf. afsnit 1.2.1, hvis han ikke ønsker at acceptere lejers forslag. Overskrides fristen for opsigelse af lejemålet, bortfalder udlejers krav om vilkårsændringer, og lejemålet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.
Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling (svarende til gældende lejelovs § 89, stk. 3).
6. Erstatning: Reglerne om erstatning kan fraviges ved parternes aftale.
1.2. Erhvervsbeskyttede lejemål
1. Udlejers opsigelse: Udlejer kan ikke opsige lejemålet bortset fra af de grunde, der fremgår af den gældende lovgivning.
2. Erstatning: Der fastsættes en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 91.
Bestemmelsen om erstatning kan ikke fraviges ved parternes aftale.
2. Eksisterende lejemål
Eksisterende lejemål skal med hensyn til lejeregulering og tvistebehandling behandles efter reglerne i afsnit 1.1. Lejen kan dog tidligst kræves reguleret til markedsleje med sædvanligt varsel til ikrafttræden den 1. januar 2003, dog tidligst 4 år efter lejemålets indgåelse eller ikrafttrædelsen af den seneste lejeregulering (forhøjelse respektive nedsættelse) efter reglerne om det lejedes værdi. I perioden fra lovens ikrafttræden til den 1. januar 2003 kan lejen kræves reguleret til det lejedes værdi på grundlag af de gældende regler i ERL §§ 3 og 5. Ved manglende enighed om den nye leje, kan der ikke ske opsigelse, men sagen kan indbringes for boligretten eller (efter aftale) for voldgift. Ligeledes skal de nye bevisregler være anvendelige på eksisterende lejemål fra 1. januar 2000 (lovens ikrafttrædelse).
Udlejer kan alene opsige lejeren efter reglerne i den gældende lovgivning, hvis regler om erstatning finder anvendelse på de erhvervsbeskyttede lejemål.
3. Én lov
Som det fremgår af ovenstående, er der en meget høj grad af sammenfald mellem de foreslåede regler for nye og for eksisterende lejemål. Kun adgangen til, at parterne kan aftale opsigelse af ikke-erhvervsbeskyttede lejemål, samt reglerne om erstatning er forskellige for nye og eksisterende lejemål. Dette må kunne løses med undtagelsesbestemmelser for eksisterende lejemål. Organisationerne går i den forbindelse ud fra, at parterne kan aftale, at nye regler finder anvendelse på gamle kontrakter.
På denne baggrund er der ingen begrundelse for at videreføre den eksisterende lovgivning.
Det vil være en kraftig forenkling og en væsentlig administrativ lettelse, hvis der kun skal gælde én lovgivning på erhvervslejeområdet, som i hovedtræk omfatter såvel lejemål indgået før som efter lovens ikrafttræden.
Det foreslås, at lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. ophæves med udgangen af 1999. Samtidig foreslås det, at der
inden den 1. januar 2000 kan ske varsling efter den nævnte lov til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000. Med
dette forslag sikres det i tilfælde af dette lovforslags vedtagelse i sidste kvartal i 1999, at der under alle omstændigheder kan
varsles til ikrafttræden af det varslede fra den 1. januar 2000.
Anvendelsesområdet for lov om leje foreslås ændret ved indsættelse af en bestemmelse i lovens § 2 om, at loven ikke gælder for
lejeforhold, som er omfattet af den foreslåede lov om leje af erhvervslokaler m.v.
Lov om leje vil herefter alene omfatte erhvervslokaler som et element i et såkaldt blandet lejemål, dvs. udleje ved samme
kontraktforhold dels af beboelseslejlighed, dels af lokaler til andet end beboelse, idet lejelovens regler om beboelseslejligheder
også finder anvendelse på blandede lejemål, jf. dog nedenfor.
De lokaler i et blandet lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er beliggende i sin egen fysiske
enhed, foreslås omfattet af reglerne i forslagets §§ 9-13, 31 og 32, jf. forslagets § 1, stk. 2, og bemærkningerne hertil.
Efter forslaget i stk. 2, der skal ses i sammenhæng med det foreslåede i § 87, kan der inden den 1. januar 2000 ske varsling
efter lov om leje til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000. Der henvises til bemærkningerne til § 87 med hensyn
til forslaget om tilsvarende mulighed for varsling efter den gældende erhvervslejereguleringslov. Den varsling, der kan blive tale
om efter den gældende lejelov, er varsling af forbedringsforhøjelser og adgang til det lejede.
Det foreslås i stk. 1 for eksisterende lejeaftaler, at de regler om krav til fremhævelse i aftalen af bestemmelser, der
pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som
gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, finder anvendelse. Efter den gældende lejelovs § 5, stk. 1, skal ved
anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre
rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
I stk. 2, nr. 1 og 2, foreslås det, at en lejer i et eksisterende lejeforhold har afståelsesret og genindtrædelsesret efter de
regler herom, der var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt.
Er der tale om en eksisterende aftale indgået inden den 1. januar 1992, har lejeren efter de gældende regler ikke
afståelsesret og genindtrædelsesret, medmindre dette er aftalt.
For eksisterende lejeaftaler indgået den 1. januar 1992 eller senere gælder ifølge den gældende lejelovs § 74 a, stk. 1 og 2,
ligesom efter forslagets § 55, stk. 1 og 2-5, at lejeren har afståelsesret og genindtrædelsesret, medmindre lejeren har givet
afkald herpå.
Da parterne i de eksisterende lejeforhold indgået inden den 1. januar 1992 ikke ved aftalens indgåelse har haft mulighed for
at tage højde for den nævnte ændring i retstilstanden, og da parterne i de senere indgåede eksisterende lejeforhold ikke ved
aftalens indgåelse har haft mulighed for at tage højde for de ændringer, der foreslås i § 55, stk. 1 og 2-5, er det fundet
rimeligt at opretholde den gældende retstilstand vedrørende afståelsesret og genindtrædelsesret for de eksisterende lejeforhold.
Det foreslås i stk. 2, nr. 3, at en lejer i et eksisterende lejeforhold har vedligeholdelsespligt i det omfang, der følger af
de regler, som var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt.
Det foreslås i stk. 2, nr. 4, at en lejer i et eksisterende lejeforhold er beskyttet mod konkurrerende virksomhed efter de
regler om branchebeskyttelse, der var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt. Erhvervslejere har
branchebeskyttelse efter den gældende lejelovs § 30, stk. 3, hvorefter udlejeren, når et lokale er udlejet til en forretning i en
bestemt branche, ikke må udleje andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende forretning eller selv bruge dem til drift af en
sådan.
Det foreslås i stk. 3 svarende til den gældende retstilstand, at en lejer i et eksisterende lejeforhold, der bortfalder som
følge af, at det lejede er ødelagt ved brand eller anden ulykke, ikke har krav på at få tilbudt at leje andre lokaler som
foreslået i § 24, stk. 2 og 3.
Det foreslås i stk. 4, at en lejer i et eksisterende lejeforhold ikke har udvidet installations- og ombygningsret efter den
foreslåede nye regel i § 38.
Det foreslås i stk. 5, at lejere i eksisterende lejeforhold, der vedrører en forretning i butikscentre eller lignende
butiksfællesskaber, ikke er omfattet af forslaget i § 39, stk. 2, 2. pkt., om længste åbningstid (kl. 20.00), hvis lejeaftalen er
indgået inden den 1. juli 1995. Forslagets § 39, stk. 2, 2. pkt., er identisk med den gældende lejelovs § 30, stk. 2, 2. pkt., der
alene gælder for lejeaftaler, der er indgået den 1. juli 1995 eller senere.
Det foreslås i stk. 6 svarende til den gældende retstilstand, at en ikke-erhvervsbeskyttet lejer i et eksisterende lejeforhold
ikke har en legal ret til erstatning ved opsigelse.
Det foreslås i stk. 7 for eksisterende lejeaftaler, der er tidsbestemte, at lejeforholdet fortsætter ved bortfald eller
tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter forslagets § 63, stk. 2 og 3, idet den foreslåede bestemmelse i § 63, stk. 4, hvorefter
forslagets § 14 uden særlig aftale herom gælder i disse tilfælde, ikke finder anvendelse.
Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 115 a. Der er med hjemmel i denne bestemmelse udstedt bekendtgørelse nr. 311
af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.
Det foreslås, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.
Bilag 1
Ejendomsforeningen Danmark Dansk Handel & Service
Jydske Grundejerforeninger De Samvirkende Købmænd
Erhvervslejernes Landsorganisation
Lejernes LO
Aftale mellem erhvervslejer- og udlejerorganisationer om forslag til ændringer til regeringens forslag til ny erhvervslejelov
Undertegnede organisationer (Ejendomsforeningen Danmark og Jydske Grundejerforeninger på udlejersiden samt Dansk Handel & Service,
De Samvirkende Købmænd, Erhvervslejernes LO og Lejernes LO på erhvervslejersiden) har på opfordring fra by- og boligminister Jytte
Andersen drøftet mulige ændringer til regeringens forslag af 10. december 1997 til ny erhvervslejelov (L129).
Organisationerne er enige om at anbefale regering og folketing at vedtage lovforslaget med de ændringer og præciseringer, der er
indeholdt i dette notat. Det er organisationernes opfattelse, at lovforslaget med de aftalte ændringer dels vil medføre et mere
smidigt og velfungerende erhvervslejemarked, dels tilgodeser behovet for, at lejevilkårene i erhvervslejemål kan reguleres efter
markedsudviklingen med skyldige hensyn til erhvervslejernes behov for forudsigelige vilkår om de fysiske rammer for deres
virksomhed.
Organisationerne understreger, at skitsen er udtryk for en følsom balance mellem parternes respektive interesser. Som følge heraf
skal man indtrængende henstille, at regering og folketing ikke ændrer på denne balance under behandlingen af forslaget til ny
erhvervslejelov.
Nye lejemål
Der sondres mellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål.
Definition:
Ved et erhvervsbeskyttet lejemål forstås et lejemål, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i
ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Definitionen svarer til den nugældende lejelov, jf. LL § 88 og §
89.
1.1. Fælles bestemmelser for erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål:
Lejeregulering: Lejen kan, medmindre andet er aftalt, kræves reguleret til markedsleje, hvis den gældende leje er væsentligt
lavere eller væsentligt højere end markedslejen. En forhøjelse eller nedsættelse af lejen til markedsleje fordeles over 4 år,
svarende til de gældende regler.
Regulering til markedsleje kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, da der er gået fire år fra lejemålets ikrafttræden eller
fra sidste lejeforhøjelse efter denne bestemmelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem
lejer og udlejer ændres væsentligt. Parterne kan i forbindelse med en ændring af lejeaftalen angive, om der er tale om en
væsentlig ændring. Regulering til markedsleje kan ske uanset eventuel aftalt uopsigelighed.
Aftalte klausuler: Parterne kan aftale, at lejen reguleres efter aftalte klausuler (pristal, procentregulering, omsætning,
trappeleje m.v.), og en af parterne eller begge parter kan ved aftale give afkald på retten til at kræve lejen reguleret til
aktuel markedsleje. Gyldigheden af en aftale om regulering efter aftalte klausuler og gyldigheden af et afkald på regulering til
markedsleje er ikke betinget af andre forhold såsom afståelsesret og regneeksempler.
Aftalt uopsigelighed: Parterne kan endvidere aftale, at en af parterne eller begge parter i en kortere eller længere periode
giver afkald på adgangen efter loven til at opsige lejemålet. Dette svarer til gældende lovgivning.
Varsling og indsigelse: Udlejers eller lejers krav om regulering af lejen til markedsleje skal fremsættes med 3 måneders
varsel. Formkrav til varslingen, regler om lejers indsigelse samt udlejers indbringelse for boligret/voldgift skal svare til
gældende lovgivning.
Markedslejen defineres som: Den leje, en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet vil indgå aftale om for det
pågældende lejemål og/eller for lokaler, der svarer til lejemålet bl.a. med hensyn til vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
Ved vurderingen af markedslejen ses bort fra de forhold, der er nævnt i den gældende erhvervslejelovs § 3, stk. 2, ligesom der
tages hensyn til de forhold, der er nævnt i den gældende lovs § 3, stk. 3.
Bevisbyrde: Det påhviler den af parterne, der påstår, at lejen er væsentligt lavere, respektivt væsentligt højere end
markedslejen at løfte bevisbyrden herfor.
Fri bevisbedømmelse, syn og skøn m.v.: Den part, hvem bevisbyrden herefter påhviler, kan anvende dansk rets almindelige regler
om bevisførelse, og gives herunder også mulighed for at anvende syn og skøn, sagkyndige vidner m.v., selv om boligretten er
tiltrådt af lægdommere.
Forslaget om fri bevisbedømmelse tilsigter ikke at lade kriterier som driftsøkonomien i lejers forretning eller rentabiliteten af
udlejers investering i ejendommen have relevans for bevisbedømmelsen.
Tvistebehandling: Lovens udgangspunkt skal være, at tvister behandles af boligretten, men der skal være fri adgang for parterne
til at aftale voldgift såvel i lejekontrakten som ved en konkret tvist. En generel bestemmelse herom kunne indsættes i
lovforslagets kapitel 14.
På tilsvarende måde bør anvendelse af lægdommere ikke medføre begrænsninger i parternes adgang til fri bevisbedømmelse vedrørende
andre spørgsmål end lejefastsættelsen.
Den nugældende restriktive retspraksis på området skal derfor ændres. Ændringerne bør fremgå af lovteksten.
Lægdommere i anken: Det henstilles, at der indføres adgang for lægdommere til at deltage i ankeinstansen, således at
to-instans-systemet bliver en realitet, også i de boligretssager, hvor der indgår et skøn, f.eks. vedrørende lejens størrelse.
Samtidig bør det overvejes at lade ankeinstansen tage på besigtigelse.
Voldgift: Der indarbejdes en voldgiftsklausul i lovteksten, hvorefter parterne kan aftale, at enhver tvist vedrørende
lejeforholdet skal afgøres ved voldgift, herunder ved Det Danske Voldgiftsinstitut.
Opsigelse: Lovforslagets opsigelsesgrunde suppleres med en bestemmelse om, at udlejer også kan opsige et lejemål med et års
varsel, hvis han selv ønsker at benytte det lejede. Bestemmelsen svarer til nugældende § 83, stk. 1, litra a.
Erstatning: Ved fastsættelse af en erstatning for opsigelse skal der tages hensyn til:
lejerens flytteudgifter,
værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,
værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens
samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har
forpligtet sig til at foretage retablering.
driftstab i normal flytteperiode,
værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen, beregnet med udgangspunkt i virksomhedens årlige
nettooverskud,
lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand,
andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Ved fastsættelse af erstatning efter ovennævnte bestemmelse skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter
det tidspunkt, hvor udlejeren har fremsat krav om ændring af lejevilkårene, eller efter det tidspunkt, hvor lejemålet måtte være
sagt op. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende
ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.
Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.
Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på
anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.
I bemærkningerne til lovforslaget præciseres det
at opremsningen af de poster, der kan tages hensyn til ved udmålingen af erstatning, ikke er udtømmende, men alene udtryk for
eksempler
at bestemmelsen i ovennævnte nr. 7, ikke omfatter adgang til at kræve erstatning for værdien af lejevilkår, der er gunstigere
end de gældende markedsmæssige vilkår, herunder såkaldte »nøglepenge«.
Checkliste: Organisationerne opfordrer Boligministeriet til efter høring af organisationerne at udarbejde en checkliste over
alle væsentlige aftalepunkter i en standardlejekontrakt med henblik på at styrke parternes forhandlinger af erhvervslejeaftaler.
Hvis parterne i lejeaftalen aftaler fravigelse af de deklaratoriske bestemmelser om opsigelse og erstatning, jf. pkt. 1.2.1 og
1.2.6 nedenfor, skal det tydeligt i kontrakten eller på anden måde præciseres over for lejeren, hvilke konsekvenser der for
lejeren er knyttet til de aftalte fravigelser. Informationen kan eksempelvis ske ved udlevering af den af Boligministeriet
udarbejdede checkliste, jf. pkt. 1.1.13, eller på anden rimelig og hensigtsmæssig måde. Ved vurderingen af, om behørig information
er givet, tages hensyn til parternes forhold, herunder om lejer har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver. Såfremt
behørig information ikke kan anses for givet, kan boligretten tilsidesætte de aftalte fravigelser helt eller delvist. Ved
boligrettens afgørelse finder dansk rets almindelige regler om fri bevisbedømmelse anvendelse.
§ 8 i L 129 udformes tættest muligt op ad aftalelovens § 36. Samtidig præciseres det i bemærkningerne, at det er hensigten, at
adgangen til at få tilsidesat urimelige kontraktsvilkår skal svare til retstilstanden vedrørende aftalelovens § 36, dvs. hverken
strammere eller lempeligere.
1.2. Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål
Udlejers opsigelse: Udlejer kan ikke opsige lejemålet bortset fra af de grunde, der fremgår af den gældende lovgivning.
Parterne kan dog aftale, at udlejer kan opsige lejemålet, hvis parterne ikke kan blive enige om de fremtidige lejevilkår.
Udlejers opsigelse kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, da der er gået 8 år fra lejemålets ikrafttræden eller fra
sidste vilkårsændring efter denne bestemmelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem
lejer og udlejer ændres væsentligt. Parterne kan i forbindelse med en ændring af lejeaftalen angive, om der er tale om en så
væsentlig ændring, at der løber en ny 8 års frist. Har parterne ikke angivet noget, løber der ikke en ny 8 års periode. Kravet
kan ligeledes tidligst få virkning 4 år efter sidste lejeændring efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen, jf.
afsnit 1.1.1.
Udlejers krav om vilkårsændringer: Hvis der er indgået aftale om, at udlejer kan opsige lejemålet som nævnt i nr. 1.2.1., 2.
pkt., kan udlejer fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med mindst 3 måneders frist. Kravet kan tidligst få virkning fra det
i nr. 1 nævnte tidspunkt. Kravet skal være skriftligt og indeholde
en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består
oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. nr. 4
oplysning om, at udlejer kan opsige lejemålet, hvis lejer ikke kan acceptere udlejers krav, og en forhandling mellem parterne
ikke fører til en aftale om de fremtidige lejevilkår
oplysning om lejers adgang til at kræve erstatning.
Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre manglen ikke har bevirket en forringelse af lejers
retsstilling.
Udlejer kan vælge at varsle regulering af lejen til markedsleje, jf. bestemmelsen i afsnit 1.1.1., i stedet for at varsle krav om
vilkårsændringer.
Lejers indsigelse: Hvis lejer ikke vil fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejer har forlangt, skal skriftlig indsigelse være
kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at dennes krav er kommet frem til lejer og med en angivelse af lejers modforslag.
Hvis lejer vil kræve erstatning i forbindelse med en eventuel opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af dette
erstatningskrav fremgå af indsigelsen.
Indkaldelse til forhandling: Hvis lejer rettidigt har gjort indsigelse mod det fremsatte krav, skal udlejer senest 6 uger efter
lejerfristens udløb skriftligt indkalde lejer til forhandling, hvis han vil fastholde kravet om vilkårsændringer. Hvis udlejer
ikke har indkaldt til forhandlinger inden fristen, anses krav om vilkårsændringer som bortfaldet og ikke fremsat.
Opsigelse af lejemålet: Kan parterne ikke nå til enighed, kan hver af disse når som helst skriftligt meddele den anden, at han
anser forhandlingsmulighederne for udtømt. Senest 6 uger efter at udlejer har afsendt eller modtaget en sådan meddelelse, skal han
opsige lejemålet med mindst ½ års varsel til fraflytning tidligst på 8. års dagen, jf. afsnit 1.2.1, hvis han ikke ønsker at
acceptere lejers forslag. Overskrides fristen for opsigelse af lejemålet, bortfalder udlejers krav om vilkårsændringer, og
lejemålet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.
Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på
anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling (svarende til gældende lejelovs § 89, stk. 3).
Erstatning: Reglerne om erstatning kan fraviges ved parternes aftale.
1.2. Erhvervsbeskyttede lejemål
Udlejers opsigelse: Udlejer kan ikke opsige lejemålet bortset fra af de grunde, der fremgår af den gældende lovgivning.
Erstatning: Der fastsættes en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 91.
Bestemmelsen om erstatning kan ikke fraviges ved parternes aftale.
Eksisterende lejemål
Eksisterende lejemål skal med hensyn til lejeregulering og tvistebehandling behandles efter reglerne i afsnit 1.1. Lejen kan dog
tidligst kræves reguleret til markedsleje med sædvanligt varsel til ikrafttræden den 1. januar 2003, dog tidligst 4 år efter
lejemålets indgåelse eller ikrafttrædelsen af den seneste lejeregulering (forhøjelse respektive nedsættelse) efter reglerne om det
lejedes værdi. I perioden fra lovens ikrafttræden til den 1. januar 2003 kan lejen kræves reguleret til det lejedes værdi på
grundlag af de gældende regler i ERL §§ 3 og 5. Ved manglende enighed om den nye leje, kan der ikke ske opsigelse, men sagen kan
indbringes for boligretten eller (efter aftale) for voldgift. Ligeledes skal de nye bevisregler være anvendelige på eksisterende
lejemål fra 1. januar 2000 (lovens ikrafttrædelse).
Udlejer kan alene opsige lejeren efter reglerne i den gældende lovgivning, hvis regler om erstatning finder anvendelse på de
erhvervsbeskyttede lejemål.
Én lov
Som det fremgår af ovenstående, er der en meget høj grad af sammenfald mellem de foreslåede regler for nye og for eksisterende
lejemål. Kun adgangen til, at parterne kan aftale opsigelse af ikke-erhvervsbeskyttede lejemål, samt reglerne om erstatning er
forskellige for nye og eksisterende lejemål. Dette må kunne løses med undtagelsesbestemmelser for eksisterende lejemål.
Organisationerne går i den forbindelse ud fra, at parterne kan aftale, at nye regler finder anvendelse på gamle kontrakter.
På denne baggrund er der ingen begrundelse for at videreføre den eksisterende lovgivning.
Det vil være en kraftig forenkling og en væsentlig administrativ lettelse, hvis der kun skal gælde én lovgivning på
erhvervslejeområdet, som i hovedtræk omfatter såvel lejemål indgået før som efter lovens ikrafttræden.
