Erhvervslejeloven § 54

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 72. Bestemmelsen sigter på de tilfælde, hvor det er aftalt, at lejeren har en fremlejeret, jf. forslagets § 34, stk. 2.

Til § 55

Bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 1. Efter forslaget er udgangspunktet for parternes overvejelser som hidtil en (deklaratorisk) regel om afståelsesret, der kan justeres ved indgåelsen af de enkelte aftaler.

Efter retspraksis anses afståelsesretten efter den gældende lejelovs § 74 a, stk.1, ikke uden videre at give fysiske personer ret til at afstå lejemålet til selskaber.

Flere og flere selskaber driver virksomhed fra lejede lokaler som en naturlig følge af den udvikling, at erhvervsvirksomhed, herunder ganske almindelige forretninger, i stadigt større omfang drives i selskabsform - f.eks. som aktie- eller anpartsselskab. Der er derfor behov for at afklare, i hvilket omfang en afståelsesret er ensbetydende med, at lejeforholdet kan afstås til et aktie- eller anpartsselskab.

Ved afståelse til et selskab forsvinder den personlige hæftelse for lejerens forpligtelser ifølge lejekontrakten. Hertil kommer, at karakteren af den drift, der kan bringe lokalerne i generel eller branchemæssig miskredit, nu beror på de til enhver tid værende aktionærer eller anpartshavere. Risikoen for udlejeren vil ikke alene kunne ændre karakter, hvis lejemålet overgår fra en fysisk person til et selskab, og hvis selskabet videreoverdrager lejemålet, men også hvis der overdrages anparter/aktier i selskabet på en sådan måde, at en anden får majoritet af stemmer i selskabet.

Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., oprindeligt et aktie- eller anpartsselskab, gælder efter forslaget alene de begrænsninger i afståelsesretten, der følger af bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., hvorefter udlejeren kan anføre vægtige grunde som dårlig økonomi og manglende branchekundskab til at modsætte sig en afståelse.

Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab (f.eks. et interessentskab, et kommanditselskab, staten eller en kommune), gælder der ved afståelse til en fysisk person eller en sådan juridisk person efter forslaget ligeledes alene de begrænsninger i afståelsesretten, der følger af denne bestemmelse.

Det foreslås derimod i lyset af gældende retspraksis, at den afståelsesret, der efter forslagets deklaratoriske regel i stk. 1, 1. pkt., tilkommer en fysisk person eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab, ikke uden videre giver ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab, jf. det foreslåede stk. 1, 2. pkt.

Da det forekommer hensigtsmæssigt ikke at hindre en sådan lejer i at omdanne sig til et aktie- eller anpartsselskab og fortsætte lejeforholdet i denne selskabsform f.eks. af skattemæssige årsager, foreslås det at give lejeren ret til at afstå til et sådant selskab, hvis lejeren har majoritet af stemmer i selskabet, på betingelse af, at lejeren ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer måtte have mod selskabet i lejeperioden.

Det foreslås i stk. 1, 3. pkt., at et sådant dannet aktie- eller anpartsselskab kun har ret til at afstå til et nyt aktie- eller anpartsselskab, hvis en fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab, har majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis udlejeren ikke kan fremføre vægtige grunde mod den pågældende som nævnt i stk. 1, 1. pkt., f.eks. dårlig økonomi og manglende branchekundskab. Det er desuden en betingelse, at denne person ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer måtte have mod selskabet i lejeperioden.

Det foreslås i stk. 1, 4. pkt., at betingelserne i stk. 1, 3. pkt. skal opfyldes ved senere afståelse af det omhandlede lejemål.

Bestemmelsen i stk. 1, der kan fraviges på alle punkter, tager ikke stilling til spørgsmålet om en senere overgang af majoriteten af stemmer i selskaber som omhandlet i 2.- 4. pkt. til en anden. Det forekommer mest hensigtsmæssigt at overlade dette til lejeforholdets parters nærmere aftale. Selskabet er i en sådan situation stadig den samme juridiske person, og der er derfor ikke tale om »en anden lejer« og dermed en afståelsessituation som omhandlet i stk. 1, 1. pkt. Den i henhold til stk. 1, 2., 3. eller 4. pkt., stillede selvskyldnerkaution m.v. berøres ikke heraf.

Parterne bør i deres aftale klart beskrive indholdet af den afståelsesret, som de har forhandlet sig frem til, herunder om og i givet fald på hvilke betingelser en lejer som fysisk person skal have ret til at afstå lejemålet til et selskab m.v.

Bestemmelserne i stk. 2-5 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 2, om genindtrædelsesret med visse ændringer.

Da den gældende bestemmelse om genindtrædelsesret volder en del problemer i praksis, har Lejelovskommissionens flertal anset en række - i vidt omfang alene tekniske - justeringer for påkrævet. Det foreslås således, at det gøres til en betingelse for at genindtræde, at den lejer, som genindtræder, har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, som den pågældende har afstået lejemålet til, idet formålet med at genindtræde navnlig er, at lejeren får mulighed for at redde sit tilgodehavende.

Det foreslås desuden, at der ikke blot - som hidtil - skal være genindtrædelsesret, hvis den lejer, der er afstået til, misligholder lejeaftalen, men også, hvis denne lejer siger op.

Forslaget om ret til at genindtræde ved opsigelse fra lejers side er en udvidelse i forhold til de gældende regler og skal ses i lyset af det nævnte formål med at genindtræde. Det forekommer heller ikke rimeligt, at en lejer ved selv at sige op kan afskære en tidligere lejer fra at genindtræde i lejeforholdet og dermed sikre sit tilgodehavende.

Det foreslås endvidere gjort til en betingelse for at kunne genindtræde, at de tidligere lejere i forbindelse med afståelsen har underrettet udlejeren om, at der haves et tilgodehavende hos den lejer, der er afstået til, ligesom det er en betingelse, at de pågældende lejere løbende har holdt udlejeren underrettet om deres respektive adresser.

Genindtrædelsesretten gælder kun for tidligere lejere. En kreditor, som har erhvervet et gældsbrev fra en tidligere lejer, opnår ikke ret til at (gen)indtræde i lejeforholdet.

Den lejer, som har overdraget sin fordring mod den lejer, der er afstået til, har ikke længere et tilgodehavende og kan derfor ikke genindtræde i lejeforholdet.

For at sikre, at en tidligere lejer bliver bekendt med et lejeforholds ophør, foreslås der indført en pligt for udlejeren til at underrette de tidligere lejere om misligholdelsen eller opsigelsen, idet udlejeren skal følge en bestemt procedure, hvis lejemålet har været afstået flere gange.

En tidligere lejer skal herefter for at kunne genindtræde inden en bestemt frist fra udlejerens underretning om misligholdelsen eller opsigelsen meddele udlejeren, om vedkommende ønsker at genindtræde i lejemålet.

Hvis flere ønsker at genindtræde, gives der fortrinsret til den, der senest har afstået lejemålet.

Ved genindtrædelse efter misligholdelse er det som hidtil en betingelse, at den tidligere lejer inden 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejerens øvrige udgifter i forbindelse med lejemålets ophør. Overskrides de nævnte frister, tilkommer genindtrædelsesretten efter forslaget den næste lejer i rækken.

Bestemmelsen i stk. 6 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 3.

Til § 56

Bestemmelsen er ændret på væsentlige punkter i forhold til den gældende lejelovs § 75, der omhandler de efterladtes rettigheder ved lejerens død.

Efter stk. 1 har lejerens ægtefælle ligesom i dag en ret til at fortsætte lejeforholdet ved lejerens død.

Som noget nyt foreslås det, at lejerens ægtefælle skal have en tilsvarende ret i forhold til lejeforholdet i det tilfælde, hvor lejeren på grund af sygdom eller invaliditet får højeste eller mellemste førtidspension og ikke ønsker at drive virksomheden videre. Får lejeren derfor højeste eller mellemste førtidspension, vil lejerens ægtefælle efter stk. 1 kunne fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår i det tilfælde, hvor lejeren ikke ønsker at drive virksomheden videre.

Der foreslås i stk. 2 indført en mulighed for lejerens ægtefælle til at overtage lejeforholdet, hvis lejeren modtager folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.

Der vil i sådanne tilfælde være tale om en overtagelse af lejeforholdet, hvilket indebærer, at lejevilkårene ikke videreføres uændret, men kan genforhandles. Udlejeren kan modsætte sig, at lejerens ægtefælle overtager i denne situation, hvis udlejeren har vægtige grunde hertil, herunder ægtefællens økonomiske muligheder for at overtage lejeforholdet.

For at sikre, at ægtefællen kan overtage lejemålet på markedsvilkår, foreslås det i bestemmelsen, at udlejer ikke kan udleje til andre på lempeligere vilkår end de vilkår, som er blevet tilbudt ægtefællen. Det overlades som efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 3, til domstolene at fastsætte retsvirkningerne af denne bestemmelse.

Lejerens ægtefælle kan tidligst udnytte retten efter stk. 1 eller 2 fra det tidspunkt, hvor lejeren har fået meddelelse om, at lejeren er berettiget til pension som nævnt i bestemmelserne.

Det foreslås endvidere i stk. 3, at lejerens livsarvinger eller svigerbørn med fornødent branchekendskab vil kunne overtage lejeforholdet i de tilfælde, som er nævnt i stk. 1 og 2, dvs. når lejeren dør eller får social pension. En sådan overtagelse indebærer som nævnt indgåelse af en ny lejeaftale.

Retten for lejerens livsarvinger og svigerbørn til at overtage lejeforholdet skal dog kun gælde, hvis lejerens ægtefælle ikke ønsker at benytte sig af sin ret efter stk. 1og 2 til at fortsætte eller overtage lejeforholdet.

Overtager den pågældende ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

Forslaget indebærer yderligere en udvidelse i forhold til lejelovens § 75 ved at omfatte alle typer af erhvervsvirksomheder og ikke som hidtil kun de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Baggrunden for forslaget er et ønske om at forbedre mulighederne for at gennemføre generationsskifte i erhvervsvirksomheder. Det forekommer rimeligt, at lejeren skal kunne gennemføre generationsskifte i levende live i de tilfælde, hvor lejeren bliver pensionist. Behovet herfor vil være størst i lejeforhold, hvor det ikke er aftalt, at lejeren skal have afståelsesret.

Der foreslås en ny bestemmelse i stk. 4, hvorefter lejerens nærtstående ved lejerens død skal påberåbe sig retten til at fortsætte henholdsvis overtage lejeforholdet senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort af skifteretten.

I de tilfælde, hvor lejeren får højeste eller mellemste førtidspension, samt i de tilfælde, hvor lejeren får folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, skal retten til at fortsætte eller overtage lejeforholdet påberåbes i en meddelelse til udlejeren, hvor lejeren oplyser, at lejeren har fået tilkendt pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, og hvem der skal fortsætte eller overtage lejeforholdet.

I stk. 5 foreslås, for såvidt angår de tilfælde, hvor lejeren har afståelsesret, at dødsboet senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort, skal give udlejeren meddelelse om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.

Det fremgår af stk. 6, der omhandler lejerens død, at hvis udlejeren ikke efter de 6 uger har modtaget meddelelse fra lejerens nærtstående om, at lejeforholdet ønskes fortsat eller overtaget, eller fra dødsboet om, at lejeforholdet ønskes afstået, kan udlejeren opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel.

I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 4, foreslås det, at bestemmelsen kun omfatter opsigelse fra udlejerens side i tilfælde af lejerens død. På baggrund af Lejelovskommissionens betænkning foreslås det, at opsigelse fra dødsboets side bør behandles efter dansk rets almindelige regler. Der ses ikke at være nogen grund til, at lejeforholdets ophør på grund af lejerens død skal underkastes andre regler end dem, der gælder f.eks. ved en lejers opsigelse af lejeforholdet med for kort varsel, jf. den nugældende lejelovs § 86, stk. 3. Man kan f.eks. forestille sig det tilfælde, at en lejer har aftalt uopsigelighed i en årrække, og lejeren afgår ved døden umiddelbart efter aftalens indgåelse. Efter den nugældende lejelovs § 75, stk. 4, vil dødsboet undgå helt at betale erstatning til udlejeren for lejetab i tiden, indtil dødsboet kunne sige lejeforholdet op med det varsel, som lejeren havde bundet sig til. En sådan regel afviger fra dansk rets almindelige regler gældende for andre kontraktforhold. Det foreslås derfor, at dødsboet, hvis dødsboet vælger at opsige kontrakten, skal betale erstatning for det tab, som udlejeren lider ved, at kontrakten opsiges med et kortere varsel end aftalt.

Såfremt dødsboet er insolvent, gælder bestemmelserne i dødsboskiftelovens §§ 69-73.

Til § 57

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 77.

Til § 58

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 78.

Til § 59

Det foreslås i bestemmelsen, at lejeren ikke skal kunne give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 54 og 56, stk. 1- 3, og §§ 57 og 58.

Til kapitel 11

Kapitlet om opsigelse foreslås ændret for så vidt angår kapitlets opbygning.

Det foreslås således, at kapitlet begynder med reglerne om lejerens henholdsvis udlejerens adgang til at opsige (§§ 60-62). Dernæst følger reglerne om tidsbegrænsede lejemål (§ 63). Herefter følger reglerne om opsigelsesvarsler (§ 64), reglerne om formkrav (§ 65), reglerne om opsigelseserstatning (§§ 66 og 67) og reglerne om ufravigelighed (§ 68).

Kapitlet tager udgangspunkt i, at der fortsat sondres mellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold. Dette kommer bl.a. til udtryk ved, at forslagets § 61 om de særlige opsigelsesgrunde ved opsigelse fra udlejerens side gælder for alle lejeforhold, mens forslagets § 62 om begrænsning i udlejers opsigelsesret alene gælder for de erhvervsbeskyttede lejeforhold svarende til § 88 i den gældende lejelov.

Reglerne i kapitel 11 vedrører alene den opsigelse fra udlejers side, der sker efter en af de i § 61 nævnte særlige opsigelsesgrunde. Om den mulighed, som parterne i et ikke-erhvervsbeskyttet lejeforhold har for at aftale, at udlejeren kan opsige lejeren ved manglende enighed om de fremtidige lejevilkår, henvises til forslagets § 14.

De gældende regler om opsigelse af erhvervslejeforhold foreslås ændret på enkelte punkter.

Der henvises til bemærkningerne til de enkelte bestemmelser nedenfor.

Til § 60

Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 81. Lejeren kan således opsige uden særlig begrundelse. Lejeren kan dog ikke opsige lejeaftalen, hvis lejeren har indgået en aftale om uopsigelighed. Om tidsbestemte lejeaftaler henvises til forslagets § 63, stk. 1.

Til § 61

Bestemmelsen i stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 82, litra c, om såkaldte etablissementslejemål og til § 82, litra d, om lejeforhold om garager, stalde og lignende, som udlejer kan opsige uden begrundelse.

Bestemmelsen i stk. 2 svarer til de særlige opsigelsesgrunde i den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra a, b, e og f. Det foreslås præciseret, at reglen om, at udlejer kun kan opsige andre lejeforhold end etablissementslejemålene og lejeforhold om garager, stalde og lignende, når en af de nævnte særlige opsigelsesgrunde foreligger, ikke betyder, at udlejer ikke kan opsige lejeforholdet efter forslagets § 14. Som nævnt indledningsvis vedrører reglerne i kapitel 11 ikke opsigelse af et lejeforhold efter forslagets § 14.

Eksemplerne i den nugældende § 83, stk. 1, litra e, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til opsigelse, vil typisk kunne være misligholdelse i form af lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald. Bestemmelsen foreslås endvidere udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.

Bestemmelsen i stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 84, litra b og c, om begrænsningerne i udlejers adgang til at opsige lejeren, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede. Opsigelsen skal således som efter de gældende regler være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Der foreslås dog den yderligere ændring i forhold til i dag, at opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, ikke skal kunne ske i de erhvervsbeskyttede lejeforhold med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejeren.

Bestemmelsen i stk. 4 svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.

Bestemmelsen i stk. 5 svarer til den gældende lejelovs § 79 a, stk. 3, om forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser.

Det foreslås, at det i stk. 6 bestemmes, at udlejer ikke kan opsige lejer med angivelse af de særlige grunde i § 61, når det er aftalt mellem parterne, at lejeaftalen er uopsigelig. Undtaget herfra er misligholdelsestilfælde, hvor udlejer kan opsige lejer i medfør af stk. 2, nr. 3.

Til § 62

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 88 om begrænsning i udlejers opsigelsesret for de erhvervsbeskyttede lejeforholds vedkommende. Der skal således som efter de gældende regler anlægges en rimelighedsbetragtning ved udlejers opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejeforhold.

Efter bestemmelsen anses en erhvervsdrivende lejer for erhvervsbeskyttet, hvis der er tale om en erhvervsvirksomhed, »hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden«. Definitionen af et erhvervsbeskyttet lejeforhold svarer således til den gældende § 88, stk. 1.

Bestemmelsens stk. 2 om, hvilke forhold der skal tillægges vægt ved vurderingen af opsigelsens rimelighed,foreslås moderniseret i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 88, stk. 2, således at der ved afgørelsen efter stk. 1 bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

Til § 63

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80.

Det kan aftales, at den tidsbestemte lejeaftale kan opsiges i lejeperioden, herunder opsiges efter § 14, når denne bestemmelse er aftalt. Der kan forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af lejeaftalen, om lejeforholdet som i dag kun kan opsiges, såfremt lovens betingelser vedrørende de særlige opsigelsesgrunde er opfyldt, og med det opsigelsesvarsel og de begrænsninger, som følger af loven, eller om der tillige eller kun kan ske opsigelse efter § 14 i den aftalte lejeperiode.

Det foreslås af rimelighedsgrunde at forlænge fristen for udlejerens reaktion over for en lejers fortsatte brug af det lejede fra 1 til 3 måneder.

Opfordrer udlejeren ikke lejeren til at flytte, inden der er gået 3 måneder efter udløbet af tidsbegrænsningen, foreslås det, at lejeforholdet skal fortsætte på de samme vilkår, som parterne aftalte skulle gælde for den tidsbegrænsede aftale, bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.

Det præciseres samtidig efter forslaget, at det afgørende for, om tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, er, om udlejeren havde en rimelig grund til at udleje på disse vilkår på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.

Det er først og fremmest risikoen for omgåelse af lejerens beskyttelse mod opsigelse, der er baggrunden for forslaget om at opretholde den gældende adgang til at tilsidesætte en tidsbegrænsning på erhvervslejeområdet, hvor aftaler om tidsbegrænsning af lejeaftalen er sædvanligt forekommende.

Den tidsbestemte lejeaftale adskiller sig fra den ikke tidsbestemte lejeaftale ved, at den ophører uden opsigelse ved den aftalte lejeperiodes udløb. Ved udløbet af en tidsbegrænset lejeaftale har lejeren endvidere ikke de samme rettigheder - dvs. ret til erstatning - som følger af en opsigelse af en tidsubegrænset lejeaftale.

Der foreslås indført et krav om, at lejeren skal reagere inden for visse frister, såfremt lejeren ønsker at påberåbe sig, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Det foreslås, at boligretten kun kan tilsidesætte tidsbegrænsningsvilkåret, hvis lejeren har anlagt retssag senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse. Sag skal dog være anlagt senest 6 måneder før udløbet af den aftalte lejetid.

Er lejeaftalen af kortere varighed end 6 måneder, skal retssag anlægges hurtigst muligt efter lejeforholdets påbegyndelse.

Tilsvarende frister gælder også, hvis spørgsmålet om tidsbegrænsningsvilkåret i stedet efter parternes aftale skal afgøres ved voldgift.

Endelig foreslås det i stk. 4, at i de tilfælde, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, finder forslagets § 14 anvendelse, også selv om § 14 ikke er aftalt. Ved indgåelse af en tidsbestemt lejeaftale må det forudsættes, at lejeren har været indstillet på, at lejeaftalens vilkår skulle genforhandles ved udløbet af den tidsbestemte lejeaftale. Det findes derfor rimeligt, at der gives mulighed for at ændre lejevilkårene efter § 14 i denne situation.

Det er en forudsætning for at anvende § 14, at der er tale om et lejeforhold, der ikke er erhvervsbeskyttet, dvs. omfattet af § 62.

At § 14 finder anvendelse indebærer, at de i bestemmelsen nævnte tidspunkter for, hvornår en ændring af lejevilkårene og en opsigelse kan få virkning, gælder, dvs. tidligst 8 år efter lejeperiodens begyndelse, tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet er ændret væsentligt, og tidligst 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter forslagets § 13 om regulering af lejen til markedslejen.

Til § 64

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 86. Dog foreslås et opsigelsesvarsel fra såvel lejers som udlejers side på 3 måneder til den første i en måned. Opsigelsesvarslet forlænges således ikke på grund af helligdage. Undtagelserne fra 3 måneders-varslet er opsigelse af lejeforhold om garager, stalde og lignende, hvor varslet er 1 måned, og opsigelse fra udlejers side med den begrundelse, at udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, hvor varslet er 1 år til aftalt flyttedag.

Stk. 3 om udlejers tabsbegrænsningspligt svarer til den nugældende § 86, stk. 3. Denne bestemmelse om udlejerens pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, hvis lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, og dermed begrænse sit tab, foreslås således videreført. Det bemærkes, at udlejerens rimelige omkostninger i forbindelse med genudlejningen kan indgå ved opgørelse af udlejerens krav over for lejeren. Der tænkes her på eventuelle omkostninger til annoncering, ejendomsmægler m.v.

Til § 65

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 87 om formkravene til en opsigelse.

Bestemmelsen foreslås i forhold til den nugældende § 87, stk. 1, ændret således, at selv om et eller flere af formkravene ikke er opfyldt, kan varslingen alligevel bevare sin gyldighed, såfremt udlejeren kan godtgøre, at lejerens retsstilling i den konkrete sag ikke er blevet forringet derved.

Til § 66

Efter § 89 i den gældende lejelov kan der gives en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, erstatning, hvis lejeren opsiges.

Der er i den gældende lejelovs § 89 og § 88, stk. 2, nævnt en række forhold, der skal tages hensyn til ved fastsættelse af denne erstatning, herunder værdien af kundekredsen (goodwill).

Ifølge retspraksis beregnes erstatningen til en opsagt erhvervslejer på grundlag af de erstatningsposter, der er nævnt i loven. For såvidt angår goodwill udmåles erstatningen dog standardmæssigt til 1 års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet af nettofortjenesten i de sidste 3 års skatteregnskaber. Der er således ikke tale om en erstatning for mistet goodwill i den forstand, at beløbet opgøres på grundlag af et dokumenteret tab, men snarere om en godtgørelse beregnet efter nogle af retspraksis fastlagte principper.

Det foreslås at udforme § 66 således, at bestemmelsen afspejler retspraksis. Dette indebærer for det første en tabserstatning, der kan opgøres på grundlag af dokumenterbare tabsposter. For det andet foreslås det, at der skal udbetales en godtgørelse for tabt goodwill, der som udgangspunkt opgøres efter en standardiseret beregning.

Efter den gældende lejelovs § 89 er det kun lejeren af et erhvervsbeskyttet lejeforhold, der har ret til erstatning ved opsigelse.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at lejere af alle typer af erhvervslejeforhold - bortset fra de såkaldte etablissementslejemål og garager, stalde og lignende - vil kunne få erstatning og godtgørelse ved opsigelse, såfremt betingelserne herfor er opfyldt. Undtaget er dog de tilfælde, hvor lejeren opsiges på grund af misligholdelse.

Det foreslås i stk. 1, at fastsættelsen af en opsigelseserstatning skal ske på grundlag af det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Herudover skal udlejeren betale lejeren en godtgørelse for tabt goodwill, jf. bemærkningerne til stk. 3 nedenfor.

Det foreslås i bestemmelsens stk. 2, at erstatningsopgørelsen blandt andet skal omfatte lejerens flytteudgifter, værdiforringelse af lejerens inventar, installationer o. lign. ved flytning, værdien af lejerens forbedringer m.v. af de lejede lokaler, driftstab i flytteperioden, lejerens udgifter til sagkyndig bistand og andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Opremsningen i bestemmelsen af de poster, der kan ydes erstatning for, er ikke udtømmende, men alene udtryk for eksempler på, hvad erstatningsopgørelsen kan dække. Det vil derfor være domstolene, som i det konkrete tilfælde må vurdere, hvilket tab lejeren lider.

Når forslaget ikke indeholder en udtømmende opremsning, skyldes det, at erhvervslejeforhold er meget forskellige, således at det er umuligt på forhånd at beskrive alle former for erstatningsberettigede tab.

De anførte eksempler på erstatningsposter svarer i det væsentlige til de poster, som efter gældende praksis normalt indgår ved beregningen af erstatning til en lejer efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 89.

I bestemmelsen nævnes følgende eksempler på tabsposter:

1. Lejerens flytteudgifter.
   Ud over selve udgiften til flytning kan man f. eks. forestille sig udgiften til flyttemeddelelser til kunder, udgiften til ændring i vejvisere og lignende samt udgiften til ændringer i brochuremateriale og brevpapir.

2. Værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende ved flytning.
   Som eksempel kan nævnes maskiner og inventar, som skal tilpasses det nye sted, eller som ikke kan anvendes i de nye lokaler.

3. Værdien af de installationer efter driftsmæssige afskrivninger, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering.
   Som eksempel herpå kan nævnes indretning af særlige omklædnings- og badefaciliteter til personalet, udluftningsanlæg og anlæg til tyverisikring. Den værdi, som skal erstattes, er den bogførte værdi.

4. Driftstab i normal flytteperiode.
   Posten skal dække det tab, som lejeren lider ved, at virksomheden ligger stille i flytteperioden.
   Det forhold, at virksomheden flytter til at andet lejemål, vil normalt ikke være til hinder for, at personalets ansættelsesforhold kan fortsætte. Det tab for lejeren, som opstår på grund af lønudgifter til personalet i flytteperioden, henhører under posten driftstab.

5. Lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand.
   Med denne bestemmelse er det hensigten, at der vil kunne ydes erstatning for de rimelige og sædvanlige omkostninger, som lejeren har i forbindelse med opsigelsen, herunder opgørelse af erstatningskrav.
   Der er altså tale om udgifter, som relaterer sig til det »gamle« lejemål.

6. Andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Erstatning for værdien af lejevilkår, der er gunstigere end de gældende markedsmæssige vilkår, vil ikke kunne omfattes af bestemmelsen.

Udgiften til leje i et nyt lejemål vil ikke skulle omfattes af tabsopgørelsen. Dette gælder, selv om lejeren skal betale en højere leje eller nøglepenge, som i realiteten er en form for lejebetaling, et andet sted, ud fra den betragtning, at den højere leje generelt må antages at være udtryk for en højere lejeværdi, hvorfor lejeren ikke kan siges at lide et tab som følge af en højere leje i det nye lejemål.

Udgifter til en ejendomsmægler med henblik på formidling af et egnet lejemål kan heller ikke medtages som erstatningsberettiget post. Dette hænger sammen med, at det i forslaget er valgt at sondre mellem tab, som vedrører det gamle lejemål, og udgifter, som er forbundet med det nye lejemål.

I stk. 3, der gælder for de erhvervsbeskyttede lejeforhold, foreslås det, at udlejeren udover de i stk. 2 nævnte tabsposter skal betale lejeren en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen.

Udgangspunktet efter forslaget er, at godtgørelsen for tabt goodwill beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, men bestemmelsen udtrykker samtidig, at der kan forekomme tilfælde, hvor en sådan beregningsmåde ville være urimelig. Der kan f.eks. forekomme tilfælde, hvor en godtgørelse beregnet på denne måde vil give et meget lavt beløb i forhold til den mistede goodwill, hvorfor der efter omstændighederne vil kunne fastsættes en højere godtgørelse.

Ved fastsættelse af opsigelseserstatningen skal der efter forslaget i bestemmelsens stk. 4 ses bort fra ændringer, som lejeren foretager i de lejede lokaler efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Det betyder, at de ændringer, som lejeren foretager i perioden, indtil udlejeren opsiger lejeforholdet, som udgangspunkt skal indgå i vurderingen af, om lejeren har lidt et tab.

Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt eller fastsat ved lov. Ved opgørelse af erstatningen kan det tages i betragtning, om lejeren har udnyttet en eventuel mulighed for at søge dispensation fra krav om gennemførelse af sådanne ændringer i de tilfælde, hvor lejeren er opsagt.

Det foreslås i bestemmelsens stk. 5, at lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

Stk. 6-10 regulerer forholdet mellem udlejer og lejer i den situation, hvor lejeren er sagt op og har krav på erstatning og godtgørelse, men hvor størrelsen af erstatningen og godtgørelsen ikke er fastlagt. Lejeren har en interesse i at få likviditet til at etablere sig i et nyt lejemål og sikkerhed for, at udlejer betaler. Lejer har endvidere en interesse i at vide, hvor længe lejer skal vente på, at udlejeren stiller sikkerheden.

Heroverfor har udlejeren interesse i, at lejeren flytter, at kende størrelsen af den sikkerhed, der skal stilles, og at erstatningen og godtgørelsen først udbetales, når beløbet er fastlagt, og lejeren er flyttet.

Udgangspunktet er som efter den gældende lov, at lejer ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatningen og godtgørelsen, eller udlejer har stillet sikkerhed herfor. Som noget nyt skabes der en udtrykkelig hjemmel til, at boligretten som en del af erstatningssagen kan tage stilling til størrelsen af en sikkerhed. Denne sikkerhed kan dog ikke danne grundlag for udbetaling, før erstatningen og godtgørelsener fastlagt, og lejeren er flyttet.

Det foreslås endvidere som noget nyt, at der fastsættes frister for, hvornår sikkerheden skal være stillet med den virkning, at opsigelsen bortfalder, hvis udlejer ikke overholder fristerne. Den nævnte virkning indtræder dog kun, hvis lejeren efter udløbet af de omhandlede frister har givet udlejeren et skriftligt påkrav, og hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter, at påkravet er kommet frem til udlejeren.

Bestemmelsen i stk. 6, hvorefter lejeren ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatning og godtgørelse, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling, svarer til den gældende lejelovs § 89, stk. 3. Det bemærkes, at lejerens krav er beskyttet efter lovforslagets § 6, men at bestemmelsen skal beskytte lejeren mod at komme i likviditetsmangel ved at skulle flytte, inden udlejeren har betalt erstatning og godtgørelsefor opsigelsen eller stillet sikkerhed herfor. Bestemmelsen medvirker til, at det er i begge parters interesse at få afklaret erstatningsspørgsmålet.

Bestemmelsen i stk. 7, der er ny, tager sigte på den situation, hvor parterne er uenige om størrelsen af erstatningen og godtgørelsen. For at give udlejeren mulighed for at kunne leje ud på ny og lejeren likviditetsmæssig mulighed for at kunne etablere sig i et nyt lejeforhold foreslås det, at boligretten som en del af en retssag om erstatningensog godtgørelsens størrelse skal kunne tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille.

Det foreslås i stk. 8, at lejeren ikke kan kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsensstørrelse er endeligt fastsat, og lejeren er fraflyttet lejemålet.

I stk. 9 og 10 er foreslået nogle frister for, hvornår sikkerheden skal stilles, ligesom det foreslås, at udlejerens opsigelse bortfalder, hvis sikkerheden ikke stilles inden for disse frister. Sikkerheden - som kan være aftalt mellem parterne eller fastsat af boligretten - skal således stilles senest 3 uger, før lejeren skal fraflytte. Af hensyn til, at udlejeren skal have mulighed for ved forhandling med banker o.lign. at stille sikkerheden, kan lejeren dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at sikkerhedens størrelse er fastsat.

Har udlejeren ikke stillet sikkerheden inden for de frister, der er nævnt ovenfor, skal lejeren give udlejeren et skriftligt påkrav, hvoraf det skal fremgå, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles senest 1 uge efter, at påkravet er kommet frem.

Udlejeren har herefter som nævnt 1 uge, efter at påkravet er kommet frem, til at stille sikkerheden. Sker dette ikke, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.

Til § 67

Bestemmelsens stk. 1 og 2 svarer til den gældende lejelovs § 90, dog således, at det skal fremgå af lejerens meddelelse til udlejeren, hvordan størrelsen og sammensætningen af lejerens krav om erstatning og godtgørelse er. Dette krav er ikke sanktioneret. Endvidere præciseres det i stk. 2, at lejer alene skal anlægge sag ved boligretten ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66.

Bestemmelsens stk. 3 og 4 svarer til den gældende lejelovs § 91 og vedrører således alene de erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Til § 68

Det foreslås, at reglerne om erstatning ved opsigelse gælder deklaratorisk for de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold.

Bestemmelsen er i øvrigt en videreførelse af den gældende lejelovs § 92.

Ved alle typer erhvervslejeforhold skal det således som hidtil kunne aftales, at begge parter skal sige op med et længere varsel end opsigelsesvarslet efter loven, ligesom det skal kunne aftales, at lejeren kan sige op med et kortere varsel.

Endvidere skal parterne som hidtil kunne aftale, at udlejeren eller begge parter ikke skal kunne opsige lejeaftalen i en periode. Såvel lejeren som udlejeren giver ved en sådan aftale afkald på at kunne foretage opsigelse efter reglerne i det foreslåede kapitel om opsigelse.

Til kapitel 12

De gældende regler om ophævelse af lejeaftalen i lejelovens §§ 93-96 foreslås videreført i det væsentlige uændret.

Til § 69

Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den nugældende § 93.

Udlejeren kan ligesom i den nugældende lov blandt andet hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. forslagets stk. 1, nr. 1. Det foreslås, at det i stk. 2 beskrives, at der ved pligtig pengeydelse forstås udlejerens forfaldne krav mod lejeren, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.

Eksemplerne i den nugældende § 93, stk. 1, litra g, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til ophævelse, foreslås udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko, jf. forslagets stk. 1, nr. 7. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.

Opremsningen er ikke udtømmende. Der kan tænkes yderligere eksempler på misligholdelse, såsom lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald.

Stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 93, stk. 2.

Til § 70

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 94.

Til § 71

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 95. I forlængelse af den aftalefrihed, der kendetegner lovforslaget, foreslås det, at lejeren som udgangspunkt skal betale leje m.v., indtil lejeren kunne flytte med aftalt (og ikke sædvanligt) varsel, som også dækker over en aftalt uopsigelighed fra lejers side. Lejeren skal erstatte udlejeren ethvert tab, der er forbundet med udsættelsen af det lejede. Der er tale om en præcisering af de gældende regler, herunder dansk rets almindelige erstatningsregler.

Til § 72

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 96. Selv om udlejeren efter forslagets § 69, stk. 1, kun kan hæve lejeaftalen med respekt af reglen i § 70, foreslås det udtrykkeligt at gøre reglen præceptiv.

Til kapitel 13