Ankenævn nedsætter leje i gennemgribende moderniseret lejemål til 1.700 kr./m² og fastsætter virkningstidspunkt for tilbagebetaling til seneste lejeregulering

Sagen vedrører prøvelse af lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 87 m² beliggende i København Ø, som udlejer genudlejede med henvisning til, at lejemålet var gennemgribende moderniseret efter reglerne i Lejeloven § 19, stk. 2. Lejemålet startede 1. december 2022 med en aftalt årlig leje på 169.650 kr., som pr. 1. januar 2023 blev reguleret til 170.868 kr. årligt grundet ændrede hensættelser til vedligeholdelse.

Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet den 7. november 2023 og gjorde gældende, at lejen oversteg det lejedes værdi, og anfægtede desuden om udlejer havde dokumenteret, at moderniseringsomkostningerne overholdt beløbsgrænsen på 200.883 kr. for lejemålets størrelse i 2022. Udlejer fastholdt, at kravene i Lejeloven § 19, stk. 2 var opfyldt, herunder at håndværkerudgifterne udgjorde 401.750 kr., samt at krav om energimærkning og orienteringspligt (Lejeloven § 21, stk. 1) var overholdt.

Huslejenævnet nedsatte lejen og fastsatte virkningstidspunktet fra lejemålets start, 1. december 2022. Både lejer og udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Udlejers og lejers ankegrunde

• Udlejer gjorde gældende, at den aftalte leje ikke oversteg det lejedes værdi, og henviste til sammenlignelige retsafgørelser, men påstod subsidiært, at lejenedsættelsen tidligst skulle have virkning fra 1. januar 2023, da lejen senest var blevet reguleret på dette tidspunkt, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Lejer påstod, at lejen skulle nedsættes yderligere til 1.600 kr. pr. m² og påpegede, at Huslejenævnets fastsatte leje ikke i tilstrækkelig grad afspejlede, at lejeren havde den indvendige vedligeholdelsespligt.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte den årlige leje, idet lejeren fik medhold i, at lejen oversteg det lejedes værdi, men virkningstidspunktet for tilbagebetalingen blev ændret.

Fastsættelse af lejeniveau

Ankenævnet fandt, at lejemålet opfyldte kravene til gennemgribende modernisering, jf. Lejeloven § 20, stk. 1, men fastslog, at den aftalte leje på 1.964 kr. pr. m² pr. 1. januar 2023 oversteg det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 19, stk. 2.

• Lejen pr. 1. januar 2023 blev nedsat til 147.900 kr. årligt, svarende til .