Erhvervslejeloven § 42

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet det dog er tilføjet, at betaling udover på udlejerens bopæl kan ske på udlejerens forretningssted. Det foreslås desuden bestemt, at frigørende betaling til et pengeinstitut kun kan ske til et pengeinstitut her i landet.

Til § 43

Bestemmelsens stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 33, stk. 1, om månedsvis forudbetaling, foreslås indført i erhvervslejeloven.

Bestemmelsens stk. 2, der svarer til den gældende lejelovs § 33, stk. 3, om forfaldsdagen og rettidig betaling, foreslås indført i erhvervslejeloven, idet det i lighed med det, der gælder om forfaldsdagen, foreslås fastsat, at sidste rettidige betalingsdag, som falder på grundlovsdag, udskydes til den følgende hverdag.

Den nuværende lejelovs § 33, stk. 2, om, at lejen kan kræves betalt forud for den periode, den vedrører, hvis lejen er beregnet for en kortere periode end en måned, foreslås ikke medtaget, idet der ikke ses at være behov for en sådan bestemmelse i erhvervslejeforhold.

Til § 44

Det foreslås, at reglerne i §§ 42 og 43, stk. 2, ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Dette svarer til den gældende lejelovgivning.

Ifølge den gældende lejelovs § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

Der foreslås ikke medtaget en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 33, stk. 5. I øvrigt overlades det til parterne at aftale, om der skal betales husleje i den periode, der medgår til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.

Til kapitel 9

Det foreslåede kapitel 9 indeholder en sammenskrivning af de gældende kapitler om varmebetaling og udgifter til vand. Hensigten med sammenskrivningen er at forenkle lovgivningen. Ved sammenskrivning af de to kapitler opnås en reduktion af bestemmelser, idet de to gældende kapitler indeholder en række identiske bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af varme og vand.

Herudover findes indførelsen af et fælles regnskab at udgøre en forenkling for begge parter i lejeforholdet. Udlejeren kan hermed foretage opkrævningen af betaling for varme og vand i én omgang og dermed tilrettelægge den administrative rutine mere rationelt, mens lejerne bibringes et samlet overblik over betaling for forbrug, som opkræves ved siden af lejen.

Kapitlets overskrift - betaling for varme og vand - dækker over det forhold, at varmeudgiften som hidtil omfatter udgifter til rumopvarmning og til opvarmning af det varme vand, mens vandudgiften alene vedrører betaling for selve vandet.

Ved sammenskrivningen af de to kapitler er de gældende regler videreført i stort set uændret form. Af hensyn til overskueligheden er kapitlets opbygning ændret på enkelte punkter. Kun på ganske få områder er der foretaget egentlige ændringer i regelsættet. For disse ændringer redegøres nærmere nedenfor.

Til § 45

I stk. 1 foreslås det udtrykkeligt fastsat, at parterne kan fravige reglen i sidste pkt. og aftale, at udgifter til varme og vand afregnes over lejen.

I stk. 2 foreslås det præciseret, at forbrugsregnskabet omfatter udgifter for hele ejendommen. Dette indebærer, at der for blandede ejendomme som hidtil skal udarbejdes et samlet regnskab for ejendommen, uanset at der efter opdelingen af lovgivningen gælder ét regelsæt for erhvervslejere og ét for beboelseslejere, idet reglerne for udarbejdelse og aflæggelse af regnskabet fortsat er ens.

I stk. 2 foreslås det præciseret, at reglerne ligeledes gælder, når opvarmningen foregår ved hjælp af el eller gas.

Det bemærkes, at kravet om, at udgifter til vand afregnes over et forbrugsregnskab, fortsat alene gælder i de tilfælde, hvor det samlede forbrug fordeles på grundlag af fordelingsmålere. I de tilfælde, hvor der ikke er fordelingsmålere, kan forbruget fortsat opkræves som et element i lejen, fordelt efter reglerne om fordeling af lejen på de enkelte lejemål.

Det følger af den foreslåede § 46, stk. 4, at regnskabsperioden for forbrugsregnskabet skal følge regnskabsåret eller afregningsperioden for det kollektive varmeforsyningsværk, som forsyner ejendommen med energi.

I de tilfælde, hvor der ud over udgifter til kollektiv varmeforsyning indgår udgifter til vand i forbrugsregnskabet, og hvor det ikke er muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller aflæsningsperiode for de to ydelser, eventuelt efter aftale med et forsyningsværk, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat vandregnskab ved siden af forbrugsregnskabet efter de herfor gældende regler.

Som et nyt stk. 4 foreslås det, at der ikke skal udarbejdes forbrugsregnskab i de tilfælde, hvor udlejeren hverken leverer varme eller varmt vand, og lejerens forbrug af vand ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves som en afgift efter § 11, stk. 1, jf. bemærkningerne til denne bestemmelse.

Til § 46

Den foreslåede bestemmelse indeholder en mere klar beskrivelse af, hvad der skal fremgå af et forbrugsregnskab.

For det første skal det fremgå, hvor stor en del af den samlede betaling, som omfatter betaling af varme, herunder varme til opvarmning af vand, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, som alene omfatter betaling for vand. Baggrunden for kravet om opdeling af udgiftstyperne er, at der hermed gives lejerne mulighed for fortsat at vurdere størrelsen af forbruget på hvert område.

For det andet skal det fremgå, hvordan den enkelte lejers andel af den samlede udgift er beregnet. Formålet med dette krav er at give lejerne mulighed for at vurdere beregningen af beløbet. Det foreslås også med hensyn til kravene til forbrugsregnskabet at gøre det muligt for boligretten konkret at træffe afgørelse om, at en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling og derfor ikke skal føre til ugyldighed.

Stk. 3 svarer til § 39, stk. 2, i den gældende lejelov.

Efter det foreslåede stk. 4 gælder, at regnskabsperioden for forbrugsregnskaber, hvori der indgår betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal følge varmeforsyningsanlæggets.

Dette indebærer, at regnskabsperiodens termin skal være sammenfaldende med en termin for værkets afregningsperiode. Dette gælder, uanset om der tillige i forbrugsregnskabet indgår betaling for energimærkning m.v. og vand.

Indgår der ikke betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, gælder hovedreglen efter stk. 2, det vil sige, at regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, medmindre en anden periode er fastsat af udlejeren.

Til § 47

Det foreslås, at de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages under varmeudgifterne og fordeles efter de regler, som gælder for fordeling af varmeudgifter.

I de tilfælde, hvor udlejeren ikke leverer varme og varmt vand, og hvor vand ikke afregnes efter fordelingsmålere, kan udlejeren undlade at aflægge forbrugsregnskab og opkræve de udgifter, som følger af lov om energi- og vandbesparelser i bygninger som en afgift efter § 11. Der henvises nærmere herom til bemærkningerne til § 11 og § 45, stk. 4.

Efter forslaget i stk. 2 er det alene udlejeren, som kan forlange, at der fremover skal ske fordeling af vand- og varmeudgiften på grundlag af fordelingsmålere. Dette svarer til den hidtidige tilstand, idet kompetencen hidtil har tilkommet beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejere, hvorved forstås beboelseslejere.

Det bemærkes i denne forbindelse, at fordeling af varmeudgifter efter den 1. januar 1999 skal ske efter måling af forbruget i den enkelte erhvervsenhed, jf. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996 om individuel måling af el, gas, vand og varme, medmindre ejendommen er fritaget for installation af sådanne målere.

Bestemmelsen om udlejerens adgang til at forlange afregning for varme efter fordelingsmålere er medtaget for at sikre udlejeren hjemmel for dette krav, når en tidsbegrænset fritagelse udløber.

For så vidt angår afregning for vandforbrug foreslås det, at udlejeren får en tilsvarende ret til at stille krav om afregning for vandforbrug efter vandfordelingsmålere.

I den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgifter til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere.

Da lovforslaget er præget af høj grad af aftalefrihed, og da der ofte opsættes vandmålere i erhvervslejemål, vurderes det, at der ikke er behov for denne begrænsning i erhvervslejeaftaler.

Udlejeren får med bestemmelsen en adgang til at opsætte vandmålere f.eks. i den situation, hvor et flertal i en ejerforening har besluttet, at der skal opsættes vandmålere i ejendommen.

Ligesom i dag skal installation af målere betragtes som en forbedring.

I den gældende bestemmelse om lejernes adgang til at forlange overgang til fordeling af vandudgifter efter fordelingsmålere kan beslutningen gennemføres med 6 ugers varsel og »indenfor en periode, som må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring«. I den foreslåede bestemmelse i stk. 4, 1. pkt., er forbeholdet om periodens længde udeladt.

Uanset den ændrede formulering af reglen om lejenedsættelse efter stk. 4, 2. pkt., ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j, stk. 4, er der ikke tilsigtet nogen realitetsændring. Lejen skal fortsat nedsættes med et beløb svarende til den del af lejen, som på ændringstidspunktet opkrævedes til dækning af vandudgifter.

Til § 48

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 38.

Til § 49

I stk. 1 foreslås det præciseret, at sammenhængen imellem de to frister for aflæggelse af forbrugsregnskab - 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb henholdsvis 3 måneder efter modtagelse af endelig afregning fra værket - er, at 3-månedersfristen alene finder anvendelse i de tilfælde, hvor denne frist udløber på et tidspunkt, som ligger efter 4-månedersfristen. Bestemmelsen i 3. pkt. omfatter såvel tilfælde, hvor regnskabet alene vedrører vandudgifter, som tilfælde, hvor regnskabet herudover indeholder udgifter som følge af lov om fremme af energi- og vandbesparelser.

Stk. 2 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 40, stk. 2 og 3, idet reglen om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse dog ikke er medtaget. Ordet »befuldmægtigede« i den gældende lejelovs § 40, stk. 2, er erstattet af det mere tidssvarende begreb »stedfortræder«, men der er i øvrigt ikke tilsigtet nogen ændring hermed.

Det bemærkes i denne forbindelse, at reglen i stk. 3 efter gældende retspraksis alene pålægger udlejeren en pligt til at indbringe sagen for boligretten, såfremt lejeren gør indsigelse imod udlejerens krav om tillægsbetaling.

Vedrører lejerens indsigelse et krav om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag, er udlejeren ikke forpligtet til at indbringe sagen, og lejeren er dermed henvist til selv at indbringe sagen.

Til § 50

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 41.

Til § 51

I stk. 2 foreslås det præciseret, at det er acontobidrag lejeren kan undlade at indbetale, indtil lejeren har modtaget regnskabet og eventuelt for meget betalt bidrag. Den del af betalingen, som lejeren har undladt at indbetale efter denne bestemmelse, vil udlejeren ved aflæggelse af regnskabet for den pågældende regnskabsperiode efter gældende praksis kunne opkræve som tillægsbetaling. Det er derimod ikke hensigten, at udlejeren i en sådan situation kan forhøje acontobidraget for resten af perioden og dermed få udlignet den manglende betaling.

Bestemmelsen svarer i øvrigt til den gældende lejelovs § 42.

Til § 52

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 43.

Til § 53

Efter ovennævnte bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand og varme skal der afregnes for elforbruget i den enkelte erhvervsenhed efter måler. Der er derfor ikke længere behov for regler, som giver erhvervslejerne adgang til at forlange afregning efter forbrugsmålere.

Ved en ændring af varmeforsyningsloven, jf. lov nr. 436 af 10. juni 1997, indførtes regler, hvorefter afregning for varme og naturgas efter målt forbrug skal ske i et direkte kundeforhold imellem forbruger og forsyningsselskab, hvis det er teknisk muligt. Ligeledes er der i vandforsyningsloven indført regler, hvorefter miljø- og energiministeren kan fastsætte nærmere regler om, at afregning for betaling for vand efter målt forbrug kan ske direkte imellem forbruger og vandforsyning. Det er hensigten, at der med hjemmel i denne bemyndigelse udstedes en bekendtgørelse, hvori de nærmere vilkår for overgang til direkte kundeforhold er fastsat.

Overgang til direkte kundeforhold imellem forbruger og leverandør forudsætter imidlertid i lejeforhold, at udlejeren har mulighed for at frigøre sig fra den kontraktmæssige forpligtelse til at levere de pågældende ydelser.

Det foreslås derfor, at udlejeren i de tilfælde, hvor det er muligt at etablere direkte kundeforhold, kan forlange, at lejeren overgår til afregning efter målt forbrug af varme og vand direkte til leverandøren.

Samtidig foreslås, at udlejeren kan forlange, at afregning for el sker direkte til elleverandøren.

Endelig foreslås, at overgang til direkte kundeforhold kan ske med 6 ugers varsel og ikke som efter de gældende regler til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Med forslaget forenkles adgangen til direkte individuelle kundeforhold vedrørende forbrugsafgifter.

Til kapitel 10