Lejeloven § 115

Efter den gældende lejelovs § 24, stk. 1, kan reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Efter den gældende lejelovs § 24, stk. 2, kan reglen i § 19, stk. 1, ikke fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår anden vedligeholdelse end indvendig vedligeholdelse, i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene finder anvendelse. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

I § 115, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at §§ 111 og 113-114 ikke kan fraviges ved aftale.

Bestemmelsen fastslår, at parterne ikke kan aftale en fravigelse af reglerne om definition af vedligeholdelsesbegreberne samt reglerne om vedligeholdelsesplan og om huslejenævnets kompetence.

Udlejeren og lejeren kan herefter ikke aftale en anden definition af vedligeholdelsesbegreberne, end det som følger af lovforslagets § 111. Parterne kan herudover ikke aftale, at udlejeren ikke skal udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen, såfremt udlejeren har pligt til at udarbejde en vedligeholdelsesplan efter lovforslagets § 113, jf. § 6. Endvidere kan parterne ikke ved aftale fravige bestemmelserne om huslejenævnets kompetence i lovforslagets § 114. Som følge heraf kan det fx ikke aftales, at tvister om opfyldelse af lejerens og udlejerens pligt til vedligeholdelse ikke skal kunne indbringes for huslejenævnet.

I stk. 1, 2. og 3. pkt., foreslås, at § 112 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslagets § 112, stk. 1, om, hvor ofte vedligeholdelse skal udføres, ikke kan fraviges til skade for lejeren. Dermed kan det fx ikke gyldigt aftales, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, idet lejeren alene vil være forpligtet til at foretage istandsættelse i det omfang, det er påkrævet, og vedligeholdelsespligten påhviler lejeren.

Udlejeren og lejeren kan ved aftale fravige vedligeholdelsesfordelingen, som fastsat i lovforslagets § 112. Fravigelse af vedligeholdelsesfordelingen sker typisk ved aftale om, at lejeren i et vist omfang overtager udlejerens vedligeholdelsespligt.

Parterne kan derfor aftale, at lejeren pålægges vedligeholdelsespligten i videre omfang, end hvad der følger af bestemmelserne. På samme måde kan det aftales, at udlejeren helt eller delvist skal have vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet, som ellers påhviler lejeren efter lovforslagets § 112.

Fravigelser af lovens vilkår skal være udtrykkelige, jf. lovforslagets § 11, stk. 2. I mangel af klarhed i aftalen om, at parterne har ønsket at fravige lovens fordeling af vedligeholdelsesforpligtelserne, vil den ordning, der følger af loven, være gældende i lejeforholdet.

Lejerens pligt til at istandsætte lejemålet ved fraflytning hænger nøje sammen med parternes aftale om fordelingen af vedligeholdelsespligten. Det følger af lovforslagets § 187, stk. 1, at lejeren ikke kan tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Har lejeren overtaget vedligeholdelsespligten, hæfter lejeren dog for sådanne forringelser i det omfang, de er omfattet af pligten. § 187, stk. 1, er ufravigelig til skade for lejeren.

I stk. 2 foreslås, at § 112, stk. 2, ikke kan fraviges til skade for lejeren, for så vidt angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme, omfattet af § 6, stk. 1. Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede.

Bestemmelsen indebærer, at ordningen i lovforslagets § 112, stk. 2, hvorefter den udvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren, ikke kan fraviges i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som omfattes af lovforslagets § 6, stk. 1.

Ordningen i § 112, stk. 2, kan ikke fraviges for ejendomme, som pr. 1. januar 1995 indeholdt 7 eller flere beboelseslejligheder (store ejendomme). Det kan dermed ikke aftales, at lejere i store ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, helt eller delvist skal have den udvendige vedligeholdelsespligt.

Lejere i ejendomme beliggende i uregulerede kommuner kan ved aftale pålægges udvendig vedligeholdelsespligt. Det gælder tillige lejere i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som pr. 1 januar 1995 indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder.

Endvidere kan lejere i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, ved aftale pålægges udvendig vedligeholdelsespligt.

Den udvendige vedligeholdelse af store ejendomme forudsætter en koordineret og kontinuerlig indsats, adgang til ejendommen og ejendommens installationer samt kendskab til ejendommen generelt. Det findes derfor ikke hensigtsmæssigt at fordele den udvendige vedligeholdelsespligt på de enkelte lejere i store ejendomme. I disse ejendomme vil lejeren derfor alene skulle sørge for vedligeholdelse af låse og nøgler, jf. lovforslagets § 112, samt eventuelt forestå den indvendige vedligeholdelse, såfremt det er aftalt.

Aftaler om, at lejeren har en del af den udvendige vedligeholdelsespligt, ses typisk ved udlejning af fx parcelhuse og ejerlejligheder, hvor der generelt er et behov for at kunne tilpasse fordelingen af vedligeholdelsespligten efter de konkrete omstændigheder. Aftalefriheden med hensyn til fordeling af vedligeholdelsespligterne, herunder pligten til udvendig vedligeholdelse, bevares for sådanne ejendomme.

Der findes imidlertid boliger i store ejendomme, herunder rækkehuse og fritliggende parcelhuse, som tilsammen udgør en stor ejendom, hvortil der for lejeren er knyttet en brugsret til en have. Da det kan være hensigtsmæssigt, at lejeren overtager vedligeholdelsen af en sådan have, kan det aftales, at lejeren har vedligeholdelsespligten til en tilknyttet have. Det er en betingelse, at haven er omfattet af lejerens eksklusive brugsret.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 24 om reglernes fravigelighed.

Der henvises til afsnit 2.12.1.5. og 2.12.2.5 i de almindelige bemærkninger.