Huslejenævnet afgør tvist om fraflytningskrav, vedligeholdelsespligt og forbrugsafregning ved lejemålets ophør

Huslejenævnet i Vejle Kommune behandlede en tvist mellem lejer og udlejer vedrørende fraflytning af et lejemål. Sagen omhandlede en række krav fra udlejers side vedrørende istandsættelse, herunder maling, gulvslibning, rengøring, fjernelse af ejendele, skader, nøgler og hækklipning, samt krav vedrørende forbrug af vand og naturgas og opkrævning af renovation.

Lejers argumenter

Lejers repræsentant anførte, at lejekontrakten var indgået på en uautoriseret blanket, og at udlejers krav på istandsættelse var udokumenteret. Det blev også fremført, at lejer havde betalt den aftalte husleje, men at udlejer ikke havde dokumenteret kravet om betaling for naturgas. Endvidere blev det anført, at der var opkrævet 180 kr. pr. måned til renovation uden lovhjemmel i Lejeloven. Lejer afviste at betale for vand uden dokumentation og anfægtede krav vedrørende maling, nøgler, udbedring af have og erstatning af ting.

Udlejers argumenter

Udlejers repræsentant bestred, at sagen var indbragt rettidigt for Huslejenævnet. Udlejer fastholdt krav om betaling for naturgas og vand og anførte, at lejerne havde betalt for lidt i husleje. Udlejer redegjorde for de enkelte istandsættelsesarbejder og fastholdt kravene i flytteopgørelsen. Det blev oplyst, at udlejer havde tegnet forsyningsabonnementer for lejerne, da de ikke selv kunne, og at regningerne var videresendt.

Nævnets undersøgelse

Nævnet undersøgte sagens rettidighed i henhold til Lejeloven § 17, stk. 2 og Lejeloven § 187, stk. 2. Der blev foretaget en vurdering af lejekontraktens gyldighed, herunder om den var indgået på en ugyldig typeformular, og hvilken betydning dette havde for individuelle vilkår i kontrakten, særligt i relation til Lejeloven § 14, stk. 3. Nævnet vurderede vedligeholdelsespligten for gulve og maling i henhold til Lejeloven § 112 og Lejeloven § 115, samt øvrige istandsættelseskrav. Spørgsmålet om udskiftning af låse og nøgler blev vurderet i forhold til egnethed for nævnsbehandling jf. lov om boligforhold § 83. Endelig blev kravene vedrørende hækklipning, naturgas, vand og renovation behandlet.

Huslejenævnet traf den 26. september 2024 afgørelse i tvisten om fraflytning, hvilket resulterede i et delt medhold for parterne.

Nævnets afgørelse

• Sagen blev anset for indbragt rettidigt for Huslejenævnet og mod rette udlejer i henhold til Lejeloven § 17, stk. 2.
• Udlejers krav om istandsættelse blev fremsat rettidigt over for lejerne i henhold til Lejeloven § 187, stk. 2.
• Lejernes andel af udgiften til maling blev skønsmæssigt nedsat til 15.000 kr.
• Lejerne skal betale for øvrige fremsatte istandsættelseskrav, i alt 14.700 kr.
• Lejerne skal betale 12.032 kr. til udlejer for aconto vand i lejeperioden.
• Lejerne skal ikke betale for gulvslibning (3.000 kr.).
• Lejerne skal ikke betale for hækklipning inden fraflytning (4.000 kr.).
• Nævnet afviste at træffe afgørelse i spørgsmålet om udskiftning af låse og nøgler i henhold til lov om boligforhold § 83.
• Nævnet tog ikke stilling til kravet om betaling for naturgas og tilbagebetalingskravet for renovation, da der ikke forelå tvist herom.
• Udlejer skal fremsende en tilrettet flytteopgørelse i henhold til afgørelsen inden fire uger.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet fandt, at den nuværende ejer var at anse som udlejer i sagen i henhold til Lejeloven § 17, stk. 1, og at sagen var anlagt inden for fristen. Udlejers istandsættelseskrav blev anset for rettidigt fremsat. Vedrørende istandsættelseskravene fandt nævnet, at udlejer havde vedligeholdelsespligten for gulvene i henhold til Lejeloven § 112 jf. Lejeloven § 115, da lejekontrakten ikke indeholdt specifikke bestemmelser herom, og individuelle vilkår var gældende, selvom kontrakten var indgået på en ugyldig typeformular. For maling og spartling blev lejernes individuelle aftale i lejekontraktens § 11, pkt. 17, om at aflevere stue og 1. sal nyspartlet og nymalet, anset for gældende. Udgiften blev dog skønsmæssigt nedsat, da udlejers krav dækkede hele lejemålet, mens lejers pligt kun omfattede stue og 1. sal. Øvrige istandsættelseskrav, der udgjorde misligholdelse fra lejernes side, skulle betales af lejerne. Kravet om nøgler blev afvist fra nævnsbehandling på grund af behov for omfattende bevisførelse. Hækklipning kunne ikke pålægges lejerne, da udlejer ikke havde dokumenteret påmindelse om arbejdet. For vand fandt nævnet, at udlejer de facto havde leveret vand, og lejerne skulle betale for den manglende aconto-betaling. Renovation blev ikke behandlet som tvist, da udlejer havde angivet, at beløbet ville blive fradraget i udlejers tilgodehavende.