Ankenævnet godkender den regulerede leje for gennemgribende moderniseret lejemål (§ 19, stk. 2) i København N, da lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for en 85 m² stor beboelseslejlighed i en ældre udlejningsejendom i København N, opført i 1875. Lejemålet var ifølge kontrakten gennemgribende moderniseret i 2006, hvilket muliggjorde lejefastsættelse efter principperne i Lejeloven § 19, stk. 2 (det lejedes værdi).

Lejerne, repræsenteret ved Lejernes LO Hovedstaden, indbragte sagen for Huslejenævnet (HN) i medfør af Lejeloven § 38, stk. 1 for at få undersøgt, om den aftalte leje og den efterfølgende regulering pr. 1. januar 2023 væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejenævnets vurdering

• HN konstaterede ved besigtigelse, at lejemålet utvivlsomt var gennemgribende moderniseret i overensstemmelse med Lejeloven § 20, stk. 1.
• HN godkendte lejen pr. 1. september 2022 på 135.572,89 kr. årligt (1.594,98 kr. pr. m²).
• HN afviste dog lejestigningen pr. 1. januar 2023 til 140.955,81 kr. årligt (1.658,30 kr. pr. m²), idet et flertal fandt, at denne sats væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Lejen blev derfor nedsat med virkning fra 1. januar 2023, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.

Udlejers anke

Udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1 og gjorde gældende, at den regulerede leje pr. 1. januar 2023 ikke oversteg det lejedes værdi. Udlejer fremhævede, at lejemålet var velholdt, godt indrettet og lå i tagetagen med udsigt over Assistens Kirkegård.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og godkendte den af udlejer varslede leje pr. 1. januar 2023.

Ankenævnet tiltrådte, at lejemålet fortsat opfyldte kravene om gennemgribende forbedring, jf. Lejeloven § 20, stk. 1, og at moderniseringerne var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2. Nævnet bekræftede desuden, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 ikke skulle dokumenteres, da lejemålet tidligere havde været udlejet under de moderniserede vilkår (jf. Højesteretsdom U 2017.65 H).

Godkendelse af lejens niveau

Ankenævnet vurderede, at den aftalte leje pr. 1. januar 2023 på 140.995,81 kr. årligt, svarende til 1.658,77 kr. pr. m² årligt, oversteg den almindeligt gældende leje for tilsvarende lejemål i kvarteret, jf. , jf. , 3 og 4.