Lejeloven § 17

Efter den gældende lejelovs § 7, stk. 1, er lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Efter den gældende lejelovs § 7, stk. 2, kan en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

I § 17, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning.

Bestemmelsens 1. pkt. beskytter lejerens rettigheder efter denne lov mod ekstinktion fra en ny ejer eller andre, fx pant- og udlægshavere. Derudover går lejerens rettigheder også forud for allerede tinglyste rettigheder. Bestemmelsen er en undtagelse til ekstinktionsreglen i tinglysningslovens § 1, hvorefter en ejer af en tinglyst rettighed kan ekstingvere enhver utinglyst rettighed.

De rettigheder, som er beskyttede, er bl.a. krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje, jf. lovforslagets § 45, stk. 3, tilbagebetaling af ulovlig dusør, jf. lovforslagets § 15, stk. 3, og tilbagebetaling af for meget betalt a conto-bidrag til forbrug, jf. lovforslagets § 78, stk. 2. Derimod er lejerens krav, der ikke følger af rettigheder i lejeloven, eller krav der overstiger det i 2. pkt. nævnte beløb, ikke omfattet og skal tinglyses for at være beskyttet mod ekstinktion, jf. stk. 3.

Sagsomkostninger, som lejeren bliver tilkendt i forbindelse med søgsmål efter denne paragraf, er efter retspraksis også beskyttet af bestemmelsen som et accessorium til lejerens krav.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Bestemmelsens 2. pkt. beskytter lejeren mod ekstinktion af krav på tilbagebetaling af forudbetalt leje, indskud, depositum, el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Stk. 1, 2. pkt., er således i modsætning til 1. pkt. beløbsbegrænset. Beløb, der overstiger et halvt års leje, skal tinglyses for at opnå tingsretlig beskyttelse og dermed undgå ekstinktion fra kreditorer eller godtroende aftaleerhververe, jf. stk. 3. Opremsningen er ikke udtømmende.

Reglerne beskytter kun lejere, der har kontraktretlig relation til udlejeren. Fremlejetagere er således ikke beskyttet af bestemmelsen. Bestemmelsen beskytter endvidere kun rettigheder for den lejer, der har opnået den faktiske lejeret til lejemålet. Hvor udlejeren uretmæssigt har udlejet lejemålet til flere lejere, er det således kun den lejer, der faktisk opnår lejeretten, der er beskyttet af bestemmelsen.

Bestemmelsen finder også anvendelse for leje af boliger med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål, jf. lovforslagets § 1, stk. 3.

I stk. 2 foreslås, at ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.

Bestemmelsen beskytter lejerens rettigheder ved ejerens overdragelse af ejendommen. Bestemmelsen skal sikre, at en ny ejer ved, at denne alene kan mødes af krav fra fraflyttede lejere i et år efter lejemålets ophør. Er lejemålet ikke overdraget, skal lejeren således ikke have anlagt sag mod ejeren inden et år fra ophørstidspunktet. Som følge af en ændret formulering af bestemmelsen følger dette i modsætning til den gældende bestemmelse nu eksplicit af bestemmelsens 2. led. Lejerens krav mod udlejeren er dog stadig underlagt de almindelige forældelsesregler og regler om passivitet.

Sagsanlægget skal gøres gældende mod den ejer, der på tidspunktet for sagsanlægget er tinglyst som ejer. Lejeren skal således ikke anlægge sag mod den nye udlejer for at undgå overskridelse af 1-års fristen, hvis sag allerede er anlagt mod den tidligere ejer før overdragelsen. Dette er et resultat af, at en ny ejer grundet succession overtager alle rettigheder og forpligtigelser i ejendommen, også processuelle forpligtigelser.

I tilfælde, hvor huslejenævnet har kompetence til at behandle en tvist som første instans, skal lejeren indbringe tvisten for nævnet, medmindre andet er aftalt mellem parterne. Indbringelse af sådanne tvister for huslejenævnet inden for et år vil opfylde kravet i bestemmelsen. Når en sag kan indbringes for huslejenævnet eller måske oven i købet er indbragt for huslejenævnet, vil det være urimeligt at kræve sagsanlæg.

Bestemmelsen finder også anvendelse for leje af boliger med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål, jf. lovforslagets § 1, stk. 3.

I stk. 3 foreslås, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.

Bestemmelsen har ikke i sig selv nogen selvstændig materiel betydning, idet dette allerede følger af tinglysningsloven, men det findes hensigtsmæssigt at hjælpe lejere med at forstå, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå tingsretlig beskyttelse. Tinglysning af videregående rettigheder følger den almindelige tingsretlige prioritetsstilling. Offentlige lån skal dog respekteres, også selvom disse stiftes senere end den tinglyste rettighed.

Bestemmelsen finder også anvendelse for leje af boliger med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål, jf. lovforslagets § 1, stk. 3.

Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 7 bliver videreført med redaktionelle og sproglige ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.5. og 2.2.2.5. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.