Erhvervslejeloven § 9

Efter den nugældende erhvervslejereguleringslov er udgangspunktet, at parterne ved lejeaftalens indgåelse frit kan aftale lejens størrelse. Aftales der en leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejeren herefter tidligst forlange lejen nedsat til det lejedes værdi 4 år efter lejeforholdets begyndelse, ligesom udlejeren tidligst 4 år efter lejeforholdets begyndelse kan fremsætte krav om en lejeforhøjelse. I lejeperioden kan hver af parterne ligeledes kun hvert 4. år kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi. Reglerne om regulering af lejen efter det lejedes værdi kan ikke fraviges til skade for lejeren og kan kun fraviges i lejeaftaler, indgået efter den 31. december 1991 i »skræddersyet nybyggeri«, jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 3.

    Efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt. tillige) skal kunne reguleres i medfør af særlige reguleringsklausuler. Er det aftalt, at lejen skal reguleres efter sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav til aftalens indhold med hensyn til regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.

    Det følger endvidere af den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejer og lejer, hvis der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det fastsatte i § 74 a i den nugældende lejelov, gensidigt kan fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i lovens §§ 3 og 5 nævnte 4 år.

    Ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. Med forslaget overlades det til parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.

    I stk. 2 foreslås, at lejen anses for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, hvis lejens størrelse ikke er aftalt. Forslaget er en konsekvens af, at begrebet det lejedes værdi ikke videreføres, men erstattes af begrebet markedsleje.

    Stk. 2 henviser til § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt., og dermed til den definition af begrebet markedsleje, som er angivet i § 13, stk. 1. Varslingstidspunktet efter § 9, stk. 2, er det tidspunkt, hvor den ene af parterne forlanger lejens størrelse fastsat.

    Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med forslaget om at opretholde et deklaratorisk regelsæt omfattende forbedringsforhøjelser og skatte- og afgiftsforhøjelser, jf. forslagets kapitel 6 og §§ 10-12.

    Endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for begge parter i lejeforholdet til at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer til markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold. Bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. Parterne kan både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering til markedslejen, og der stilles ikke særlige krav til en aftale herom.