Huslejenævnet godkender leje fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og finder ikke grundlag for nedsættelse på baggrund af mere byrdefulde vilkår

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for et lejemål på Frederiksberg, hvis lejeforhold opstod den 1. september 2017 i forbindelse med en ejendoms overgang fra en konkursramt andelsboligforening til en udlejningsejendom. Den opkrævede årlige leje udgjorde 102.600 kr., svarende til 1.425 kr. pr. m².

Tvistens juridiske ramme

Lejernes Landsorganisation Hovedstaden (LLH) anmodede Huslejenævnet om at vurdere, hvorvidt udlejeren havde opkrævet højere leje end tilladt, specifikt i henhold til reglen om mere byrdefulde vilkår i Lejeloven § 22, stk. 1. Tidligere retsafgørelser, herunder fra Landsretten, havde allerede fastslået, at lejefastsættelsen lovligt kunne ske efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, jf. dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2).

Lejers argumentation for nedsættelse

Lejer fastholdt, at selvom lejefastsættelsesgrundlaget var korrekt, var lejen i det konkrete lejeforhold mere byrdefuld end for andre lejere i ejendommen. Dette blev begrundet med:

• Der fandtes seks eksisterende lejeforhold, som også var udlejet efter § 5, stk. 2, men hvor lejen var væsentligt lavere (mellem 831 kr. og 1.116 kr. pr. m² årligt).
• Disse lejemål var moderniseret efter samme koncept som det omtvistede lejemål, hvorfor der ikke burde være forskel i den individuelle brugsværdi, der kunne retfærdiggøre den højere leje på 1.425 kr. pr. m².

Udlejers forsvar

Udlejeren argumenterede for, at lejen var fastsat efter et skøn over det lejedes værdi, som var differentieret efter lejemålets størrelse og moderniseringsår (1.225 kr. til 1.425 kr. pr. m²). Udlejeren anførte, at de seks ældre lejeforhold med lavere leje ikke var tilstrækkelige til at tilsidesætte de vilkår, der var fastsat for de cirka 200 lejeforhold, der opstod samtidigt den 1. september 2017 i forbindelse med ejendommens overgang.

Huslejenævnets flertal (forpersonen og medlemmet indstillet af en udlejerforening) gav udlejeren medhold i, at den fastsatte leje var lovlig, og fandt ikke grundlag for at nedsætte lejen.

Hovedkonklusioner

• Nævnet konkluderede, at lejen lovligt kunne fastsættes efter dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, idet betingelserne for gennemgribende modernisering var opfyldt og opretholdt.
• Den årlige leje på 1.425 kr. pr. m² oversteg ikke væsentligt det lejedes værdi, hvilket var i overensstemmelse med tidligere afgørelser fra nævnet og domstolene.