Erhvervslejeloven § 91

Det foreslås, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.

     

---

    

Bilag 1

Ejendomsforeningen Danmark Dansk Handel & Service

Jydske Grundejerforeninger De Samvirkende Købmænd

Erhvervslejernes Landsorganisation

Lejernes LO

Aftale mellem erhvervslejer- og udlejerorganisationer om forslag til ændringer til regeringens forslag til ny erhvervslejelov

Undertegnede organisationer (Ejendomsforeningen Danmark og Jydske Grundejerforeninger på udlejersiden samt Dansk Handel & Service, De Samvirkende Købmænd, Erhvervslejernes LO og Lejernes LO på erhvervslejersiden) har på opfordring fra by- og boligminister Jytte Andersen drøftet mulige ændringer til regeringens forslag af 10. december 1997 til ny erhvervslejelov (L129).

 

Organisationerne er enige om at anbefale regering og folketing at vedtage lovforslaget med de ændringer og præciseringer, der er indeholdt i dette notat. Det er organisationernes opfattelse, at lovforslaget med de aftalte ændringer dels vil medføre et mere smidigt og velfungerende erhvervslejemarked, dels tilgodeser behovet for, at lejevilkårene i erhvervslejemål kan reguleres efter markedsudviklingen med skyldige hensyn til erhvervslejernes behov for forudsigelige vilkår om de fysiske rammer for deres virksomhed.

 

Organisationerne understreger, at skitsen er udtryk for en følsom balance mellem parternes respektive interesser. Som følge heraf skal man indtrængende henstille, at regering og folketing ikke ændrer på denne balance under behandlingen af forslaget til ny erhvervslejelov.

 

1. Nye lejemål

 

Der sondres mellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål.

 

Definition:

Ved et erhvervsbeskyttet lejemål forstås et lejemål, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Definitionen svarer til den nugældende lejelov, jf. LL § 88 og § 89.

 

1.1. Fælles bestemmelser for erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål:

 

1. Lejeregulering: Lejen kan, medmindre andet er aftalt, kræves reguleret til markedsleje, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. En forhøjelse eller nedsættelse af lejen til markedsleje fordeles over 4 år, svarende til de gældende regler.

Regulering til markedsleje kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, da der er gået fire år fra lejemålets ikrafttræden eller fra sidste lejeforhøjelse efter denne bestemmelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt. Parterne kan i forbindelse med en ændring af lejeaftalen angive, om der er tale om en væsentlig ændring. Regulering til markedsleje kan ske uanset eventuel aftalt uopsigelighed.

 

1. Aftalte klausuler: Parterne kan aftale, at lejen reguleres efter aftalte klausuler (pristal, procentregulering, omsætning, trappeleje m.v.), og en af parterne eller begge parter kan ved aftale give afkald på retten til at kræve lejen reguleret til aktuel markedsleje. Gyldigheden af en aftale om regulering efter aftalte klausuler og gyldigheden af et afkald på regulering til markedsleje er ikke betinget af andre forhold såsom afståelsesret og regneeksempler.

    

 

1. Aftalt uopsigelighed: Parterne kan endvidere aftale, at en af parterne eller begge parter i en kortere eller længere periode giver afkald på adgangen efter loven til at opsige lejemålet. Dette svarer til gældende lovgivning.

    

 

1. Varsling og indsigelse: Udlejers eller lejers krav om regulering af lejen til markedsleje skal fremsættes med 3 måneders varsel. Formkrav til varslingen, regler om lejers indsigelse samt udlejers indbringelse for boligret/voldgift skal svare til gældende lovgivning.

    

 

1. Markedslejen defineres som: Den leje, en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet vil indgå aftale om for det pågældende lejemål og/eller for lokaler, der svarer til lejemålet bl.a. med hensyn til vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Ved vurderingen af markedslejen ses bort fra de forhold, der er nævnt i den gældende erhvervslejelovs § 3, stk. 2, ligesom der tages hensyn til de forhold, der er nævnt i den gældende lovs § 3, stk. 3.

    

 

1. Bevisbyrde: Det påhviler den af parterne, der påstår, at lejen er væsentligt lavere, respektivt væsentligt højere end markedslejen at løfte bevisbyrden herfor.

    

 

1. Fri bevisbedømmelse, syn og skøn m.v.: Den part, hvem bevisbyrden herefter påhviler, kan anvende dansk rets almindelige regler om bevisførelse, og gives herunder også mulighed for at anvende syn og skøn, sagkyndige vidner m.v., selv om boligretten er tiltrådt af lægdommere.

Forslaget om fri bevisbedømmelse tilsigter ikke at lade kriterier som driftsøkonomien i lejers forretning eller rentabiliteten af udlejers investering i ejendommen have relevans for bevisbedømmelsen.

    

 

1. Tvistebehandling: Lovens udgangspunkt skal være, at tvister behandles af boligretten, men der skal være fri adgang for parterne til at aftale voldgift såvel i lejekontrakten som ved en konkret tvist. En generel bestemmelse herom kunne indsættes i lovforslagets kapitel 14.

På tilsvarende måde bør anvendelse af lægdommere ikke medføre begrænsninger i parternes adgang til fri bevisbedømmelse vedrørende andre spørgsmål end lejefastsættelsen.

Den nugældende restriktive retspraksis på området skal derfor ændres. Ændringerne bør fremgå af lovteksten.

    

 

1. Lægdommere i anken: Det henstilles, at der indføres adgang for lægdommere til at deltage i ankeinstansen, således at to-instans-systemet bliver en realitet, også i de boligretssager, hvor der indgår et skøn, f.eks. vedrørende lejens størrelse. Samtidig bør det overvejes at lade ankeinstansen tage på besigtigelse.

    

 

1. Voldgift: Der indarbejdes en voldgiftsklausul i lovteksten, hvorefter parterne kan aftale, at enhver tvist vedrørende lejeforholdet skal afgøres ved voldgift, herunder ved Det Danske Voldgiftsinstitut.

    

 

1. Opsigelse: Lovforslagets opsigelsesgrunde suppleres med en bestemmelse om, at udlejer også kan opsige et lejemål med et års varsel, hvis han selv ønsker at benytte det lejede. Bestemmelsen svarer til nugældende § 83, stk. 1, litra a.

    

 

1. Erstatning: Ved fastsættelse af en erstatning for opsigelse skal der tages hensyn til:

1. lejerens flytteudgifter,

2. værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,

3. værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering.

4. driftstab i normal flytteperiode,

5. værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen, beregnet med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud,

6. lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand,

7. andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Ved fastsættelse af erstatning efter ovennævnte bestemmelse skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt, hvor udlejeren har fremsat krav om ændring af lejevilkårene, eller efter det tidspunkt, hvor lejemålet måtte være sagt op. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.

Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

I bemærkningerne til lovforslaget præciseres det

     

• at opremsningen af de poster, der kan tages hensyn til ved udmålingen af erstatning, ikke er udtømmende, men alene udtryk for eksempler

• at bestemmelsen i ovennævnte nr. 7, ikke omfatter adgang til at kræve erstatning for værdien af lejevilkår, der er gunstigere end de gældende markedsmæssige vilkår, herunder såkaldte »nøglepenge«.

 

1. Checkliste: Organisationerne opfordrer Boligministeriet til efter høring af organisationerne at udarbejde en checkliste over alle væsentlige aftalepunkter i en standardlejekontrakt med henblik på at styrke parternes forhandlinger af erhvervslejeaftaler.

 

1. Hvis parterne i lejeaftalen aftaler fravigelse af de deklaratoriske bestemmelser om opsigelse og erstatning, jf. pkt. 1.2.1 og 1.2.6 nedenfor, skal det tydeligt i kontrakten eller på anden måde præciseres over for lejeren, hvilke konsekvenser der for lejeren er knyttet til de aftalte fravigelser. Informationen kan eksempelvis ske ved udlevering af den af Boligministeriet udarbejdede checkliste, jf. pkt. 1.1.13, eller på anden rimelig og hensigtsmæssig måde. Ved vurderingen af, om behørig information er givet, tages hensyn til parternes forhold, herunder om lejer har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver. Såfremt behørig information ikke kan anses for givet, kan boligretten tilsidesætte de aftalte fravigelser helt eller delvist. Ved boligrettens afgørelse finder dansk rets almindelige regler om fri bevisbedømmelse anvendelse.

     

1. § 8 i L 129 udformes tættest muligt op ad aftalelovens § 36. Samtidig præciseres det i bemærkningerne, at det er hensigten, at adgangen til at få tilsidesat urimelige kontraktsvilkår skal svare til retstilstanden vedrørende aftalelovens § 36, dvs. hverken strammere eller lempeligere.

     

1.2. Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål

     

1. Udlejers opsigelse: Udlejer kan ikke opsige lejemålet bortset fra af de grunde, der fremgår af den gældende lovgivning. Parterne kan dog aftale, at udlejer kan opsige lejemålet, hvis parterne ikke kan blive enige om de fremtidige lejevilkår. Udlejers opsigelse kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, da der er gået 8 år fra lejemålets ikrafttræden eller fra sidste vilkårsændring efter denne bestemmelse eller fra det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet efter aftale mellem lejer og udlejer ændres væsentligt. Parterne kan i forbindelse med en ændring af lejeaftalen angive, om der er tale om en så væsentlig ændring, at der løber en ny 8 års frist. Har parterne ikke angivet noget, løber der ikke en ny 8 års periode. Kravet kan ligeledes tidligst få virkning 4 år efter sidste lejeændring efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen, jf. afsnit 1.1.1.

 

1. Udlejers krav om vilkårsændringer: Hvis der er indgået aftale om, at udlejer kan opsige lejemålet som nævnt i nr. 1.2.1., 2. pkt., kan udlejer fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med mindst 3 måneders frist. Kravet kan tidligst få virkning fra det i nr. 1 nævnte tidspunkt. Kravet skal være skriftligt og indeholde

• en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består

• oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. nr. 4

• oplysning om, at udlejer kan opsige lejemålet, hvis lejer ikke kan acceptere udlejers krav, og en forhandling mellem parterne ikke fører til en aftale om de fremtidige lejevilkår

• oplysning om lejers adgang til at kræve erstatning.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre manglen ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling.

Udlejer kan vælge at varsle regulering af lejen til markedsleje, jf. bestemmelsen i afsnit 1.1.1., i stedet for at varsle krav om vilkårsændringer.

 

1. Lejers indsigelse: Hvis lejer ikke vil fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejer har forlangt, skal skriftlig indsigelse være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at dennes krav er kommet frem til lejer og med en angivelse af lejers modforslag. Hvis lejer vil kræve erstatning i forbindelse med en eventuel opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af dette erstatningskrav fremgå af indsigelsen.

 

1. Indkaldelse til forhandling: Hvis lejer rettidigt har gjort indsigelse mod det fremsatte krav, skal udlejer senest 6 uger efter lejerfristens udløb skriftligt indkalde lejer til forhandling, hvis han vil fastholde kravet om vilkårsændringer. Hvis udlejer ikke har indkaldt til forhandlinger inden fristen, anses krav om vilkårsændringer som bortfaldet og ikke fremsat.

 

1. Opsigelse af lejemålet: Kan parterne ikke nå til enighed, kan hver af disse når som helst skriftligt meddele den anden, at han anser forhandlingsmulighederne for udtømt. Senest 6 uger efter at udlejer har afsendt eller modtaget en sådan meddelelse, skal han opsige lejemålet med mindst ½ års varsel til fraflytning tidligst på 8. års dagen, jf. afsnit 1.2.1, hvis han ikke ønsker at acceptere lejers forslag. Overskrides fristen for opsigelse af lejemålet, bortfalder udlejers krav om vilkårsændringer, og lejemålet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.

Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling (svarende til gældende lejelovs § 89, stk. 3).

 

1. Erstatning: Reglerne om erstatning kan fraviges ved parternes aftale.

 

1.2. Erhvervsbeskyttede lejemål

 

Udlejers opsigelse: Udlejer kan ikke opsige lejemålet bortset fra af de grunde, der fremgår af den gældende lovgivning.

 

Erstatning: Der fastsættes en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 91. Bestemmelsen om erstatning kan ikke fraviges ved parternes aftale.

 

1. Eksisterende lejemål

 

Eksisterende lejemål skal med hensyn til lejeregulering og tvistebehandling behandles efter reglerne i afsnit 1.1. Lejen kan dog tidligst kræves reguleret til markedsleje med sædvanligt varsel til ikrafttræden den 1. januar 2003, dog tidligst 4 år efter lejemålets indgåelse eller ikrafttrædelsen af den seneste lejeregulering (forhøjelse respektive nedsættelse) efter reglerne om det lejedes værdi. I perioden fra lovens ikrafttræden til den 1. januar 2003 kan lejen kræves reguleret til det lejedes værdi på grundlag af de gældende regler i ERL §§ 3 og 5. Ved manglende enighed om den nye leje, kan der ikke ske opsigelse, men sagen kan indbringes for boligretten eller (efter aftale) for voldgift. Ligeledes skal de nye bevisregler være anvendelige på eksisterende lejemål fra 1. januar 2000 (lovens ikrafttrædelse).

Udlejer kan alene opsige lejeren efter reglerne i den gældende lovgivning, hvis regler om erstatning finder anvendelse på de erhvervsbeskyttede lejemål.

     

1. Én lov

 

Som det fremgår af ovenstående, er der en meget høj grad af sammenfald mellem de foreslåede regler for nye og for eksisterende lejemål. Kun adgangen til, at parterne kan aftale opsigelse af ikke-erhvervsbeskyttede lejemål, samt reglerne om erstatning er forskellige for nye og eksisterende lejemål. Dette må kunne løses med undtagelsesbestemmelser for eksisterende lejemål. Organisationerne går i den forbindelse ud fra, at parterne kan aftale, at nye regler finder anvendelse på gamle kontrakter.

På denne baggrund er der ingen begrundelse for at videreføre den eksisterende lovgivning.

Det vil være en kraftig forenkling og en væsentlig administrativ lettelse, hvis der kun skal gælde én lovgivning på erhvervslejeområdet, som i hovedtræk omfatter såvel lejemål indgået før som efter lovens ikrafttræden.

---