Ugyldige lejereguleringer og nedsættelse af leje til det oprindeligt aftalte for ejerlejlighed

En lejer af en ejerlejlighed på 26 m² beliggende på Amager indbragte en sag for huslejenævnet med påstand om nedsættelse af lejen og tilbagebetaling af tidligere lejeforhøjelser. Lejeren gjorde gældende, at lejemålet var i næsten original stand, og at den aktuelle årlige leje på 68.400 kr. (2.630,77 kr. pr. m²) væsentligt oversteg det lejedes værdi. Lejeren anførte desuden, at de årlige lejereguleringer, som var foretaget siden indflytningen i 2008, var ugyldige.

Udlejer modsatte sig nedsættelsen og henviste til en række gennemførte forbedringer i perioden 2009-2024, herunder nye vandinstallationer, facaderenovering og udskiftning af vinduer, til en samlet værdi af ca. 105.000 kr. Udlejer mente ikke, at lejen var for høj sammenlignet med lignende boliger.

Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 32, da der var tale om en ejerlejlighed ejet af en udlejer, der pr. 1. januar 1995 ejede færre end syv boliger, jf. Lejeloven § 7, stk. 1. Nævnet foretog en besigtigelse af ejendommen og lejemålet for at vurdere standen, herunder køkkenets og badeværelsets indretning og kvalitet.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at de gennemførte lejereguleringer var ugyldige, og at lejen skulle nedsættes til det oprindeligt aftalte beløb.

Hovedkonklusion

• De opkrævede lejereguleringer blev kendt ugyldige, da de ikke opfyldte formkravene i Lejeloven § 44, herunder kravet om oplysning om indsigelsesadgang.
• Den årlige leje blev fastsat til 43.200 kr. (1.661,54 kr. pr. m²), hvilket svarede til den oprindelige leje ved kontraktens indgåelse.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget opkrævet leje for en periode på 3 år forud for sagens indbringelse med tillæg af renter.

Nævnets begrundelse

• Ugyldige varslinger: Da lejeforhøjelserne alene var meddelt via breve og e-mails uden lovformelig vejledning, var de i strid med Lejeloven § 44.
• Lejens størrelse: Ved en vurdering efter Lejeloven § 32 fandt nævnet, at den oprindelige leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi sammenlignet med omkostningsbestemt leje i lignende lejemål i området.
• Vedligeholdelse: Selvom der var anvendt en forkert typeformular, blev vilkåret om lejers indvendige vedligeholdelsespligt opretholdt som en gyldig individuel aftale i medfør af .