Lejeloven § 112

Det følger af den gældende lejelovs § 19, stk. 1, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Det følger af den gældende lejelovs § 19, stk. 2, at vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. § 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet, under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 20, at lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

I § 112, stk. 1, foreslås, at vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse, jf. § 111, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet, under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 117.

Bestemmelsen fastslår, hvor ofte vedligeholdelse skal foretages, og gælder, uanset om vedligeholdelsespligten påhviler lejeren eller udlejeren.

Hvorvidt et vedligeholdelsesarbejde er påkrævet, vil altid skulle afgøres konkret. Tvister om opfyldelse af henholdsvis lejerens og udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse kan indbringes for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 114, stk. 1. Huslejenævnet vil i den forbindelse afgøre, om vedligeholdelse er påkrævet i den konkrete situation.

Såfremt lejeren er pålagt den indvendige vedligeholdelse, vil lejeren skulle foretage løbende vedligeholdelse i lejeperioden for at opfylde sin vedligeholdelsespligt. Når lejeren har opfyldt sin vedligeholdelsespligt i lejeperioden, vil lejeren ikke have pligt til at foretage istandsættelse af lejemålet i forbindelse med fraflytningen. Lejerens vedligeholdelsespligt i lejeperioden og lejerens istandsættelsespligt ved fraflytning følges således ad, idet istandsættelse er lejerens opfyldelse af den vedligeholdelsespligt, som lejeren ikke har opfyldt i lejeperioden.

Bestemmelsen indebærer, at lejerens pligt til at foretage istandsættelse ved fraflytning vil svare til en normal istandsættelse, hvor pligten til at udføre vedligeholdelse altid afhænger af det konkrete behov herfor på fraflytningstidspunktet. Som følge heraf skal istandsættelse efter slid og ælde kun foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Bestemmelsen fastslår lovens udgangspunkt og fastlægger udlejerens generelle pligt til at vedligeholde ejendommen og det lejede.

Bestemmelsen indebærer, at udlejerens vedligeholdelsespligt består i vedligeholdelse af ejendommen generelt. Lejeren har dog vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet, jf. lovforslagets § 112, stk. 2.

Generelt må udlejeren løbende sikre, at bygningerne samt deres omgivelser og installationer til enhver tid er i god og brugbar stand. Beskadigede og defekte dele må repareres og om nødvendigt udskiftes. Det gælder også, når der er tale om skader, som er forvoldt af lejere, men udlejeren vil i udgangspunktet i så fald kunne gøre regres mod de skadevoldende lejere.

Den indvendige vedligeholdelsespligt indebærer vedligeholdelse af det enkelte lejemål med hvidtning, maling, tapetsering samt behandling af gulve, jf. lovforslagets § 111, stk. 2. Medmindre parterne har aftalt, at lejeren helt eller delvist skal have den indvendige vedligeholdelsespligt, påhviler den indvendige vedligeholdelsespligt fuldt ud udlejeren. Udlejeren skal til opfyldelse af sin pligt til indvendig vedligeholdelse føre en indvendig vedligeholdelseskonto for lejligheden efter reglerne herom i lovforslagets kapitel 13 om hensættelser til vedligeholdelse.

Lejeren kan ved aftale overtage den indvendige vedligeholdelsespligt helt eller delvist. Det gælder for alle ejendomme, både i regulerede og uregulerede kommuner.

Der henvises til reglerne i lovforslagets §§ 116-118 for nærmere om, hvorledes der skal hensættes til den indvendige vedligeholdelseskonto, samt hvordan kontoen anvendes.

Som led i sin pligt til at vedligeholde ejendommen skal udlejeren afsætte beløb til den udvendige vedligeholdelse efter lovforslagets §§ 119 og 120. Pligten for udlejeren til at foretage udvendig vedligeholdelse relaterer sig alene til ejendommens vedligeholdelsesstand i forhold til lovforslagets og lejeaftalens krav.

Udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt omfatter al inventar, som på indflytningstidspunktet findes i lejemålet, og som ikke tilhører lejeren. Medmindre parterne gyldigt har aftalt andet, skal udlejeren derfor vedligeholde og forny inventar, herunder bl.a. køleskab, komfur samt andre hårde hvidevarer, som lejemålet er udlejet med.

Medmindre lejeren og udlejeren har aftalt andet, gælder det almindelige princip om, at den, der har vedligeholdelsespligten, også har retten til at vælge, hvordan og hvem der skal udføre arbejdet. I forbindelse med en aftale om, at lejeren overtager den indvendige vedligeholdelse, kan det gyldigt aftales, at vedligeholdelsesarbejdet skal udføres af faguddannede håndværkere.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren som led i vedligeholdelsespligten har renholdelsespligten til ejendommens fællesarealer samt de lokaler, som udlejer har eksklusiv adgang til.

En del af udlejerens renholdelsespligt kan være overgået til lejerne ved aftale. Det kan fx aftales, at lejerne skal sørge for vask af trapper. For store ejendomme beliggende i regulerede kommuner kan udlejerens renholdelsespligt dog ikke pålægges lejerne.

Parterne har i et vist omfang mulighed for at aftale en anden fordeling af vedligeholdelsespligten, jf. lovforslagets § 115.

I stk. 3 foreslås, at lejeren i lejeperioden skal foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Bestemmelsen fastslår indholdet af lejerens vedligeholdelsespligt. Såfremt parterne ikke har aftalt andet, omfatter lejerens vedligeholdelsespligt alene låse og nøgler i lejemålet.

Udlejeren kan kræve lejerens pligt til vedligeholdelse opfyldt under lejeforholdets forløb, medmindre andet er aftalt.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 19, stk. 1 og 2, om udlejerens overordnede vedligeholdelsespligt og om, hvor ofte vedligeholdelse skal foretages, og den gældende lejelovs § 20 om lejerens vedligeholdelsespligt.

Der henvises til afsnit 2.12.1.2. og 2.12.2.2 i de almindelige bemærkninger.