Huslejenævnet pålægger udlejer at udbedre omfattende vedligeholdelsesmangler og sikre varmeforsyning i tre lejemål med trussel om huslejenedsættelse
Myndighed
Huslejenævnet
Dato
26. november 2024
Resultat
TENANT
Sted
middelfart
Emner
Kap. 2. LejeaftalenKap. 18. God skik og orden i ejendommenKap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejderKap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejedeKap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 6. Betaling af lejeKap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejderKap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 15. Aftalte forbedringerKap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Sagen omhandler en række klager fra lejere i tre forskellige lejemål (Bolsvej 23A, 23B og 23C) i Middelfart Kommune vedrørende manglende vedligeholdelse og utilstrækkelig varmeforsyning fra udlejers side. Lejerne har indbragt sagerne for Huslejenævnet med krav om udbedring af de konstaterede mangler.
Lejernes klagepunkter
Lejerne har fremsat klager over en række specifikke mangler i deres respektive lejemål:
Lejemål Bolsvej 23A (lejer LD):
Behov for udskiftning af vindue i stuen (gavl) og i vaskerummet i stueetagen, herunder korrekt isætning.
Utæt inddækning under vindue i kvist ved køkken, med vandindtrængen som følge.
Tre vinduer monteret uden korrekt adskillelse/fuge, som kræver afmontering og korrekt montering/fugning.
Lejemål Bolsvej 23B (lejer AHT):
Utæt hoveddørsramme og behov for malervedligeholdelse af døren.
To utætte vinduer i stuen og et vindue i køkkenet, samt behov for malervedligeholdelse af vinduesrammerne.
Lejemål Bolsvej 23C (lejere A og EJ):
Behov for malerreparation af terrassedør i stuen.
Gennemgang og udskiftning af fuger ved vinduer i værelse og soveværelse.
Vandindtrængen på badeværelsesloft og ved dørparti til mellem bryggers og pulterrum, herunder behov for undersøgelse af overgang mellem saddeltag og fladere tag, samt udbedring og efterreparation.
Udover de specifikke mangler i de enkelte lejemål har alle lejere klaget over manglende kontinuerlig og tilstrækkelig varmeforsyning. Endvidere er der i alle tre lejemål klaget over manglende etablering af et sikkerhedsmæssigt forsvarligt rækværk ved kældertrappen. Huslejenævnet har i sin undersøgelse vurderet udlejers forpligtelse til at vedligeholde lejemålene og sikre beboernes tryghed og komfort i henhold til gældende lejelovgivning.
Huslejenævnet har afgjort, at udlejer har pligt til at udbedre de konstaterede mangler i alle tre lejemål og sikre tilstrækkelig varmeforsyning. Lejerne fik fuldt medhold i deres klager.
Huslejenævnets afgørelse
Nævnet har truffet følgende afgørelse for alle tre lejemål:
Udlejer har pligt til kontinuerligt at sørge for nødvendig og tilstrækkelig forsyning af varme til lejemålene i medfør af .
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 25. Boligretten
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 25. Boligretten
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 5. Fri leje
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 5. Fri leje
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 25. Boligretten
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 9 Lejerens indflytning
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Udlejer pålægges i medfør af Lejeloven § 114, stk. 1 at udbedre de specifikke mangler inden 8 uger fra modtagelse af afgørelsen. Dette inkluderer for alle lejemål etablering af et sikkerhedsmæssigt forsvarligt rækværk ved kældertrappen.
Specifikke pålæg og konsekvenser ved manglende overholdelse
For lejemål Bolsvej 23A (lejer LD):
Udskiftning af vindue i stue (gavl) og vaskerum, samt korrekt isætning.
Gennemgang og udbedring af utæt inddækning under vindue i kvist ved køkken.
Afmontering og korrekt montering/fugning af tre vinduer.
Ved manglende overholdelse af fristen nedsættes den månedlige leje med kr. 800,-.
For lejemål Bolsvej 23B (lejer AHT):
Tætning af hoveddørsramme og malervedligeholdelse af døren.
Tætning af to utætte vinduer i stuen og et vindue i køkkenet, samt malervedligeholdelse af vinduesrammerne.
Ved manglende overholdelse af fristen nedsættes den månedlige leje med kr. 500,-.
For lejemål Bolsvej 23C (lejere A og EJ):
Maler reparation af terrassedør i stue.
Gennemgang og udskiftning af fuger ved vinduer i værelse og soveværelse.
Udfindelse af årsag til vandindtrængen på badeværelsesloft og ved dørparti til mellem bryggers og pulterrum, samt korrekt udbedring og efterreparation.
Ved manglende overholdelse af fristen nedsættes den månedlige leje med kr. 800,-.
Manglende opfyldelse af pålæggene inden den angivne frist kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond, jf. Lov om boligforhold § 22. Huslejenævnet har i medfør af Lejeloven § 114, stk. 2, 3. pkt. bestemt, at lejenedsættelsen gælder indtil arbejderne er udført, eller nævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel 5 i Lov om boligforhold.
Sagen omhandlede en tvist vedrørende udlejers vedligeholdelsespligt i en ejendom på Frederiksberg. Huslejenævnet foretog en grundig undersøgelse baseret på sagens fremlagte dokumenter og en besigtigelse af ejendommen.
Klagepunkter fra lejer
Lejeren havde klaget over en række omfattende vedligeholdelsesmangler, herunder:
Skader på vindues- og altandørsrammer, såsom råd, skader og afskallende maling.
Manglende og løstsiddende tætningslister på vinduer.
Punkterede ruder.
Huller og revner i tagsten og understrygning, der medførte vandindtrængning.
Skimmelsvamp som følge af fugtskader i tagkonstruktion og gulvbrædder.
Ny lov vil fjerne benspænd så der kan bygges nye boliger i landdistrikterne
Minister for byer og landdistrikter Morten Dahlin vil med en ændring af planloven give kommunerne mulighed for at placere nye boliger i det åbne land, fx når boliger må nedrives i forbindelse med etablering af grøn energi eller udvidelse af motorveje mv.
Ny aftale om fremtidens huslejenævn skal sikre hurtigere og mere korrekte afgørelser
Regeringen og Danmarksdemokraterne, Socialistisk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti har indgået en aftale om en række initiativer, der skal forbedre huslejenævnenes organisation.
Malingsafskalninger på vægge og lofter samt revner i tapet i samtlige bagtrappeopgange.
Gennembrudt lak på trappetrin i bagtrappeopgange.
Malingsafskalninger på træværk i bagtrappeopgange.
Utilstrækkelig tætning og malerbehandling omkring rørgennemføringer i bagtrappeopgange.
Ubehandlet udfræsning omkring lodrette vandrør i en specifik bagtrappeopgang.
Huslejenævnet konstaterede på baggrund af sin undersøgelse, at udlejer delvist ikke havde overholdt sin vedligeholdelsespligt.
Social- og Boligministeriet
