Ankenævnet ophæver påbud om maleristandsættelse af kældervinduer grundet manglende kompetence

Sagen omhandler en tvist om vedligeholdelsesmangler i en ejendom på Dag Hammarskjölds Allé i København, opført i 1876. Beboerrepræsentationen, repræsenteret af Lejernes Landsorganisation, indbragte sagen for Huslejenævnet med anmodning om, at udlejer pålægges at udbedre en række mangler. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 21, stk. 1 og Lejeloven § 114, stk. 2.

Beboerrepræsentationens klagepunkter

Beboerrepræsentationen fremsatte en liste over vedligeholdelsesmangler, herunder:

• Problemer med portene mod gården, som var tunge, svære at lukke og støjende.
• Døre til cykelskuret, der ikke kunne lukkes, da skuret var blevet skævt.
• Kældervinduer, der ikke kunne lukkes, hvilket gav adgang til kælderen.
• Ujævn belægning i gården, der førte til vandpytter.
• Ødelagte stormkroge og vindueslukkere på for- og bagtrappen.

Udlejers indsigelser

Udlejer, GR RD 2 ApS, ved CEJ Ejendomsadministration, gjorde indsigelse mod klagepunkterne. Udlejer anførte, at de ikke var bekendt med alle de påståede mangler og mente, at der ikke var tale om vedligeholdelsesmangler i alle tilfælde. Specifikt argumenterede udlejer, at:

• Porten var tung, men ikke farlig eller en vedligeholdelsesmangel.
• Mangler ved cykelskuret og kældervinduerne ikke var dokumenteret tilstrækkeligt, og at vedligeholdelsespligten for kældervinduer i individuelle kælderrum kunne variere.
• Sunket belægning og vandpytter i gården som udgangspunkt ikke var en vedligeholdelsesmangel.
• Stormkroge og vindueslukkere i de enkelte lejemål skulle behandles særskilt, mens de på trapperne allerede var igangsat udskiftning af.

Udlejer fremhævede desuden, at beboerrepræsentationen ikke havde kunnet vide, at der var en tvist før indbringelsen, og at det var svært at tage stilling til manglerne uden specifik dokumentation.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnets tekniker besigtigede ejendommen og konstaterede flere af de påpegede mangler, herunder problemer med dørpumpen på porten, dørfald på cykelskurdøre, og afskallet maling på kældervinduer og kældernedgangsdøre. Belægningen i gården og stormkrogene/anverferne på trapperne var udbedret inden besigtigelsen.

Ankenævnets behandling

Udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Udlejers primære ankegrund var, at Huslejenævnet ikke havde kompetence til at påbyde maleristandsættelse af kældervinduer og to kældernedgangsdøre, da dette forhold ikke oprindeligt var nævnt i beboerrepræsentationens klage, og at beboerrepræsentationen ikke kunne udvide sagens omfang efter 2-ugersfristen i Lejeloven § 21, stk. 1.

Ankenævnet har besluttet at ophæve Huslejenævnets påbud om maleristandsættelse af kældervinduer og to kældernedgangsdøre. Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse hermed, mens de øvrige påbud står ved magt.

Ankenævnets begrundelse

Ankenævnet lagde vægt på, at Huslejenævnet kun har kompetence til at pålægge vedligeholdelsespåbud, hvis der er indbragt en klage vedrørende det specifikke forhold. Forhold, der ikke er indbragt, kan kun behandles, hvis de har en direkte og naturlig sammenhæng med det oprindeligt indbragte.

Flertallet af Ankenævnets medlemmer (3 ud af 5) fandt, at maling af vinduer og døre ikke havde en sådan naturlig sammenhæng med de oprindelige klagepunkter om stormkroge, lukkere eller udskiftning af vinduer. Selvom beboerrepræsentationen i en senere e-mail nævnte, at kældervinduerne stod på udlejers vedligeholdelsesliste til istandsættelse og maling, blev dette ikke anset for en klar udvidelse af klagepåstandene.

Ankenævnets flertal henviste til Lejeloven § 21, stk. 1, som kræver, at klager over konkrete mangler indsendes inden 14 dage efter udlejers orientering om udlejning efter Lejeloven § 19, stk. 2. Da maleristandsættelsen ikke var en del af den oprindelige klage inden fristens udløb den 27. maj 2024, og tidligst blev nævnt den 18. juni 2024, havde Huslejenævnet ikke kompetence til at behandle dette spørgsmål under Lejeloven § 21, stk. 1.

Mindretallet (2 ud af 5 medlemmer) mente derimod, at en påstand om udskiftning af vinduer kunne rumme en påstand om maling som det mindre i det mere, og at Huslejenævnet derfor havde kompetence til at give påbud herom.

Afgørelsens konsekvenser

Da afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, blev påbuddet om maling af vinduer og døre ophævet. Udlejer blev ikke pålagt at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194, hvis lejer har fået helt eller delvist medhold.