Huslejenævnet godkender lejefastsættelse efter overgang fra andelsboligforening og afviser at vilkårene var mere byrdefulde end for andre lejere

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse og vilkår i et lejemål på Frederiksberg, efter at ejendommen i 2017 overgik fra at være en konkursramt andelsboligforening til en udlejningsejendom. Udlejeren fastsatte lejen med virkning fra den 1. september 2017 efter reglerne for lejemål, der er gennemgribende forbedret, jf. dagældende Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Den årlige leje for det omtvistede lejemål blev fastsat til 119.700 kr., svarende til 1.425 kr. pr. m².

Hovedtvist og påstande

Lejernes Landsorganisation Hovedstaden (LLH) anerkendte, efter domstolsprøvelse af tilsvarende sager i ejendommen, at lejefastsættelsen lovligt kunne ske efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål. Tvistens kerne blev herefter spørgsmålet om, hvorvidt den fastsatte leje udgjorde et vilkår, der var mere byrdefuldt for lejeren end for andre lejere i ejendommen, jf. Lejeloven § 22, stk. 1.

• LLH argumenterede for, at lejeforholdet var indgået på mere byrdefulde vilkår, idet lejen var væsentligt højere end for seks eksisterende lejeforhold, som også var reguleret efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Disse ældre lejemål havde lejer på mellem 831 kr. og 1.116 kr. pr. m² årligt.
• LLH fastholdt, at da forbedringerne i samtlige lejligheder var af ældre dato (10-22 år) og udført efter samme koncept, var der ikke forskel i den individuelle brugsværdi, der kunne begrunde den store forskel i leje.

Udlejerens modargument

Udlejeren anførte, at lejen var fastsat og tilpasset i forhold til reglen om mere byrdefulde vilkår. Udlejeren gjorde gældende, at der ikke var grundlag for at nedsætte lejen, blot fordi seks tidligere lejeforhold var udlejet til en lavere leje, når omkring 200 lejemål, der opstod samtidigt den 1. september 2017, var udlejet til en leje, der lå tæt på den omtvistede leje og var fastsat ud fra differentierede kriterier baseret på lejemålets størrelse og moderniseringsår.

Huslejenævnets flertal (forpersonen og udlejerrepræsentanten) fandt, at den opkrævede leje ikke var fastsat på mere byrdefulde vilkår end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen. Udlejeren fik dermed medhold i, at lejen lovligt kunne fastsættes og opretholdes.

Nævnets hovedkonklusioner

• Nævnet godkendte, at lejen pr. 1. september 2017 lovligt kunne fastsættes efter dagældende Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2), og at den årlige leje på 119.700 kr. (1.425 kr. pr. m²) ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.