Ankenævnet godkender aftalt husleje på 252.000 kr. årligt efter gennemgribende modernisering, idet lejen ikke overstiger det lejedes værdi

Sagen omhandler en tvist mellem lejerne og udlejeren af en 196 m² stor beboelseslejlighed i København, opført i 1901. Lejeforholdet startede den 1. juli 2021 og var tidsbegrænset til seks måneder.

Lejens størrelse og modernisering

Lejerne indbragte sagen for Huslejenævnet for at få vurderet den aftalte årlige husleje på 252.000 kr. (svarende til ca. 1.298,97 kr. pr. m²), idet de mente, at lejen var for høj. Lejerne anførte, at den korte lejeperiode (tidsbegrænsning) og betydelige gener fra stillads og støj i forbindelse med byggeriarbejde i ejendommen burde medføre en nedsættelse af lejen.

Udlejer gjorde gældende, at lejen var lovligt fastsat efter reglerne for gennemgribende moderniserede lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Udlejer dokumenterede, at der var udført forbedringer for 972.146 kr. i 2018, hvilket langt oversteg beløbsgrænsen på 254.836 kr., der var gældende på færdiggørelsestidspunktet.

Huslejenævnet nedsatte oprindeligt lejen til 232.800 kr. årligt (1.200,00 kr. pr. m²). Denne nedsættelse skyldtes dog primært, at udlejer to gange undlod at give nævnet adgang til lejemålet ved varslede besigtigelser, hvorfor nævnet traf afgørelse på det foreliggende grundlag. Udlejer appellerede denne afgørelse til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Fraflytningskrav

Lejerne anfægtede også udlejers istandsættelseskrav på 54.637,50 kr. efter fraflytning. Lejerne, som havde den indvendige vedligeholdelsespligt, mente, at lejemålet var afleveret i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra almindelig slitage. De gjorde desuden gældende, at de underskrev fraflytningsrapporten uden at kende det fulde indhold af istandsættelseskravene. Huslejenævnet godkendte udlejers samlede krav på 54.637,50 kr. for malerarbejder, gulvarbejder og rengøring, idet de fandt, at formalia var overholdt, og at istandsættelsesbehovet var dokumenteret.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets oprindelige afgørelse om lejenedsættelse. Udlejer fik fuldt medhold i, at den aftalte husleje var gyldig.

Godkendelse af lejens størrelse

Ankenævnet godkendte den aftalte årlige leje på 252.000 kr., svarende til 1.285,71 kr. pr. m².

• Nævnet bekræftede, at lejemålet er gennemgribende forbedret i overensstemmelse med Lejeloven § 20, stk. 1, idet de dokumenterede forbedringsudgifter oversteg den gældende beløbsgrænse.
• Kravet om opretholdelse af forbedringerne, jf. Lejeloven § 21, stk. 2, var opfyldt.