Erhvervslejeloven § 7

Som det fremgår af de almindelige bemærkninger, foreslås det i nærværende lovforslag, at der sker en liberalisering af lejelovgivningens gældende regler om udlejning af erhvervslejemål. Parterne i lejeforholdet skal herefter som overvejende hovedregel frit kunne aftale de enkelte vilkår for lejeforholdet. Efter forslaget skal parterne f.eks. frit kunne indgå aftale om lejens størrelse og lejens regulering, jf. forslagets § 9, ligesom reglerne for en række andre lejevilkår skal kunne fraviges ved aftale.

    I forslaget opretholdes dog for visse lejevilkår fortsat ufravigelige (præceptive) lovbestemmelser, der finder anvendelse, uanset hvad parterne måtte have aftalt, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget.

    Udover de præceptive bestemmelser er aftalefriheden på en række områder foreslået suppleret af deklaratoriske bestemmelser, dvs. bestemmelser, der finder anvendelse, med mindre parterne har aftalt andet.

    En model med øget aftalefrihed fordrer imidlertid, at parterne i højere grad end tidligere tager stilling til lejekontraktens enkelte vilkår ved aftalens indgåelse. Ved indgåelse af aftaler om udleje af erhvervslokaler vil der i nogle situationer kunne forekomme forskel i styrkeforholdet mellem aftaleparterne, og parterne vil, såfremt de ikke er lejeretskyndige, kunne have behov for at søge sagkyndig bistand.

    Det er særligt kendetegnende for erhvervslejeaftaler, at aftaleforholdet kan løbe over en lang årrække. Parterne vil derfor være bundet af en aftale, som kan være indgået for mange år siden, og hvor de forhold, der forelå på aftaletidspunktet, kan have ændret sig væsentligt med den konsekvens, at en aftale eller et vilkår heri forekommer urimeligt.

    På denne baggrund og da der med dette forslag ikke længere i samme omfang som tidligere er regler til beskyttelse af lejeren, vurderes det, at der er behov for på anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet. Dette behov forstærkes af, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som den såkaldte blanketbestemmelse i den gældende lejelovs § 5, stk. 1. Efter denne bestemmelse skal ved anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser, eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

    Aftalelovens § 36 er en generalklausul, der giver mulighed for tilsidesættelse af urimelige aftaler og aftalevilkår, men bestemmelsen har i retspraksis ikke været anvendt i erhvervslejeforhold. Det har derfor været overvejet, om aftalelovens § 36 udgør et tilstrækkeligt værn mod urimelige aftaler og aftalevilkår i erhvervslejeforhold. Det vurderes, at der er behov for at fremhæve, at der kan være grund til at anvende denne generalklausul i erhvervslejeforhold ved at indsætte § 7 i forslaget.

    Det foreslås derfor i bestemmelsen, at en lejeaftale skal kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.

    Formålet med bestemmelsen er at fremhæve, at aftalelovens § 36 finder anvendelse i erhvervslejeforhold for derved at understrege, at parterne i et erhvervslejeforhold er beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår.

    Ved afgørelse af om det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre en aftale eller et aftalevilkår gældende, skal der efter aftalelovens § 36 tages hensyn til forholdene ved lejeaftalens indgåelse, lejeaftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.

    Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation, hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssige eller økonomiske styrke ved aftalens indgåelse har bevirket en urimelig aftale. En aftale kan f.eks. være urimelig, hvis det er aftalt, at lejeren i forbindelse med opsigelse efter 8 år, jf. forslagets § 14, ikke kan kræve erstatning. En sådan aftale kan ifølge loven indgås frit, men vil konkret, f.eks. på grund af lejerens særlige ukyndighed, kunne være urimelig.

    Ved vurderingen af parternes forhandlingsmæssige styrke ved aftalens indgåelse vil der kunne tages hensyn til, om parterne har været i besiddelse af behørig information om de med aftalen forbundne konsekvenser, herunder om parterne har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver.

    Et moment, der kan indgå i vurderingen af, om en part er blevet behørigt informeret, kan også være, om den svage part har været i besiddelse af den af By- og Boligministeriet udarbejdede vejledning til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter (checkliste).

    Bestemmelsen kan endvidere tænkes anvendt i tilfælde, hvor der er tale om en langvarig lejekontrakt, hvor parterne ved lejeaftalens indgåelse ikke har kunnet forudse en senere udvikling, men hvor tiden efter en årrække må anses at være løbet fra nogle af klausulerne i lejeaftalen.