Ankenævnet nedsætter lejen i gennemgribende moderniseret lejlighed fra 2.018 kr./m² til 1.700 kr./m² på grund af uhensigtsmæssig indretning

Sagen omhandler størrelsen af den årlige leje for et 87 m² stort beboelseslejemål i København Ø, hvor udlejeren havde fastsat lejen efter reglerne for gennemgribende moderniserede lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Lejemålet var udlejet pr. 1. februar 2023 til en årlig leje på 175.576,98 kr., svarende til ca. 2.018,13 kr. pr. m². Udlejeren anførte, at lejemålet var moderniseret i 2021/2022 for samlede udgifter på 435.734 kr. inklusive følgeudgifter, hvilket overskred beløbsgrænsen for gennemgribende modernisering, som i 2022 var 200.883 kr. for lejemålet.

Huslejenævnets oprindelige vurdering

Huslejenævnet bekræftede, at lejemålet var gennemgribende moderniseret og opfyldte de formelle krav, herunder orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 samt energimærkekravet. Nævnet fandt dog, at den aftalte leje oversteg det lejedes værdi i området og nedsatte derfor lejen til 152.250 kr. årligt (1.750 kr. pr. m²).

Parternes ankegrunde

Både udlejer og lejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet:

• Udlejer fastholdt, at den aftalte leje ikke oversteg det lejedes værdi og henviste til to Landsrets- og Boligretsafgørelser vedrørende sammenlignelige lejemål i området.
• Lejer gjorde gældende, at den korrekte leje burde være 1.600 kr. pr. m² og argumenterede for, at en stor del af de udførte arbejder havde karakter af almindelig vedligeholdelse snarere end brugsværdiforøgende forbedringer.

Ankenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet i september 2025 for at vurdere lejemålets stand, kvalitet og indretning i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 sammenholdt med kriterierne for det lejedes værdi i Lejeloven § 42, stk. 2.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte lejebeløbet yderligere. Lejer fik delvist medhold.

Godkendelse af modernisering og lejefastsættelse

Ankenævnet stadfæstede, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i overensstemmelse med kravene i Lejeloven § 20, stk. 1, idet moderniseringsudgifterne oversteg beløbsgrænsen, og kravene vedrørende energimærke og orienteringspligt var opfyldt.

Ankenævnet vurderede dog, at både den aftalte leje (2.018 kr. pr. m²) og Huslejenævnets godkendte leje (1.750 kr. pr. m²) oversteg det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og .