Erhvervslejeloven § 5

Bestemmelsen indeholder de ufravigelige krav som ifølge lovforslaget stilles til lejeaftalen.

Bestemmelsen i stk. 1 om skriftlighed, er identisk med § 4, stk. 1, i den nugældende lejelov.

Forslagets stk. 2 svarer til lejelovens § 4, stk. 4, hvorefter det skal udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne til forslagets § 4. Udgangspunktet er fortsat, at virkningen af, at lejeaftalen ikke indeholder de krævede oplysninger, er, at udlejeren ikke kan opkræve de pågældende udgifter. Det foreslås dog, at udlejeren skal kunne opkræve de pågældende udgifter, hvis udlejeren kan godtgøre, at de manglende oplysninger i lejeaftalen ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Der henvises nærmere til bemærkningerne til forslagets § 10.

Forslagets stk. 3 vedrørende oplysning om udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, svarer til lejelovens § 4, stk. 5, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne ovenfor til forslagets § 4.

Det foreslås endvidere i stk. 4, som noget nyt, at det i lejeaftalen skal oplyses, hvilket skatte- og afgiftsniveau der er indregnet i lejen. Dette indebærer, at udlejeren skal oplyse det tidspunkt, de i lejen indregnede skatter og afgifter knytter sig til. Er der tale om flere datoer, skal alle datoer oplyses.

Såfremt udlejeren undlader at give oplysninger om niveauet i lejeaftalen, lægges det til grund, at der er indregnet de skatter og afgifter på ejendommen, som påhviler ejendommen på det tidspunkt, hvor lejeforholdet begynder, og som var kendt på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået, fordi udlejeren har modtaget meddelelse herom.

Den foreslåede bestemmelse stiller lejerne, som de kunne påregne at være stillet, hvis lejen var fastsat på grundlag af et aktuelt udgiftsniveau på tidspunktet for aftalens indgåelse.

I de tilfælde, hvor udlejeren ikke har oplyst i aftalen, hvilken dato skatter og afgifter knytter sig til, vil bestemmelsen være til hinder for, at en udlejer på et tidspunkt, hvor lejen i ejendommens lejemål i en længere periode ikke har været reguleret for stigninger i skatter og afgifter, kræver regulering af lejen i forhold til et skatte- og afgiftsniveau, der er lavere end niveauet ved lejeaftalens indgåelse.

Det bemærkes, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som lejelovens § 5, stk. 1, om blanketter. Det bemærkes endvidere, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse svarende til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9. Der henvises til bemærkningerne til forslagets § 9.

Til § 6

Det foreslåede stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 7, stk. 1, hvorefter lejerens rettigheder efter loven og aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er beskyttet mod godtroende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning.

Derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end de i stk. 1 nævnte rettigheder, ikke beskyttet mod disse erhververe og kreditorer uden tinglysning.

Den gældende bestemmelse i lejelovens § 7, stk. 1, 3. pkt., om, at lejerens krav ved lejeforholdets ophør skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, har i praksis givet anledning til problemer for panthavere og andre rettighedshavere over ejendommen, idet det har været vanskeligt at skaffe sig overblik over, om der ville kunne fremkomme sådanne lejerkrav mod ejendommens ejer.

Det foreslås derfor i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag, at der i lovens stk. 2, 2. pkt., medtages et forslag om, at i de tilfælde, hvor der af lejeren udtages stævning i en sag om krav efter bestemmelsens stk. 1, skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses på ejendommen. Denne pligt påhviler lejeren.

Bestemmelsen tager ligesom den gældende § 7 i lejeloven alene sigte på ejerskiftesituationer og andre tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs og brugeligt pant.

Hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer lejeren at miste muligheden for at gøre kravet gældende mod den nye ejer, jf. tinglysningslovens § 1, hvorefter en ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysningen sker i overensstemmelse med reglerne i tinglysningslovens § 12, stk. 4. Dette indebærer, at der skal træffes beslutning af retten om tinglysning af genparten af stævningen, før tinglysning kan ske. Efter praksis er det et krav, at stævningen er forkyndt for sagsøgte, før tinglysning kan ske. Der vil derfor forløbe en periode, hvis længde sagsøger ikke er herre over. Det foreslås derfor, at tinglysning skal ske uden ugrundet ophold, idet der således ikke stilles krav om, at tinglysningen skal være sket inden for 1 års-fristen.

Ved at indføre en bestemmelse om, at stævningen skal tinglyses på ejendommen, vil fremtidige erhververe og panthavere i et vist omfang få mulighed for at beskytte deres interesser.

Det er ikke i øvrigt ved de foreslåede ændringer i stk. 2 tilsigtet at ændre den bestående retstilstand på området.

Det foreslås, at bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 1. pkt., om, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, kan kræve aftalen tinglyst, ikke medtages. Det følger af tinglysningslovgivningen, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod kreditorer og aftaleerhververe i god tro.

Det foreslås ikke at videreføre bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 2. pkt., om, at den tinglyste aftale om videregående rettigheder skal respektere dels størst mulige offentlige lån til enhver tid, dels andre pantehæftelser og byrder, som var tinglyst på ejendommen ved aftalens anmeldelse til tinglysning. Den gældende bestemmelse kan fraviges ved aftale. Ved at udelade den tydeliggøres det, at prioritetsstillingen er et aftalespørgsmål. Uden særlig aftale opnås prioritetsstilling i henhold til tinglysningslovgivningens regler.

Endelig foreslås det, at bestemmelsen i den gældende lejelovs § 7, stk. 3, om lejerens ret til at lade aftalen tinglyse, hvis ikke ejeren har gjort det senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, ikke medtages i den nye erhvervslejelov. Ligeledes foreslås den gældende § 7, stk. 4, om udlejerens ret til at lade aftalen aflyse efter lejerens fraflytning, ikke medtaget. Bestemmelserne anses for at være overflødige. Tinglysning og aflysning af sådanne aftaler vil herefter være omfattet af almindelige tinglysningsretlige regler, hvorefter det er den, som har en rettighed over en ejendom, der kan kræve rettigheden tinglyst eller aflyst.

Til § 7

Som det fremgår af de almindelige bemærkninger, foreslås det i nærværende lovforslag, at der sker en liberalisering af lejelovgivningens gældende regler om udlejning af erhvervslejemål. Parterne i lejeforholdet skal herefter som overvejende hovedregel frit kunne aftale de enkelte vilkår for lejeforholdet. Efter forslaget skal parterne f.eks. frit kunne indgå aftale om lejens størrelse og lejens regulering, jf. forslagets § 9, ligesom reglerne for en række andre lejevilkår skal kunne fraviges ved aftale.

I forslaget opretholdes dog for visse lejevilkår fortsat ufravigelige (præceptive) lovbestemmelser, der finder anvendelse, uanset hvad parterne måtte have aftalt, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget.

Udover de præceptive bestemmelser er aftalefriheden på en række områder foreslået suppleret af deklaratoriske bestemmelser, dvs. bestemmelser, der finder anvendelse, med mindre parterne har aftalt andet.

En model med øget aftalefrihed fordrer imidlertid, at parterne i højere grad end tidligere tager stilling til lejekontraktens enkelte vilkår ved aftalens indgåelse. Ved indgåelse af aftaler om udleje af erhvervslokaler vil der i nogle situationer kunne forekomme forskel i styrkeforholdet mellem aftaleparterne, og parterne vil, såfremt de ikke er lejeretskyndige, kunne have behov for at søge sagkyndig bistand.

Det er særligt kendetegnende for erhvervslejeaftaler, at aftaleforholdet kan løbe over en lang årrække. Parterne vil derfor være bundet af en aftale, som kan være indgået for mange år siden, og hvor de forhold, der forelå på aftaletidspunktet, kan have ændret sig væsentligt med den konsekvens, at en aftale eller et vilkår heri forekommer urimeligt.

På denne baggrund og da der med dette forslag ikke længere i samme omfang som tidligere er regler til beskyttelse af lejeren, vurderes det, at der er behov for på anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet. Dette behov forstærkes af, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som den såkaldte blanketbestemmelse i den gældende lejelovs § 5, stk. 1. Efter denne bestemmelse skal ved anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser, eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

Aftalelovens § 36 er en generalklausul, der giver mulighed for tilsidesættelse af urimelige aftaler og aftalevilkår, men bestemmelsen har i retspraksis ikke været anvendt i erhvervslejeforhold. Det har derfor været overvejet, om aftalelovens § 36 udgør et tilstrækkeligt værn mod urimelige aftaler og aftalevilkår i erhvervslejeforhold. Det vurderes, at der er behov for at fremhæve, at der kan være grund til at anvende denne generalklausul i erhvervslejeforhold ved at indsætte § 7 i forslaget.

Det foreslås derfor i bestemmelsen, at en lejeaftale skal kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.

Formålet med bestemmelsen er at fremhæve, at aftalelovens § 36 finder anvendelse i erhvervslejeforhold for derved at understrege, at parterne i et erhvervslejeforhold er beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår.

Ved afgørelse af om det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre en aftale eller et aftalevilkår gældende, skal der efter aftalelovens § 36 tages hensyn til forholdene ved lejeaftalens indgåelse, lejeaftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.

Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation, hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssige eller økonomiske styrke ved aftalens indgåelse har bevirket en urimelig aftale. En aftale kan f.eks. være urimelig, hvis det er aftalt, at lejeren i forbindelse med opsigelse efter 8 år, jf. forslagets § 14, ikke kan kræve erstatning. En sådan aftale kan ifølge loven indgås frit, men vil konkret, f.eks. på grund af lejerens særlige ukyndighed, kunne være urimelig.

Ved vurderingen af parternes forhandlingsmæssige styrke ved aftalens indgåelse vil der kunne tages hensyn til, om parterne har været i besiddelse af behørig information om de med aftalen forbundne konsekvenser, herunder om parterne har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver.

Et moment, der kan indgå i vurderingen af, om en part er blevet behørigt informeret, kan også være, om den svage part har været i besiddelse af den af By- og Boligministeriet udarbejdede vejledning til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter (checkliste).

Bestemmelsen kan endvidere tænkes anvendt i tilfælde, hvor der er tale om en langvarig lejekontrakt, hvor parterne ved lejeaftalens indgåelse ikke har kunnet forudse en senere udvikling, men hvor tiden efter en årrække må anses at være løbet fra nogle af klausulerne i lejeaftalen.

Til § 8

Det foreslås, at reglerne i §§ 5 og 6 ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Den foreslåede generalklausul i § 7 kan i sagens natur ikke fraviges ved aftale, hvilket foreslås præciseret.

Til kapitel 3

Kapitlet indeholder for det første bestemmelser om fastsættelse og regulering af lejens størrelse og for det andet bestemmelser om ændring af lejevilkår i lejeforholdet.

Da det gennemgående træk i kapitlet er aftalefrihed, er der grundlæggende tale om deklaratoriske bestemmelser, der altså kan fraviges ved parternes aftale.

Kapitlet er opbygget således, at det indledningsvis slås fast, at udgangspunktet for lejens størrelse i lejeforholdet er parternes aftale.

Dernæst følger en række bestemmelser, der beskriver, hvornår og hvordan udlejeren kan eller skal regulere lejen. Disse regler svarer i det væsentlige til de nugældende regler vedrørende skatter, afgifter m.v.

I § 13, der er ny, foreslås der herefter indført en hjemmel til, at parterne gensidigt kan kræve lejen reguleret, således at den kommer til at svare til markedslejen for lejeforholdet.

Endelig indeholder § 14 en ny bestemmelse om ændring af lejevilkår. Denne bestemmelse giver udlejeren mulighed for at kræve lejevilkårene i lejeforholdet ændret, hvis parterne har aftalt, at udlejeren skal have en sådan mulighed. Der stilles i § 14 krav om, at der skal finde en forhandling sted mellem udlejeren og lejeren om de fremtidige lejevilkår. Hvis parterne ikke kan blive enige, vil udlejeren kunne opsige lejeren til fraflytning med udgangen af det 8. år.

§ 14 kan ikke aftales anvendt i de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold, det vil sige i de tilfælde, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis forbliven i det lejede er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

Til § 9

Efter den nugældende erhvervslejereguleringslov er udgangspunktet, at parterne ved lejeaftalens indgåelse frit kan aftale lejens størrelse. Aftales der en leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejeren herefter tidligst forlange lejen nedsat til det lejedes værdi 4 år efter lejeforholdets begyndelse, ligesom udlejeren tidligst 4 år efter lejeforholdets begyndelse kan fremsætte krav om en lejeforhøjelse. I lejeperioden kan hver af parterne ligeledes kun hvert 4. år kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi. Reglerne om regulering af lejen efter det lejedes værdi kan ikke fraviges til skade for lejeren og kan kun fraviges i lejeaftaler, indgået efter den 31. december 1991 i »skræddersyet nybyggeri«, jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 3.

Efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt. tillige) skal kunne reguleres i medfør af særlige reguleringsklausuler. Er det aftalt, at lejen skal reguleres efter sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav til aftalens indhold med hensyn til regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.

Det følger endvidere af den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejer og lejer, hvis der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det fastsatte i § 74 a i den nugældende lejelov, gensidigt kan fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i lovens §§ 3 og 5 nævnte 4 år.

Ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. Med forslaget overlades det til parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.

I stk. 2 foreslås, at lejen anses for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, hvis lejens størrelse ikke er aftalt. Forslaget er en konsekvens af, at begrebet det lejedes værdi ikke videreføres, men erstattes af begrebet markedsleje.

Stk. 2 henviser til § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt., og dermed til den definition af begrebet markedsleje, som er angivet i § 13, stk. 1. Varslingstidspunktet efter § 9, stk. 2, er det tidspunkt, hvor den ene af parterne forlanger lejens størrelse fastsat.

Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med forslaget om at opretholde et deklaratorisk regelsæt omfattende forbedringsforhøjelser og skatte- og afgiftsforhøjelser, jf. forslagets kapitel 6 og §§ 10-12.

Endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for begge parter i lejeforholdet til at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer til markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold. Bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. Parterne kan både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering til markedslejen, og der stilles ikke særlige krav til en aftale herom.

Til §§ 10-12

Forslaget er med få ændringer en videreførelse af reglerne i erhvervslejereguleringslovens §§ 6-8 om varsling af lejeforhøjelse for skatter og afgifter.

§ 10, stk. 1, der svarer til den gældende § 6, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse ved stigning i de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, foreslås videreført uændret.

Stk. 2, der svarer til den gældende § 6, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse efter stk. 1 i fredede ejendomme, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning, foreslås videreført uændret.

Efter den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 3, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.

Det foreslås i § 10, stk. 3, at en skatte- og afgiftsstigning skal fordeles i forhold til den leje, der faktisk betales på varslingstidspunktet. Lejeforhøjelser, der er varslet inden varslingen af skatte- og afgiftsforhøjelsen, men som ikke er trådt i kraft endnu, skal således ikke medtages ved fastsættelsen af fordelingsgrundlaget. Hvis der ikke er aftalt nogen leje mellem parterne, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den leje, der svarer til markedslejen for et lejeforhold af tilsvarende karakter.

Stk. 4 om varsling af lejeforhøjelse, der svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 6, stk. 4, foreslås videreført uændret.

Det fremgår af den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 5, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det foreslås, at udgangspunktet fortsat skal være ugyldighed, hvis disse krav ikke er opfyldt.

En ubetinget ugyldighedsvirkning af formelle mangler kan føre til urimelige resultater for udlejeren, især i tilfælde, hvor fejlen har været undskyldelig og ubetydelig, og hvor den økonomiske virkning af ugyldighed er stor. Heroverfor står lejerens behov for, at udlejeren overholder de krav, der stilles til en varsling.

I de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, foreslås det derfor, at manglen i det konkrete tilfælde ikke skal føre til ugyldighed.

Det foreslås i § 10, stk. 5, om formelle mangler ved varslingen, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Stk. 6 om lejerens indsigelsesadgang foreslås videreført uændret.

§ 11, stk. 1, er som udgangspunkt en videreførelse af erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 1, om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter. Bestemmelsen foreslås dog udformet, så udgifter i medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger også bliver omfattet af adgangen til at kræve lejeforhøjelse.

Efter den foreslåede bestemmelse i § 45, stk. 4, skal der ikke aflægges et forbrugsregnskab, såfremt udlejeren ikke leverer varme og varmt vand, og lejernes vandforbrug ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg m.v., jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves efter reglerne i § 11. De nævnte udgifter kan ikke samtidig opkræves over forbrugsregnskabet og som en afgift efter § 11, stk. 1.

Stk. 2 svarer til erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 2, og foreslås videreført uændret.

§ 12 om lejenedsættelse som følge af bortfald eller nedsættelse af de i §§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 8. Den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., vedrørende fredede ejendomme har dog givet anledning til nogen usikkerhed i praksis. Bestemmelsen foreslås derfor ændret således, at der i fredede ejendomme efter § 10, stk. 2, som en del af lejen kan opkræves et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet. Dette indebærer, at udlejeren skal nedsætte lejen, såfremt der sker et fald i den ejendomsskat, som ville kunne opkræves, hvis ejendommen ikke var fritaget.

Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, er fritaget for ejendomsbeskatning efter reglerne i §§ 7, stk. 1, litra d, og 23 A, stk. 3, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme. Dette indebærer, at sådanne ejendomme er fritaget for kommunal grundskyld, amtskommunal grundskyld og dækningsafgift til primærkommunerne.

Stk. 2 svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 8, stk. 2.

Til § 13

Som anført i bemærkningerne til § 9 kan parterne ved lejeaftalens indgåelse frit aftale lejens størrelse. Parterne er dog beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår af forslagets § 7.

Det foreslås i § 13, som er ny, at begge parter i lejeforholdet, medmindre andet er aftalt, skal have en adgang til løbende i lejeforholdet at kræve lejen justeret, således at den svarer til markedslejen. Udgangspunktet for bestemmelsen er, at lejeaftalen er en aftale indgået mellem to kyndige parter, og at disse parter bør have samme adgang til at forlange, at der betales en leje for de lejede lokaler, som svarer til markedslejen.

Som det fremgår af forslagets § 9 skal der gælde aftalefrihed både med hensyn til fastsættelse af lejens størrelse ved aftalens indgåelse og med hensyn til regulering af lejen i lejeperioden.

§ 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn til at aftale en regulering af lejen i lejeperioden. Parterne kan eksempelvis både hver for sig og gensidigt uden særlige krav til aftalen derom fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen.

Parterne kan kræve lejen reguleret efter § 13, hvis den gældende leje i lejeforholdet er væsentligt lavere eller højere end markedslejen.

Der har gennem retspraksis i tilknytning til begrebet det lejedes værdi dannet sig en fortolkning af begrebet »væsentligt« forstået som en forskel på plus eller minus 10-15 % i forhold til niveauet for det lejedes værdi. Det er hensigten at opretholde denne fortolkning af væsentlighedsbegrebet i relation til regulering af lejen til markedslejen.

Markedslejen defineres som den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. Ved bedømmelsen skal der tages hensyn til de vilkår, der er aftalt for lejeforholdet, samt lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Betegnelsen »kyndig« skal ses som udtryk for den leje, en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer med et vist kendskab til markedsvilkårene vil aftale for det pågældende lejemål. Udgangspunktet er således, at parterne enten har en viden om de markedsmæssige lejevilkår for den pågældende type lejeforhold eller ved, hvordan man kan tilegne sig denne viden.

De forhold, som indgår i bedømmelsen af markedslejen , dvs. vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, svarer i vidt omfang til de forhold, som indgår i den gældende erhvervslejereguleringslov ved vurderingen af det lejedes værdi. Ved bedømmelsen af markedslejen skal der dog ikke som efter erhvervslejereguleringsloven lægges vægt på lejen for en repræsentativ del af lejemålene i kvarteret eller området.

I stk. 6 angives det, hvilke forhold der skal ses bort fra ved vurderingen af markedsleje. Disse forhold er de samme, som der efter den gældende erhvervslejereguleringslov skal ses bort fra ved vurderingen af det lejedes værdi.

Bevistemaerne ved fastlæggelse af markedsleje er således i vidt omfang de samme som ved fastlæggelse af det lejedes værdi.

Markedsleje adskiller sig imidlertid fra det lejedes værdi ved at være et mere nutidigt begreb end det lejedes værdi.

Det skyldes to forhold. For det første fastsættes markedslejen i forhold til udlejningsvilkårene på varslingstidspunktet.

For det andet gælder der ikke regler om særlige bevismidler.

Ved fastlæggelse af det lejedes værdi efter erhvervslejereguleringsloven har der tilsyneladende udviklet sig en retspraksis, hvorefter bevisførelse skal ske i form af konkrete sammenligningslejemål.

Ved fremlæggelse af konkrete sammenligningslejemål sker der således en sammenligning med allerede indgåede (»gamle«) aftaler, hvilket kan være med til at fastholde lejeniveauet på et fortidigt niveau, specielt hvor det ikke har været muligt at fremlægge en passende mængde af repræsentative lejeaftaler, som er blevet indgået omkring varslingstidspunktet eller er blevet reguleret i medfør af erhvervslejereguleringslovens §§ 3 og 5.

For at præcisere at der ikke gælder et sådant krav til bevisførelsen, indeholder stk. 1 en henvisning til retsplejelovens § 344. Med denne henvisning er det hensigten at fastslå, at bevisførelse også kan ske på anden måde og derfor ikke udelukkende ved fremlæggelse af sammenligningslejemål herunder ved syn og skøn, vidneførelse m.v. Det er herefter op til rettens frie bedømmelse, om parterne har fremlagt tilstrækkeligt bevis.

I det omfang der anvendes sammenligningslejemål som bevis, vil man dermed ikke være afskåret fra at anvende aftaler indgået efter den tidligere gældende lejelovgivning som sammenligningsgrundlag.

Udgangspunktet er, at der som altovervejende hovedregel allerede i dag betales markedsleje. De foreslåede nye regler skal imidlertid gøre det smidigere og dermed mere præcist at finde frem til den korrekte leje svarende til markedslejen. Det er ikke hensigten med de nye regler at lægge op til generelle forskydninger i lejeniveauet, bortset fra de tilfælde hvor de nuværende regler har medført, at det ikke har været muligt at dokumentere et markedslejeniveau gennem fremlæggelse af repræsentative sammenligningslejemål. Der tilsigtes således en hurtigere tilpasning til markedslejen i det enkelte lejeforhold i forhold til det lejedes værdi.

Med de anførte bevistemaer vil en lejer ikke kunne påberåbe sig forhold som egen dårlig økonomi som argument for at kræve lejen nedsat eller den omstændighed, at udlejers økonomi tillader en lejenedsættelse. Forhold som dårlig økonomi i branchen skal heller ikke kunne påberåbes, medmindre vedkommende branche som den eneste efterspørger lokaler som de pågældende med deraf følgende indvirkning på lejeniveauet.

Udlejeren skal på sin side ikke kunne påberåbe sig forhold som, at egne økonomiske forhold gør en lejeforhøjelse påkrævet, og at lejerens økonomi giver plads til en lejeforhøjelse. Forhold som generel god økonomi i den pågældende lejers branche skal heller ikke kunne påberåbes, medmindre den gode økonomi i lejers branche påvirker lejeniveauet.

Som markedsleje er defineret, vil en part til støtte for sit krav om regulering af lejen kunne påberåbe sig en leje, som er begrundet i individuelle liebhaversynspunkter. Det kan f.eks. ske ved, at udlejeren henviser til et andet og sammenligneligt lejemål, hvor en lejer er villig til at betale en særlig høj leje for en bestemt beliggenhed, eller det kan ske ved, at udlejeren henviser til et tilbud på de omstridte lokaler fra en lejer af et nabolokale, som er villig til at betale en meget høj leje for netop disse lokaler, fordi denne lejer derved vil kunne inddrage lokalerne i sit lejemål og dermed kunne undgå at flytte.

I sådanne situationer må lejeren af de omstridte lokaler gennem bevisførelse søge at dokumentere, at de af udlejeren påberåbte forhold er bestemt af særlige liebhaversynspunkter, og at en kyndig lejer og udlejer ville aftale en anden (og lavere) leje, hvis der ikke gjorde sig sådanne forhold gældende.

Der kan også være tale om, at en udlejer eller en lejer af et lejemål, der er meget specialiseret med hensyn til indretning, installationer og udstyr, f.eks. til en bestemt produktion, og hvor antallet af såvel udbydere som efterspørgere er stærkt begrænset, ønsker at regulere lejen til markedslejen. I sådanne situationer kan det være vanskeligt at føre bevis ved henvisning til andre lignende lejemål, og parterne vil derfor være henvist til på anden måde gennem bevisførelsen at dokumentere niveauet for markedslejen.

Bevisbyrden påhviler den part, der kræver lejen reguleret.

Det foreslås i stk. 2, at lejen ligesom efter den nugældende erhvervslejereguleringslov kun skal kunne kræves reguleret hvert 4. år, tidligst 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Der skal således forløbe 4 år fra den seneste lejeforhøjelse efter bestemmelsen, hvis lejen kræves forhøjet, og 4 år fra den seneste lejenedsættelse i de tilfælde, hvor lejen kræves nedsat. Såfremt vilkårene for lejeforholdet er ændret i medfør af § 14, skal der endvidere forløbe 4 år efter, at vilkårsændringen er trådt i kraft.

Det foreslås i stk. 3, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 4-års periode, fra det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 4-års periode.

Stk. 4, hvorefter reguleringen fordeles over 4 år, svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 5, og § 5, stk. 4, bortset fra, at udgangspunktet i erhvervslejereguleringslovens § 9 er, at de nævnte bestemmelser ikke kan fraviges ved aftale til skade for lejeren, medens forslagets § 13 som nævnt er fravigelig i overensstemmelse med lovforslagets formål om individuelt udformede lejeaftaler.

Ifølge den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 6, kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. Det foreslås i stk. 5, at regulering af lejen til markedsleje i lejeforhold, hvor der er aftalt uopsigelighed, kan ske uden, at parterne har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

§ 13 finder efter forslaget også anvendelse på tidsbegrænsede lejeaftaler, således at der kan ske regulering til markedsleje efter reglerne i § 13 i den aftalte lejeperiode.

Stk. 6 om forhold, der skal ses bort fra ved vurderingen af lejen, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 2, bortset fra det ovenfor anførte om fravigelighed.

Ifølge stk. 6, nr. 5, skal de arbejder, som en udlejer har udført i det lejede efter aftale med lejer, og den del af lejen, der vedrører disse foranstaltninger, holdes uden for vurderingen af lejen i forhold til markedslejen.

I nogle tilfælde aftales en leje, der er højere end markedslejen, som kompensation for foranstaltninger, som udlejer har finansieret efter ønske fra lejer, og som ikke har forøget lejemålets generelle markedsværdi.

Baggrunden for bestemmelsen er, at det ikke er rimeligt, at udlejer kan blive mødt med krav om lejenedsættelse, uden at der tages hensyn til de udgifter til særindretninger, ombygning m.v., som lejers ønsker har påført udlejer. Der kan være tale om bekostelige foranstaltninger, hvorved der tages hensyn til lejers helt specifikke behov, og som udlejer naturligvis skal være sikker på at kunne få dækket gennem lejen, som jo aftales netop på baggrund af eller under forudsætning af, at de pågældende arbejder er udført.

Stk. 7 svarer som udgangspunkt til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 3. Der skal ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages hensyn til vederlag, som lejeren har betalt udlejeren for at overtage lejemålet. Bestemmelsen foreslås dog formuleret således, at hvis lejeren tidligere har været ejer og bruger af lejemålet, og lejeaftalen er indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.

I stk. 8, der svarer til erhvervslejereguleringslovens § 4, stk. 1 og 2, beskrives de formelle krav, der skal være opfyldt for, at parterne kan kræve lejen reguleret. Lejereguleringen skal varsles med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse og oplysning om adgangen til at gøre indsigelse.

Der er tale om gyldighedsbetingelser. Der ses dog bort fra manglen i de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling. Der henvises nærmere til det anførte i bemærkningerne til § 10.

Der foreslås i stk. 9 en indsigelsesfrist på 6 uger for den part, der ikke kan godkende kravet om regulering af lejen.

Den anden part, som har fremsat kravet om lejereguleringen, skal herefter senest 6 uger fra udløbet af indsigelsesfristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet ønskes fastholdt, jf. forslaget i stk. 10.

Den tilsvarende frist gælder, hvis parterne aftaler, at tvisten i stedet skal løses ved voldgiftsbehandling. Der henvises til bemærkningerne til § 77 i kapitel 14.

§ 13 kan som nævnt fraviges ved aftale. Parterne kan derfor både ved aftaleindgåelsen og i forbindelse med regulering af lejen aftale andre frister i aftaleforholdet.

Til § 14

Bestemmelsen, der er ny, omhandler udlejerens mulighed for at kræve vilkårene for lejeforholdet ændret og mulighed for at opsige lejeren, hvis der ikke opnås enighed.

Det foreslås, at udlejeren kun skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter bestemmelsen, hvis parterne har indgået en aftale om, at § 14 skal anvendes. Aftalen kan indgås ved lejeaftalens indgåelse eller senere.

Bestemmelsen vil ikke kunne aftales anvendt i de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold, det vil sige i de tilfælde, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, jf. forslagets § 62.

Ved bedømmelsen af om et lejeforhold er erhvervsbeskyttet, er det forholdene på tidspunktet for indgåelse af en aftale om at anvende § 14, der er afgørende.

Bestemmelsen vil kunne aftales anvendt på et tidsbegrænset lejeforhold, således at der kan ske ændring af lejevilkårene og opsigelse i den aftalte lejeperiode. Om den situation, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, fordi den er bortfaldet eller tilsidesat, henvises til forslagets § 63, stk. 4, og bemærkningerne hertil.

En lejeaftale med aftalt uopsigelighed fra udlejers side udelukker ikke en aftale om at anvende § 14. Der kan således forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af aftalen, om den aftalte uopsigelighed alene skal forstås som afskærelse af muligheden for at opsige lejeren af en af lovens særlige opsigelsesgrunde, eller om den aftalte uopsigelighed også indbærer, at opsigelse efter § 14 ikke kan finde sted i uopsigelighedsperioden, jf. bemærkningerne til forslagets § 63.

Det foreslås i stk. 1, at hvis der er indgået aftale om anvendelsen af § 14, så får udlejeren en ret til at stille krav om ændring af lejevilkårene. Sådanne krav kan i princippet fremsættes når som helst i lejeforholdet, men kravet kan først få virkning efter udløbet af de frister, som fremgår af stk. 1 og 2. Udlejeren skal efter fremsættelse af kravet indkalde lejeren til en forhandling om vilkårsændringerne, hvis lejeren har gjort indsigelse, og kan der ikke nås til enighed, giver bestemmelsen mulighed for, at udlejeren kan opsige lejeren.

Der foreslås to frister i bestemmelsen. For det første indeholder § 14 en 8 års-frist, der både finder anvendelse ved ændring af lejevilkår og i de tilfælde, hvor parterne ikke kan blive enige, og udlejeren vil benytte sig af sin adgang til at sige lejeren op som følge heraf. En ændring af lejevilkårene og opsigelsen kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft.

For det andet er det hensigten, at kravet om regulering og opsigelsen først skal kunne få virkning 4 år efter, at der er sket en lejeforhøjelse efter § 13.

Udlejeren kan vælge, om udlejeren vil kræve lejen ændret efter § 13 eller efter § 14 (forudsat § 14 er aftalt), og ændringsproceduren efter henholdsvis § 13 og § 14 kan iværksættes samtidig. Hvis lejen derimod er forhøjet til markedslejen efter § 13, skal der gå en periode på 4 år, inden en ny lejeregulering eller andre vilkårsændringer kan få virkning.

Samspillet mellem de to frister indebærer, at hvis udlejeren ønsker lejevilkårene ændret efter § 14 med virkning fra det 8. år efter lejeforholdets begyndelse, og lejen er forhøjet efter § 13 til markedslejen i det 6. år af lejeforholdet, så kan ændringen af lejevilkårene tidligst få virkning i det 10. år, fordi der skal være gået mindst 4 år fra seneste lejeforhøjelse.

Det foreslås i stk. 2, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 8-års periode fra det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 8-års periode.

Ifølge stk. 3 skal aftalen indeholde bestemte oplysninger, for at udlejeren skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter § 14. Det er en gyldighedsbetingelse, at aftalen er skriftlig, og at den indeholder oplysning om, at udlejer har ret til at opsige lejeforholdet, hvis parterne ikke bliver enige om de fremtidige lejevilkår.

Endvidere skal aftalen indeholde oplysning om, hvorvidt lejeren efter lejeforholdet har krav på erstatning for en eventuel opsigelse.

Vil lejeren anfægte, at der gyldigt er indgået en aftale om anvendelse af § 14, skal en sag herom være anlagt af lejeren senest 1 år efter, at parterne har indgået en aftale i henhold til § 14.

Det er fundet hensigtsmæssigt at søge tvister om dette spørgsmål afklaret inden en rimelig frist af hensyn til muligheden for at belyse forholdene på aftaletidspunktet.

Udgangspunktet i bestemmelsens stk. 4 er, at lejeren har ret til erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Hvis parterne ikke har aftalt andet, skal erstatningen omfatte de poster, der er beskrevet i forslagets § 66, stk. 2.

Da bestemmelsen i stk. 4 imidlertid kan fraviges ved parternes aftale, kan parterne i deres aftale fastlægge, hvilke tabsposter erstatningen efter en opsigelse vil kunne omfatte. Dette kan enten ske ved henvisning til § 66 eller på anden måde. Det vil også være muligt at aftale, at lejeren skal have et på forhånd fastsat erstatningsbeløb. Endelig kan det aftales, at lejeren ikke skal have erstatning.

Når der på grundlag af denne aftale herefter skal fremsættes krav om ændring af lejevilkårene, indeholder stk. 5 en række formkrav, som udlejeren skal overholde.

Kravet skal fremsættes med 3 måneders varsel. Kravet skal også være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve erstatning, som det følger af loven eller parternes aftale. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, og om lejerens pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav. Endvidere skal udlejeren angive retsvirkningen af, at lejeren undlader dette. Det fremgår af stk. 6, at retsvirkningen, hvis lejers indsigelse ikke indeholder de krævede oplysninger, er, at indsigelsen anses for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.

Udlejeren skal herudover ved fremsættelse af sit krav om ændring af lejevilkårene oplyse lejeren om, at udeblivelse fra den forhandling om de fremtidige lejevilkår, som udlejer indkalder til, medfører, som det er anført i stk. 7, at indsigelsen anses for at være trukket tilbage. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.

Endelig skal udlejers krav indeholde oplysning om, at udlejer kan opsige lejeforholdet, hvis partene efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Lejeren må efter modtagelsen af udlejerens krav tage stilling til, om lejeren vil acceptere de ændringer af lejevilkårene, som udlejeren har stillet krav om. Hvis kravet ikke kan accepteres, skal lejeren i medfør af stk. 6 fremsætte indsigelse inden for en frist på 3 måneder. Det skal fremgå af lejerens indsigelse, på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes. Desuden skal lejeren fremkomme med sit forslag til fremtidige lejevilkår, altså et udspil, der kan danne grundlag for parternes forhandling. Lejerens forslag kan gå ud på, at vilkårene for lejeforholdet skal fortsætte uændret.

Lejeren skal herudover i indsigelsen gøre krav på erstatning, idet det skal fremgå, hvor stort erstatningskravet er, og hvilke tabsposter erstatningen skal dække. Hvis lejeren ikke kan foretage en endelig opgørelse af sit erstatningskrav på dette tidspunkt, må lejeren angive det maksimale krav, således at udspillet kan indgå i udlejerens overvejelser. Maksimumsangivelsen er bindende i forholdet mellem udlejer og lejer.

Konsekvensen af, at indsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, er, som ovenfor nævnt, at indsigelsen anses for ikke at være rettidigt fremsat. Dette indebærer, at lejeren anses for at have accepteret udlejerens krav og dermed bliver bundet heraf. Dette gælder dog ikke, hvis manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.

Det foreslås i stk. 7, at udlejeren herefter har 6 uger efter udløbet af lejerens indsigelsesfrist til at indkalde lejeren til en forhandling om ændring af lejevilkårene. Det foreslås, at indkaldelsen skal ske med et passende varsel. Mødet skal endvidere tilrettelægges således, at det kommer til at foregå på et passende sted, enten på ejendommen eller inden for en passende afstand. Desuden skal mødet afholdes på et passende tidspunkt under hensyn til lejerens forhold.

Retsvirkningen af, at lejeren udebliver fra denne forhandling, er, at indsigelsen anses for at være trukket tilbage, og lejeren bliver bundet af de vilkårsændringer, som udlejeren har krævet. Undtaget herfra er dog sådanne tilfælde, hvor lejeren på forhånd melder afbud eller efterfølgende angiver en rimelig grund til udeblivelsen.

Udgangspunktet er, at lejeren skal møde op, og lejeren må derfor overveje at sende en anden person, der kan repræsentere lejeren, hvis lejeren er forhindret. Det er ikke meningen, at lejeren skal kunne forhale forløbet ved at udeblive eller melde afbud gang på gang.

På den anden side bør det være muligt for lejeren at melde afbud i begrænset omgang i tilfælde af sygdom eller pludselig opstået forhindring for at deltage i mødet. Udebliver lejeren fra mødet uden at melde forfald, må der anlægges en rimelighedsbetragtning ved vurderingen af, om lejerens indsigelse skal anses for at være trukket tilbage. F.eks. ved pludselig opstået sygdom, trafikale forhindringer eller kortere forsinkelser forekommer det ikke rimeligt, hvis udeblivelsen skal have den nævnte retsvirkning.

Undlader udlejeren at indkalde lejeren inden for fristen, bortfalder udlejerens krav. Udlejeren må i dette tilfælde varsle på ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.

Lejeren kan dog allerede i sin indsigelse meddele, at lejeren ikke vil forhandle, jf. bestemmelsens stk. 8. I sådanne tilfælde behøver udlejeren ikke indkalde lejeren til forhandling for at opretholde sit krav om vilkårsændringer.

Lejeren kan som nævnt, inden forhandlingen påbegyndes, give meddelelse om, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt, mens udlejer først kan afgive en sådan meddelelse, når den i stk. 7 anførte forhandling har fundet sted.

Der er ikke fastsat formelle krav til den anførte forhandling mellem parterne, men det er en betingelse for, at udlejeren kan fastholde kravet om vilkårsændringer, at der har fundet en forhandling sted mellem parterne.

Det fremgår af stk. 8, at hvis parterne efter at have forhandlet i kortere eller længere tid ikke kan blive enige, har begge parter mulighed for at afbryde forhandlingerne ved at meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for at være udtømt. Der er ikke fastsat nogen tidsfrist for, hvornår forhandlingsforløbet skal være afsluttet. Hvis lejeren allerede i forbindelse med sin indsigelse har meddelt, at der ikke er mulighed for forhandling om ændringer, det vil sige, at forhandlingsmulighederne er udtømt, behøver udlejeren som nævnt ikke indkalde lejeren til forhandlinger for at fastholde sit krav om vilkårsændringer.

Efter at forhandlingene er afbrudt, kan udlejeren senest 6 uger herefter opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel til ophør tidligst ved udløbet af det 8. år, som det fremgår af stk. 1. Opsigelsen kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter sidste lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen.

Opsiges lejeaftalen ikke af udlejer inden for denne frist, fortsætter lejeforholdet på de hidtidige vilkår, og udlejeren må varsle på ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.

Til § 15

Det foreslås, at § 14, stk. 1-3, og stk. 5-7 ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren. Stk. 4 om erstatning for opsigelse skal derimod kunne fraviges ved aftale.

Endelig foreslås det, at stk. 8 ikke skal kunne fraviges ved aftale til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren. Dette indebærer, at parterne kan aftale et kortere opsigelsesvarsel i den situation, hvor forhandlingsmulighederne er udtømt, og udlejeren har opsagt lejeren.

Til kapitel 4

Det foreslåede kapitel 4 svarer som udgangspunkt til § 19 om vedligeholdelse i den gældende lejelov og til den gældende lejelovs kapitel III om mangler ved det lejede.

I kapitlet er udeladt en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 20, hvorefter lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Det er oftest forekommende, at lejer og udlejer i en lejeaftale om lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, træffer helt særlige aftaler om fordelingen af vedligeholdelsesforpligtelsen, hvorfor en regel svarende til den nugældende lejelovs § 20 er overflødig.

Efter forslaget har udlejeren således - medmindre andet er aftalt - vedligeholdelsespligten af ejendommen og det lejede i det hele.

Det foreslås, at den nugældende bestemmelse i lejelovens § 9, stk. 1, om lejemålets stand ved lejemålets begyndelse og i lejeperioden udelades i erhvervslejeloven, idet bestemmelsen må anses for at være uden reel betydning, bl.a. fordi den er deklaratorisk.

Til § 16

Efter lejelovens § 19, stk. 1, skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.

Det foreslåede § 16, stk. 1, er uændret i forhold hertil, bortset fra at ordlyden i 2. pkt. er ændret, så det præciseres, at udlejerens vedligeholdelsespligt omfatter alle indretninger på ejendommen, som stilles til rådighed for lejeren. Endvidere er indretninger til forsyning med kulde taget ud, fordi det skønnes, at der ikke længere eksisterer sådanne indretninger.

Stk. 2 om udendørs arealer svarer bortset fra mindre sproglige tilretninger til lejelovens § 19, stk. 3.

Det foreslåede stk. 3 om den indvendige vedligeholdelse svarer til lejelovens § 19, stk. 2, bortset fra at det i overensstemmelse med praksis er anført, at den indvendige vedligeholdelse også omfatter lakering, og at det er anført, at vedligeholdelse skal foretages så ofte, det er »sædvanemæssigt« påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Der er ikke hermed tilsigtet nogen realitetsændring.

Lejelovens § 20 indeholder en bestemmelse om lejerens vedligeholdelsespligt. Denne bestemmelse er ikke medtaget, og det er derfor efter forslaget lovens udgangspunkt, at udlejeren har såvel den udvendige som den indvendige vedligeholdelsespligt.

Forslagets § 16 kan fraviges ved aftale, og parterne har derfor mulighed for at aftale den fordeling af vedligeholdelsespligten, som passer til det pågældende lejeforhold.

Til § 17

Lejelovens § 10 omhandler forsinkelse fra udlejerens side i nogle særlige situationer. § 10, stk. 1, vedrører lejerens beføjelser i den situation, hvor det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og hvor overtagelsestidspunktet ikke er aftalt, og stk. 2 omhandler lejerens beføjelser, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet.

Med forslagets § 17 er det hensigten at udforme en bestemmelse, som kan anvendes generelt i tilfælde af forsinkelse fra udlejerens side. Bestemmelsen er udformet efter dansk rets almindelige principper gældende ved forsinkelse.

I stk. 1 foreslås, at såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

I stk. 2 foreslås, at lejeren kan hæve aftalen, hvis der er tale om væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Hæveretten er betinget af, at lejeren har fremsat påkrav over for udlejeren og fortsat ikke kan overtage de lejede lokaler i rimelig tid derefter. I de tilfælde, hvor lejeren har betinget sig at kunne overtage lokalerne til en bestemt tid, kan lejeaftalen hæves ved enhver forsinkelse.

I stk. 3 er beskrevet, at lejeren har ret til at kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

Til § 18

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 11.

Til § 19

Det foreslås, at det af bestemmelsen, der i øvrigt svarer til den gældende lejelovs § 12, fremgår, at lejerens ret til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren har givet udlejeren et påkrav om at afhjælpe mangelen.

Til §§ 20-24

Bestemmelserne svarer i hovedtræk til den gældende lejelovs §§ 13-17 om lejerens misligholdelsesbeføjelser. Bestemmelserne foreslås med de nedenfor nævnte ændringer videreført.

Det bemærkes, at §§ 13-17 i den gældende lejelov ikke kan fraviges til skade for lejeren, medens forslagets §§ 20-24 er fravigelige, jf. nedenfor.

§ 20 om lejerens adgang til at kræve erstatning er identisk med den gældende lejelovs § 13.

§ 21, der svarer til den gældende lejelovs § 14, vedrører lejerens 2 ugers frist til at påberåbe sig mangler ved det lejede over for udlejeren.

I bestemmelsen foreslås som sidste pkt., at i de tilfælde, hvor udlejeren har handlet svigagtigt, eller mangelen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, skal lejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget. Forslaget svarer til praksis i forbindelse med reklamation over mangler.

§ 22 vedrører lejerens misligholdelsesbeføjelser i det tilfælde, hvor brugen af det lejede er i strid med lovgivning, offentlige forskrifter, servitutter o.lign. Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 15 bortset fra, at »og heller ikke, hvis hans ukendskab« foreslås ændret til »eller, hvis lejerens ukendskab«. Der er tale om en sproglig ændring.

Bestemmelsen i § 23, stk. 1, vedrørende tilfælde, hvor et lejeforhold bringes til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, er identisk med den gældende lejelovs § 16, stk. 1. § 23, stk. 2, der er identisk med § 16, stk. 2, i den gældende lejelov, vedrører den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold, som udlejeren bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug. Bringes lejeforholdet til ophør i utide i denne situation, skal lejeren kun betale leje til den dag, hvor forbudet træder i kraft.

§ 24, stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 17, hvorefter aftalen bortfalder, hvis det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke, foreslås videreført uændret.

I § 24, stk. 2 og 3, foreslås to nye bestemmelser, der tilsigter at øge lejerens beskyttelse i de tilfælde, hvor det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke. I stk. 2 foreslås, at hvis en lejeaftale bortfalder i henhold til stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.

Hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, skal udlejeren i medfør af stk. 3 tilbyde lejeren at leje disse lokaler.

Som anført i de almindelige bemærkninger er det et gennemgående træk ved forslaget, at reguleringen af lejeforholdet mellem udlejer og lejer i højere grad end hidtil overlades til parternes aftale.

Det foreslås i overensstemmelse hermed, at bestemmelserne i dette kapitel skal kunne fraviges ved parternes aftale, hvorfor den gældende bestemmelse i lejelovens § 18 ikke er medtaget i forslaget.

En aftalt fravigelse, der forringer lejerens retsstilling i forhold til de deklaratoriske bestemmelser i erhvervslejeloven, vil efter en konkret bedømmelse kunne tilsidesættes efter forslagets § 7.

Til kapitel 5

I kapitel 5 om udlejers adgang til det lejede foreslås indført regler om udlejers ret til og mulighed for at foretage ændringer i det lejede. Endvidere foreslås en bestemmelse om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til varmeinstallationer placeret i dette kapitel. Herudover svarer kapitlet til den gældende lejelovs kapitel IX.

Til § 25

Bestemmelsen i § 25 er identisk med den gældende lejelovs § 54.

Til § 26

Bestemmelsen i § 26, som er en nydannelse, vedrører udlejerens ret til at foretage ændringer dels i ejendommen, dels i det lejede.

Efter den indtil 1980 gældende lejelovs § 59 var der i loven en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede. Denne adgang udgik pr. 1. januar 1980, men det er i retspraksis antaget, at der fortsat består en ret for udlejeren til på dette punkt at udøve en ejers rettigheder over ejendommen og det lejede. I praksis gælder der dog den modifikation, at udlejeren ikke ensidigt kan foretage ændringer i det lejede, som fratager det dets identitet, således at der sker en væsentlig ændring af genstanden for lejeaftalen.

Det foreslås at genindføre en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede i § 26 svarende til den ret, udlejeren antages at have efter retspraksis.

Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det findes væsentligt at undgå, at en for snæver adgang for udlejeren til at gennemføre ændringer, herunder forbedringer, tilskynder udlejeren til at indgå lejeaftaler af kortere varighed.

Det foreslås derfor, at udlejeren skal have ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Som eksempel på ændringer, der efter omstændighederne ikke vil være omfattet af udlejerens ret, kan nævnes etablering af badeværelse i et lejemål, hvor der ikke tidligere var hverken toilet- eller badefaciliteter, og hvor der til formålet inddrages en ikke uvæsentlig del af det lejedes areal.

Bestemmelsen fastslår således, at udlejeren har en ubetinget ret til at foretage ændringer i ejendommen, som ikke er væsentlige. Udlejeren har ligeledes en ubetinget ret til at foretage ændringer, som ganske vist væsentligt ændrer det lejedes identitet, men ikke varigt. Sådanne ændringer kan f.eks. være en midlertidig nedtagning af en altan.

Udlejeren kan endvidere foretage ændringer, som varigt, men ikke væsentligt, ændrer det lejedes identitet. Dette vil efter omstændighederne kunne ske ved installation af et centralvarmeanlæg.

Lejeren kan efter forslagets stk. 2 kræve lejenedsættelse, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede.

Hvis udlejeren har et ønske om at gennemføre mere vidtgående ændringer, end § 26 giver mulighed for, kan udlejeren eventuelt fremsætte krav om gennemførelse af sådanne ændringer i forbindelse med en genforhandling af lejevilkårene efter § 14, hvis parterne har aftalt, at § 14 skal finde anvendelse i lejeforholdet.

Til § 27

I § 27 er foreslået regler vedrørende varsling af adgangen til det lejede for at gennemføre alle typer arbejder, det vil sige såvel reparationer som vedligeholdelse, forbedringer og ændringer.

Den gældende lejelovs § 55 indeholder en bestemmelse om, at iværksættelse af arbejder i det lejede, der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, skal ske med 6 ugers varsel, medens lejeren har krav på 3 måneders varsel inden iværksættelsen af andre arbejder.

Det foreslås, at der ved udlejerens iværksættelse af arbejder i det lejede altid skal gives et varsel på 8 uger, uanset om der er tale om arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren. Begrundelsen herfor er, at en ensartet varslingsfrist for forskellige typer af arbejder vil kunne virke konfliktforebyggende. Samtidig er varslet så langt, at der er rimelig tid for lejerne til at indrette sig på forholdene.

Herudover foreslås det, at udlejeren i visse af de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at foretage ændringer uden for det lejede, skal varsle iværksættelsen af arbejderne over for de berørte lejere. Det drejer sig om tilfælde, hvor arbejderne medfører hindringer for lejerens adgang til det lejede eller er til væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede. Bestemmelsen vil kunne finde anvendelse både på hindringer og væsentlig ulempe under arbejdernes gennemførelse og efter færdiggørelsen.

Hensigten med denne bestemmelse er, at ændringer uden for det lejede kan medføre så omfattende gener for lejeren, at det er rimeligt at varsko lejeren om iværksættelsen af arbejderne. Ændringer, der udløser pligt til at varsle, vil eksempelvis kunne omfatte midlertidig eller permanent ændring af adgangsforholdene til et lejemål.

Til § 28

Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 56.

Til § 29

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 62 om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til installation af varmeanlæg.

Bestemmelsen har hidtil været placeret i lejelovens kapitel om forbedringer, men hører indholdsmæssigt hjemme i et kapitel om udlejers adgang til at foretage ændringer i det lejede.

Til § 30

Af hensyn til lejerens beskyttelse foreslås det, at reglerne i § 27, stk. 2 og 3, og § 28 ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.

Til kapitel 6

I kapitlet foreslås de gældende regler i lejelovens §§ 58 og 59 om udlejers ret til at kræve lejeforhøjelse som følge af gennemførte forbedringer i det lejede videreført. Endvidere foreslås § 31, stk. 4 om fællesantenner og stk. 5 om omlægning af varmeforsyningsanlæg.

Til § 31

Stk. 1 om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse som følge af forbedringer, svarer til lejelovens § 58, stk. 1, bortset fra, at forøgelsen af »det lejedes værdi« er ændret til forøgelsen af »det lejedes brugsværdi«. Ved brugsværdi forstås, at der skal være tale om forbedringer i sædvanlig lejeretlig forstand.

Stk. 2 er identisk med lejelovens § 58, stk. 2.

Stk. 3 svarer til lejelovens § 58, stk. 3. I bestemmelsen henvises til § 46 a, stk. 3, i lov om leje, hvorefter beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at udlejeren gennemfører arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplan for ejendommen. Bestemmelsen foreslås medtaget i erhvervslejeloven for at sikre, at en udlejer i en blandet ejendom med både erhvervs- og beboelseslejemål får en adgang til at opkræve en lejeforhøjelse over for erhvervslejerne i ejendommen til dækning af de udgifter, der følger af gennemførelsen af de nævnte arbejder i henhold til en energiplan for ejendommen.

I stk. 4 foreslås det, at udlejeren kan få godtgjort rimelige etablerings- og forbedringsudgifter i forbindelse med etablering eller forbedring af fællesantenneanlæg eller tilslutning til programforsyning udefra. Bestemmelsen, der svarer til lejelovens § 46 f, stk. 1, foreslås medtaget for at give udlejeren adgang til at få godtgjort sådanne udgifter i de blandede ejendomme med både erhvervs- og beboelseslejemål.

Stk. 5, hvorefter udlejeren kan få godtgjort udgifter ved omlægning af ejendommens varmeinstallation til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, svarer til lejelovens § 61, stk.1. Der stilles dog ikke som i lejelovens § 61, stk. 2, jf. § 50, stk. 5, krav om, at lejerens indsigelse over for udlejeren skal være begrundet, jf. forslagets § 32, stk. 5, om lejerens indsigelse.

Stk. 6, hvorefter foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- og afløbsledninger, anses for forbedringer, er identisk med lejelovens § 58, stk. 6.

Til § 32

Stk. 1 svarer til lejelovens § 59, stk. 1, bortset fra, at det foreslås, at lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed.

I stk. 2 foreslås det, at det ved formelle mangler kan bestemmes, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 10.

Stk. 3 og 4 er identiske med lejelovens § 59, stk. 3 og 4.

Stk. 5 svarer til lejelovens § 59, stk. 5, bortset fra, at bestemmelsen om, at beboerrepræsentanterne (for så vidt angår ejendomme, hvor der er beboerrepræsentation) kan gøre indsigelse mod forhøjelsen på alle lejernes vegne, er taget ud.

Til kapitel 7