Erhvervslejeloven § 33

Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 25.

Det foreslås dog, at ordet »husstand« i den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 i forslagets stk. 2 erstattes med »personale«, da dette er mere relevant i erhvervsforhold.

I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 foreslås endvidere, at der i forslagets stk. 2 tilføjes »herunder ved fremleje«, hvorved det kommer til at fremgå af bestemmelsen, at lejeren også er erstatningsansvarlig for skade som forvoldes af andre, som lejeren har givet adgang til det lejede ved fremleje. Der er ikke tilsigtet en realitetsændring herved.

Til § 34

Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 26.

Bestemmelsens stk. 1 er identisk med lejelovens § 26, stk. 1.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.

Da bestemmelsen kun gælder for erhvervslejeforhold m.v., foreslås det, at bestemmelsen i stk. 2 formuleres således, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede til andre. Der er ikke tale om nogen realitetsændring.

Til § 35

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 27, dog således at der er indføjet en henvisning til § 18, stk. 2, og §§ 19 og 20 vedrørende lejerens mangelsbeføjelser.

De gældende misligholdelsesbeføjelser i lejelovens §§ 11-13 finder efter retspraksis anvendelse i situationer, hvor udlejeren tilsidesætter sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen.

Dette indebærer, at lejere, som er belastet af ulemper som følge af, at udlejeren ikke griber ind over for husordensovertrædelser i ejendommen, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve erstatning.

Det foreslås på denne baggrund, at det udtrykkeligt præciseres i loven, at lejeren kan gøre de omtalte misligholdelsesbeføjelser gældende.

Sager herom skal som i dag anlægges ved boligretten.

Til § 36

Bestemmelsen fastslår som den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må ændre det lejede, medmindre det følger af loven.

Til § 37

Forslaget svarer til § 29, stk. 1, i den gældende lejelov.

Efter forslagets § 36 gælder ligesom i den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må foretage ændringer i det lejede uden udlejerens samtykke.

Lejeren har imidlertid ifølge den gældende lejelovs § 29, stk. 1, ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Denne bestemmelse foreslås videreført for erhvervslejemål med § 37. Bestemmelsen giver lejeren adgang til for egen regning at opsætte f.eks. termostatventiler eller hårde hvidevarer. Det foreslås præciseret, at lejerens meddelelse til udlejeren om påtænkte installationer skal gives med rimeligt varsel. Dette indebærer, at meddelelsen skal gives med et varsel, som giver udlejeren rimelig tid til at overveje og svare på meddelelsen.

Til § 38

Det foreslås i stk. 1, at der indsættes en bestemmelse, hvorefter lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel, inden ombygningen foretages. Bestemmelsen indebærer, at lejeren, såfremt det lejede ifølge parternes aftale f.eks. skal benyttes til supermarked, som udgangspunkt kan foretage en sådan ombygning, som må betragtes som sædvanlig for at drive supermarked fra lokalerne. Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren gennemfører ombygningen, hvis udlejeren kan godtgøre, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller lejerne i ejendommen.

Som eksempler på saglige grunde til, at udlejeren modsætter sig en ombygning, kan nævnes ejendommens konstruktive forhold eller bevaringssmæssige hensyn. Udlejer vil også kunne modsætte sig ombygningen, såfremt denne indebærer en overtrædelse af anden lovgivning, f.eks. planlovgivningen. Endelig vil udlejeren af hensyn til lejerne kunne modsætte sig f.eks. installation af et støjende klimaanlæg.

I stk. 2 foreslås en bestemmelse, hvorefter lejer har ret til at foretage ændringer, når ændringen sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Der kan være tale om påbud om opsætning af udsugningsanlæg, indretning af toilet- og badefaciliteter og lignende. Bestemmelsen omhandler krav fra en offentlig myndighed, der nødvendiggør installationer eller ombygninger i de lejede lokaler, men også ændringer, der berører den øvrige bygning.

Da udlejeren imidlertid især i sidstnævnte situationer kan have en interesse i, på hvilken måde et påbud efterkommes, foreslås det, at lejeren skal foretage de pågældende arbejder efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger.

Et eksempel på udlejerens ret til at give lejeren anvisninger kan være det tilfælde, hvor ejeren af en ejendom med både erhverv og beboelse lejer stueetagen ud til restaurationsvirksomhed, og hvor lejeren af en offentlig myndighed pålægges at opsætte et (større) ventilationsanlæg. I et sådant tilfælde vil udlejeren af hensyn til beboelseslejerne i ejendommen have en rimeligt begrundet interesse i at få indflydelse på, hvor ventilationsanlægget placeres.

Ligeledes kan udlejerens fremtidige planer for ejendommens anvendelse betyde, at udlejeren har en rimeligt begrundet interesse i, hvorledes et påbud efterkommes.

I fortsættelse af forslaget om lejers udvidede installations- og ombygningsret, foreslås indsat i stk. 4, at såfremt lejeren har foretaget ændringer efter stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.

Udlejeren kan efter stk. 3 forlange, at lejeren, inden den ombygning eller installation foretages, som bestemmelsen giver ret til, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav om retablering.

Hvad der skal forstås ved rimeligt, er ikke muligt at fastlægge nærmere. Størrelsen af beløbet vil afhænge blandt andet af ombygningens og installationens karakter.

Bestemmelsen i § 38, stk. 2, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren.

Til § 39

§ 39 svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 1.

I stk. 2, der som udgangspunkt svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 2, foreslås 1. pkt. formuleret, således at bestemmelsen kommer til at gælde for »en butik, et hotel, en restauration og lignende«.

Det foreslås endvidere, at 2. pkt. i den gældende lejelovs § 30, stk. 2, hvoraf det fremgår, at det ikke kan pålægges lejere af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber at holde åbent efter kl. 20.00, medtages.

Endelig foreslås det, at den gældende § 30, stk. 3, i lejeloven, hvoraf det fremgår, at når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytte dem til drift af en sådan, udelades. Rækkevidden af bestemmelsen giver i praksis anledning til mange problemer ikke mindst på grund af brancheglidning, og da reglen derfor ikke længere giver lejeren den forudsatte beskyttelse, forekommer det mere hensigtsmæssigt, at parterne i forbindelse med lejeaftalens indgåelse indgår en konkret aftale herom.

Til § 40

§ 40 svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 4, bortset fra, at det foreslås præciseret, at lejerens erstatningsansvar omfatter skade forårsaget af såvel installationer, som ombygninger og ændringer, som lejeren har foretaget.

Til § 41

Det forslås, at reglerne i §§ 37, 38, stk. 2, og § 39, stk. 2, 2. pkt., ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.

Til kapitel 8